パークハウスつくば研究学園

[匿名さん]

研究学園駅前に、三菱地所+NTT都市開発の500戸！
超大物デベ、超大型物件。
うわさは前からいろいろありますが、まだ情報は
限られています。ぜひ情報交換しましょう。

[321: 匿名さん]

100㎡近い広い間取り中心（というか片方は全戸100平米オーバー）ですけれども、坪150万は甘いでしょうか。　170万程度を覚悟して、100㎡が5000万円台前半で、中-高層まで(かなり線路を超えた高さまで）いければ買いかなと思っているのですけれども、皆さんは金額的な予想はどうでしょう？

[322: 物件比較中さん]

柏の葉の三井のタワーマンションで、１００平米で一番条件の良い角部屋が５２００〜５４００万くらいですよ。
研究学園で５０００万円台って、高すぎませんか？
一生売らないなら良いですが、住み替えする時は大変そうですね。

守谷のブランズシティも高いようですし、茨城のＴＸ沿いマンションを考えている人はもう少し冷静になった方がいいですよ。

[323: 匿名さん]

ここは東京への通勤利便性で、柏の葉と比較して高い安いというのとは
違う価格の決まり方ではないかな。
全戸100平米のタワーは、値段が公表されてみたら、高層は5000万オーバー
はありうるかも。

[324: 物件比較中さん]

322さんがおっしゃることはよく分かります。
きっと多くの方はそう考えになると思います。

私は考え方が違うので少数派なのかなと思ってました。
そしたら323さんの意見があって、頭の中を整理してみました。
つくば＞守谷、柏の葉という考え方もあるのかなと。

私はつくば市民で東京通勤です。
新幹線通勤並みに定期代がかかっても（会社負担でありますが）、
つくばはいい街ですよ。超大型のＳＣも出来ますしね。

とはいえ、強気な価格設定をされては困るので、
①お子さんをお持ちの方は、小学校まで遠いですよ。
②始発駅ではないから座れません。
③日当たりは心配ですね。
④絶対額が高いですから、転売は難しいですよ。
⑤駅前のサーパスに比べると暗い道を歩くことになるのではないかな。
⑥共用施設の充実＝管理費が高い
⑦棟同士が近い＝景色がお隣の棟　つくばでそうなの。
無理して並べました。（笑）
つくばはお金持っている人が多いから５０００万超えであっても
売れていってしまうのだろうな。
欠点があっても購入したくなるマンションです。
工作員Ａでした。（笑）

[325: 匿名さん]

東京にでかけていく人の割合は相当低いとみます。
でないと138% もの駐車場設置率は必要ないですよ。
守谷のタワーでも100%しかない。　あくまでつくばのマンションと
見れば、車で10分やそこら、すいている道を爆走すればセンターと
そう変わらないってのは、値下げ要素にはあんまりならないですよ。

価格は需要と供給の関係だから。　共稼ぎの企業研究所勤務とか、
大学/旧国立研なんて夫婦でまだいけるんじゃないですかね。

サーパスの2倍の土地を5倍で仕入れているわけで、1戸あたり土地仕入
1000万とかかかっているのと、タワー+免振でのコストアップを考え
れば、平均坪170未満ってのは考えにくいですよ。

私は工作員Bになっちゃうんだろうか。

[326: 購入検討中さん]

子供は今小学生ですが、
将来的には東京通学・通勤を視野に入れて
購入検討していました。
が。。。座れないのならやはりつくば駅の方がいいのかな？
と、悩み始めています。
価格は　下の階（日がほとんど入らないところ）で3000万円台
上のほうは5000万、さらに広いと6000万クラスみたいです。
6000万円だと近くの一戸建ても可能ですよね。
ますます悩みます。

[327: 匿名さん]

やっぱり上のほうは5000-6000万代ですか。

[328: 匿名さん]

ところでTXはどんどん乗客数が増えていますから、今の感じで考えて
も、お子さんが通学するときにはまた違っているかもしれません。

あれだけ始発のでる守谷でも、快速運転のやつには１本見送らないと
座っては乗れなくなってますし。

[329: 購入検討中さん]

守谷でも座れなくなっているんですね。
JRでいう　土浦（つくば）と取手（守谷）のイメージなんですが
それからすると研究学園駅は荒川沖???
東京へ行くときは大変かもしれませんが
帰りは　一駅でも早く着きたいし
駅から近ければ　なおさらいいかな？　と考がえています。
が、あるマンションをみると　駅近も階によっては丸見えで
これまた　考えてしまいます
何が第一優先か　考えると???
買うタイミングが難しくなってしまいました。

[330: 匿名さん]

パークハウス良いですよね。
このあたりまでくれば買える可能性があるかな。

[331: 物件比較中さん]

「郊外にある全400戸の新築マンション。売り出しから数カ月経過したが、まだ10戸しか売れない」「既にマンションが完成してしまったのに、まだ全体の２割しか売れていない」。

　新価格、新々価格などと言われ、販売価格を上げながらも好調に推移してきた新築マンション市場では現在、このような話がゴロゴロしている。

　新築マンション市場は、販売絶好調だった昨年度までとはうって変わって、春先あたりから潮目が急速に変化し始めたという。郊外で売り出されたマンションはそのほとんどが、販売に苦戦している。

　「今年度は在庫がたくさん出るのは仕方がない」「用地を高値づかみしすぎた。勢いで買ってしまった」「新価格といったって、購入者の所得が上がっていないのだから売れない」——半ばあきらめムードの現場も多いのが実情なのだ。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index1.html

[332: 匿名さん]

土地仕入れ値からだと、免振化までして、坪150だの160だのではちゃんと
儲けがでないのですが、その上まで値段を引っ張っても、今度は客がついてこないかもしれない。　チャレンジですね。

[333: 物件比較中さん]

例えば、容積率が４００％とかだと、土地の値段の影響は限定的ではないかと思われるのですがどうでしょう？

[334: 不動産購入勉強中さん]

面積あたりで、3-4倍の高額入札をサーパスに比較してかけています
ので、容積率で割り算しても 1戸あたり仕入が坪30万近く上だった
はずですね。　かつ、タワー化して免振もつけていますし、
設計は地所設計/施工鹿島と高そうな会社を使っています。
これで別途15万程度上がるので、原価ベースでも45万ほど値上げしないと
採算点にのらないのでは？　実際にはマンションは原価率3/4がいいとこ
ですから　45/(3/4)=60 万ほどあがらないと理屈に合わないと思うの
ですが。　無論、安いほうが検討する側としてはうれしいですけれども、
三菱地所も慈善事業でここを超高額で落札したわけでもないとも思うので

[335: 工作員Ａ]

売れていないのは駅から徒歩圏でないマンションですよ。
それと記事にあるように都心であっても絶対額が高いマンションです。
ここつくばなら5000〜6000万のローンを組むのが無理のない人は
いっぱいいると思います。
また推薦してしまったよ。（笑）

敢えて、
○三井や住友やその他デベがより良い立地・内容のマンションを建てる可能性はないのか？
○つくば駅ロータリーの再開発により、商業地としての発展はやはりつくばではないのか？（研究学園は巨大ＳＣのみで完結。それでも充分ですが。）
○駅及び線路そばによる音の心配。上層階に音は到達しますよ。
○上層階の場合、特におとしよりは地震時にエレベータが止まった場合にどうするのか？

極端に売れない限り値下げはしないだろうし、もうほぼ価格は決まっていることだろうから、素直に第一回の抽選に参加するかな。

[336: 匿名さん]

Aさんは、坪単価いくらを想定して参入されるのでしょう？

[337: 申込予定さん]

間もなく価格はわかるのですから、別に評論家のごとく議論しなくても。
（WComのときみたく「うそ！」と思うような価格が出ることへの期待がないわけではありませんが^^。）

> 335
> ○三井や住友やその他デベがより良い立地・内容のマンションを建てる可能性はないのか？
> ○つくば駅ロータリーの再開発により、商業地としての発展はやはりつくばではないのか？

2番目はその通りだと思いますし、それでいいと思っています。
1番目は（「より良い立地」がつくば駅周辺を指しているなら）なくはないだろうけど近々にはないと思います。学園中心地区は行政・商業・業務の集積が誘導されているし、もし吾妻のまとまった用地が出て落札され、マンションを建てて売るとしたら、ここのパークハウスどころではない高額マンションになるのでは。今後つくば駅物件が出るとしたら、どれも東西南北大通り外縁ではないでしょうかね。そうするともはやつくば駅徒歩とはいいがたい。

葛城だったら、サーパスとパークハウスがTX利用者にとっていちばん便利なところを押さえましたが、「線路からもう少し離れたい」「ショッピングセンター隣接がいい」という人はいるでしょうし、その辺はまだまだ出るかもしれませんね。住友はわからないけど、つくばに縁のある三井は可能性があるのかな。でもTX沿線では当分柏の葉に傾注するように見えますが。

[338: 匿名さん]

地所はつくば市内ではほかにも土地をしこんでいませんでしたっけ？

[339: ビギナーさん]

線路そばって窓を開けた状態だとうるさいのではと思うのですが、
どうでしょう？
窓を締め切りで生活するなら関係ないですが。

[340: ご近所さん]

>>339
ＪＲの駅近物件は窓を開けるとすごい音がしてましたが、
ＴＸはすごく静かで窓を開けていてもほとんど気になりませんよ。