パークハウスつくば研究学園

[匿名さん]

研究学園駅前に、三菱地所+NTT都市開発の500戸！
超大物デベ、超大型物件。
うわさは前からいろいろありますが、まだ情報は
限られています。ぜひ情報交換しましょう。

[301: 匿名さん]

サーパスは坪１１０万円ぐらいだったと記憶しています。
あの時は「こんな何も無い所にマンション？」と思っていましたが・・・
住宅ローン金利も上昇傾向にある中、機会損失は大きかったと後悔しきり。

[302: 金太郎]

デイズタウン前のMR、壊しているみたいですね。
レクサス横（旧茨城トヨタ）に、開店前に移転？

[303: マンコミュファンさん]

デイズタウンの前のモデルルームは外壁まで、
充分に奇麗に出来上がっていたのに（たぶん内部も）
あとは、マンション名の入った看板を建てるばかり
と思ってました。外壁を今、バリバリすごい勢いで
剥がして壊していますね。
久しぶりに通りかかってびっくりしました。

オープンが、まつりつくばに間に合いそうな勢いで
作っていたのに、壊すとはもったいない。
移転なんですか？まだ一度も開いていないのに？
研究学園駅の現地近くにでも、便利な用地が
見つかったのでしょうか。

[304: マンコミュファンさん]

すべて費用が値段に入ってるのでしょう。

[305: 申込予定さん]

ＳＣの起工式がありました。
http://joyo-net.com/

デイズタウン横はパークハウスのＭＲの場所としてふさわしくない
と思っていたので良かった。

[306: 匿名さん]

大和ハウスのＳＣの店舗情報新たに判明したようです。
http://kanto.machi.to/bbs/read.pl?BBS=kanto&KEY=1188480609
190と191に書いてありました。
楽しみですね。

[307: サラリーマンさん]

>303
デイズタウンの駐車場をあてにしてたけど外れたので、南３駐車場と契約。

TUTCとしては、タダで寝かせておくよりはどうせ埋まる当ても無いので短期なら、と言う感じでダンピング。

あくまでも推測です。

[308: サラリーマンさん]

>303
デイズタウンの駐車場をあてにしてたけど外れたので、南３駐車場と契約。

TUTCとしては、タダで寝かせておくよりはどうせ埋まる当ても無いので短期なら、と言う感じでダンピング。ということでモデルルーム設置。

あくまでも推測です。

[309: 匿名さん]

10月OPENのモデルルームに予約しました。楽しみです！

[310: 購入検討中さん]

>>305
> デイズタウン横はパークハウスのＭＲの場所としてふさわしくない
> と思っていた
レクサス付近はいろいろな意味で一等地ではあるけど、
書類上の理由はともかくとして心情的な本音はまさにこれだったと思う。

[311: ご近所さん]

陸橋から免震の基礎工事が良く見えます。
原子炉の格納容器の工事現場といえば大げさですが、壮観です。
一見の価値がありますよ。

[312: 購入検討中さん]

だれか付近に建つプロパストの物件のことご存知な方いますか？
http://www.pjtx2.com/
どこに建つかも良くわかりませんが、資料請求したら結構いい本が送ってきました。三菱地所とは正反対の会社って感じがしますが・・・

[314: 購入検討中さん]

TX 10/18ダイヤ改正で増便するみたいですね。
つくば-守谷の増便がメインみたいだけど、守谷からの接続はあるのかなぁ。

http://www.sankei.co.jp/chiho/ibaraki/070919/ibr070919001.htm

[319: 購入検討中さん]

大和からマンションに関するアンケートがきました。
つくばでマンションを販売する意向があるような内容でした。
ショッピングセンターに隣接していた方が魅力を感じるので、
（ある程度離れていた方がよい人もいると思います。）
すぐにでもここを決めようと思っていましたが、少し様子見をしようと思います。
また地価上昇も落ち着いてきたようですので、あせらずじっくりいこうと
思っています。
モデルルームオープンが延期したので、買う気が少々後退です。
高額なお買い物なので、勢いをつけていたなのな。

[320: たぶん申込予定]

>319
9月5日の茨城新聞にその件はほのめかされていましたね。
>>一方、ＴＸ沿線ではつくば市内の研究学園駅やつくば駅周辺で
>>分譲マンション事業を展開していく予定。

私はあの館のあの位置がいいな・・・と思っていたタイプの間取りが
希望にほとんどジャストミートだったので、発表される価格が
予想範囲内ならたぶんすぐ申し込み。

[321: 匿名さん]

100㎡近い広い間取り中心（というか片方は全戸100平米オーバー）ですけれども、坪150万は甘いでしょうか。　170万程度を覚悟して、100㎡が5000万円台前半で、中-高層まで(かなり線路を超えた高さまで）いければ買いかなと思っているのですけれども、皆さんは金額的な予想はどうでしょう？

[322: 物件比較中さん]

柏の葉の三井のタワーマンションで、１００平米で一番条件の良い角部屋が５２００〜５４００万くらいですよ。
研究学園で５０００万円台って、高すぎませんか？
一生売らないなら良いですが、住み替えする時は大変そうですね。

守谷のブランズシティも高いようですし、茨城のＴＸ沿いマンションを考えている人はもう少し冷静になった方がいいですよ。

[323: 匿名さん]

ここは東京への通勤利便性で、柏の葉と比較して高い安いというのとは
違う価格の決まり方ではないかな。
全戸100平米のタワーは、値段が公表されてみたら、高層は5000万オーバー
はありうるかも。

[324: 物件比較中さん]

322さんがおっしゃることはよく分かります。
きっと多くの方はそう考えになると思います。

私は考え方が違うので少数派なのかなと思ってました。
そしたら323さんの意見があって、頭の中を整理してみました。
つくば＞守谷、柏の葉という考え方もあるのかなと。

私はつくば市民で東京通勤です。
新幹線通勤並みに定期代がかかっても（会社負担でありますが）、
つくばはいい街ですよ。超大型のＳＣも出来ますしね。

とはいえ、強気な価格設定をされては困るので、
①お子さんをお持ちの方は、小学校まで遠いですよ。
②始発駅ではないから座れません。
③日当たりは心配ですね。
④絶対額が高いですから、転売は難しいですよ。
⑤駅前のサーパスに比べると暗い道を歩くことになるのではないかな。
⑥共用施設の充実＝管理費が高い
⑦棟同士が近い＝景色がお隣の棟　つくばでそうなの。
無理して並べました。（笑）
つくばはお金持っている人が多いから５０００万超えであっても
売れていってしまうのだろうな。
欠点があっても購入したくなるマンションです。
工作員Ａでした。（笑）

[325: 匿名さん]

東京にでかけていく人の割合は相当低いとみます。
でないと138% もの駐車場設置率は必要ないですよ。
守谷のタワーでも100%しかない。　あくまでつくばのマンションと
見れば、車で10分やそこら、すいている道を爆走すればセンターと
そう変わらないってのは、値下げ要素にはあんまりならないですよ。

価格は需要と供給の関係だから。　共稼ぎの企業研究所勤務とか、
大学/旧国立研なんて夫婦でまだいけるんじゃないですかね。

サーパスの2倍の土地を5倍で仕入れているわけで、1戸あたり土地仕入
1000万とかかかっているのと、タワー+免振でのコストアップを考え
れば、平均坪170未満ってのは考えにくいですよ。

私は工作員Bになっちゃうんだろうか。

[326: 購入検討中さん]

子供は今小学生ですが、
将来的には東京通学・通勤を視野に入れて
購入検討していました。
が。。。座れないのならやはりつくば駅の方がいいのかな？
と、悩み始めています。
価格は　下の階（日がほとんど入らないところ）で3000万円台
上のほうは5000万、さらに広いと6000万クラスみたいです。
6000万円だと近くの一戸建ても可能ですよね。
ますます悩みます。

[327: 匿名さん]

やっぱり上のほうは5000-6000万代ですか。

[328: 匿名さん]

ところでTXはどんどん乗客数が増えていますから、今の感じで考えて
も、お子さんが通学するときにはまた違っているかもしれません。

あれだけ始発のでる守谷でも、快速運転のやつには１本見送らないと
座っては乗れなくなってますし。

[329: 購入検討中さん]

守谷でも座れなくなっているんですね。
JRでいう　土浦（つくば）と取手（守谷）のイメージなんですが
それからすると研究学園駅は荒川沖???
東京へ行くときは大変かもしれませんが
帰りは　一駅でも早く着きたいし
駅から近ければ　なおさらいいかな？　と考がえています。
が、あるマンションをみると　駅近も階によっては丸見えで
これまた　考えてしまいます
何が第一優先か　考えると???
買うタイミングが難しくなってしまいました。

[330: 匿名さん]

パークハウス良いですよね。
このあたりまでくれば買える可能性があるかな。

[331: 物件比較中さん]

「郊外にある全400戸の新築マンション。売り出しから数カ月経過したが、まだ10戸しか売れない」「既にマンションが完成してしまったのに、まだ全体の２割しか売れていない」。

　新価格、新々価格などと言われ、販売価格を上げながらも好調に推移してきた新築マンション市場では現在、このような話がゴロゴロしている。

　新築マンション市場は、販売絶好調だった昨年度までとはうって変わって、春先あたりから潮目が急速に変化し始めたという。郊外で売り出されたマンションはそのほとんどが、販売に苦戦している。

　「今年度は在庫がたくさん出るのは仕方がない」「用地を高値づかみしすぎた。勢いで買ってしまった」「新価格といったって、購入者の所得が上がっていないのだから売れない」——半ばあきらめムードの現場も多いのが実情なのだ。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index1.html

[332: 匿名さん]

土地仕入れ値からだと、免振化までして、坪150だの160だのではちゃんと
儲けがでないのですが、その上まで値段を引っ張っても、今度は客がついてこないかもしれない。　チャレンジですね。

[333: 物件比較中さん]

例えば、容積率が４００％とかだと、土地の値段の影響は限定的ではないかと思われるのですがどうでしょう？

[334: 不動産購入勉強中さん]

面積あたりで、3-4倍の高額入札をサーパスに比較してかけています
ので、容積率で割り算しても 1戸あたり仕入が坪30万近く上だった
はずですね。　かつ、タワー化して免振もつけていますし、
設計は地所設計/施工鹿島と高そうな会社を使っています。
これで別途15万程度上がるので、原価ベースでも45万ほど値上げしないと
採算点にのらないのでは？　実際にはマンションは原価率3/4がいいとこ
ですから　45/(3/4)=60 万ほどあがらないと理屈に合わないと思うの
ですが。　無論、安いほうが検討する側としてはうれしいですけれども、
三菱地所も慈善事業でここを超高額で落札したわけでもないとも思うので

[335: 工作員Ａ]

売れていないのは駅から徒歩圏でないマンションですよ。
それと記事にあるように都心であっても絶対額が高いマンションです。
ここつくばなら5000〜6000万のローンを組むのが無理のない人は
いっぱいいると思います。
また推薦してしまったよ。（笑）

敢えて、
○三井や住友やその他デベがより良い立地・内容のマンションを建てる可能性はないのか？
○つくば駅ロータリーの再開発により、商業地としての発展はやはりつくばではないのか？（研究学園は巨大ＳＣのみで完結。それでも充分ですが。）
○駅及び線路そばによる音の心配。上層階に音は到達しますよ。
○上層階の場合、特におとしよりは地震時にエレベータが止まった場合にどうするのか？

極端に売れない限り値下げはしないだろうし、もうほぼ価格は決まっていることだろうから、素直に第一回の抽選に参加するかな。

[336: 匿名さん]

Aさんは、坪単価いくらを想定して参入されるのでしょう？

[337: 申込予定さん]

間もなく価格はわかるのですから、別に評論家のごとく議論しなくても。
（WComのときみたく「うそ！」と思うような価格が出ることへの期待がないわけではありませんが^^。）

> 335
> ○三井や住友やその他デベがより良い立地・内容のマンションを建てる可能性はないのか？
> ○つくば駅ロータリーの再開発により、商業地としての発展はやはりつくばではないのか？

2番目はその通りだと思いますし、それでいいと思っています。
1番目は（「より良い立地」がつくば駅周辺を指しているなら）なくはないだろうけど近々にはないと思います。学園中心地区は行政・商業・業務の集積が誘導されているし、もし吾妻のまとまった用地が出て落札され、マンションを建てて売るとしたら、ここのパークハウスどころではない高額マンションになるのでは。今後つくば駅物件が出るとしたら、どれも東西南北大通り外縁ではないでしょうかね。そうするともはやつくば駅徒歩とはいいがたい。

葛城だったら、サーパスとパークハウスがTX利用者にとっていちばん便利なところを押さえましたが、「線路からもう少し離れたい」「ショッピングセンター隣接がいい」という人はいるでしょうし、その辺はまだまだ出るかもしれませんね。住友はわからないけど、つくばに縁のある三井は可能性があるのかな。でもTX沿線では当分柏の葉に傾注するように見えますが。

[338: 匿名さん]

地所はつくば市内ではほかにも土地をしこんでいませんでしたっけ？

[339: ビギナーさん]

線路そばって窓を開けた状態だとうるさいのではと思うのですが、
どうでしょう？
窓を締め切りで生活するなら関係ないですが。

[340: ご近所さん]

>>339
ＪＲの駅近物件は窓を開けるとすごい音がしてましたが、
ＴＸはすごく静かで窓を開けていてもほとんど気になりませんよ。

[341: 住民でない人さん]

>340
うそつけ。
ほんとに近所の住民かどうかもあやしいな。

[342: 匿名さん]

ＪＲでうるさいのは貨物と特急の通過。
ＴＸは車両も短く、デザインもよくできており、つなぎ目も少ないので
少なくとも高架下などではかなり静かに感じるし、あっという間の
通過です。ただ３、４階レベルだと音が下や上より聞こえそうですね。
まあ一瞬です。体験したいのであれば工事現場脇の歩道橋で
通過時間に体験してみるといいかと思います。
あとはホームかな。ちょっと心配なのは線路の両脇に建物が立つため、
音が反響しそうです。うまく抜けるといいのですが。

[343: 匿名さん]

確かにTXはレールのつなぎ目や、線路上のバラストに工夫をしてあるためか、比較的静かに感じます。
電車が通るときの振動も真下に立っていても殆ど感じられません。
すぐ北側に建つ住宅の見学をした際、窓を閉めていれば通過音も小さく感じました。
とは言え、距離が近く、ある程度の音は聞こえるので、342さんの言われるようにTX北側にある歩道橋で体験するのが一番だと思います。

[344: ご近所さん]

>>341
知り合いがＪＲ線路沿いに住んでるのでＪＲの列車の音はよく知っています。
私自身はＴＸ線路沿いに住んでますが、全く気になりません。
というか、窓を開けていてもＴＸが通過したことにほとんど気付きません。

[345: 周辺住民さん]

エントランスからロビーにかけてはどんなイメージになるのでしょうか?
夢が膨らみます。
カフェ（というのでしょうか？）は住民のみの場所でしょうか?

[346: 住まいに詳しい人]

>342
JRの駅は電車のドアを閉めるときの一大音楽祭がうるさいね。ベルがわりのみょうちくりんな音楽が朝晩かまわず大音響でながれる。

[347: 匿名さん]

>>345

セキュリティラインの管理があるので、住民専用では？
私だったらなかまでさくさく入れるようでは困りますので、検討から
はずすと思います。

[348: ご近所さん]

モデルルームでの先行説明会が始まったみたいですね。

[349: 物件比較中さん]

デイズ横の当初のモデルルーム、
作り直していますね。
相当な経費がかかりそう。。。
今のモデルルーム場所の家賃は600万だとか？！

・・・それって当然価格に上乗せされてしまうのでしょうか。。

[350: 金太郎]

>>349
いまやコストの積算に利益を乗せて価格を決められる
時代ではありません。
買い手が払ってくれる価格が

即日完売→安すぎ、売れ残り→高すぎ、
というわけで、ちょうど売り切れるとデベが
考える価格が設定されます。

というわけで、出口の価格が決まりますから、
コストが安ければ販売価格が
安くなるというものでもない。
モデルルームが低コストなら、その分利益が増えるだけかも。
モデルルームにある程度お金をかけないとその分売れ行きが
落ちる、つまり平均価格を下げなくてはならなくなりますから、
デベはトータルで利益が最大になるように考えるわけです。

免震など、付加価値を上げるための高コストは、買い手が
納得すれば受け入れられます。

モデルルームのコストが上乗せされるのが
いやな方は、モデルルームを作らず、完成後に
現物を見せて販売するデベが良いでしょう。
つくばなら、クオラフィラーレや、万博記念公園の
レヴィールも多分そうなるでしょう。

ちなみにヒューザーはモデルルームを作らない派の
デベでした。