パークハウスつくば研究学園

[匿名さん]

研究学園駅前に、三菱地所+NTT都市開発の500戸！
超大物デベ、超大型物件。
うわさは前からいろいろありますが、まだ情報は
限られています。ぜひ情報交換しましょう。

[282: 匿名さん]

将来つくばの中心になると言われているだけあり、
しかもその中でも研究学園の顔になる物件ですから、
そう安くは買えないと思いますよ。買い手は多くいると思います。

[283: 匿名さん]

将来つくばの中心になるとは思えない。
役所が来るくらいでしょ？
ノバホールとか国際会議場とか、ホテルとかあるつくば駅が
つくばの中心であるつづけることは変わらないと思うけど

[284: もうすぐ周辺住民]

中心じゃなくて、副都心でしょ？（中心にはなってほしくない）

ここは既知の図面によると7割以上が100平米以上のプランでしょう。
居住空間としてはパセオコモンズの箱と遜色ない。サーパスは半分
が90平米以上で残りもほとんど80平米以上だった。プロパストも、
隣駅の様子を見ていると研究学園でも100平米以上中心で出してくる
んじゃないかな。それはエリアの価値が上がるという意味でとても
良いと思う。
とにかく、そうすると駅直近では絶対値で3000万円以下という物件
は当分出てこないと思うし、TXの業績が順調に伸びる限り坪単価で120
万円以下なんてマンションももう出てこないんじゃないかと思う。
実現するかわからないけど「東京駅延伸」なんて思惑が市場に存在
するだけでも、価格は上がっていくんじゃないかな。仮に延伸がな
くなっても、その頃には街が形になっているでしょう。

[285: 匿名さん]

冷静に見れば今までが高値で下がってきています。物件により
価格は価値で多少ぶれますが、まずキャピタルゲインになることは
ないでしょう。無理して新築で買わなくても数年すれば１０００万
なんてすぐに下落します。売値が上がるのは土地の調達コストと
建材の急騰が主で、つい最近までの同等か上のものが安く買える時代は
終わりました。

また街が街として成長するのにはある程度の年月がかかります。
ひたち野うしくより成長が早くても五年後にあの程度まで
整えばいいところ。本当に住みよい町と評価
されるのには１０年は必要じゃないですかね？そのころには
つくば駅周辺にも今よりマンションは増えているでしょうし。
待てる人はあわてないほうがいいと思いますよ。

[286: 匿名さん]

>>285
「冷静に見れば・・・下落します」と「売値が上がるのは・・・終わりました」の間にはギャップがあると思いますが、どうつながるのですか？
あと、「待てる人はあわてないほうがいい」という意見はいつでも聞きますが（285さんの場合10年待てとおっしゃっているように読めますが）、それって基本的に投資用を探している人にしか意味のないアドバイスだと思います。キャピタルゲインという視点もそう。待っていると出費がないから見た目には損しないかもしれないけど、家族にとっては機会損失かもしれないです。

[287: 匿名さん]

>>286さんの意見は的を得ていると思います。
そうなんですよね。機会損失って結構大きいんですよね。
例えばですが、5年待って500万値下がりしたとしても、
その間に結局それ以上の額を賃貸で使ってしまったりしますからね。
しかも絶対に5年後に不動産価格が下がるならまだしも、
もし値上がりした上に金利まで上がってしまったら悲惨ですよね。
5年で1000万くらい下がったら後悔するかもしれませんが、ちょっとありえないなあと思います。
そういう意味では、そこまで割高だとは思わないので、
家族の視点からニーズに合ってるかどうかだと思いますよ。

あくまでも個人的な意見ですがね。

[288: 匿名さん]

>287
　「そこまで割高だとは思わない」とのことですが、
この物件の価格をご存知なのですか？

[289: 匿名さん]

>>288さん
確かに正式な価格が出てみないとわからないですよね。（笑）
個人的な予想では3000万後半〜4000万台前半が中心になるのかなあと
勝手に予想してしまってました。
このあたりの価格がそれほど割高だと感じない価格という意味で書きました。
根拠は全然無いですが結構近い予想になるかなと思ってます。

[290: 購入検討中さん]

同感です。

[291: 匿名さん]

この土地が気に入って購入される方は飛び付き、欲しい部屋を買えば
いいと思います。一生住む、資産価値は関係ないという方にはとても
いい物件かもしれません。逆に値下がりはしない、お買い得という考えは
やめたほうがいいかと思いますよ。
この駅周辺物件は不動産屋さんもかなり強気の値付けをしており、
５年後の発展も織り込み済み価格です。
通常マンションは10年以内に１〜２割の住民の入れ替えがあります。
その分が賃貸もしくは中古売却となります。その時期にも周りには
ここほど条件はよくないがために新築を売りに３〜４０００千万程度で
売りに出すでしょう。
中古で５〜１０年落ち、片や徒歩５分や１０分かかるが新築と
なるとやはり新築派が多いと思います。また距離的にもっと安い新築
マンションの可能性もあります。さらに今新築で３０００万台で
売りに出されている戸建も中古で出回る中、２５００万ぐらいで
処分できればいいところでしょう。あとお隣の物件も中古で低価格で
出てくると予想されますので、買い手市場になります。下手すると
ひたち野牛久のように、供給余剰になりさらに中古市場での売り手は
厳しいかもしれませんね。
将来賃貸と考えるとかなり高いお家賃がとれると思いますので、
そこまでゆとりのある人にはお勧めです。
リスクを抑えたい、駅の利便性が必要であればもうちょっと守谷よりが
お買い得かも知れませんね。
ちなみに管理費、修繕積み立てなど月々の出費もあることをお忘れ
なく〜。

[292: 匿名さん]

>291
それも考え方の一つですね。

私個人の考えとしては、むしろ「つくば寄り」の、
駅周辺環境の整備が期待できるエリアの方が、リスクは少ないと思います。

[293: 購入検討中さん]

買いたいマンションと買えるマンション。
それが一致するのが一番いいのでしょうけど、
なかなか難しいですよね。

この物件は買いたいけど買えないと思う方が多いマンション。
中古になってもそれなりの価格は維持できるでしょう。

難点はＴＸ。
常磐線にはグリーン車や特急があるがＴＸにはない。
それさえ解決できればすぐに契約なんだけどな。
ちなみに私は買いたくてちょー無理して買う人です。
ローンで弾かれたりして。

[294: 匿名さん]

>>293さんの言うように、欲しくても買えない人が多いと思うので、
そういう人ほどバブルだとか、５年後を織り込んだ価格とか言う傾向がありますよね。
つくばの右肩上がりの成長を考えれば、
普通に考えて私もこの物件はそう簡単に値崩れはしないと思いますよ。
価値のあるものに金を出す人は結構いるものです。

ちなみに、常磐線と比べるとＴＸはずっと快適だと思います。

[295: 匿名さん]

勘違いしていますねぇ。必要以上に高いならば買わない。
私はお手ごろになったころにポートフォリオにいれさせて頂きます。
まあどっちがあたるか勝負しましょう（笑）

[296: 匿名さん]

自分と同様に相手も意見を自由に決めていい（そしてその結果に責任を負う）
のだから、「勘違い」とか一蹴しないで敬意を払って応対するべきですよ。勝
負も何も、自分の判断に満足している人がベスト。

ただ、待ったほうがいいというアドバイスが有効な人はほかにもいる。戸建て
とマンションの長所短所はトレードオフになっている部分も多いのに、「同じ
金額を出すなら戸建てが買えるよな・・・」なんて迷い方をしている人は、仮に資
金があっても買わないほうがいいと思う。こういう人は、自分の生活スタイル
に必要な住まいのイメージが固まってないから、最適解も絞り込めない。ころ
ころ見る立場を変えるから、買っても見送っても大概後悔する。後悔するなら、
財布がいたまないほうがいいでしょう。

同じTX沿線の、フォレストレジデンスやパークシティ柏の葉キャンパスのスレ
を1から読むと興味深い。最初は「流山／柏価格では考えられない」「なめとん
のか」「絶対売れない」みたいな反応があり、その間この掲示板も見てなさそ
うな層に淡々と買い進められていき、やがて購入者ばかりの書き込みになる。
今となっては的外れだったけどその時点でとくとくと語られている予想を読む
のはちょっと勉強になる。ここも、スレ・売れ方ともに流れとしては似たもの
になるんじゃないかと勝手に予想してます。

[297: 物件比較中さん]

３０００万後半から４０００万前半ねえ。それ位の値段なら高すぎるという意見はここまで出ないでしょう。１００平米を超える物件ですからね、私を含め高くなると想定している人は、それより５００万位は高い値段を予想しているんでは。

ＳＣも期待していたけど、核となる店が結局カスミと聞いてしまうとちょっとがっかりです。

ここのＳＣは大和ハウスですよね。守谷のアクロスモールとロックシティーの両方とも大和ハウスのテナントで両方にカスミが入っているけど、大和は共倒れにならないと信じて開発したんですか？　なんか先行き不安なんですが。

[298: 匿名さん]

>297
　３０００万円台後半というのは、８０平方ｍクラスの部屋のイメージですね。１００平米なら５０００万くらいでしょうね。

[299: 匿名さん]

坪単価で考えたほうがわかりやすそうですね。
ズバリ坪単価１６０万と予想します。
そう考えると、１００平米でも４０００万円台後半となりますが、
逆に最小の８０平米後半のものでも４０００万円を切ることはなさそう。
やはり４０００万〜５０００万が最多価格帯となりそう。
（あくまでも個人的な予想）

[300: 匿名はん]

もし坪当たり１６０万円なら、専有面積１００平方メートル（約３０坪）で価格４８００万円となる計算。
うーん、将来性ある土地としても、ちと手が出しずらいお値段です。

柏の葉キャンパスは、東向きで坪当たり１５０万円台、南向きで１８０万円台で販売されたので、
ここならもう少し安くしていただきたいもんです。

[301: 匿名さん]

サーパスは坪１１０万円ぐらいだったと記憶しています。
あの時は「こんな何も無い所にマンション？」と思っていましたが・・・
住宅ローン金利も上昇傾向にある中、機会損失は大きかったと後悔しきり。

[302: 金太郎]

デイズタウン前のMR、壊しているみたいですね。
レクサス横（旧茨城トヨタ）に、開店前に移転？

[303: マンコミュファンさん]

デイズタウンの前のモデルルームは外壁まで、
充分に奇麗に出来上がっていたのに（たぶん内部も）
あとは、マンション名の入った看板を建てるばかり
と思ってました。外壁を今、バリバリすごい勢いで
剥がして壊していますね。
久しぶりに通りかかってびっくりしました。

オープンが、まつりつくばに間に合いそうな勢いで
作っていたのに、壊すとはもったいない。
移転なんですか？まだ一度も開いていないのに？
研究学園駅の現地近くにでも、便利な用地が
見つかったのでしょうか。

[304: マンコミュファンさん]

すべて費用が値段に入ってるのでしょう。

[305: 申込予定さん]

ＳＣの起工式がありました。
http://joyo-net.com/

デイズタウン横はパークハウスのＭＲの場所としてふさわしくない
と思っていたので良かった。

[306: 匿名さん]

大和ハウスのＳＣの店舗情報新たに判明したようです。
http://kanto.machi.to/bbs/read.pl?BBS=kanto&KEY=1188480609
190と191に書いてありました。
楽しみですね。

[307: サラリーマンさん]

>303
デイズタウンの駐車場をあてにしてたけど外れたので、南３駐車場と契約。

TUTCとしては、タダで寝かせておくよりはどうせ埋まる当ても無いので短期なら、と言う感じでダンピング。

あくまでも推測です。

[308: サラリーマンさん]

>303
デイズタウンの駐車場をあてにしてたけど外れたので、南３駐車場と契約。

TUTCとしては、タダで寝かせておくよりはどうせ埋まる当ても無いので短期なら、と言う感じでダンピング。ということでモデルルーム設置。

あくまでも推測です。

[309: 匿名さん]

10月OPENのモデルルームに予約しました。楽しみです！

[310: 購入検討中さん]

>>305
> デイズタウン横はパークハウスのＭＲの場所としてふさわしくない
> と思っていた
レクサス付近はいろいろな意味で一等地ではあるけど、
書類上の理由はともかくとして心情的な本音はまさにこれだったと思う。

[311: ご近所さん]

陸橋から免震の基礎工事が良く見えます。
原子炉の格納容器の工事現場といえば大げさですが、壮観です。
一見の価値がありますよ。

[312: 購入検討中さん]

だれか付近に建つプロパストの物件のことご存知な方いますか？
http://www.pjtx2.com/
どこに建つかも良くわかりませんが、資料請求したら結構いい本が送ってきました。三菱地所とは正反対の会社って感じがしますが・・・

[314: 購入検討中さん]

TX 10/18ダイヤ改正で増便するみたいですね。
つくば-守谷の増便がメインみたいだけど、守谷からの接続はあるのかなぁ。

http://www.sankei.co.jp/chiho/ibaraki/070919/ibr070919001.htm

[319: 購入検討中さん]

大和からマンションに関するアンケートがきました。
つくばでマンションを販売する意向があるような内容でした。
ショッピングセンターに隣接していた方が魅力を感じるので、
（ある程度離れていた方がよい人もいると思います。）
すぐにでもここを決めようと思っていましたが、少し様子見をしようと思います。
また地価上昇も落ち着いてきたようですので、あせらずじっくりいこうと
思っています。
モデルルームオープンが延期したので、買う気が少々後退です。
高額なお買い物なので、勢いをつけていたなのな。

[320: たぶん申込予定]

>319
9月5日の茨城新聞にその件はほのめかされていましたね。
>>一方、ＴＸ沿線ではつくば市内の研究学園駅やつくば駅周辺で
>>分譲マンション事業を展開していく予定。

私はあの館のあの位置がいいな・・・と思っていたタイプの間取りが
希望にほとんどジャストミートだったので、発表される価格が
予想範囲内ならたぶんすぐ申し込み。

[321: 匿名さん]

100㎡近い広い間取り中心（というか片方は全戸100平米オーバー）ですけれども、坪150万は甘いでしょうか。　170万程度を覚悟して、100㎡が5000万円台前半で、中-高層まで(かなり線路を超えた高さまで）いければ買いかなと思っているのですけれども、皆さんは金額的な予想はどうでしょう？

[322: 物件比較中さん]

柏の葉の三井のタワーマンションで、１００平米で一番条件の良い角部屋が５２００〜５４００万くらいですよ。
研究学園で５０００万円台って、高すぎませんか？
一生売らないなら良いですが、住み替えする時は大変そうですね。

守谷のブランズシティも高いようですし、茨城のＴＸ沿いマンションを考えている人はもう少し冷静になった方がいいですよ。

[323: 匿名さん]

ここは東京への通勤利便性で、柏の葉と比較して高い安いというのとは
違う価格の決まり方ではないかな。
全戸100平米のタワーは、値段が公表されてみたら、高層は5000万オーバー
はありうるかも。

[324: 物件比較中さん]

322さんがおっしゃることはよく分かります。
きっと多くの方はそう考えになると思います。

私は考え方が違うので少数派なのかなと思ってました。
そしたら323さんの意見があって、頭の中を整理してみました。
つくば＞守谷、柏の葉という考え方もあるのかなと。

私はつくば市民で東京通勤です。
新幹線通勤並みに定期代がかかっても（会社負担でありますが）、
つくばはいい街ですよ。超大型のＳＣも出来ますしね。

とはいえ、強気な価格設定をされては困るので、
①お子さんをお持ちの方は、小学校まで遠いですよ。
②始発駅ではないから座れません。
③日当たりは心配ですね。
④絶対額が高いですから、転売は難しいですよ。
⑤駅前のサーパスに比べると暗い道を歩くことになるのではないかな。
⑥共用施設の充実＝管理費が高い
⑦棟同士が近い＝景色がお隣の棟　つくばでそうなの。
無理して並べました。（笑）
つくばはお金持っている人が多いから５０００万超えであっても
売れていってしまうのだろうな。
欠点があっても購入したくなるマンションです。
工作員Ａでした。（笑）

[325: 匿名さん]

東京にでかけていく人の割合は相当低いとみます。
でないと138% もの駐車場設置率は必要ないですよ。
守谷のタワーでも100%しかない。　あくまでつくばのマンションと
見れば、車で10分やそこら、すいている道を爆走すればセンターと
そう変わらないってのは、値下げ要素にはあんまりならないですよ。

価格は需要と供給の関係だから。　共稼ぎの企業研究所勤務とか、
大学/旧国立研なんて夫婦でまだいけるんじゃないですかね。

サーパスの2倍の土地を5倍で仕入れているわけで、1戸あたり土地仕入
1000万とかかかっているのと、タワー+免振でのコストアップを考え
れば、平均坪170未満ってのは考えにくいですよ。

私は工作員Bになっちゃうんだろうか。

[326: 購入検討中さん]

子供は今小学生ですが、
将来的には東京通学・通勤を視野に入れて
購入検討していました。
が。。。座れないのならやはりつくば駅の方がいいのかな？
と、悩み始めています。
価格は　下の階（日がほとんど入らないところ）で3000万円台
上のほうは5000万、さらに広いと6000万クラスみたいです。
6000万円だと近くの一戸建ても可能ですよね。
ますます悩みます。

[327: 匿名さん]

やっぱり上のほうは5000-6000万代ですか。

[328: 匿名さん]

ところでTXはどんどん乗客数が増えていますから、今の感じで考えて
も、お子さんが通学するときにはまた違っているかもしれません。

あれだけ始発のでる守谷でも、快速運転のやつには１本見送らないと
座っては乗れなくなってますし。

[329: 購入検討中さん]

守谷でも座れなくなっているんですね。
JRでいう　土浦（つくば）と取手（守谷）のイメージなんですが
それからすると研究学園駅は荒川沖???
東京へ行くときは大変かもしれませんが
帰りは　一駅でも早く着きたいし
駅から近ければ　なおさらいいかな？　と考がえています。
が、あるマンションをみると　駅近も階によっては丸見えで
これまた　考えてしまいます
何が第一優先か　考えると???
買うタイミングが難しくなってしまいました。

[330: 匿名さん]

パークハウス良いですよね。
このあたりまでくれば買える可能性があるかな。

[331: 物件比較中さん]

「郊外にある全400戸の新築マンション。売り出しから数カ月経過したが、まだ10戸しか売れない」「既にマンションが完成してしまったのに、まだ全体の２割しか売れていない」。

　新価格、新々価格などと言われ、販売価格を上げながらも好調に推移してきた新築マンション市場では現在、このような話がゴロゴロしている。

　新築マンション市場は、販売絶好調だった昨年度までとはうって変わって、春先あたりから潮目が急速に変化し始めたという。郊外で売り出されたマンションはそのほとんどが、販売に苦戦している。

　「今年度は在庫がたくさん出るのは仕方がない」「用地を高値づかみしすぎた。勢いで買ってしまった」「新価格といったって、購入者の所得が上がっていないのだから売れない」——半ばあきらめムードの現場も多いのが実情なのだ。

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