パークハウスつくば研究学園

[匿名さん]

研究学園駅前に、三菱地所+NTT都市開発の500戸！
超大物デベ、超大型物件。
うわさは前からいろいろありますが、まだ情報は
限られています。ぜひ情報交換しましょう。

[201: マンコミュファンさん]

確かに、わざわざ珍走マンションと比較するような
デベではないですね。

[202: 匿名さん]

吠える吠えるw

[203: 匿名さん]

駅の前に住宅ができる土地のマンションなど興味ありません。
つくば駅とは比較になりません。

[204: スレを建てた人]

>>203
ここはパークハウスつくば研究学園のスレです。
（建てた当時は名称未定でしたが）
興味がないなら、ちゃちゃを入れないでください。

[205: 購入検討中さん]

スレを建てた人さん、スレッド名、
物件の正式名称に変更できないでしょうか？

[206: スレを建てた人]

>>205
管理人さんに、スレタイ変更を申請しました。
やってもらえるのかどうか、わかりませんが・・・

[207: 管理担当者]

☆マンションコミュニティのご利用ありがとうございます。

正式名称が決定しているようですので、スレッドタイトルを「総戸数500戸　研究学園駅前・三菱地所のアノ物件」から「パークハウスつくば研究学園」に変更しました。

引き続きマンションコミュニティをご活用下さい。

[208: マンコミュファンさん]

竹園のMR、やたら広いし、全面ガラスの部分が多い。
上層階は全面ガラスなんだろうか。アメリカの映画に
でてきそうでかっこいいけど、丸見えは日本人には抵抗ある人も
おおいかも。単にMRの中が外から見えるようにするだけ？

[209: マンコミュファンさん]

公式HP見たら。。。共用スペースにカフェが
できるんですね。巨大なMRはカフェ尽き？

[210: 物件比較中さん]

ここは商業地だから、住居のみのマンションは建てられないから、カフェってことなのでしょうか？

[211: 買いたいけど買えない人]

駅近、三菱地所、間取りの広さ等々で4000万円はくだらないのでしょうか。

[212: 購入検討中さん]

>210
ロータリーに面していないのでマンションのみでもＯＫだったと思いますが。
違っていたらごめんなさい。

[213: マンコミュファンさん]

>>211
広さの上限と下限はあまり大きな差がないので、
階数と位置による値段の差が大きいように
思います。低層階なら、守谷などの値段との
バランスを考えても4000万は切ると
想像していますが・・・
高層階はかなり高そうですね。

[214: マンコミュファンさん]

確かに高そう。4000万きっても８５ｍｍ2で電車の近くで低層
なら高い気が、、、
しかもカフェって、近くにあるのに利用するのか？家の下なら家でお茶すると思うのは普通の人だからかな。
高いところは絶対売れると思うしカフェも利用するのでは。
私は苦戦すると思うなー。
イイ面が前面に出てるけど結構マイナス面あると思う。

[215: 不動産購入勉強中さん]

正確な方位はわからないんですが、D4街区の方にはD21街区の影に入ってしまう
部屋があるんですね。
折込チラシや、ホームページにも影が描かれています。
そういう部屋はかなりお値打ち価格になるのでしょうか？
売れ行きは販売価格が大きく影響するでしょうから、
これからたくさんの人からアンケートを集めて慎重に決めるんでしょう。
価格が発表されるのはだいぶ先になりそうですね。

[216: 物件比較中さん]

１５０万/坪みたいですね。

[217: 近所をよく知る人]

昨日7/14に会員限定の説明会を聞いてきました。

イメージの説明ばかりで、床や壁の構造といった具体的な話がなく、
価格の説明も下層で3000万円台、上層で5000万円台という
極めて大雑把なものでした。
いくら聞いても100万の位は教えてくれませんでした。

まだ価格は何も決まっていないと言っていましたが、
今年の秋から販売だと言うのに、何も決まっていない訳はないでしょう。
まあ4000万円弱〜6000万円弱と思っておけばよいのではないでしょうか。

オール電化とか免震とか100年コンクリートとかうたい文句は色々でしたが
個人的にはずいぶん値段吹っ掛けているなと思いました。

[218: 購入検討中さん]

坪１５０万なら安いと思いましたが、やはりそうではないようですね。
坪１５０万〜ってとこですかね？
今は検討者の反応を見る時期ですので、これからじっくりと販売価格を決めるのでしょう。

それより北関東最大級の商業施設はちゃんとオープンするのかな？
市役所はどうでもいいので（確定いているので）、そこが気になるところです。本日の新聞チラシで読み取れたのはブランドバッグとシューズのお店がオープンする予定ということぐらいかな。イオンの土浦よりは規模で負けないで貰いたいです。龍ヶ崎のクイズモールなみだったりして。それはないですよね。

商業施設は運営主体が別なので難しいところですね。
デベさんも悩ましいところだろうな。
専用カートをつくるとかうまく協力して貰いたい。そんなに近くないか？

[219: 匿名さん]

北関東最大級のＳＣがちゃんとオープンするならば、
坪単価１５０万は確かに安いと思いますね。
研究学園はＴＸ沿線の中でも有望だと思います。

[220: マンコミュファンさん]

茨城にどんだけあるんですか北関東最大級。
守谷しかりたいしたのはいんないですよ茨城は。

[221: マンコミュファンさん]

>>220

今のところ北関東最大級を自称している茨城のSCは、
イオン水戸と研究学園のダイワぐらいじゃない？

[222: 物件比較中さん]

研究学園てTXのどの駅よりも筑波山が真北にきれいに見えると思うのです。筑波山の景色をしっかり残す町並みを作って欲しかったのに、ここに24階や20階のマンションを建てる必要があるんですか。街の景観、建物の色、高さ制限等々の厳しい基準で街全体を創り上げたほうが将来の資産価値は上がると思うのですが・・・たとえば東京の表参道のように街路樹の景観を壊さないような建物と高さで統一するなどのコンセプトはないのでしょうか？目先の開発ばかりを急ぐ傾向に少し疑問を感じるのは私だけ・・・

[223: 匿名さん]

>>220
何も知らないみたいですねー。
来年研究学園にできるＳＣは桁違いですよ。
とても楽しみに待ってます。

[224: ご近所さん]

近くに別のＳＣ(イオン?）をつくる計画があるので、かぶらないように
練り直してるって話ですよね。当初来年春オープン→秋に変更

[225: マンション投資家さん]

坪１５０万で安いなんて言ってくれる人がいて、デベロッパーは喜んでいるでしょうね。つくば駅もしくは守谷以南だったらわかりますがね。
柏の葉キャンパスの三井の物件でも坪１５０〜１７５万で、駅直結です。
周辺地価を考えれば、いかに割高かわかります。
つくばブランドで踊らされて大金を払わされる人たちはお気の毒です。

[226: 匿名さん]

>>225さん
まあまあ、そうひがまないで下さい。
今後ＴＸ沿線は非常に有望であり、市庁舎や、
柏の葉を遥かに凌ぐ巨大ＳＣができる予定などを考えると、
つくば駅前並に発展する可能性は高いと思います。
坪単価１５０万程度は妥当な線だと思いますが。

[227: マンション投資家さん]

別にひがんでいませんよ。すでにこの１年間にＴＸ沿線で３ヶ所マンションを買わせていただきました。実は、研究学園駅前も楽しみにしていたのですが、強気の価格に唖然としただけです。
１時間に２本（上下で計４本）しか電車が止まらない駅にしては、どうしてそんなに高くなるのか不思議なだけです。
生活の利便性は、ＳＣの大きさだけでは判断できませんよ。周辺の自動車が多くなるのは、そこで生活する人には迷惑なだけです。
ＳＣが乱立した守谷では、ＳＣの淘汰が始まります。
開業１年のアクロスモールもテナントはガラガラです。
大きい器を作っても、その中で生き残れるショップはごく一部なので、集客力のあるショップをいかに呼び込めるかがカギだと思います。つくば駅前やララガーデンと同じような店が数多く入るだけなら、賑わうのは初めだけで、じきに閑古鳥です。

[228: 匿名さん]

はいはい。良い物件だと思った人が買えばいいだけの話で、
そんなにひがまなくても、いつかいい物件に出会えますよ。
少なくともサーパスつくば研究学園があっという間に完売したわけですから、
あの価格では圧倒的に割安感があったということだと思います。

[229: 周辺住民さん]

225さん
現在にしか目を向けられず、
後で後悔ってこと多くないですか？
TXのダイヤはまだ暫定ダイヤで、
今後の拡張の余地を残したパターンです。
余地を埋めるのは快速停車駅の見直しと増発です。
研究学園駅がどうなるかは言わずもがなですね。
後発かつ最大のSCが、既存の小さなSCと
ブッキングするようなテナントに？（笑）
先見の目を持つ人と持たない人。
こうやって分かれていくんだなぁ。。

[230: マンション投資家さん]

研究学園駅の発展性を私も疑いません。私が言いたかったのは、坪１５０万という価格がすでにバブルであり、発展後の価値を折り込んだ価格ではないのかということ。坪１５０万と聞いて高いという反応より、安いと思う反応が先に出てくることが不自然に思えただけです。
ＴＸの守谷〜つくば間は、現状はもちろん将来も不採算・お荷物区間であり、研究学園だけが頑張ってもそんなに増発はできないでしょう。研究学園以外の駅も発展しないと２本が３〜４になるのが関の山。ＴＸの収入が予想を上回ったとはいえ、守谷〜つくばは守谷〜秋葉原間の利益で養ってもらっているということをお忘れなく。
坪１５０万を安いと言える人は業者か、バブルの再来を信じ込まされている人にしか見えません。
まだ発売になったわけではありませんから、噂と違って販売価格が妥当だったら買いますよ。

[231: マンション投資家さん]

「ひがむ」という言葉をどういう意味で使われているのかよくわかりません。

[232: 周辺住民さん]

区間の採算性で論じるなら、
秋葉原〜守谷（車庫駅）で区切らずおおたかで区切るべき。
長距離は採算効率が良いため、おおたか以遠も儲かりますが。。
東急田園都市線が郊外型新路線のビジネスモデルとなっている
ことも事実。ご存じないようですが。
4本/h（日中帯）で充分でしょ。（いまのつくばレベル）

[233: 匿名さん]

釣れる釣れる。

[234: 購入検討中さん]

坪１５０万円のマンションも、地べたの坪４０万円も
株と同じで、公開情報をすべて織り込んだ価格と、私も思う。。。
価格はさておき、快速停車や、ＳＣの北側の広大な土地の用途など、、、
研究学園周辺は興味深いですけど（価格上昇なんてないと思いますが）
それより、つくば山の景色は、確かに良い。。。
北側の棟からは、よく見えるかなぁ（北側の子供部屋から？）
南側の棟は日当たりと、リビングの電車の音は有利でしょうが、
景色は池（公園）とハザマとカスミ。。。南側の開発も気になります

[235: 匿名さん]

土浦の花火大会も一望できるといいですね。

[236: 購入検討中さん]

マンション投資家さんの意見大変参考になりました。
頭を冷やしていただいた感じがしました。
ありがとうございます。
ここの資産価値はＳＣに大きく依存している気がしますが、
そのＳＣの情報が出てこないのが(あるいは遅れているのが）
非常に気になります。
ダイワハウスの実績をみてもあまりいいものを作っている
気がしませんし。。。
正直Ｑ’Ｔ以上のテナントが入るとはあまり思えません。
早く情報がほしいです。

[237: マンコミュファンさん]

ミオカス竹園でさえ完売しちゃったのですから、
これも売れちゃうんじゃないでしょうか。

[238: 購入経験者さん]

ＳＣはあっと驚くテナント・施設が入るように思
います。

超ビッグプロジェクトなので厳しい情報管理下に
あり、今は、何も漏れてこないが。
もしかして＊＊ザニアなんかも有りではないかと。

[239: 物件比較中さん]

市庁舎は職員約８００人、ＳＣは従業員約３０００人。
日中の就労人口があっという間にこれだけ増えて、更に
利用客がこれに加わる。
２０１０年のＴＸの乗降数はどれくらいになるのだろうか。

[240: マンション投資家さん]

＞２３２さん　あえて釣られますが、私の実家は二子玉川で、田園都市線が西へ延伸していく当時、親がまだ何もないたまプラーザに土地を買った時は正直驚きました。
田園都市線は、鉄道会社が鉄道開通と宅地開発を同時に行ったところに大きな意味があったと思います。
ＴＸが首都圏の西高東低のブランドイメージを壊してくれるといいですね。

[241: 購入検討中さん]

どんなに魅力的なＳＣであっても、隣接もしくは雨に濡れないでいける、譲っても駅から帰り道でなければ、あまりありがたみはないかも。それならうちから車に乗っていけばいい話。（ここに住んでもおそらくそうする。）

また、研究学園始発列車が出来ないのなら、快速停車してもこちらもありがたみは少ない。いっそ、常磐線並みに特急指定席またはＧ席をつくって欲しい。

１５０万／坪前後で落ち着くのでは？
（ただし、最上階のＰフロアーと目玉部屋の落差は激しいと思います。）
希望の部屋が１２０／坪なら購入させて頂きます。
高い高いと思わせて、意外と安いいう正式価格を出して、
一気に勝負をつけるかもしれませんね。

中身に関しては素晴らしいマンションです。
ただし日当たりには注意が必要です。

[242: 近所をよく知る人]

SCってイオンとシネコンぐらいしか情報ありませんね。

241さんは
>中身に関しては素晴らしいマンションです。
と仰っていますが、どのあたりが良いのでしょうか？
説明会でもパンフレット以上の情報はそれほど無かったように思います。
坪120万でも妥当なのかどうか私には分かりません。

個人的には3日で飽きそうな"CAFE"なるものよりも
外断熱構造にしてもらったほうが長持ちしてありがたいですが。

[243: 匿名さん]

ちょっとスレ違いかもしれませんが、昨日、千葉県庁のＨＰに柏の葉キャンパス駅周辺の開発事業の青写真が掲載されました。
不動産の資産価値を高める開発としては、これ位のことをしてほしいですね。

[244: 購入検討中さん]

241です。

「中身に関しては素晴らしいマンションです。」って言ったのはマイナスなことを言ってしまったので、ちょいと持ち上げなければって思いましたので。＾＾ゝ

ですが、考え方の相違はあると思いますけど、これだけの規模だから
出来る共用部分の豪華さは効率よく建てました目一杯そして革張りイス単に置きましたというマンションよりは魅力に感じます。その一つが私の場合カフェであったりします。また、２４時間有人管理（これは予定でしたっけ？）、その他セキュリティ面、免震、１００年コンクリート、エコキュートと現時点では茨城県内では他の追従を許さない内容だと思います。

不動産相場っていう点では万が一１２０万／坪でそれなりの部屋数が実際出てきたら格安って言っていいと思います。記憶は不確かですけどつくば駅のミオカスの南向き部屋で１５０万／坪はしたような？？
１５０万／坪想定の根拠は１００㎡超えの部屋が多いこと、、４０００万台前半が最多価格帯と思いましたからです。

肝心なＳＣの情報がないのが悩ましい限りですね。
北関東最大級の文言がなくならようにって思います。
目玉のテナントが明らかになってもいい頃なのになー。

[245: 購入検討中さん]

研究学園駅前の公園はなにか施設できる予定はあるのでしょうか?
洞峰とまではいかなくても
テニスコートや夏だけでもプールなんて出来たら
二の宮のマンションと同じくらい
住む価値が上がりそうなんですが。。。。
今の状態だと、ベンチ座っているだけで
あまり意味が無いんですが。
ご存知の方いらしたら教えてください。

[246: ご近所さん]

ショッピングセンターの建築計画の看板が設置されました。
H19.10.20着工でH20.10.10完成予定。
延べ面積は当初計画規模だけど、
店舗面積はどうなるのかな？
いろんな噂が飛び交ったけど、
2008年完成は予定通りになりそうです。

[247: 物件比較中さん]

>245
　公園は、できるだけもとの自然を残し、余計な施設を作らないのが良いでしょう。それがつくばスタイルではないでしょうか？
　泳ぎたければ、調整池もありますし、、、

[248: 購入検討中さん]

それをつくばスタイルと言うのなら
24階建てのマンションそのものがすでに
ヾ(`∀')却下！
って感じもしますが。。。。

[249: 購入検討中さん]

ショッピングセンターは施工が清水建設。
４階建てですが高さは３１ｍもあります。
駅前の岡田ビルの隣に作っている染谷工務店の１０階建てマンションは２９ｍですからそれよりもっと高い。堂々たる建物になりそうですね。

[250: 購入検討中さん]

イオンのＳＣは食傷気味なので、来年楽しみにしています。
延べ面積は当初計画規模に期待！

[251: 物件比較中さん]

>248
　同じ人数が暮らすなら、容積率を上げたほうがよくて、
一戸建てをたくさん作るよりも高層マンションのほうが、
多くの緑を残せるという考えもありかなと思います。

[252: 購入検討中さん]

>251
248です
上に伸ばしてその分を　緑として残す
(*¨)(*・・)(¨*)(・・*)ウンウン
たしかにそれも　ありかなって気もしますね。
自分がこのマンションの高さに惚れながら言うのもなんですが、
このマンションで視界が途絶えてしまうのが
もったいない気もします。
住むには360度大パノラマ　で満足しちゃいますがね＾＾

[253: 購入検討中さん]

サロンバス見学会か〜？
いってみっかな。

[254: 物件比較中さん]

東京武蔵村山のダイヤモンドシティミューは店舗面積８万４千平方メートル（東京ドーム２コ）
一方、研究学園のＳＣ（２００９年１０月１０日完成）は７万６千平方メートル（ミューの９０％）で少し負けているが１０万超に拡張も視野にある（日経）
隣接する２４ヘクタールの誘致施設用地（ＳＣ１４ヘクタールの１．７倍。東京ドーム６コ分）はどこが落札したのだろう。何ができるのだろう。

[255: 物件比較中さん]

東京武蔵村山のダイヤモンドシティミューは店舗面積８万４千平方メートル（東京ドーム２コ）
一方、研究学園のＳＣ（２００８年１０月１０日完成）は７万６千平方メートル（ミューの９０％）で少し負けているが１０万超に拡張も視野にある（日経）
隣接する２４ヘクタールの誘致施設用地（ＳＣ１４ヘクタールの１．７倍。東京ドーム６コ分）はどこが落札したのだろう。何ができるのだろう。

[256: 購入検討中さん]

別のスレに　こんなことが書いてありました。

SC西側の区画に１４２戸の戸建開発
現地の看板によると創建という関西の業者みたいですね。

これって隣接する24ヘクタールのことでしょうか？

[257: 購入検討中さん]

サード・プレイスねー、ふむふむ。
期待はますますふくらみます。

[258: 購入検討中さん]

カスミが従来にない業態での出店を検討。
ロボット技術や研究成果を発信する拠点も目玉施設の一つとして入る。
（つくばを中心に全国のロボット関連技術を紹介する「サイバーダイン・スタジオ」）
需要動向を見極めながら増床を繰り返す。
最終的には約10万平方メートルに約220のテナントが入居。
このうち約70店が茨城県初出店。

だそうです。

[259: 入居予定さん]

>258さん
ニュースソース教えてくれませんか。

[260: ご近所さん]

ダイワSCのことだよね！？

[261: ご近所さん]

今日の日経の地方版に載ってるよ。

[262: 入居予定さん]

これですね
http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20070806c3b0604206.html

[263: 物件比較中さん]

ＳＣ核テナントの概要
http://www.joyo-net.com/index.html

[264: 購入検討中さん]

茨城新聞8/7に大和ハウスのつくばSC店舗面積が1.5倍に拡大って載ってましたよ。映画館は松竹のMOVIX、書店は旭屋書店、地場の農産物を扱うファーマーズマーケットや、銀行、結婚式場、医療モールなどが設けられる。とのこと。結構充実したSCになりそう！

[265: 申込予定さん]

ここが完成する１年半後にはＳＣもオープンしており、市庁舎も半ば出来上がり、幹線道路網も完成し、想像できない位、街の様子は変貌を遂げているでしょう。胸がわくわくします。

[266: 物件比較中さん]

はじめまして。会社員29歳です。
土いじり、車の運転が嫌いなので駅近くのマンションを購入したいと思っております。
つくば駅で徒歩圏内だと高くてとても手が出ないのでこちらのマンションに期待しています。

以前サーバスがありましたが同じぐらいの価格で出ないかなぁと期待しつつ・・・
年収500万弱のサラリーマンなので3000万以内じゃないととても買えないです。

色々な角度から情報を得るためこちらも参考にしております。

[267: 物件比較中さん]

現在、研究学園駅orひたち野うしく駅前かで比較中のものです。
電車通勤なので駅近は必須、パートナーの勤務はつくばということで上記のエリアが候補になっています。
将来、子供の通学やお稽古事などを考えると研究学園駅の方が良いかなぁと思っていますが、価格次第かな。やっぱり研究学園エリアの方が高いですよねぇ〜。将来の資産価値は、どちらが下がり幅は小さいかなぁ。
早くこの物件の価格や間取りの情報が出ることを心待ちにしています。

[268: マンコミュファンさん]

プロジェクト発表会によると
一番低い価格で３０００万台でした。

うちは手がでないです。

[269: 匿名さん]

>>266さん　
ここの物件価格が3000万を下回ることはまずないと思いますよ。

>>267さん
ひたち野うしくよりは断然研究学園の方が良いと思いますよ。
将来的な資産価値もおそらく圧倒的な差がでると思います。

[270: 物件比較中さん]

>>269
すぐ隣のサーパスが2000万台中心だったのでもしかしたらと思っていましたが
3000万台を下回ることは無さそうですか・・・とても残念です。
スパっと諦めて違う物件をあたってみます。ありがとうございました！

[271: 物件比較中さん]

>>269さん

267です。
やっぱそうですよね〜研究学園エリアの方がいいですよねぇ。
でも高そうですね。
3000万円台前半の物件もあれば良いですけど・・・

[272: 購入検討中]

当時の新聞記事によると、穴吹の取得用地は十五万円弱／平米、三菱地所が購
入した隣接地は四十万円弱／平米。サーパスの土地は6000平米だから15×6000
＝90000万円＝9億円、206戸だから各戸占有面積を考えずに大雑把に平均すると1
戸当たり土地代は9億÷206＝437万円。一方、三菱地所の土地は物件概要による
と計約15000平米だから40×15000＝600000万円＝60億円、550戸で単純に割ると
1090万円。建物の仕様がまったく同じようなものだと仮定しても、サーパスよ
り少なくとも600万円以上、取得に費やしたコストを想像するとさらに高くなっ
てもおかしくないと予想しています。
また、サーパスは1000棟記念物件ということもあり、仕様にたいしてかなり安
めに価格を設定していたようです（それでも100平米くらいの低層階で3千万円
強はしましたよ）。一方、パークハウスはコストの高くなる免震タワーで、共
有設備も（つくばでどのくらい受けるかわかりませんが）かなり凝っていると
思います。ブランドも加味して、最低価格は4000万円弱、中高層になると5千万
円台がメインではないでしょうか。目の前が調整池のさくらレジデンスはけや
きレジデンスと比較してももっと高くなりそうでした。説明会のアンケートで
みんながみんな「高い！」と回答していれば、もしかしたら少し設定価格が下
がるかもしれませんが...。

[273: 物件比較中さん]

>>272さん

わかりやすいご説明ありがとうございます。
なるほど・・・そうやって考えたら価格が高くなるのも頷けますね。
一般市民（30代そこそこの普通の会社員）には到底手が出ない価格のような気もしますが
どういった方を対象にしたマンションなんでしょうかね？
頭金がたくさん用意出来れば手が出るかもしれないですけど・・・

[274: 匿名はん]

研究学園のエリアも良いですね。
私も以前検討していましたが、価格はかなり高くなりそうなので断念。
みらい平の駅前マンションに決めました。
つくばまでわずか12分（研究学園まで9分）ですし雰囲気も良かったので。
パークハウスが余裕で買える人は羨ましいです。

[275: 物件比較中さん]

説明会で値段の印象を尋ねられた時、
「4000〜5000万で、近所で一戸建てが買えるので、
同等の金額出してまで集合住宅は買えない」
と言ったら苦笑いされました。

[276: 匿名さん]

同じ値段を出すなら戸建てよりもマンション、という人もいるからね。
個人的には、資産価値の話は別として、年取ってからも住むならマンションかな。

[277: 物件比較中さん]

これだけ電車の本数が少ない駅の物件で４０００万もするとは驚きました。あと１０００万程度上乗せして三井のＰＣ柏の葉もいいかなと迷っています。

[278: 購入検討中さん]

とりあえず今つくばで一番格が上のマンションはエスペリア？
それともサーパス吾妻？

それらを抜くレベルを目指して建設中なのですよね。
非常に楽しみです。

[279: 物件比較中さん]

柏の葉とここを比較するのは、場所が全然違うので難しいですね。
将来的な資産価値を考えたら、柏の葉の三井の物件の方がはるかに上ですから、１０００万の余裕があるなら柏の葉の方がいいんじゃないですか？

[280: 周辺住民さん]

研究学園の将来性は確信してますが、研究学園駅のマンションを買うなら、あくまで安ければの話。
つくばの田舎で４０００万を超えるマンションなんて、ＳＣができたあとの将来を織り込み済みの価格で全く割安感なし。ならば、一戸建てを考えるのが多くの人の発想だと思う。
ＴＸで東京が近くなったとはいっても、東京への通勤圏は守谷が北限でしょう。
つくばは東京のベッドタウンではなくて、独立した生活圏と考えるべき。
サーパスは割安で良かったけど、これから出てくるマンションは割高で魅力はないなあ。

[281: サラリーマンさん]

>280
　同感。
　研究学園だったら８０平方３０００万切るくらいが妥当なところだろう。

[282: 匿名さん]

将来つくばの中心になると言われているだけあり、
しかもその中でも研究学園の顔になる物件ですから、
そう安くは買えないと思いますよ。買い手は多くいると思います。

[283: 匿名さん]

将来つくばの中心になるとは思えない。
役所が来るくらいでしょ？
ノバホールとか国際会議場とか、ホテルとかあるつくば駅が
つくばの中心であるつづけることは変わらないと思うけど

[284: もうすぐ周辺住民]

中心じゃなくて、副都心でしょ？（中心にはなってほしくない）

ここは既知の図面によると7割以上が100平米以上のプランでしょう。
居住空間としてはパセオコモンズの箱と遜色ない。サーパスは半分
が90平米以上で残りもほとんど80平米以上だった。プロパストも、
隣駅の様子を見ていると研究学園でも100平米以上中心で出してくる
んじゃないかな。それはエリアの価値が上がるという意味でとても
良いと思う。
とにかく、そうすると駅直近では絶対値で3000万円以下という物件
は当分出てこないと思うし、TXの業績が順調に伸びる限り坪単価で120
万円以下なんてマンションももう出てこないんじゃないかと思う。
実現するかわからないけど「東京駅延伸」なんて思惑が市場に存在
するだけでも、価格は上がっていくんじゃないかな。仮に延伸がな
くなっても、その頃には街が形になっているでしょう。

[285: 匿名さん]

冷静に見れば今までが高値で下がってきています。物件により
価格は価値で多少ぶれますが、まずキャピタルゲインになることは
ないでしょう。無理して新築で買わなくても数年すれば１０００万
なんてすぐに下落します。売値が上がるのは土地の調達コストと
建材の急騰が主で、つい最近までの同等か上のものが安く買える時代は
終わりました。

また街が街として成長するのにはある程度の年月がかかります。
ひたち野うしくより成長が早くても五年後にあの程度まで
整えばいいところ。本当に住みよい町と評価
されるのには１０年は必要じゃないですかね？そのころには
つくば駅周辺にも今よりマンションは増えているでしょうし。
待てる人はあわてないほうがいいと思いますよ。

[286: 匿名さん]

>>285
「冷静に見れば・・・下落します」と「売値が上がるのは・・・終わりました」の間にはギャップがあると思いますが、どうつながるのですか？
あと、「待てる人はあわてないほうがいい」という意見はいつでも聞きますが（285さんの場合10年待てとおっしゃっているように読めますが）、それって基本的に投資用を探している人にしか意味のないアドバイスだと思います。キャピタルゲインという視点もそう。待っていると出費がないから見た目には損しないかもしれないけど、家族にとっては機会損失かもしれないです。

[287: 匿名さん]

>>286さんの意見は的を得ていると思います。
そうなんですよね。機会損失って結構大きいんですよね。
例えばですが、5年待って500万値下がりしたとしても、
その間に結局それ以上の額を賃貸で使ってしまったりしますからね。
しかも絶対に5年後に不動産価格が下がるならまだしも、
もし値上がりした上に金利まで上がってしまったら悲惨ですよね。
5年で1000万くらい下がったら後悔するかもしれませんが、ちょっとありえないなあと思います。
そういう意味では、そこまで割高だとは思わないので、
家族の視点からニーズに合ってるかどうかだと思いますよ。

あくまでも個人的な意見ですがね。

[288: 匿名さん]

>287
　「そこまで割高だとは思わない」とのことですが、
この物件の価格をご存知なのですか？

[289: 匿名さん]

>>288さん
確かに正式な価格が出てみないとわからないですよね。（笑）
個人的な予想では3000万後半〜4000万台前半が中心になるのかなあと
勝手に予想してしまってました。
このあたりの価格がそれほど割高だと感じない価格という意味で書きました。
根拠は全然無いですが結構近い予想になるかなと思ってます。

[290: 購入検討中さん]

同感です。

[291: 匿名さん]

この土地が気に入って購入される方は飛び付き、欲しい部屋を買えば
いいと思います。一生住む、資産価値は関係ないという方にはとても
いい物件かもしれません。逆に値下がりはしない、お買い得という考えは
やめたほうがいいかと思いますよ。
この駅周辺物件は不動産屋さんもかなり強気の値付けをしており、
５年後の発展も織り込み済み価格です。
通常マンションは10年以内に１〜２割の住民の入れ替えがあります。
その分が賃貸もしくは中古売却となります。その時期にも周りには
ここほど条件はよくないがために新築を売りに３〜４０００千万程度で
売りに出すでしょう。
中古で５〜１０年落ち、片や徒歩５分や１０分かかるが新築と
なるとやはり新築派が多いと思います。また距離的にもっと安い新築
マンションの可能性もあります。さらに今新築で３０００万台で
売りに出されている戸建も中古で出回る中、２５００万ぐらいで
処分できればいいところでしょう。あとお隣の物件も中古で低価格で
出てくると予想されますので、買い手市場になります。下手すると
ひたち野牛久のように、供給余剰になりさらに中古市場での売り手は
厳しいかもしれませんね。
将来賃貸と考えるとかなり高いお家賃がとれると思いますので、
そこまでゆとりのある人にはお勧めです。
リスクを抑えたい、駅の利便性が必要であればもうちょっと守谷よりが
お買い得かも知れませんね。
ちなみに管理費、修繕積み立てなど月々の出費もあることをお忘れ
なく〜。

[292: 匿名さん]

>291
それも考え方の一つですね。

私個人の考えとしては、むしろ「つくば寄り」の、
駅周辺環境の整備が期待できるエリアの方が、リスクは少ないと思います。

[293: 購入検討中さん]

買いたいマンションと買えるマンション。
それが一致するのが一番いいのでしょうけど、
なかなか難しいですよね。

この物件は買いたいけど買えないと思う方が多いマンション。
中古になってもそれなりの価格は維持できるでしょう。

難点はＴＸ。
常磐線にはグリーン車や特急があるがＴＸにはない。
それさえ解決できればすぐに契約なんだけどな。
ちなみに私は買いたくてちょー無理して買う人です。
ローンで弾かれたりして。

[294: 匿名さん]

>>293さんの言うように、欲しくても買えない人が多いと思うので、
そういう人ほどバブルだとか、５年後を織り込んだ価格とか言う傾向がありますよね。
つくばの右肩上がりの成長を考えれば、
普通に考えて私もこの物件はそう簡単に値崩れはしないと思いますよ。
価値のあるものに金を出す人は結構いるものです。

ちなみに、常磐線と比べるとＴＸはずっと快適だと思います。

[295: 匿名さん]

勘違いしていますねぇ。必要以上に高いならば買わない。
私はお手ごろになったころにポートフォリオにいれさせて頂きます。
まあどっちがあたるか勝負しましょう（笑）

[296: 匿名さん]

自分と同様に相手も意見を自由に決めていい（そしてその結果に責任を負う）
のだから、「勘違い」とか一蹴しないで敬意を払って応対するべきですよ。勝
負も何も、自分の判断に満足している人がベスト。

ただ、待ったほうがいいというアドバイスが有効な人はほかにもいる。戸建て
とマンションの長所短所はトレードオフになっている部分も多いのに、「同じ
金額を出すなら戸建てが買えるよな・・・」なんて迷い方をしている人は、仮に資
金があっても買わないほうがいいと思う。こういう人は、自分の生活スタイル
に必要な住まいのイメージが固まってないから、最適解も絞り込めない。ころ
ころ見る立場を変えるから、買っても見送っても大概後悔する。後悔するなら、
財布がいたまないほうがいいでしょう。

同じTX沿線の、フォレストレジデンスやパークシティ柏の葉キャンパスのスレ
を1から読むと興味深い。最初は「流山／柏価格では考えられない」「なめとん
のか」「絶対売れない」みたいな反応があり、その間この掲示板も見てなさそ
うな層に淡々と買い進められていき、やがて購入者ばかりの書き込みになる。
今となっては的外れだったけどその時点でとくとくと語られている予想を読む
のはちょっと勉強になる。ここも、スレ・売れ方ともに流れとしては似たもの
になるんじゃないかと勝手に予想してます。

[297: 物件比較中さん]

３０００万後半から４０００万前半ねえ。それ位の値段なら高すぎるという意見はここまで出ないでしょう。１００平米を超える物件ですからね、私を含め高くなると想定している人は、それより５００万位は高い値段を予想しているんでは。

ＳＣも期待していたけど、核となる店が結局カスミと聞いてしまうとちょっとがっかりです。

ここのＳＣは大和ハウスですよね。守谷のアクロスモールとロックシティーの両方とも大和ハウスのテナントで両方にカスミが入っているけど、大和は共倒れにならないと信じて開発したんですか？　なんか先行き不安なんですが。

[298: 匿名さん]

>297
　３０００万円台後半というのは、８０平方ｍクラスの部屋のイメージですね。１００平米なら５０００万くらいでしょうね。

[299: 匿名さん]

坪単価で考えたほうがわかりやすそうですね。
ズバリ坪単価１６０万と予想します。
そう考えると、１００平米でも４０００万円台後半となりますが、
逆に最小の８０平米後半のものでも４０００万円を切ることはなさそう。
やはり４０００万〜５０００万が最多価格帯となりそう。
（あくまでも個人的な予想）

[300: 匿名はん]

もし坪当たり１６０万円なら、専有面積１００平方メートル（約３０坪）で価格４８００万円となる計算。
うーん、将来性ある土地としても、ちと手が出しずらいお値段です。

柏の葉キャンパスは、東向きで坪当たり１５０万円台、南向きで１８０万円台で販売されたので、
ここならもう少し安くしていただきたいもんです。

[301: 匿名さん]

サーパスは坪１１０万円ぐらいだったと記憶しています。
あの時は「こんな何も無い所にマンション？」と思っていましたが・・・
住宅ローン金利も上昇傾向にある中、機会損失は大きかったと後悔しきり。

[302: 金太郎]

デイズタウン前のMR、壊しているみたいですね。
レクサス横（旧茨城トヨタ）に、開店前に移転？

[303: マンコミュファンさん]

デイズタウンの前のモデルルームは外壁まで、
充分に奇麗に出来上がっていたのに（たぶん内部も）
あとは、マンション名の入った看板を建てるばかり
と思ってました。外壁を今、バリバリすごい勢いで
剥がして壊していますね。
久しぶりに通りかかってびっくりしました。

オープンが、まつりつくばに間に合いそうな勢いで
作っていたのに、壊すとはもったいない。
移転なんですか？まだ一度も開いていないのに？
研究学園駅の現地近くにでも、便利な用地が
見つかったのでしょうか。

[304: マンコミュファンさん]

すべて費用が値段に入ってるのでしょう。

[305: 申込予定さん]

ＳＣの起工式がありました。
http://joyo-net.com/

デイズタウン横はパークハウスのＭＲの場所としてふさわしくない
と思っていたので良かった。

[306: 匿名さん]

大和ハウスのＳＣの店舗情報新たに判明したようです。
http://kanto.machi.to/bbs/read.pl?BBS=kanto&KEY=1188480609
190と191に書いてありました。
楽しみですね。

[307: サラリーマンさん]

>303
デイズタウンの駐車場をあてにしてたけど外れたので、南３駐車場と契約。

TUTCとしては、タダで寝かせておくよりはどうせ埋まる当ても無いので短期なら、と言う感じでダンピング。

あくまでも推測です。

[308: サラリーマンさん]

>303
デイズタウンの駐車場をあてにしてたけど外れたので、南３駐車場と契約。

TUTCとしては、タダで寝かせておくよりはどうせ埋まる当ても無いので短期なら、と言う感じでダンピング。ということでモデルルーム設置。

あくまでも推測です。

[309: 匿名さん]

10月OPENのモデルルームに予約しました。楽しみです！

[310: 購入検討中さん]

>>305
> デイズタウン横はパークハウスのＭＲの場所としてふさわしくない
> と思っていた
レクサス付近はいろいろな意味で一等地ではあるけど、
書類上の理由はともかくとして心情的な本音はまさにこれだったと思う。

[311: ご近所さん]

陸橋から免震の基礎工事が良く見えます。
原子炉の格納容器の工事現場といえば大げさですが、壮観です。
一見の価値がありますよ。

[312: 購入検討中さん]

だれか付近に建つプロパストの物件のことご存知な方いますか？
http://www.pjtx2.com/
どこに建つかも良くわかりませんが、資料請求したら結構いい本が送ってきました。三菱地所とは正反対の会社って感じがしますが・・・

[314: 購入検討中さん]

TX 10/18ダイヤ改正で増便するみたいですね。
つくば-守谷の増便がメインみたいだけど、守谷からの接続はあるのかなぁ。

http://www.sankei.co.jp/chiho/ibaraki/070919/ibr070919001.htm

[319: 購入検討中さん]

大和からマンションに関するアンケートがきました。
つくばでマンションを販売する意向があるような内容でした。
ショッピングセンターに隣接していた方が魅力を感じるので、
（ある程度離れていた方がよい人もいると思います。）
すぐにでもここを決めようと思っていましたが、少し様子見をしようと思います。
また地価上昇も落ち着いてきたようですので、あせらずじっくりいこうと
思っています。
モデルルームオープンが延期したので、買う気が少々後退です。
高額なお買い物なので、勢いをつけていたなのな。

[320: たぶん申込予定]

>319
9月5日の茨城新聞にその件はほのめかされていましたね。
>>一方、ＴＸ沿線ではつくば市内の研究学園駅やつくば駅周辺で
>>分譲マンション事業を展開していく予定。

私はあの館のあの位置がいいな・・・と思っていたタイプの間取りが
希望にほとんどジャストミートだったので、発表される価格が
予想範囲内ならたぶんすぐ申し込み。

[321: 匿名さん]

100㎡近い広い間取り中心（というか片方は全戸100平米オーバー）ですけれども、坪150万は甘いでしょうか。　170万程度を覚悟して、100㎡が5000万円台前半で、中-高層まで(かなり線路を超えた高さまで）いければ買いかなと思っているのですけれども、皆さんは金額的な予想はどうでしょう？

[322: 物件比較中さん]

柏の葉の三井のタワーマンションで、１００平米で一番条件の良い角部屋が５２００〜５４００万くらいですよ。
研究学園で５０００万円台って、高すぎませんか？
一生売らないなら良いですが、住み替えする時は大変そうですね。

守谷のブランズシティも高いようですし、茨城のＴＸ沿いマンションを考えている人はもう少し冷静になった方がいいですよ。

[323: 匿名さん]

ここは東京への通勤利便性で、柏の葉と比較して高い安いというのとは
違う価格の決まり方ではないかな。
全戸100平米のタワーは、値段が公表されてみたら、高層は5000万オーバー
はありうるかも。

[324: 物件比較中さん]

322さんがおっしゃることはよく分かります。
きっと多くの方はそう考えになると思います。

私は考え方が違うので少数派なのかなと思ってました。
そしたら323さんの意見があって、頭の中を整理してみました。
つくば＞守谷、柏の葉という考え方もあるのかなと。

私はつくば市民で東京通勤です。
新幹線通勤並みに定期代がかかっても（会社負担でありますが）、
つくばはいい街ですよ。超大型のＳＣも出来ますしね。

とはいえ、強気な価格設定をされては困るので、
①お子さんをお持ちの方は、小学校まで遠いですよ。
②始発駅ではないから座れません。
③日当たりは心配ですね。
④絶対額が高いですから、転売は難しいですよ。
⑤駅前のサーパスに比べると暗い道を歩くことになるのではないかな。
⑥共用施設の充実＝管理費が高い
⑦棟同士が近い＝景色がお隣の棟　つくばでそうなの。
無理して並べました。（笑）
つくばはお金持っている人が多いから５０００万超えであっても
売れていってしまうのだろうな。
欠点があっても購入したくなるマンションです。
工作員Ａでした。（笑）

[325: 匿名さん]

東京にでかけていく人の割合は相当低いとみます。
でないと138% もの駐車場設置率は必要ないですよ。
守谷のタワーでも100%しかない。　あくまでつくばのマンションと
見れば、車で10分やそこら、すいている道を爆走すればセンターと
そう変わらないってのは、値下げ要素にはあんまりならないですよ。

価格は需要と供給の関係だから。　共稼ぎの企業研究所勤務とか、
大学/旧国立研なんて夫婦でまだいけるんじゃないですかね。

サーパスの2倍の土地を5倍で仕入れているわけで、1戸あたり土地仕入
1000万とかかかっているのと、タワー+免振でのコストアップを考え
れば、平均坪170未満ってのは考えにくいですよ。

私は工作員Bになっちゃうんだろうか。

[326: 購入検討中さん]

子供は今小学生ですが、
将来的には東京通学・通勤を視野に入れて
購入検討していました。
が。。。座れないのならやはりつくば駅の方がいいのかな？
と、悩み始めています。
価格は　下の階（日がほとんど入らないところ）で3000万円台
上のほうは5000万、さらに広いと6000万クラスみたいです。
6000万円だと近くの一戸建ても可能ですよね。
ますます悩みます。

[327: 匿名さん]

やっぱり上のほうは5000-6000万代ですか。

[328: 匿名さん]

ところでTXはどんどん乗客数が増えていますから、今の感じで考えて
も、お子さんが通学するときにはまた違っているかもしれません。

あれだけ始発のでる守谷でも、快速運転のやつには１本見送らないと
座っては乗れなくなってますし。

[329: 購入検討中さん]

守谷でも座れなくなっているんですね。
JRでいう　土浦（つくば）と取手（守谷）のイメージなんですが
それからすると研究学園駅は荒川沖???
東京へ行くときは大変かもしれませんが
帰りは　一駅でも早く着きたいし
駅から近ければ　なおさらいいかな？　と考がえています。
が、あるマンションをみると　駅近も階によっては丸見えで
これまた　考えてしまいます
何が第一優先か　考えると???
買うタイミングが難しくなってしまいました。

[330: 匿名さん]

パークハウス良いですよね。
このあたりまでくれば買える可能性があるかな。

[331: 物件比較中さん]

「郊外にある全400戸の新築マンション。売り出しから数カ月経過したが、まだ10戸しか売れない」「既にマンションが完成してしまったのに、まだ全体の２割しか売れていない」。

　新価格、新々価格などと言われ、販売価格を上げながらも好調に推移してきた新築マンション市場では現在、このような話がゴロゴロしている。

　新築マンション市場は、販売絶好調だった昨年度までとはうって変わって、春先あたりから潮目が急速に変化し始めたという。郊外で売り出されたマンションはそのほとんどが、販売に苦戦している。

　「今年度は在庫がたくさん出るのは仕方がない」「用地を高値づかみしすぎた。勢いで買ってしまった」「新価格といったって、購入者の所得が上がっていないのだから売れない」——半ばあきらめムードの現場も多いのが実情なのだ。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index1.html

[332: 匿名さん]

土地仕入れ値からだと、免振化までして、坪150だの160だのではちゃんと
儲けがでないのですが、その上まで値段を引っ張っても、今度は客がついてこないかもしれない。　チャレンジですね。

[333: 物件比較中さん]

例えば、容積率が４００％とかだと、土地の値段の影響は限定的ではないかと思われるのですがどうでしょう？

[334: 不動産購入勉強中さん]

面積あたりで、3-4倍の高額入札をサーパスに比較してかけています
ので、容積率で割り算しても 1戸あたり仕入が坪30万近く上だった
はずですね。　かつ、タワー化して免振もつけていますし、
設計は地所設計/施工鹿島と高そうな会社を使っています。
これで別途15万程度上がるので、原価ベースでも45万ほど値上げしないと
採算点にのらないのでは？　実際にはマンションは原価率3/4がいいとこ
ですから　45/(3/4)=60 万ほどあがらないと理屈に合わないと思うの
ですが。　無論、安いほうが検討する側としてはうれしいですけれども、
三菱地所も慈善事業でここを超高額で落札したわけでもないとも思うので

[335: 工作員Ａ]

売れていないのは駅から徒歩圏でないマンションですよ。
それと記事にあるように都心であっても絶対額が高いマンションです。
ここつくばなら5000〜6000万のローンを組むのが無理のない人は
いっぱいいると思います。
また推薦してしまったよ。（笑）

敢えて、
○三井や住友やその他デベがより良い立地・内容のマンションを建てる可能性はないのか？
○つくば駅ロータリーの再開発により、商業地としての発展はやはりつくばではないのか？（研究学園は巨大ＳＣのみで完結。それでも充分ですが。）
○駅及び線路そばによる音の心配。上層階に音は到達しますよ。
○上層階の場合、特におとしよりは地震時にエレベータが止まった場合にどうするのか？

極端に売れない限り値下げはしないだろうし、もうほぼ価格は決まっていることだろうから、素直に第一回の抽選に参加するかな。

[336: 匿名さん]

Aさんは、坪単価いくらを想定して参入されるのでしょう？

[337: 申込予定さん]

間もなく価格はわかるのですから、別に評論家のごとく議論しなくても。
（WComのときみたく「うそ！」と思うような価格が出ることへの期待がないわけではありませんが^^。）

> 335
> ○三井や住友やその他デベがより良い立地・内容のマンションを建てる可能性はないのか？
> ○つくば駅ロータリーの再開発により、商業地としての発展はやはりつくばではないのか？

2番目はその通りだと思いますし、それでいいと思っています。
1番目は（「より良い立地」がつくば駅周辺を指しているなら）なくはないだろうけど近々にはないと思います。学園中心地区は行政・商業・業務の集積が誘導されているし、もし吾妻のまとまった用地が出て落札され、マンションを建てて売るとしたら、ここのパークハウスどころではない高額マンションになるのでは。今後つくば駅物件が出るとしたら、どれも東西南北大通り外縁ではないでしょうかね。そうするともはやつくば駅徒歩とはいいがたい。

葛城だったら、サーパスとパークハウスがTX利用者にとっていちばん便利なところを押さえましたが、「線路からもう少し離れたい」「ショッピングセンター隣接がいい」という人はいるでしょうし、その辺はまだまだ出るかもしれませんね。住友はわからないけど、つくばに縁のある三井は可能性があるのかな。でもTX沿線では当分柏の葉に傾注するように見えますが。

[338: 匿名さん]

地所はつくば市内ではほかにも土地をしこんでいませんでしたっけ？

[339: ビギナーさん]

線路そばって窓を開けた状態だとうるさいのではと思うのですが、
どうでしょう？
窓を締め切りで生活するなら関係ないですが。

[340: ご近所さん]

>>339
ＪＲの駅近物件は窓を開けるとすごい音がしてましたが、
ＴＸはすごく静かで窓を開けていてもほとんど気になりませんよ。

[341: 住民でない人さん]

>340
うそつけ。
ほんとに近所の住民かどうかもあやしいな。

[342: 匿名さん]

ＪＲでうるさいのは貨物と特急の通過。
ＴＸは車両も短く、デザインもよくできており、つなぎ目も少ないので
少なくとも高架下などではかなり静かに感じるし、あっという間の
通過です。ただ３、４階レベルだと音が下や上より聞こえそうですね。
まあ一瞬です。体験したいのであれば工事現場脇の歩道橋で
通過時間に体験してみるといいかと思います。
あとはホームかな。ちょっと心配なのは線路の両脇に建物が立つため、
音が反響しそうです。うまく抜けるといいのですが。

[343: 匿名さん]

確かにTXはレールのつなぎ目や、線路上のバラストに工夫をしてあるためか、比較的静かに感じます。
電車が通るときの振動も真下に立っていても殆ど感じられません。
すぐ北側に建つ住宅の見学をした際、窓を閉めていれば通過音も小さく感じました。
とは言え、距離が近く、ある程度の音は聞こえるので、342さんの言われるようにTX北側にある歩道橋で体験するのが一番だと思います。

[344: ご近所さん]

>>341
知り合いがＪＲ線路沿いに住んでるのでＪＲの列車の音はよく知っています。
私自身はＴＸ線路沿いに住んでますが、全く気になりません。
というか、窓を開けていてもＴＸが通過したことにほとんど気付きません。

[345: 周辺住民さん]

エントランスからロビーにかけてはどんなイメージになるのでしょうか?
夢が膨らみます。
カフェ（というのでしょうか？）は住民のみの場所でしょうか?

[346: 住まいに詳しい人]

>342
JRの駅は電車のドアを閉めるときの一大音楽祭がうるさいね。ベルがわりのみょうちくりんな音楽が朝晩かまわず大音響でながれる。

[347: 匿名さん]

>>345

セキュリティラインの管理があるので、住民専用では？
私だったらなかまでさくさく入れるようでは困りますので、検討から
はずすと思います。

[348: ご近所さん]

モデルルームでの先行説明会が始まったみたいですね。

[349: 物件比較中さん]

デイズ横の当初のモデルルーム、
作り直していますね。
相当な経費がかかりそう。。。
今のモデルルーム場所の家賃は600万だとか？！

・・・それって当然価格に上乗せされてしまうのでしょうか。。

[350: 金太郎]

>>349
いまやコストの積算に利益を乗せて価格を決められる
時代ではありません。
買い手が払ってくれる価格が

即日完売→安すぎ、売れ残り→高すぎ、
というわけで、ちょうど売り切れるとデベが
考える価格が設定されます。

というわけで、出口の価格が決まりますから、
コストが安ければ販売価格が
安くなるというものでもない。
モデルルームが低コストなら、その分利益が増えるだけかも。
モデルルームにある程度お金をかけないとその分売れ行きが
落ちる、つまり平均価格を下げなくてはならなくなりますから、
デベはトータルで利益が最大になるように考えるわけです。

免震など、付加価値を上げるための高コストは、買い手が
納得すれば受け入れられます。

モデルルームのコストが上乗せされるのが
いやな方は、モデルルームを作らず、完成後に
現物を見せて販売するデベが良いでしょう。
つくばなら、クオラフィラーレや、万博記念公園の
レヴィールも多分そうなるでしょう。

ちなみにヒューザーはモデルルームを作らない派の
デベでした。

[351: ビギナーさん]

TXってそんなにいいものなのでしょうか？
みんな競ってマンション建てる意味がわからない。
常磐線のほうが、北にも南にも行けて便利だと思うけど・・・
(牛久市民)

[352: 物件比較中さん]

昨日今日で会員限定のモデルルーム公開が有ったと思いますが
価格説明はありましたでしょうか？
前回の説明会では、百万の位も分からないぐらい曖昧だったので・・・。

[353: 社宅住まいさん]

>351
　北に行く機会って、ほとんどの人はあまりない。
　TXは乗り心地いいし、台風でも止まらないし、
すばらしいのは確かです。

[354: ビギナーさん]

＞353
それにしても，ミニバブルとしか思えない今の現実・・・・
バブルはいつかはじけるものでしょ？

[355: 周辺住民さん]

牛久も例外ではないですね。

[356: 周辺住民さん]

>>354
ＴＸ沿線というのはブランド化しているので、そう簡単には値下がりしませんよ。
言わばＴＸ沿線とはみんなの憧れの沿線です。
人気もズバ抜けて高いです。
これからＴＸの増発や来年の研究学園のＳＣのオープンなど、
ますます人気は高まってゆく一方でしょう。

[357: 物件比較中さん]

はっきり言って、常磐線はダサすぎ。
イメージ悪いったらありゃしない。
論外でしょ…

[358: 周辺住民さん]

常磐線新型車両のトイレは喫煙所と化している。煙探知機くらい設えておくべき。

[359: 購入検討中さん]

ＴＸ通勤利用者です。
以前は常磐線でした。

ＴＸは揺れが少ないだけであって、
間違いなく座り心地（寝心地）がいいのは常磐線です。

確かに風には強く、またラッシュ時でもあまり遅れはありません。
沿線人口が増え過密ダイアになったら分かりませんけど。

常磐線は確かにイメージはダサいですが、
始発上野駅で一旦お客さんを全員降ろしてから乗車させます。
一方ＴＸ秋葉原駅では席の取り合いが激しいです。
ＴＸは単に列車と駅が新しいだけで、常磐線同様に
車内でイカやピーナッツをつまみにひとり酒をしている人もいます。

ＴＸも常磐線も大して違わないと思いつつも、
当物件とひたちのうしくの物件の価格の違いが何かを如実にあらわして
いると思います。何だろうー？

[360: 周辺住民さん]

359さん
私も以前は常磐線利用、現在TX利用者です
でももう好んで常磐線を利用することは無いと思います
何故ならTXは揺れが少なく非常に疲れにくい電車だからです
TXも常磐線も都内までの乗車時間は似たようなものですが
帰ってきた時の疲れ方が全然違います
先日柏に用事があったため、久しぶりに柏経由常磐線に乗りましたが
つり革につかまっている間、揺れから身を守るため
どれだけつり革を握り締め、足を踏ん張ったことか。
TXの場合揺れのひどい場所は数えるほどで
後は何処にもつかまらなくても立っていられます
毎日の通勤の場合この違いは大きいです
歳を取れば取るほどTX利用のありがたみがわかると思います

[361: サラリーマンさん]

>359
　研究学園　−　ひたちの牛久　＝　バブル

　という等式はなりたつのではないでしょうか？

[362: 周辺住民さん]

ＴＸの良さは電車が快適ということだけではありません。
ＴＸ沿線そのものの良さがあり、他の沿線には無い良さを持ってると思います。
ＴＸ沿線に住むということはそれ自体に価値があり、
だから人気もありみんなから憧れられているのです。

[363: 匿名さん]

ＴＸ　−　ひたちの牛久　＝　新しい街の付加価値　だと思います。
ＴＸは途中駅にも楽しみがあり、それぞれの地域の顔があります。
常磐線は乗り換え以外、途中下車なんてあまり考えられません。

ただ研究学園地区の土地や物件の値段は今後の人気の先取りをしすぎ
たので、街が形成されても今の値段からあがりも下がりもしないかと
思います。つくば駅近辺の物件は今後の官舎などの取り壊し、新都市開発
プランでどう振れるかまだ分かりませんが、引き続き県内トップクラスを
維持するかと。

[364: 周辺住民さん]

研究学園駅周辺はそれなりに発展しそうだけど、みどりの、万博記念公園は微妙。だから県や市が異例の陳情まがいのことを国にしてるんじゃないのかな。
県や市は焦っているんじゃないかと。

[365: サラリーマンさん]

鉄道路線によってある程度イメージができちゃうかも知れませんね。
車両や駅だけでなく、客層によっても決まるような気がします。
つくばエクスプレスは乗客数がそこそこ増えていることもさることながら、イメージ作りも上手いと思います。
以前はこんな何にもない所、なんでこんな値段の土地なのか？と思いましたが、一戸建てが建ち、サーパスが建ち、その他着々と建物などが建ってくると　つくばの他の住宅地と同じくらいの地価でもそれ程割高に感じなくなりました。
早くパークハウスとショッピングセンターが建たないかなと期待しています。

[366: 周辺住民さん]

TXの唯一の弱みは編成車両数を増やせないことです。駅の構造上6車両編成までしかできません。一方JRは10両編成か15両編成です。

[367: ご近所さん]

駅の構造は８両まで対応出来るように作られてますよ。
数年後の８両化は各所で話題になっています。
それ以上の増結も長期視野では考えているみたいです。

[368: 購入検討中さん]

>>言わばＴＸ沿線とはみんなの憧れの沿線です。

う〜ん、これはちょっとどうかねぇという意見ですが。

ＴＸ沿線ははっきりいって田舎。
「つくば」もまだまだ田舎のイメージが強い。中心部のみ頑張ってる気が。

国際都市とか、研究都市と宣伝しても、まだ田舎くさいイメージが
ぬぐいきれない・・・
１０年後はどうかな？

柏の葉キャンパスの三井のマンションと比較検討してるけど、
悩みどころです。

[369: 周辺住民さん]

>366さん
確かに現在の駅の構造では6両までしか停車出来ませんが
全駅8両停車対応の構造になっていて
簡単な工事でプラットホームを伸ばせます
また快速停車駅は10両停車にも出来る、という噂ですが
本当のところはわかっていません
とにかく8両までは完全に大丈夫ですので
心配には及びません

[370: サラリーマンさん]

>369さん
お詳しいですね。
多少増やせるんじゃないかと先日友人と雑談していましたが、
プラットホーム工事で2両増の対応ができるのはグッドニュースです。

ただ、研究学園は18日のダイヤ改正でもラッシュ時の本数が増えていないので、今一です。
まずは今のつくば駅くらいの本数になるとうれしい。
同じ輸送レートであれば、車両編成数を増やすより、
運行間隔を短くして利便性向上・混雑緩和をして貰いたいです。
来年予定されている「交直流車」導入での効果を期待しています。

[371: 近所をよく知る人]

プラットホーム工事で2両増の対応ができるのはＴＸオープン時から言われてたけど。

[372: 物件比較中さん]

会員限定のモデルルーム説明会に行ってきました。
けやきレジデンス参番館の北側角部屋4LDKを
メニュープランで3LDKに変更してありました。

例によってフルオプション展示なので現実味が薄く、
雰囲気はあまり参考になりませんでしたが
ドアや壁紙などの素材の種類、2重サッシの遮音効果については、
わかりやすい展示でした。

日照に関しては、さくらレジデンスが全部屋で南向き障害物なしでベスト、
弐番館の10階から下だと、冬場はさくらレジデンスの陰になるようです。
壱番館は、今のところ南側に障害物がありませんが、
私有地のため、将来にわたって日照が確保できるかが分からないそうです。
参番館は東向きですが戸建て住宅地に向いているので、一応クリアです。

価格帯は、数千万単位の前半後半との表現にとどまっていました。
壱番館に関しては日照確保の問題があって、価格帯が示されませんでした。
弐番館の上層で5000万円台、中層で4000万円台、日陰の下層で3000万円後半でした。
参番館では、小さい間取りで3000万円後半、上層で4000万円後半。

さくらレジデンスは日照がベストで4LDK中心ということで最も高く、
下層で4000万円後半、中心は5000万台、上層で6000万円台とのことでした。

価格決定は11月中旬とのこと、壱番館の動向が気になるところです。
とりあえずアンケートには「高い」と書いておきました。w

[373: 372]

すみません、補足します。

> 私有地のため、将来にわたって日照が確保できるかが分からないそうです。

「南側の土地に私有地があって、今はコインパーキングだが、
将来どうなるかが分からない。
巨大な建物が建つ可能性が、一応ゼロではないから。」

ということだそうです。

[374: マンション投資家さん]

やはり予想通り4000万〜5000万程度が中心になりそうですね。
一戸あたりの広さや将来性などを考慮すると、
この価格なら安い方だと感じます。
研究学園一の物件になるのは間違いないでしょう。

[375: 物件比較中さん]

高くて驚愕でした。
つくば駅周辺ならともかく、快速も停まらない駅でこれほどの価値が
あるようには思えません。
仕様もいまいちで、論外ですね。

[376: 匿名はん]

こんなに高い価格には　オドロキです。
私が　価値の分からない人間なのかもしれませんが・・・
周りの　戸建てが買えてしまいますね。

[377: 匿名]

4000〜5000万では周りの戸建ては買えませんよ。

[378: 周辺住民さん]

残念ながら（？）4,5千万で近くの一戸建ては買えます。
TX線路沿いでしたが、もう少し安く売っています。
また、売れ残っているパセオコモンズ内の　某業者の建売も
価格を下げて売り出しています。

[379: 物件比較中さん]

細かい部分にこだわりがありそうですよ。標準仕様で充分だと思います。

MRも標準仕様で作ったほうが、元々のスペックの高さが伝わって、かえって
よかったんじゃないかと思ってしまうほどです。

１階のカフェはセキュリティ内にあるので、住民もしくは住民が許可した
人のみ利用可能だそうです。
朝刊も各戸に配達してくれるそうなので、助かるだろうな。
何よりエコキュートが全室廊下側にあるのが気に入りました。ベランダはすっき
り使えるし見た目も良いですよね。

「その金額なら一戸建て」と言う人には向かないかもしれませんが、マンション
暮らしに価値を感じるのならこの物件はTX（つくば寄り）沿線では一番の物件
かもしれませんね。（ミオカステーロのＭＲは見たことありますが、エスペリア
は外からしか見たこと無いので断言しちゃいけないかもしれないけど）

[380: 372]

4000〜5000万円で、一戸建ては買えそうですが、
土地代が2700万ぐらいなので、
どの程度のコストが家にかかっているかによるでしょうね。

あと書き忘れたものとしては
・ディスポーザー装備
・浄水器
・2重床
・カーシェアリング(予定?)
があります。

このマンション(オール電化で免震構造)ならば
フラット35Sの認可が楽勝で取れると思うので、
0.3％安く借金できるのかと期待してます。

[381: 工作員Ａ]

部屋によっては確かに割高感がありますけど、
希望の部屋は思っていたより低い設定だったのは良かったかな。
全体的には坪単価でみると妥当な感じを受けました。
なにしろ広い部屋中心なので絶対額が高くなるのはしょうがない。

この立地にこだわりがなければ、駅から車圏で土地買って注文で
自分の理想の戸建てが可能です。
また、当駅徒歩圏１０分程度での戸建ても可能ですよね。
そういう選択もありえます。

いい部屋から売れていくのは必至とみました。
また、全部を売り切るのは大変だと思いますが、
ＳＣがオープンし徐々に新しい街の全貌が見えてくるに連れて
完売となることでしょう。

日当たりもそうですけど、つくばに住むのに目の前がマンション
というのはどうなんでしょうね。（けやきの前がさくら）
そこが一番苦戦するところではないでしょうか？
都内だと超高層の前に超高層が当たり前ですけどね。

[382: 工作員Ａ]

それと、
二重サッシは室内にこもる分には静かでバッチリ。

しかし、つくばの夜は涼しいから寝るときはエアコンはほとんど
今年の暑い夏も使わなかった。（何度かは使ったけど）
二重サッシ使用＝外がうるさいのが前提
というところから、風を求める人にはちょっとどうかな？
とはいえ、音は慣れるものだから、そんなに気にすることはないか。
それより新しい街にやってくる爆音を響かせるライダーが問題か。
このライダーの方々はつくば名物？それとも茨城名物なのかな？

いずれにしても初回販売分は抽選必至ではないかな？
その後は少し苦労して来年末までに完売ってスケジュールでしょう？？？

[383: サラリーマンさん]

さくらの裏になるけやきは、苦戦必死とみました。
　４０００万も出して、わざわざ目の前にどーんと
でかいマンションが壁のようになっているところを
誰が買いたいと思うでしょう。
　おまけに、窓をあけるとTXの騒音が、、、

[384: 申込予定さん]

苦戦？牽制かもしれないけど、私はそうは思いませんね。

弐番館の低層は相対的にはかなり割安で、特に85・95のプランは若いけど余裕のある共働きにねらい目じゃないかな。日当たりは重要項目にならないだろうし、休日の昼間に家にこもっているわけでもない。広い2LDKに変更してしまうのもいい。あと広い庭のある1階も、おそらく競争になると思いますね。ほかにも、「遅れてきた」つくばマンション検討者がこの価格帯は必ず検討し、結果的にぼちぼちはけていくと思います。日照が問題ない階は、壱番館と同等かな。

壱番館は不確定要素はあるけど現状見晴らしいい上に、車寄せはあるし駅にいちばん近いし、弐番館より間違いなく単価が高くなるでしょう。少し余裕がある世帯はここの中層からどれくらい上に行けるかと考えるのでは。

さくらレジデンスは、プランから見れば間違いなくファミリー向けなのだと思うけど高価でびっくり。でも、年間に富士山が見える回数に納得がいく価格かどうかわからない高層にこだわるよりも、１〜３階からさくらガーデンを眺めるほうが邸宅感覚を味わえそうな気がします。最初の発表会のとき、自分の後ろに座っていた老夫婦の奥様のほうが、予定価格を聞いても「ぜったいさくらレジデンスがいい」と言っていたのが印象的でした。そういう層はちゃんといるのでしょう。私はその時点でさくらレジデンスは検討から外しましたが（涙）。

[385: 賃貸住まいさん]

さくらの高さに衝撃を受けました。
つくばで普通に日が当たることがそんなに贅沢なことなんだろうか。
と思ってしまいました。
残念ながら貧乏な我家は検討から外すことになりそうです。

[386: 匿名さん]

サーパスより駅から遠く、サーパスより１０００〜１５００万は高い。
ああ、何でサーパスを買いそびれたのか　と後悔する今日このごろ。

[387: サーパス購入者]

地域ナンバーワン物件を購入したつもりが、入居前からこちらに変わってしまい、私はこちらが良かったなぁと今更ながら思ってますが…

[388: 近所をよく知る人]

具体的に販売価格教えてくだされ

[389: 物件比較中さん]

さくらの陰になる弐番館東寄り低層階で3000万後半くらい。
さくらは5000〜6000万

[390: いつか買いたいさん]

つくば近辺で探してます。
ってつくばも高くなりましたねー。
研究学園駅はこれからの発展に期待。
発展してくれるかなー。
それにしてもちょっと高い気がするのは私だけ？
守谷とか買えちゃう値段ですよね。
つくば駅も竹園・東エリアで一番近いのよね。
でも価格的にはここよりも安い。
つくばのマンションで人気があるのはここだけ？
いっそひたち野うしくのマンションとかも見に行こうかな。

[391: 購入検討中さん]

モデルルームオプションだらけでしたね。。。
来週は管理費の説明会があるとのことですが、
あの充実したフロントサービスのお値段はいかほどでしょうね！？

[392: 申込予定さん]

超高層ビルの建設で用いられるPCA工法になるのかな。
基礎に半年以上かけて工期が間に合うのかと素人目に
気になっていたがPCAなら殆ど工場で作られるから早いね。
この工法は足場組みも要らない？んじゃなかったかな。

[393: 周辺住民さん]

市川の清水建設施工の超高層マンションの鉄筋不足が発覚しましたが、ここはどうなんでしょうか。有名施工業者でもこんなことあるんですね。

[394: 近所をよく知る人]

神戸の震災でも清水建設の手抜き工事が発覚してしまい、
清水は補修したんじゃなかったかな？

[395: 購入検討中さん]

清水は準大手。

[396: 近所をよく知る人]

>395
清水も鹿島と同じ大手の建設会社です。
　鹿島も最近ベトナムで橋を落として５０人以上殺したからなぁ。
　国内ではこんな事故は起こさないだろうけれど。

[397: 匿名さん]

今のモデルルームは年内まで、年明けからデイズタウンの横らしいですね。

[398: 物件比較中さん]

管理費、修繕積み立てを併せて30000円、駐車場が5000円みたいです。
価格は、100万の位までは決まってきたようです。
弐番館、プラン95A、95Bの3LDK、12Fあたりで大体4000万でしたよ。
200〜300万安くしたと言ってました。

[399: いつか買いたいさん]

竹中も問題になりましたね。
ゼネコンが大手だろうが中小だろうが、
人間がやること、偽装やミスは必ずあるのでは？
その後の保証をしっかりするのか、しないのかがその違いだと思います。
明日から価格が発表になるみたい。
一度、モデルルームに行こうかなと考えてます。
ところで、若い男性（山○さんだったかな？）から電話くるけど、
この人が担当なのでしょうか？（大きなマンションだからオペレターの方？）
なれなれしくて少し心配。マンションは営業の方が重要って友人からも聞ききますので。
でもやはり、アフターケアも考えると最終的には大手が一番だと思います。
もちろん高いのは嫌ですが、とにかく足を運んでみます！

[400: 匿名さん]

先週モデルルームを見に行きました。
本当に素晴らしい物件でした。
確かにオプションだらけではありましたが，オプションなしでも十分かなと思いました。間取りの変更もいろいろできるみたいですね。低層階で東向の物件なら３５００万円くらいからあり，みた直後は「買いたい！」と思いましたが，通勤の都合上諦めました。
この近辺の物件では一番高級路線なのかなという感じがしました。
営業の方も感じが良く，他のマンションの営業マンのしつこさに嫌気がさしていた私にはとても好感が持てました。
日当たりのシュミレーションをＰＣで見せてもらったのは，この物件がはじめてでしたので，新鮮でした。私が買うなら背の高い建物が建つ可能性がない東向のがいいかな〜と思いました。うちは共働きで日中ほとんど家にいないということもあり南向にこだわらないということもありますが。