パークハウスつくば研究学園

[匿名さん]

研究学園駅前に、三菱地所+NTT都市開発の500戸！
超大物デベ、超大型物件。
うわさは前からいろいろありますが、まだ情報は
限られています。ぜひ情報交換しましょう。

[327: 匿名さん]

やっぱり上のほうは5000-6000万代ですか。

[328: 匿名さん]

ところでTXはどんどん乗客数が増えていますから、今の感じで考えて
も、お子さんが通学するときにはまた違っているかもしれません。

あれだけ始発のでる守谷でも、快速運転のやつには１本見送らないと
座っては乗れなくなってますし。

[329: 購入検討中さん]

守谷でも座れなくなっているんですね。
JRでいう　土浦（つくば）と取手（守谷）のイメージなんですが
それからすると研究学園駅は荒川沖???
東京へ行くときは大変かもしれませんが
帰りは　一駅でも早く着きたいし
駅から近ければ　なおさらいいかな？　と考がえています。
が、あるマンションをみると　駅近も階によっては丸見えで
これまた　考えてしまいます
何が第一優先か　考えると???
買うタイミングが難しくなってしまいました。

[330: 匿名さん]

パークハウス良いですよね。
このあたりまでくれば買える可能性があるかな。

[331: 物件比較中さん]

「郊外にある全400戸の新築マンション。売り出しから数カ月経過したが、まだ10戸しか売れない」「既にマンションが完成してしまったのに、まだ全体の２割しか売れていない」。

　新価格、新々価格などと言われ、販売価格を上げながらも好調に推移してきた新築マンション市場では現在、このような話がゴロゴロしている。

　新築マンション市場は、販売絶好調だった昨年度までとはうって変わって、春先あたりから潮目が急速に変化し始めたという。郊外で売り出されたマンションはそのほとんどが、販売に苦戦している。

　「今年度は在庫がたくさん出るのは仕方がない」「用地を高値づかみしすぎた。勢いで買ってしまった」「新価格といったって、購入者の所得が上がっていないのだから売れない」——半ばあきらめムードの現場も多いのが実情なのだ。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index1.html

[332: 匿名さん]

土地仕入れ値からだと、免振化までして、坪150だの160だのではちゃんと
儲けがでないのですが、その上まで値段を引っ張っても、今度は客がついてこないかもしれない。　チャレンジですね。

[333: 物件比較中さん]

例えば、容積率が４００％とかだと、土地の値段の影響は限定的ではないかと思われるのですがどうでしょう？

[334: 不動産購入勉強中さん]

面積あたりで、3-4倍の高額入札をサーパスに比較してかけています
ので、容積率で割り算しても 1戸あたり仕入が坪30万近く上だった
はずですね。　かつ、タワー化して免振もつけていますし、
設計は地所設計/施工鹿島と高そうな会社を使っています。
これで別途15万程度上がるので、原価ベースでも45万ほど値上げしないと
採算点にのらないのでは？　実際にはマンションは原価率3/4がいいとこ
ですから　45/(3/4)=60 万ほどあがらないと理屈に合わないと思うの
ですが。　無論、安いほうが検討する側としてはうれしいですけれども、
三菱地所も慈善事業でここを超高額で落札したわけでもないとも思うので

[335: 工作員Ａ]

売れていないのは駅から徒歩圏でないマンションですよ。
それと記事にあるように都心であっても絶対額が高いマンションです。
ここつくばなら5000〜6000万のローンを組むのが無理のない人は
いっぱいいると思います。
また推薦してしまったよ。（笑）

敢えて、
○三井や住友やその他デベがより良い立地・内容のマンションを建てる可能性はないのか？
○つくば駅ロータリーの再開発により、商業地としての発展はやはりつくばではないのか？（研究学園は巨大ＳＣのみで完結。それでも充分ですが。）
○駅及び線路そばによる音の心配。上層階に音は到達しますよ。
○上層階の場合、特におとしよりは地震時にエレベータが止まった場合にどうするのか？

極端に売れない限り値下げはしないだろうし、もうほぼ価格は決まっていることだろうから、素直に第一回の抽選に参加するかな。

[336: 匿名さん]

Aさんは、坪単価いくらを想定して参入されるのでしょう？

[337: 申込予定さん]

間もなく価格はわかるのですから、別に評論家のごとく議論しなくても。
（WComのときみたく「うそ！」と思うような価格が出ることへの期待がないわけではありませんが^^。）

> 335
> ○三井や住友やその他デベがより良い立地・内容のマンションを建てる可能性はないのか？
> ○つくば駅ロータリーの再開発により、商業地としての発展はやはりつくばではないのか？

2番目はその通りだと思いますし、それでいいと思っています。
1番目は（「より良い立地」がつくば駅周辺を指しているなら）なくはないだろうけど近々にはないと思います。学園中心地区は行政・商業・業務の集積が誘導されているし、もし吾妻のまとまった用地が出て落札され、マンションを建てて売るとしたら、ここのパークハウスどころではない高額マンションになるのでは。今後つくば駅物件が出るとしたら、どれも東西南北大通り外縁ではないでしょうかね。そうするともはやつくば駅徒歩とはいいがたい。

葛城だったら、サーパスとパークハウスがTX利用者にとっていちばん便利なところを押さえましたが、「線路からもう少し離れたい」「ショッピングセンター隣接がいい」という人はいるでしょうし、その辺はまだまだ出るかもしれませんね。住友はわからないけど、つくばに縁のある三井は可能性があるのかな。でもTX沿線では当分柏の葉に傾注するように見えますが。

[338: 匿名さん]

地所はつくば市内ではほかにも土地をしこんでいませんでしたっけ？

[339: ビギナーさん]

線路そばって窓を開けた状態だとうるさいのではと思うのですが、
どうでしょう？
窓を締め切りで生活するなら関係ないですが。

[340: ご近所さん]

>>339
ＪＲの駅近物件は窓を開けるとすごい音がしてましたが、
ＴＸはすごく静かで窓を開けていてもほとんど気になりませんよ。

[341: 住民でない人さん]

>340
うそつけ。
ほんとに近所の住民かどうかもあやしいな。

[342: 匿名さん]

ＪＲでうるさいのは貨物と特急の通過。
ＴＸは車両も短く、デザインもよくできており、つなぎ目も少ないので
少なくとも高架下などではかなり静かに感じるし、あっという間の
通過です。ただ３、４階レベルだと音が下や上より聞こえそうですね。
まあ一瞬です。体験したいのであれば工事現場脇の歩道橋で
通過時間に体験してみるといいかと思います。
あとはホームかな。ちょっと心配なのは線路の両脇に建物が立つため、
音が反響しそうです。うまく抜けるといいのですが。

[343: 匿名さん]

確かにTXはレールのつなぎ目や、線路上のバラストに工夫をしてあるためか、比較的静かに感じます。
電車が通るときの振動も真下に立っていても殆ど感じられません。
すぐ北側に建つ住宅の見学をした際、窓を閉めていれば通過音も小さく感じました。
とは言え、距離が近く、ある程度の音は聞こえるので、342さんの言われるようにTX北側にある歩道橋で体験するのが一番だと思います。

[344: ご近所さん]

>>341
知り合いがＪＲ線路沿いに住んでるのでＪＲの列車の音はよく知っています。
私自身はＴＸ線路沿いに住んでますが、全く気になりません。
というか、窓を開けていてもＴＸが通過したことにほとんど気付きません。

[345: 周辺住民さん]

エントランスからロビーにかけてはどんなイメージになるのでしょうか?
夢が膨らみます。
カフェ（というのでしょうか？）は住民のみの場所でしょうか?

[346: 住まいに詳しい人]

>342
JRの駅は電車のドアを閉めるときの一大音楽祭がうるさいね。ベルがわりのみょうちくりんな音楽が朝晩かまわず大音響でながれる。

[347: 匿名さん]

>>345

セキュリティラインの管理があるので、住民専用では？
私だったらなかまでさくさく入れるようでは困りますので、検討から
はずすと思います。

[348: ご近所さん]

モデルルームでの先行説明会が始まったみたいですね。

[349: 物件比較中さん]

デイズ横の当初のモデルルーム、
作り直していますね。
相当な経費がかかりそう。。。
今のモデルルーム場所の家賃は600万だとか？！

・・・それって当然価格に上乗せされてしまうのでしょうか。。

[350: 金太郎]

>>349
いまやコストの積算に利益を乗せて価格を決められる
時代ではありません。
買い手が払ってくれる価格が

即日完売→安すぎ、売れ残り→高すぎ、
というわけで、ちょうど売り切れるとデベが
考える価格が設定されます。

というわけで、出口の価格が決まりますから、
コストが安ければ販売価格が
安くなるというものでもない。
モデルルームが低コストなら、その分利益が増えるだけかも。
モデルルームにある程度お金をかけないとその分売れ行きが
落ちる、つまり平均価格を下げなくてはならなくなりますから、
デベはトータルで利益が最大になるように考えるわけです。

免震など、付加価値を上げるための高コストは、買い手が
納得すれば受け入れられます。

モデルルームのコストが上乗せされるのが
いやな方は、モデルルームを作らず、完成後に
現物を見せて販売するデベが良いでしょう。
つくばなら、クオラフィラーレや、万博記念公園の
レヴィールも多分そうなるでしょう。

ちなみにヒューザーはモデルルームを作らない派の
デベでした。

[351: ビギナーさん]

TXってそんなにいいものなのでしょうか？
みんな競ってマンション建てる意味がわからない。
常磐線のほうが、北にも南にも行けて便利だと思うけど・・・
(牛久市民)

[352: 物件比較中さん]

昨日今日で会員限定のモデルルーム公開が有ったと思いますが
価格説明はありましたでしょうか？
前回の説明会では、百万の位も分からないぐらい曖昧だったので・・・。

[353: 社宅住まいさん]

>351
　北に行く機会って、ほとんどの人はあまりない。
　TXは乗り心地いいし、台風でも止まらないし、
すばらしいのは確かです。

[354: ビギナーさん]

＞353
それにしても，ミニバブルとしか思えない今の現実・・・・
バブルはいつかはじけるものでしょ？

[355: 周辺住民さん]

牛久も例外ではないですね。

[356: 周辺住民さん]

>>354
ＴＸ沿線というのはブランド化しているので、そう簡単には値下がりしませんよ。
言わばＴＸ沿線とはみんなの憧れの沿線です。
人気もズバ抜けて高いです。
これからＴＸの増発や来年の研究学園のＳＣのオープンなど、
ますます人気は高まってゆく一方でしょう。

[357: 物件比較中さん]

はっきり言って、常磐線はダサすぎ。
イメージ悪いったらありゃしない。
論外でしょ…

[358: 周辺住民さん]

常磐線新型車両のトイレは喫煙所と化している。煙探知機くらい設えておくべき。

[359: 購入検討中さん]

ＴＸ通勤利用者です。
以前は常磐線でした。

ＴＸは揺れが少ないだけであって、
間違いなく座り心地（寝心地）がいいのは常磐線です。

確かに風には強く、またラッシュ時でもあまり遅れはありません。
沿線人口が増え過密ダイアになったら分かりませんけど。

常磐線は確かにイメージはダサいですが、
始発上野駅で一旦お客さんを全員降ろしてから乗車させます。
一方ＴＸ秋葉原駅では席の取り合いが激しいです。
ＴＸは単に列車と駅が新しいだけで、常磐線同様に
車内でイカやピーナッツをつまみにひとり酒をしている人もいます。

ＴＸも常磐線も大して違わないと思いつつも、
当物件とひたちのうしくの物件の価格の違いが何かを如実にあらわして
いると思います。何だろうー？

[360: 周辺住民さん]

359さん
私も以前は常磐線利用、現在TX利用者です
でももう好んで常磐線を利用することは無いと思います
何故ならTXは揺れが少なく非常に疲れにくい電車だからです
TXも常磐線も都内までの乗車時間は似たようなものですが
帰ってきた時の疲れ方が全然違います
先日柏に用事があったため、久しぶりに柏経由常磐線に乗りましたが
つり革につかまっている間、揺れから身を守るため
どれだけつり革を握り締め、足を踏ん張ったことか。
TXの場合揺れのひどい場所は数えるほどで
後は何処にもつかまらなくても立っていられます
毎日の通勤の場合この違いは大きいです
歳を取れば取るほどTX利用のありがたみがわかると思います

[361: サラリーマンさん]

>359
　研究学園　−　ひたちの牛久　＝　バブル

　という等式はなりたつのではないでしょうか？

[362: 周辺住民さん]

ＴＸの良さは電車が快適ということだけではありません。
ＴＸ沿線そのものの良さがあり、他の沿線には無い良さを持ってると思います。
ＴＸ沿線に住むということはそれ自体に価値があり、
だから人気もありみんなから憧れられているのです。

[363: 匿名さん]

ＴＸ　−　ひたちの牛久　＝　新しい街の付加価値　だと思います。
ＴＸは途中駅にも楽しみがあり、それぞれの地域の顔があります。
常磐線は乗り換え以外、途中下車なんてあまり考えられません。

ただ研究学園地区の土地や物件の値段は今後の人気の先取りをしすぎ
たので、街が形成されても今の値段からあがりも下がりもしないかと
思います。つくば駅近辺の物件は今後の官舎などの取り壊し、新都市開発
プランでどう振れるかまだ分かりませんが、引き続き県内トップクラスを
維持するかと。

[364: 周辺住民さん]

研究学園駅周辺はそれなりに発展しそうだけど、みどりの、万博記念公園は微妙。だから県や市が異例の陳情まがいのことを国にしてるんじゃないのかな。
県や市は焦っているんじゃないかと。

[365: サラリーマンさん]

鉄道路線によってある程度イメージができちゃうかも知れませんね。
車両や駅だけでなく、客層によっても決まるような気がします。
つくばエクスプレスは乗客数がそこそこ増えていることもさることながら、イメージ作りも上手いと思います。
以前はこんな何にもない所、なんでこんな値段の土地なのか？と思いましたが、一戸建てが建ち、サーパスが建ち、その他着々と建物などが建ってくると　つくばの他の住宅地と同じくらいの地価でもそれ程割高に感じなくなりました。
早くパークハウスとショッピングセンターが建たないかなと期待しています。

[366: 周辺住民さん]

TXの唯一の弱みは編成車両数を増やせないことです。駅の構造上6車両編成までしかできません。一方JRは10両編成か15両編成です。

[367: ご近所さん]

駅の構造は８両まで対応出来るように作られてますよ。
数年後の８両化は各所で話題になっています。
それ以上の増結も長期視野では考えているみたいです。

[368: 購入検討中さん]

>>言わばＴＸ沿線とはみんなの憧れの沿線です。

う〜ん、これはちょっとどうかねぇという意見ですが。

ＴＸ沿線ははっきりいって田舎。
「つくば」もまだまだ田舎のイメージが強い。中心部のみ頑張ってる気が。

国際都市とか、研究都市と宣伝しても、まだ田舎くさいイメージが
ぬぐいきれない・・・
１０年後はどうかな？

柏の葉キャンパスの三井のマンションと比較検討してるけど、
悩みどころです。

[369: 周辺住民さん]

>366さん
確かに現在の駅の構造では6両までしか停車出来ませんが
全駅8両停車対応の構造になっていて
簡単な工事でプラットホームを伸ばせます
また快速停車駅は10両停車にも出来る、という噂ですが
本当のところはわかっていません
とにかく8両までは完全に大丈夫ですので
心配には及びません

[370: サラリーマンさん]

>369さん
お詳しいですね。
多少増やせるんじゃないかと先日友人と雑談していましたが、
プラットホーム工事で2両増の対応ができるのはグッドニュースです。

ただ、研究学園は18日のダイヤ改正でもラッシュ時の本数が増えていないので、今一です。
まずは今のつくば駅くらいの本数になるとうれしい。
同じ輸送レートであれば、車両編成数を増やすより、
運行間隔を短くして利便性向上・混雑緩和をして貰いたいです。
来年予定されている「交直流車」導入での効果を期待しています。

[371: 近所をよく知る人]

プラットホーム工事で2両増の対応ができるのはＴＸオープン時から言われてたけど。

[372: 物件比較中さん]

会員限定のモデルルーム説明会に行ってきました。
けやきレジデンス参番館の北側角部屋4LDKを
メニュープランで3LDKに変更してありました。

例によってフルオプション展示なので現実味が薄く、
雰囲気はあまり参考になりませんでしたが
ドアや壁紙などの素材の種類、2重サッシの遮音効果については、
わかりやすい展示でした。

日照に関しては、さくらレジデンスが全部屋で南向き障害物なしでベスト、
弐番館の10階から下だと、冬場はさくらレジデンスの陰になるようです。
壱番館は、今のところ南側に障害物がありませんが、
私有地のため、将来にわたって日照が確保できるかが分からないそうです。
参番館は東向きですが戸建て住宅地に向いているので、一応クリアです。

価格帯は、数千万単位の前半後半との表現にとどまっていました。
壱番館に関しては日照確保の問題があって、価格帯が示されませんでした。
弐番館の上層で5000万円台、中層で4000万円台、日陰の下層で3000万円後半でした。
参番館では、小さい間取りで3000万円後半、上層で4000万円後半。

さくらレジデンスは日照がベストで4LDK中心ということで最も高く、
下層で4000万円後半、中心は5000万台、上層で6000万円台とのことでした。

価格決定は11月中旬とのこと、壱番館の動向が気になるところです。
とりあえずアンケートには「高い」と書いておきました。w

[373: 372]

すみません、補足します。

> 私有地のため、将来にわたって日照が確保できるかが分からないそうです。

「南側の土地に私有地があって、今はコインパーキングだが、
将来どうなるかが分からない。
巨大な建物が建つ可能性が、一応ゼロではないから。」

ということだそうです。

[374: マンション投資家さん]

やはり予想通り4000万〜5000万程度が中心になりそうですね。
一戸あたりの広さや将来性などを考慮すると、
この価格なら安い方だと感じます。
研究学園一の物件になるのは間違いないでしょう。

[375: 物件比較中さん]

高くて驚愕でした。
つくば駅周辺ならともかく、快速も停まらない駅でこれほどの価値が
あるようには思えません。
仕様もいまいちで、論外ですね。

[376: 匿名はん]

こんなに高い価格には　オドロキです。
私が　価値の分からない人間なのかもしれませんが・・・
周りの　戸建てが買えてしまいますね。