ミオカステーロつくば竹園 PART3

[匿名さん]

・TXつくば駅より徒歩8分に総戸数259戸
・つくば市初のオール電化マンション
HP　http://www.298no1.com/

もうすぐですね。情報交換よろしくお願いします。

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25109/
part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25142/

[324: 匿名さん]

コメカ社、コロンボ社について教えて下さい。
家具や備品で関連のデザイン製品があったら合わせて見ようかと思うのです。

[325: 匿名さん]

検索しても山田建設がらみでしか出てこないですね。
インテリアオプションなどで探してくれるかもしれませんが。
雰囲気をあわせたければ、普通にイタリアンテイスト（？というかヨーロッパふうのもの）でまとめればいいんじゃないでしょうか。

[326: 匿名さん]

うまく言えませんけど、321さん、ありがとうという気持ちです。

[327: 匿名]

今更言っても始まりませんが、このマンションの管理費は地域、戸数の割には高すぎませんか。いくらインターネット引き込みと言え、使う人はまだましですが、全く使用しない世帯はお気の毒と思います。いずれにしても管理費に見合った管理内容で有れば納得はしますが・・・。また躾の件ですが３２１の方と同意見です。

[328: 匿名さん]

全然高いと思わないです。
定期的な修繕や将来の建て替えが必要なあれだけの立体駐車場を備えていることをお考えの上ですか？
正直、水準的にも普通すぎるので不安なくらいです。
それに、つくばという土地柄もありますが、いまどきインターネットを使わない家庭は珍しいと思いますよ。

[329: 匿名さん]

>322
　何平米ですか？

[330: 匿名さん]

83㎡3階3,380万円。だって。ここの他の掲示板で読んだ。
南向きなのかな。

[331: ミニバン乗り]

ミニバン乗りです。
お呼びじゃないですが、駐車場の費用はいろいろ調べましたので、レスします。
（sage進行でいきませんか？）

>>328 あれだけの立体駐車場（略）普通すぎるので不安なくらいです。
同感です。現状では駐車場のために管理費・修繕積立は使われませんし、特に駐車場の更新費が抜けている事を危惧しています。

駐車場の維持費は、駐車場使用料金でほぼ賄われ、管理費からは出ません。
規約集の予算案では駐車場収入１１５２万、駐車装置保守業務費９５４万円。逆に余りますが、ほかに電気代をかなり使うはずなので、トントンでしょう。更新積立には回りません。保守業務費はちょっと高いのではと感じました。定期交換の部品代も入っていればよいのですが。

全体の修繕積立金は平均して毎月約４千円。駐車場のリニューアルにこれを使う事はできないでしょう。なぜなら、全額使っても駐車場更新費用にトントンか足りません。
駐車場は全体の財産なので利用の有無にかかわらず全体でも更新のために積み立てるべきですが、利用料金からも積み立てるべきと思っています。

修繕積立を除いた管理費の平均月額は16,911円です。
インターネットとハイセクト、CATVは約４千円。
これを除くと管理費は１３０００円ほどになります。
ほかと比べてどうでしょうね。下の#5に相場情報へのリンクがありました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3327/
【マンションの管理費、修繕積立金の相場はいくらくらい？】
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/123402.html
【第22回　マンション管理費の"相場"をご存じですか？ 】
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20060613d3000d3.html

末筆ですが、駐車場の相場情報ありがとうございました。
>>229 駅から離れた地域ですが７０００円弱
>>268 レーベンハイムつくばファーストレジデンス月賃料：\13,500-, とんかつ屋さんの前のところで\11,000

[332: 匿名さん]

管理費、修繕積み立て、駐車料金もですが、区分所有者が毎月払う額は、
うち的には安くはないのですが、高すぎるのか安すぎるのか判らない、
高すぎるとか安すぎるとか思う人は何を思っておっしゃるのでしょうか。

管理組合はまだスタートしてませんが、そこでは皆さんと共同で所有する
敷地および各設備を、気持ちよく長く利用し、資産価値を維持するために、
検討することが沢山あると思います。

管理会社に委託する業務などを、このマンションの特性にフィットした仕方に
変えていく必要が出たら、内容をよく吟味して、その結果、管理費の額が変わる
ことは、長い間には何度もあるかもしれません。
住み始めてから、ここで、どんな人たちがどんな生活を築いていくのか、
マンション共同体の全体像が、徐々に見えてくるでしょう。

その上で、ここ独特の必要・不要が見えてくると思います。

管理組合の運営方針や支出が妥当かどうか、管理費が高いか安いかは、
その先の後でする話ですね。
現在お知らせいただいている額は、山田建設さんとＭＣサービスさんの
これまでの経験上、セットされた管理内容に基づいて、管理費用を積み上げ、
そこから算出した月々の管理費と思います。

高いか安いかは近隣の相場との比較や統計から考えるのではなく、
私たちの資産や生活の特性からくる必要、に沿って、管理業務の細目が
どうなのか、を見た上で考えることと思います。

区分所有者全員で集う管理組合の全体が役立つ仕事をする、機能するって
ことは、なにより重要ですねえ。

・・・こう書いたところで、私も未だ頭の中の空想の話です。
実際はスタートしてみてから、知ることで思いがけないこと、というのは、
きっと沢山あるんでしょう。
大所帯なので検討事項や懸案があれば、まずＰＲして課題を共有することが
第一段階として大事ですね。

[333: 匿名さん]

332です。すみませ〜ん。ｓａｇｅ進行でというご提案、その通りですね。
大事だと思います。ろくに規約を読んでいない「つぶやき」程度の発言で
アゲちゃってごめんなさい。

[334: 匿名さん]

ミニバン乗りさんのように、数字的根拠を示しつつ
高いとか安いとか言いあうのは、（言われるままに払うよりは）むしろよいことだと思います。
それはもう、会社としては建築計画以来検討とシミュレーションを重ねたとは思いますが、こんな仕様の物件は会社的にも初めての筈です。
実際に使用し、維持していくのは我々なのですから、そろそろそれなりの勉強もして空想から抜ける「準備」くらいはしたほうがいいのかもしれませんよ。
どちらにしても、管理費はこれから数年ごとに上昇していくのはどの物件でも同じことです。

今後の「上昇率」をどう練っていくかが管理組合（というか、大人の住民全員。名義所有者だとか役員以外は関係ないという考えは問題外。）の手腕にかかっていると思います。

[335: 匿名さん]

本当にそうですねえ。

[336: 匿名さん]

以前こちらでピアノを置こうかどうしようか迷っていると書いた入居予定者です。
現在、防音室の勉強を具体的にしています。また当サイトの他の迷惑騒音関連のページを拝見しました。
こちらはとても膨大な量なのでなかなか読みきれません。まだ途中ですが一次報告です。

ピアノ騒音問題は、マンションにおいて、ピアノ殺人がニュースになった３０年昔より、建設設計段階での技術的な解決はまだありません。つまり、ピアノ演奏が、騒音トラブルとなるかどうかは、ピアノ設置・演奏者による防音対策や近隣への配慮に依存します。
運悪くピアノ騒音に苦しむ立場の方がたには、高いストレスが相当に悲惨な経験となり、結果として心身の不調を起こしかねないようです。
当サイトのスレッドを見るにつけ集合住宅におけるピアノ騒音トラブルは永遠の課題のように思います。

（減音・消音・防音無対策の）生のピアノ演奏は、人の生活音やペットの音やオーディオ装置とは別個の、特殊な仕組みで周辺に届くそうです。コンクリートの構造物を介して伝わった音は、人により相当に耳障りな悪音となること、それから、上下左右斜め２〜４軒先ほど遠くまで伝わるために、騒音元の住戸の特定が難しいそうです。

防音室の設置のほか、防振ゴム台、遮音ラグ・マット、吸音マット、などの防音グッズの使用。ピアノを構造物から離して設置する。時間制限（長さ・時間帯）の厳格な管理をする。音の届く住戸の生活時間への配慮。などが対策としてあげられます。
隣人の生活時間帯について配慮して演奏時間を選ぶためにも、受忍限度内の音を許容されるためにも、演奏者は適切な対話・態度を心がけることが必要なようです。

騒音に困った側としては、苦情を早めに出すこと、必要以上に忍従しないなど重要なようです。その為には、ピアノ騒音に特化された相談先をどこに置くか（おそらく管理員、あるいは管理組合役員など）、明らかにしておくのは良いようです。

人間の聴覚は神経生理上、音の取捨選択などの微妙な調整を行っているために、仲良くお付き合いのある人の出す音には、悪音の印象がつきにくい特性があり、演奏者が、あらかじめご近所に声かけをするのはトラブルを未然に回避するために具体的な効果があるそうです。

[337: 匿名さん]

極論として、修繕積立の金額を当初から 5万位にしてみたらどうなのかな？

[338: 匿名さん]

（３３６の続き、長くなってしまい申し訳ありません。）
ピアノ騒音関連のページを見ておりますと、トラブルが頻発した場合は、管理組合として規約を改定するのは効果的なようです。

のどかな庶民的なマンションの場合で長屋的に、ピアノを弾く子供の教育上の配慮や上達を考えて、ピアノの音も許容されているという意見も見られましたが、どうもそれは特殊な例のようです。
多くの場合は管理規約の整備で乗り切るようですが、理事会役員などがピアノを無対策で設置・演奏していたりする場合、苦情の出しどころが無く、解決を見ないで、迷惑を受けた側が引越しを余儀なくされるというケースもあるようです。

ちなみにＭＣつくば竹園の規約集では、ピアノについて「ピアノ細則」のようなまとまった記述はありません。
わたしのほうで一読したところ関連の規約は下記のようなものがあります。
（抜けている間違っている等、補足・修正よろしく大歓迎です。）
----
管理規約
第７０条（義務違反者に対する措置）
　前略〜建物の管理または使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、〜中略〜必要な措置をとることができる。
第７８条（容認事項及び特別容認事項）
　８．本マンションに入居中は、社会通念上、明らかに第三者に迷惑を与えると判断される行為をしないこと。

使用細則
第２条（専有部分及び専用使用部分の使用）
（６）テレビ、ラジオ、ステレオ、各種楽器等の音量を著しくあげること。
（７）楽器等を夜間等長期間演奏すること。
第８条（管理組合の承認事項）
　居住者は、次の行為をしようとするときは、書面により事前に管理組合に届け出て、その承認を得なければならない。
（３）大型金庫、大型ピアノ等重量物の搬入、搬出。
----

すみません、もう一個くらい関連の記載があった気がするのですが、今、見つけられませんでした。

[339: 匿名さん]

336＝338です。
いろいろ書きましたが、当物件では契約者の方々の生活マナー意識レベルも良好と思われ、ピアノの騒音トラブルは演奏者の配慮により起きないと概ね予想されますし、具体策の記載はなくても、管理規約は充実していると思われます。場合により下記のような内容を練って細則を設けることも考えられます。

下記スレッドのNo.55からの引用です。しかし実際に規約となって運用されたものではなさそうですが、ピアノの防音対策としては実効性がありそうなリストです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15476/

----以下引用----
マンションにおいて生ピアノを弾く場合
・管理組合に届出をする。
・ビルトイン防音室（アビテックス、ナサール、ミュージックキャビンなど）を設置する
・防音室が設置できない場合
　隣戸と接して設置しない
　消音装置（サイレント機構）を付ける
　振動対策を行う（防振マット、じゅうたん、防振ゴムなど）
・音を出して弾く場合（防音室設置の場合は除く）
　演奏時間帯、連続演奏時間を定める
　窓を閉める（可能ならば二重サッシ、防音カーテン）
　ピアノと壁の間にマットレス等を設置する（可能ならば遮音ボードを壁や天井に貼る）

デジタルピアノの場合
・管理組合に届出をする。
・隣戸と接して設置しない
・振動対策を行う（防振マット、じゅうたん、防振ゴムなど）
・音を出して弾く場合は上記と同様
----引用終了----

[340: 匿名さん]

長かったですが、空想から抜けきれない部分も添えさせて下さい。

マンション内にて音楽愛好家や楽器演奏者がジャンルを問わずに集うようなサークルがあればと思います。ペットクラブのように制度化・義務化して管理組合との連携を持ち、相談苦情の窓口になる程に至ることは難しくてもなんらかの助けにはなるかと思います。

オーナーズサロンにホームシアターのセットがありますが、遮音性能を見て良ければスペースを利用した、共同の練習やアンサンブルなどの機会を持つ。あるいは先々、マンション内でのミニコンサートを開けたらと思います。
（わたしは音楽が好きなだけで下手ですが、２５０世帯ある中には強力な人材もおられるかと期待しています。）
そのような音楽愛好の輪が存在することで、直接には騒音トラブルの解決能力はなかろうとも、いくらか力にはなれるように思います。

演奏者同士、防音対策の情報交換を行う、演奏者のモラルの向上を呼びかけ等が可能です。
楽器演奏はなさらない居住者の皆さまへ向けても、楽器の特性や防音対策について理解いただけるような情報をお届けし、時には皆さまに音楽に親しんでいただければと思います。
（ピアノ防音スレッド5にて、マンション内、音楽愛好家のボランティアによるエントランスホールでの、クリスマスコンサートを実現された話を読みました）。

騒音トラブルの重篤な状況が続く場合は警察と自治体に相談窓口があるそうです。しかし、そこまで深刻に、趣味で鳴らす楽器の騒音を我慢されることは、当事者にとって悲惨で不幸なことです。
ＭＣつくば竹園で、万が一不行き届きの演奏者がいて騒音被害が発生した場合にでも、苦情を出しやすいオープンな空気を作ることで、そのことで騒音トラブル悪化・深刻化を未然にできると考えます。

自分の住いにピアノを持ってくるかどうか実はまだ決めていません。マンションにおけるピアノ騒音について勉強すればするほど、ピアノは特殊な楽器なのだと感じます。しかし持ってくる時には防音設備を手厚くして周囲の皆さまにもご理解をいただき、是非、書いたような活動を持ちたいなと思います。
それに、身近に音楽をされる人たちが沢山居ることが判るのはとても楽しいことです。呼びかけますので、ジャンル・楽器を問わない、男女子供の居住者の演奏者の皆さまのご参加を是非にもと期待してます。
（会員制ですらないような参加自由、義務のないスタイルのほうが、楽器奏者には良いでしょうね。）

[341: 匿名さん]

管理費は２００戸越えるマンションとしては、１．６万は高いと思います。
私の知り合いのところは同じくらいの戸数で1万を切るくらいだそうです。
エレベータ保守、管理人人件費、管理会社経費など、当初はぼったくり価格で
設定されているのが普通らしく、当初から３０％以上さがったとの話を聞きました。

[342: 匿名さん]

>>331のミニバン乗りさん詳しいお話をどうもありがとうございます。

ご提案の通り皆さんも是非、ｓａｇｅ進行でお願いします。
具体的には、発言を登録なさる際に[規約に同意してレス]をクリックしますが、
その際に横の[ｓａｇｅ]をチェックマークしてから、クリックしてください。

>予算案では駐車場収入１１５２万、駐車装置保守業務費９５４万円。
>逆に余りますが、ほかに電気代をかなり使うはずなので、トントンでしょう。
>更新積立には回りません。

駐車場の更新は必ずやってくるし、周辺の駐車場料金とのバランスを見ながら、早々に料金を再考して、駐車料金に上乗せしなくてはいけませんね。管理組合のスタート時から、組合員全員と課題として共有できるように、組合員にお知らせしてゆかないとですね。

>全体の修繕積立金は平均して毎月約４千円。
>駐車場のリニューアルにこれを使う事はできないでしょう。
>なぜなら、全額使っても駐車場更新費用にトントンか足りません。

そうとは。どうして当初の予算案に、このような「穴」が空いてしまったのでしょう。

>駐車場は全体の財産なので利用の有無にかかわらず
>全体でも更新のために積み立てるべきですが、
>利用料金からも積み立てるべきと思っています。

同意です。

[343: 匿名さん]

ハイセクトは、当初よりコストがいかにもかかりそうでその通りなわけですね。
充分に活用できた場合、ほんとに便利そうですし、またこれは、利用を中止する
ことは殆ど有り得なさそうなので、長くお付き合いの続く、ミオカス独特の
便利さ＆コストですね。

インターネット、ケーブルテレビなどは、どこで暮らそうとも契約と支払いを
個々にし、マンションで共同で導入しなかった場合でも、どのみち頼むことになる
のでまあＯＫでしょ。
メールアドレスや接続サービスだけでなく、共同でミオカスのホームページを持ち、
掲示板も用いて管理組合をやれるのは便利なんでしょね。ウイルスチェックや
パソコンサポートなんかも有るってことで、苦手な人もやる気で取り組めそう。

おおまかに、それらを外すと相場通りなのでしょうか。
ぎゃくに一万円などの格安管理費ということではちょっと心配な気がします。