パークハウスつくば研究学園

[匿名さん]

研究学園駅前に、三菱地所+NTT都市開発の500戸！
超大物デベ、超大型物件。
うわさは前からいろいろありますが、まだ情報は
限られています。ぜひ情報交換しましょう。

[241: 購入検討中さん]

どんなに魅力的なＳＣであっても、隣接もしくは雨に濡れないでいける、譲っても駅から帰り道でなければ、あまりありがたみはないかも。それならうちから車に乗っていけばいい話。（ここに住んでもおそらくそうする。）

また、研究学園始発列車が出来ないのなら、快速停車してもこちらもありがたみは少ない。いっそ、常磐線並みに特急指定席またはＧ席をつくって欲しい。

１５０万／坪前後で落ち着くのでは？
（ただし、最上階のＰフロアーと目玉部屋の落差は激しいと思います。）
希望の部屋が１２０／坪なら購入させて頂きます。
高い高いと思わせて、意外と安いいう正式価格を出して、
一気に勝負をつけるかもしれませんね。

中身に関しては素晴らしいマンションです。
ただし日当たりには注意が必要です。

[242: 近所をよく知る人]

SCってイオンとシネコンぐらいしか情報ありませんね。

241さんは
>中身に関しては素晴らしいマンションです。
と仰っていますが、どのあたりが良いのでしょうか？
説明会でもパンフレット以上の情報はそれほど無かったように思います。
坪120万でも妥当なのかどうか私には分かりません。

個人的には3日で飽きそうな"CAFE"なるものよりも
外断熱構造にしてもらったほうが長持ちしてありがたいですが。

[243: 匿名さん]

ちょっとスレ違いかもしれませんが、昨日、千葉県庁のＨＰに柏の葉キャンパス駅周辺の開発事業の青写真が掲載されました。
不動産の資産価値を高める開発としては、これ位のことをしてほしいですね。

[244: 購入検討中さん]

241です。

「中身に関しては素晴らしいマンションです。」って言ったのはマイナスなことを言ってしまったので、ちょいと持ち上げなければって思いましたので。＾＾ゝ

ですが、考え方の相違はあると思いますけど、これだけの規模だから
出来る共用部分の豪華さは効率よく建てました目一杯そして革張りイス単に置きましたというマンションよりは魅力に感じます。その一つが私の場合カフェであったりします。また、２４時間有人管理（これは予定でしたっけ？）、その他セキュリティ面、免震、１００年コンクリート、エコキュートと現時点では茨城県内では他の追従を許さない内容だと思います。

不動産相場っていう点では万が一１２０万／坪でそれなりの部屋数が実際出てきたら格安って言っていいと思います。記憶は不確かですけどつくば駅のミオカスの南向き部屋で１５０万／坪はしたような？？
１５０万／坪想定の根拠は１００㎡超えの部屋が多いこと、、４０００万台前半が最多価格帯と思いましたからです。

肝心なＳＣの情報がないのが悩ましい限りですね。
北関東最大級の文言がなくならようにって思います。
目玉のテナントが明らかになってもいい頃なのになー。

[245: 購入検討中さん]

研究学園駅前の公園はなにか施設できる予定はあるのでしょうか?
洞峰とまではいかなくても
テニスコートや夏だけでもプールなんて出来たら
二の宮のマンションと同じくらい
住む価値が上がりそうなんですが。。。。
今の状態だと、ベンチ座っているだけで
あまり意味が無いんですが。
ご存知の方いらしたら教えてください。

[246: ご近所さん]

ショッピングセンターの建築計画の看板が設置されました。
H19.10.20着工でH20.10.10完成予定。
延べ面積は当初計画規模だけど、
店舗面積はどうなるのかな？
いろんな噂が飛び交ったけど、
2008年完成は予定通りになりそうです。

[247: 物件比較中さん]

>245
　公園は、できるだけもとの自然を残し、余計な施設を作らないのが良いでしょう。それがつくばスタイルではないでしょうか？
　泳ぎたければ、調整池もありますし、、、

[248: 購入検討中さん]

それをつくばスタイルと言うのなら
24階建てのマンションそのものがすでに
ヾ(`∀')却下！
って感じもしますが。。。。

[249: 購入検討中さん]

ショッピングセンターは施工が清水建設。
４階建てですが高さは３１ｍもあります。
駅前の岡田ビルの隣に作っている染谷工務店の１０階建てマンションは２９ｍですからそれよりもっと高い。堂々たる建物になりそうですね。

[250: 購入検討中さん]

イオンのＳＣは食傷気味なので、来年楽しみにしています。
延べ面積は当初計画規模に期待！

[251: 物件比較中さん]

>248
　同じ人数が暮らすなら、容積率を上げたほうがよくて、
一戸建てをたくさん作るよりも高層マンションのほうが、
多くの緑を残せるという考えもありかなと思います。

[252: 購入検討中さん]

>251
248です
上に伸ばしてその分を　緑として残す
(*¨)(*・・)(¨*)(・・*)ウンウン
たしかにそれも　ありかなって気もしますね。
自分がこのマンションの高さに惚れながら言うのもなんですが、
このマンションで視界が途絶えてしまうのが
もったいない気もします。
住むには360度大パノラマ　で満足しちゃいますがね＾＾

[253: 購入検討中さん]

サロンバス見学会か〜？
いってみっかな。

[254: 物件比較中さん]

東京武蔵村山のダイヤモンドシティミューは店舗面積８万４千平方メートル（東京ドーム２コ）
一方、研究学園のＳＣ（２００９年１０月１０日完成）は７万６千平方メートル（ミューの９０％）で少し負けているが１０万超に拡張も視野にある（日経）
隣接する２４ヘクタールの誘致施設用地（ＳＣ１４ヘクタールの１．７倍。東京ドーム６コ分）はどこが落札したのだろう。何ができるのだろう。

[255: 物件比較中さん]

東京武蔵村山のダイヤモンドシティミューは店舗面積８万４千平方メートル（東京ドーム２コ）
一方、研究学園のＳＣ（２００８年１０月１０日完成）は７万６千平方メートル（ミューの９０％）で少し負けているが１０万超に拡張も視野にある（日経）
隣接する２４ヘクタールの誘致施設用地（ＳＣ１４ヘクタールの１．７倍。東京ドーム６コ分）はどこが落札したのだろう。何ができるのだろう。

[256: 購入検討中さん]

別のスレに　こんなことが書いてありました。

SC西側の区画に１４２戸の戸建開発
現地の看板によると創建という関西の業者みたいですね。

これって隣接する24ヘクタールのことでしょうか？

[257: 購入検討中さん]

サード・プレイスねー、ふむふむ。
期待はますますふくらみます。

[258: 購入検討中さん]

カスミが従来にない業態での出店を検討。
ロボット技術や研究成果を発信する拠点も目玉施設の一つとして入る。
（つくばを中心に全国のロボット関連技術を紹介する「サイバーダイン・スタジオ」）
需要動向を見極めながら増床を繰り返す。
最終的には約10万平方メートルに約220のテナントが入居。
このうち約70店が茨城県初出店。

だそうです。

[259: 入居予定さん]

>258さん
ニュースソース教えてくれませんか。

[260: ご近所さん]

ダイワSCのことだよね！？

[261: ご近所さん]

今日の日経の地方版に載ってるよ。

[262: 入居予定さん]

これですね
http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20070806c3b0604206.html

[263: 物件比較中さん]

ＳＣ核テナントの概要
http://www.joyo-net.com/index.html

[264: 購入検討中さん]

茨城新聞8/7に大和ハウスのつくばSC店舗面積が1.5倍に拡大って載ってましたよ。映画館は松竹のMOVIX、書店は旭屋書店、地場の農産物を扱うファーマーズマーケットや、銀行、結婚式場、医療モールなどが設けられる。とのこと。結構充実したSCになりそう！

[265: 申込予定さん]

ここが完成する１年半後にはＳＣもオープンしており、市庁舎も半ば出来上がり、幹線道路網も完成し、想像できない位、街の様子は変貌を遂げているでしょう。胸がわくわくします。

[266: 物件比較中さん]

はじめまして。会社員29歳です。
土いじり、車の運転が嫌いなので駅近くのマンションを購入したいと思っております。
つくば駅で徒歩圏内だと高くてとても手が出ないのでこちらのマンションに期待しています。

以前サーバスがありましたが同じぐらいの価格で出ないかなぁと期待しつつ・・・
年収500万弱のサラリーマンなので3000万以内じゃないととても買えないです。

色々な角度から情報を得るためこちらも参考にしております。

[267: 物件比較中さん]

現在、研究学園駅orひたち野うしく駅前かで比較中のものです。
電車通勤なので駅近は必須、パートナーの勤務はつくばということで上記のエリアが候補になっています。
将来、子供の通学やお稽古事などを考えると研究学園駅の方が良いかなぁと思っていますが、価格次第かな。やっぱり研究学園エリアの方が高いですよねぇ〜。将来の資産価値は、どちらが下がり幅は小さいかなぁ。
早くこの物件の価格や間取りの情報が出ることを心待ちにしています。

[268: マンコミュファンさん]

プロジェクト発表会によると
一番低い価格で３０００万台でした。

うちは手がでないです。

[269: 匿名さん]

>>266さん　
ここの物件価格が3000万を下回ることはまずないと思いますよ。

>>267さん
ひたち野うしくよりは断然研究学園の方が良いと思いますよ。
将来的な資産価値もおそらく圧倒的な差がでると思います。

[270: 物件比較中さん]

>>269
すぐ隣のサーパスが2000万台中心だったのでもしかしたらと思っていましたが
3000万台を下回ることは無さそうですか・・・とても残念です。
スパっと諦めて違う物件をあたってみます。ありがとうございました！

[271: 物件比較中さん]

>>269さん

267です。
やっぱそうですよね〜研究学園エリアの方がいいですよねぇ。
でも高そうですね。
3000万円台前半の物件もあれば良いですけど・・・

[272: 購入検討中]

当時の新聞記事によると、穴吹の取得用地は十五万円弱／平米、三菱地所が購
入した隣接地は四十万円弱／平米。サーパスの土地は6000平米だから15×6000
＝90000万円＝9億円、206戸だから各戸占有面積を考えずに大雑把に平均すると1
戸当たり土地代は9億÷206＝437万円。一方、三菱地所の土地は物件概要による
と計約15000平米だから40×15000＝600000万円＝60億円、550戸で単純に割ると
1090万円。建物の仕様がまったく同じようなものだと仮定しても、サーパスよ
り少なくとも600万円以上、取得に費やしたコストを想像するとさらに高くなっ
てもおかしくないと予想しています。
また、サーパスは1000棟記念物件ということもあり、仕様にたいしてかなり安
めに価格を設定していたようです（それでも100平米くらいの低層階で3千万円
強はしましたよ）。一方、パークハウスはコストの高くなる免震タワーで、共
有設備も（つくばでどのくらい受けるかわかりませんが）かなり凝っていると
思います。ブランドも加味して、最低価格は4000万円弱、中高層になると5千万
円台がメインではないでしょうか。目の前が調整池のさくらレジデンスはけや
きレジデンスと比較してももっと高くなりそうでした。説明会のアンケートで
みんながみんな「高い！」と回答していれば、もしかしたら少し設定価格が下
がるかもしれませんが...。

[273: 物件比較中さん]

>>272さん

わかりやすいご説明ありがとうございます。
なるほど・・・そうやって考えたら価格が高くなるのも頷けますね。
一般市民（30代そこそこの普通の会社員）には到底手が出ない価格のような気もしますが
どういった方を対象にしたマンションなんでしょうかね？
頭金がたくさん用意出来れば手が出るかもしれないですけど・・・

[274: 匿名はん]

研究学園のエリアも良いですね。
私も以前検討していましたが、価格はかなり高くなりそうなので断念。
みらい平の駅前マンションに決めました。
つくばまでわずか12分（研究学園まで9分）ですし雰囲気も良かったので。
パークハウスが余裕で買える人は羨ましいです。

[275: 物件比較中さん]

説明会で値段の印象を尋ねられた時、
「4000〜5000万で、近所で一戸建てが買えるので、
同等の金額出してまで集合住宅は買えない」
と言ったら苦笑いされました。

[276: 匿名さん]

同じ値段を出すなら戸建てよりもマンション、という人もいるからね。
個人的には、資産価値の話は別として、年取ってからも住むならマンションかな。

[277: 物件比較中さん]

これだけ電車の本数が少ない駅の物件で４０００万もするとは驚きました。あと１０００万程度上乗せして三井のＰＣ柏の葉もいいかなと迷っています。

[278: 購入検討中さん]

とりあえず今つくばで一番格が上のマンションはエスペリア？
それともサーパス吾妻？

それらを抜くレベルを目指して建設中なのですよね。
非常に楽しみです。

[279: 物件比較中さん]

柏の葉とここを比較するのは、場所が全然違うので難しいですね。
将来的な資産価値を考えたら、柏の葉の三井の物件の方がはるかに上ですから、１０００万の余裕があるなら柏の葉の方がいいんじゃないですか？

[280: 周辺住民さん]

研究学園の将来性は確信してますが、研究学園駅のマンションを買うなら、あくまで安ければの話。
つくばの田舎で４０００万を超えるマンションなんて、ＳＣができたあとの将来を織り込み済みの価格で全く割安感なし。ならば、一戸建てを考えるのが多くの人の発想だと思う。
ＴＸで東京が近くなったとはいっても、東京への通勤圏は守谷が北限でしょう。
つくばは東京のベッドタウンではなくて、独立した生活圏と考えるべき。
サーパスは割安で良かったけど、これから出てくるマンションは割高で魅力はないなあ。

[281: サラリーマンさん]

>280
　同感。
　研究学園だったら８０平方３０００万切るくらいが妥当なところだろう。

[282: 匿名さん]

将来つくばの中心になると言われているだけあり、
しかもその中でも研究学園の顔になる物件ですから、
そう安くは買えないと思いますよ。買い手は多くいると思います。

[283: 匿名さん]

将来つくばの中心になるとは思えない。
役所が来るくらいでしょ？
ノバホールとか国際会議場とか、ホテルとかあるつくば駅が
つくばの中心であるつづけることは変わらないと思うけど

[284: もうすぐ周辺住民]

中心じゃなくて、副都心でしょ？（中心にはなってほしくない）

ここは既知の図面によると7割以上が100平米以上のプランでしょう。
居住空間としてはパセオコモンズの箱と遜色ない。サーパスは半分
が90平米以上で残りもほとんど80平米以上だった。プロパストも、
隣駅の様子を見ていると研究学園でも100平米以上中心で出してくる
んじゃないかな。それはエリアの価値が上がるという意味でとても
良いと思う。
とにかく、そうすると駅直近では絶対値で3000万円以下という物件
は当分出てこないと思うし、TXの業績が順調に伸びる限り坪単価で120
万円以下なんてマンションももう出てこないんじゃないかと思う。
実現するかわからないけど「東京駅延伸」なんて思惑が市場に存在
するだけでも、価格は上がっていくんじゃないかな。仮に延伸がな
くなっても、その頃には街が形になっているでしょう。

[285: 匿名さん]

冷静に見れば今までが高値で下がってきています。物件により
価格は価値で多少ぶれますが、まずキャピタルゲインになることは
ないでしょう。無理して新築で買わなくても数年すれば１０００万
なんてすぐに下落します。売値が上がるのは土地の調達コストと
建材の急騰が主で、つい最近までの同等か上のものが安く買える時代は
終わりました。

また街が街として成長するのにはある程度の年月がかかります。
ひたち野うしくより成長が早くても五年後にあの程度まで
整えばいいところ。本当に住みよい町と評価
されるのには１０年は必要じゃないですかね？そのころには
つくば駅周辺にも今よりマンションは増えているでしょうし。
待てる人はあわてないほうがいいと思いますよ。

[286: 匿名さん]

>>285
「冷静に見れば・・・下落します」と「売値が上がるのは・・・終わりました」の間にはギャップがあると思いますが、どうつながるのですか？
あと、「待てる人はあわてないほうがいい」という意見はいつでも聞きますが（285さんの場合10年待てとおっしゃっているように読めますが）、それって基本的に投資用を探している人にしか意味のないアドバイスだと思います。キャピタルゲインという視点もそう。待っていると出費がないから見た目には損しないかもしれないけど、家族にとっては機会損失かもしれないです。

[287: 匿名さん]

>>286さんの意見は的を得ていると思います。
そうなんですよね。機会損失って結構大きいんですよね。
例えばですが、5年待って500万値下がりしたとしても、
その間に結局それ以上の額を賃貸で使ってしまったりしますからね。
しかも絶対に5年後に不動産価格が下がるならまだしも、
もし値上がりした上に金利まで上がってしまったら悲惨ですよね。
5年で1000万くらい下がったら後悔するかもしれませんが、ちょっとありえないなあと思います。
そういう意味では、そこまで割高だとは思わないので、
家族の視点からニーズに合ってるかどうかだと思いますよ。

あくまでも個人的な意見ですがね。

[288: 匿名さん]

>287
　「そこまで割高だとは思わない」とのことですが、
この物件の価格をご存知なのですか？

[289: 匿名さん]

>>288さん
確かに正式な価格が出てみないとわからないですよね。（笑）
個人的な予想では3000万後半〜4000万台前半が中心になるのかなあと
勝手に予想してしまってました。
このあたりの価格がそれほど割高だと感じない価格という意味で書きました。
根拠は全然無いですが結構近い予想になるかなと思ってます。

[290: 購入検討中さん]

同感です。