パークハウスつくば研究学園

[匿名さん]

研究学園駅前に、三菱地所+NTT都市開発の500戸！
超大物デベ、超大型物件。
うわさは前からいろいろありますが、まだ情報は
限られています。ぜひ情報交換しましょう。

[251: 物件比較中さん]

>248
　同じ人数が暮らすなら、容積率を上げたほうがよくて、
一戸建てをたくさん作るよりも高層マンションのほうが、
多くの緑を残せるという考えもありかなと思います。

[252: 購入検討中さん]

>251
248です
上に伸ばしてその分を　緑として残す
(*¨)(*・・)(¨*)(・・*)ウンウン
たしかにそれも　ありかなって気もしますね。
自分がこのマンションの高さに惚れながら言うのもなんですが、
このマンションで視界が途絶えてしまうのが
もったいない気もします。
住むには360度大パノラマ　で満足しちゃいますがね＾＾

[253: 購入検討中さん]

サロンバス見学会か〜？
いってみっかな。

[254: 物件比較中さん]

東京武蔵村山のダイヤモンドシティミューは店舗面積８万４千平方メートル（東京ドーム２コ）
一方、研究学園のＳＣ（２００９年１０月１０日完成）は７万６千平方メートル（ミューの９０％）で少し負けているが１０万超に拡張も視野にある（日経）
隣接する２４ヘクタールの誘致施設用地（ＳＣ１４ヘクタールの１．７倍。東京ドーム６コ分）はどこが落札したのだろう。何ができるのだろう。

[255: 物件比較中さん]

東京武蔵村山のダイヤモンドシティミューは店舗面積８万４千平方メートル（東京ドーム２コ）
一方、研究学園のＳＣ（２００８年１０月１０日完成）は７万６千平方メートル（ミューの９０％）で少し負けているが１０万超に拡張も視野にある（日経）
隣接する２４ヘクタールの誘致施設用地（ＳＣ１４ヘクタールの１．７倍。東京ドーム６コ分）はどこが落札したのだろう。何ができるのだろう。

[256: 購入検討中さん]

別のスレに　こんなことが書いてありました。

SC西側の区画に１４２戸の戸建開発
現地の看板によると創建という関西の業者みたいですね。

これって隣接する24ヘクタールのことでしょうか？

[257: 購入検討中さん]

サード・プレイスねー、ふむふむ。
期待はますますふくらみます。

[258: 購入検討中さん]

カスミが従来にない業態での出店を検討。
ロボット技術や研究成果を発信する拠点も目玉施設の一つとして入る。
（つくばを中心に全国のロボット関連技術を紹介する「サイバーダイン・スタジオ」）
需要動向を見極めながら増床を繰り返す。
最終的には約10万平方メートルに約220のテナントが入居。
このうち約70店が茨城県初出店。

だそうです。

[259: 入居予定さん]

>258さん
ニュースソース教えてくれませんか。

[260: ご近所さん]

ダイワSCのことだよね！？

[261: ご近所さん]

今日の日経の地方版に載ってるよ。

[262: 入居予定さん]

これですね
http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20070806c3b0604206.html

[263: 物件比較中さん]

ＳＣ核テナントの概要
http://www.joyo-net.com/index.html

[264: 購入検討中さん]

茨城新聞8/7に大和ハウスのつくばSC店舗面積が1.5倍に拡大って載ってましたよ。映画館は松竹のMOVIX、書店は旭屋書店、地場の農産物を扱うファーマーズマーケットや、銀行、結婚式場、医療モールなどが設けられる。とのこと。結構充実したSCになりそう！

[265: 申込予定さん]

ここが完成する１年半後にはＳＣもオープンしており、市庁舎も半ば出来上がり、幹線道路網も完成し、想像できない位、街の様子は変貌を遂げているでしょう。胸がわくわくします。

[266: 物件比較中さん]

はじめまして。会社員29歳です。
土いじり、車の運転が嫌いなので駅近くのマンションを購入したいと思っております。
つくば駅で徒歩圏内だと高くてとても手が出ないのでこちらのマンションに期待しています。

以前サーバスがありましたが同じぐらいの価格で出ないかなぁと期待しつつ・・・
年収500万弱のサラリーマンなので3000万以内じゃないととても買えないです。

色々な角度から情報を得るためこちらも参考にしております。

[267: 物件比較中さん]

現在、研究学園駅orひたち野うしく駅前かで比較中のものです。
電車通勤なので駅近は必須、パートナーの勤務はつくばということで上記のエリアが候補になっています。
将来、子供の通学やお稽古事などを考えると研究学園駅の方が良いかなぁと思っていますが、価格次第かな。やっぱり研究学園エリアの方が高いですよねぇ〜。将来の資産価値は、どちらが下がり幅は小さいかなぁ。
早くこの物件の価格や間取りの情報が出ることを心待ちにしています。

[268: マンコミュファンさん]

プロジェクト発表会によると
一番低い価格で３０００万台でした。

うちは手がでないです。

[269: 匿名さん]

>>266さん　
ここの物件価格が3000万を下回ることはまずないと思いますよ。

>>267さん
ひたち野うしくよりは断然研究学園の方が良いと思いますよ。
将来的な資産価値もおそらく圧倒的な差がでると思います。

[270: 物件比較中さん]

>>269
すぐ隣のサーパスが2000万台中心だったのでもしかしたらと思っていましたが
3000万台を下回ることは無さそうですか・・・とても残念です。
スパっと諦めて違う物件をあたってみます。ありがとうございました！

[271: 物件比較中さん]

>>269さん

267です。
やっぱそうですよね〜研究学園エリアの方がいいですよねぇ。
でも高そうですね。
3000万円台前半の物件もあれば良いですけど・・・

[272: 購入検討中]

当時の新聞記事によると、穴吹の取得用地は十五万円弱／平米、三菱地所が購
入した隣接地は四十万円弱／平米。サーパスの土地は6000平米だから15×6000
＝90000万円＝9億円、206戸だから各戸占有面積を考えずに大雑把に平均すると1
戸当たり土地代は9億÷206＝437万円。一方、三菱地所の土地は物件概要による
と計約15000平米だから40×15000＝600000万円＝60億円、550戸で単純に割ると
1090万円。建物の仕様がまったく同じようなものだと仮定しても、サーパスよ
り少なくとも600万円以上、取得に費やしたコストを想像するとさらに高くなっ
てもおかしくないと予想しています。
また、サーパスは1000棟記念物件ということもあり、仕様にたいしてかなり安
めに価格を設定していたようです（それでも100平米くらいの低層階で3千万円
強はしましたよ）。一方、パークハウスはコストの高くなる免震タワーで、共
有設備も（つくばでどのくらい受けるかわかりませんが）かなり凝っていると
思います。ブランドも加味して、最低価格は4000万円弱、中高層になると5千万
円台がメインではないでしょうか。目の前が調整池のさくらレジデンスはけや
きレジデンスと比較してももっと高くなりそうでした。説明会のアンケートで
みんながみんな「高い！」と回答していれば、もしかしたら少し設定価格が下
がるかもしれませんが...。

[273: 物件比較中さん]

>>272さん

わかりやすいご説明ありがとうございます。
なるほど・・・そうやって考えたら価格が高くなるのも頷けますね。
一般市民（30代そこそこの普通の会社員）には到底手が出ない価格のような気もしますが
どういった方を対象にしたマンションなんでしょうかね？
頭金がたくさん用意出来れば手が出るかもしれないですけど・・・

[274: 匿名はん]

研究学園のエリアも良いですね。
私も以前検討していましたが、価格はかなり高くなりそうなので断念。
みらい平の駅前マンションに決めました。
つくばまでわずか12分（研究学園まで9分）ですし雰囲気も良かったので。
パークハウスが余裕で買える人は羨ましいです。

[275: 物件比較中さん]

説明会で値段の印象を尋ねられた時、
「4000〜5000万で、近所で一戸建てが買えるので、
同等の金額出してまで集合住宅は買えない」
と言ったら苦笑いされました。

[276: 匿名さん]

同じ値段を出すなら戸建てよりもマンション、という人もいるからね。
個人的には、資産価値の話は別として、年取ってからも住むならマンションかな。

[277: 物件比較中さん]

これだけ電車の本数が少ない駅の物件で４０００万もするとは驚きました。あと１０００万程度上乗せして三井のＰＣ柏の葉もいいかなと迷っています。

[278: 購入検討中さん]

とりあえず今つくばで一番格が上のマンションはエスペリア？
それともサーパス吾妻？

それらを抜くレベルを目指して建設中なのですよね。
非常に楽しみです。

[279: 物件比較中さん]

柏の葉とここを比較するのは、場所が全然違うので難しいですね。
将来的な資産価値を考えたら、柏の葉の三井の物件の方がはるかに上ですから、１０００万の余裕があるなら柏の葉の方がいいんじゃないですか？

[280: 周辺住民さん]

研究学園の将来性は確信してますが、研究学園駅のマンションを買うなら、あくまで安ければの話。
つくばの田舎で４０００万を超えるマンションなんて、ＳＣができたあとの将来を織り込み済みの価格で全く割安感なし。ならば、一戸建てを考えるのが多くの人の発想だと思う。
ＴＸで東京が近くなったとはいっても、東京への通勤圏は守谷が北限でしょう。
つくばは東京のベッドタウンではなくて、独立した生活圏と考えるべき。
サーパスは割安で良かったけど、これから出てくるマンションは割高で魅力はないなあ。

[281: サラリーマンさん]

>280
　同感。
　研究学園だったら８０平方３０００万切るくらいが妥当なところだろう。

[282: 匿名さん]

将来つくばの中心になると言われているだけあり、
しかもその中でも研究学園の顔になる物件ですから、
そう安くは買えないと思いますよ。買い手は多くいると思います。

[283: 匿名さん]

将来つくばの中心になるとは思えない。
役所が来るくらいでしょ？
ノバホールとか国際会議場とか、ホテルとかあるつくば駅が
つくばの中心であるつづけることは変わらないと思うけど

[284: もうすぐ周辺住民]

中心じゃなくて、副都心でしょ？（中心にはなってほしくない）

ここは既知の図面によると7割以上が100平米以上のプランでしょう。
居住空間としてはパセオコモンズの箱と遜色ない。サーパスは半分
が90平米以上で残りもほとんど80平米以上だった。プロパストも、
隣駅の様子を見ていると研究学園でも100平米以上中心で出してくる
んじゃないかな。それはエリアの価値が上がるという意味でとても
良いと思う。
とにかく、そうすると駅直近では絶対値で3000万円以下という物件
は当分出てこないと思うし、TXの業績が順調に伸びる限り坪単価で120
万円以下なんてマンションももう出てこないんじゃないかと思う。
実現するかわからないけど「東京駅延伸」なんて思惑が市場に存在
するだけでも、価格は上がっていくんじゃないかな。仮に延伸がな
くなっても、その頃には街が形になっているでしょう。

[285: 匿名さん]

冷静に見れば今までが高値で下がってきています。物件により
価格は価値で多少ぶれますが、まずキャピタルゲインになることは
ないでしょう。無理して新築で買わなくても数年すれば１０００万
なんてすぐに下落します。売値が上がるのは土地の調達コストと
建材の急騰が主で、つい最近までの同等か上のものが安く買える時代は
終わりました。

また街が街として成長するのにはある程度の年月がかかります。
ひたち野うしくより成長が早くても五年後にあの程度まで
整えばいいところ。本当に住みよい町と評価
されるのには１０年は必要じゃないですかね？そのころには
つくば駅周辺にも今よりマンションは増えているでしょうし。
待てる人はあわてないほうがいいと思いますよ。

[286: 匿名さん]

>>285
「冷静に見れば・・・下落します」と「売値が上がるのは・・・終わりました」の間にはギャップがあると思いますが、どうつながるのですか？
あと、「待てる人はあわてないほうがいい」という意見はいつでも聞きますが（285さんの場合10年待てとおっしゃっているように読めますが）、それって基本的に投資用を探している人にしか意味のないアドバイスだと思います。キャピタルゲインという視点もそう。待っていると出費がないから見た目には損しないかもしれないけど、家族にとっては機会損失かもしれないです。

[287: 匿名さん]

>>286さんの意見は的を得ていると思います。
そうなんですよね。機会損失って結構大きいんですよね。
例えばですが、5年待って500万値下がりしたとしても、
その間に結局それ以上の額を賃貸で使ってしまったりしますからね。
しかも絶対に5年後に不動産価格が下がるならまだしも、
もし値上がりした上に金利まで上がってしまったら悲惨ですよね。
5年で1000万くらい下がったら後悔するかもしれませんが、ちょっとありえないなあと思います。
そういう意味では、そこまで割高だとは思わないので、
家族の視点からニーズに合ってるかどうかだと思いますよ。

あくまでも個人的な意見ですがね。

[288: 匿名さん]

>287
　「そこまで割高だとは思わない」とのことですが、
この物件の価格をご存知なのですか？

[289: 匿名さん]

>>288さん
確かに正式な価格が出てみないとわからないですよね。（笑）
個人的な予想では3000万後半〜4000万台前半が中心になるのかなあと
勝手に予想してしまってました。
このあたりの価格がそれほど割高だと感じない価格という意味で書きました。
根拠は全然無いですが結構近い予想になるかなと思ってます。

[290: 購入検討中さん]

同感です。

[291: 匿名さん]

この土地が気に入って購入される方は飛び付き、欲しい部屋を買えば
いいと思います。一生住む、資産価値は関係ないという方にはとても
いい物件かもしれません。逆に値下がりはしない、お買い得という考えは
やめたほうがいいかと思いますよ。
この駅周辺物件は不動産屋さんもかなり強気の値付けをしており、
５年後の発展も織り込み済み価格です。
通常マンションは10年以内に１〜２割の住民の入れ替えがあります。
その分が賃貸もしくは中古売却となります。その時期にも周りには
ここほど条件はよくないがために新築を売りに３〜４０００千万程度で
売りに出すでしょう。
中古で５〜１０年落ち、片や徒歩５分や１０分かかるが新築と
なるとやはり新築派が多いと思います。また距離的にもっと安い新築
マンションの可能性もあります。さらに今新築で３０００万台で
売りに出されている戸建も中古で出回る中、２５００万ぐらいで
処分できればいいところでしょう。あとお隣の物件も中古で低価格で
出てくると予想されますので、買い手市場になります。下手すると
ひたち野牛久のように、供給余剰になりさらに中古市場での売り手は
厳しいかもしれませんね。
将来賃貸と考えるとかなり高いお家賃がとれると思いますので、
そこまでゆとりのある人にはお勧めです。
リスクを抑えたい、駅の利便性が必要であればもうちょっと守谷よりが
お買い得かも知れませんね。
ちなみに管理費、修繕積み立てなど月々の出費もあることをお忘れ
なく〜。

[292: 匿名さん]

>291
それも考え方の一つですね。

私個人の考えとしては、むしろ「つくば寄り」の、
駅周辺環境の整備が期待できるエリアの方が、リスクは少ないと思います。

[293: 購入検討中さん]

買いたいマンションと買えるマンション。
それが一致するのが一番いいのでしょうけど、
なかなか難しいですよね。

この物件は買いたいけど買えないと思う方が多いマンション。
中古になってもそれなりの価格は維持できるでしょう。

難点はＴＸ。
常磐線にはグリーン車や特急があるがＴＸにはない。
それさえ解決できればすぐに契約なんだけどな。
ちなみに私は買いたくてちょー無理して買う人です。
ローンで弾かれたりして。

[294: 匿名さん]

>>293さんの言うように、欲しくても買えない人が多いと思うので、
そういう人ほどバブルだとか、５年後を織り込んだ価格とか言う傾向がありますよね。
つくばの右肩上がりの成長を考えれば、
普通に考えて私もこの物件はそう簡単に値崩れはしないと思いますよ。
価値のあるものに金を出す人は結構いるものです。

ちなみに、常磐線と比べるとＴＸはずっと快適だと思います。

[295: 匿名さん]

勘違いしていますねぇ。必要以上に高いならば買わない。
私はお手ごろになったころにポートフォリオにいれさせて頂きます。
まあどっちがあたるか勝負しましょう（笑）

[296: 匿名さん]

自分と同様に相手も意見を自由に決めていい（そしてその結果に責任を負う）
のだから、「勘違い」とか一蹴しないで敬意を払って応対するべきですよ。勝
負も何も、自分の判断に満足している人がベスト。

ただ、待ったほうがいいというアドバイスが有効な人はほかにもいる。戸建て
とマンションの長所短所はトレードオフになっている部分も多いのに、「同じ
金額を出すなら戸建てが買えるよな・・・」なんて迷い方をしている人は、仮に資
金があっても買わないほうがいいと思う。こういう人は、自分の生活スタイル
に必要な住まいのイメージが固まってないから、最適解も絞り込めない。ころ
ころ見る立場を変えるから、買っても見送っても大概後悔する。後悔するなら、
財布がいたまないほうがいいでしょう。

同じTX沿線の、フォレストレジデンスやパークシティ柏の葉キャンパスのスレ
を1から読むと興味深い。最初は「流山／柏価格では考えられない」「なめとん
のか」「絶対売れない」みたいな反応があり、その間この掲示板も見てなさそ
うな層に淡々と買い進められていき、やがて購入者ばかりの書き込みになる。
今となっては的外れだったけどその時点でとくとくと語られている予想を読む
のはちょっと勉強になる。ここも、スレ・売れ方ともに流れとしては似たもの
になるんじゃないかと勝手に予想してます。

[297: 物件比較中さん]

３０００万後半から４０００万前半ねえ。それ位の値段なら高すぎるという意見はここまで出ないでしょう。１００平米を超える物件ですからね、私を含め高くなると想定している人は、それより５００万位は高い値段を予想しているんでは。

ＳＣも期待していたけど、核となる店が結局カスミと聞いてしまうとちょっとがっかりです。

ここのＳＣは大和ハウスですよね。守谷のアクロスモールとロックシティーの両方とも大和ハウスのテナントで両方にカスミが入っているけど、大和は共倒れにならないと信じて開発したんですか？　なんか先行き不安なんですが。

[298: 匿名さん]

>297
　３０００万円台後半というのは、８０平方ｍクラスの部屋のイメージですね。１００平米なら５０００万くらいでしょうね。

[299: 匿名さん]

坪単価で考えたほうがわかりやすそうですね。
ズバリ坪単価１６０万と予想します。
そう考えると、１００平米でも４０００万円台後半となりますが、
逆に最小の８０平米後半のものでも４０００万円を切ることはなさそう。
やはり４０００万〜５０００万が最多価格帯となりそう。
（あくまでも個人的な予想）

[300: 匿名はん]

もし坪当たり１６０万円なら、専有面積１００平方メートル（約３０坪）で価格４８００万円となる計算。
うーん、将来性ある土地としても、ちと手が出しずらいお値段です。

柏の葉キャンパスは、東向きで坪当たり１５０万円台、南向きで１８０万円台で販売されたので、
ここならもう少し安くしていただきたいもんです。