パークハウスつくば研究学園

[匿名さん]

研究学園駅前に、三菱地所+NTT都市開発の500戸！
超大物デベ、超大型物件。
うわさは前からいろいろありますが、まだ情報は
限られています。ぜひ情報交換しましょう。

[2: 匿名さん]

サーパスより土地取得価格がはるかに高いらしいので、
販売価格も高くなるでしょう。しかしサーパスとほぼ同じ立地で
高く売るためには、建物・設備をうんと豪華にするしかない。
どういう仕様になるか、楽しみです。

[3: 匿名さん]

[4: 匿名さん]

しかし500戸も一律に高額設定したら今どきは完売できないから
お買い得価格設定もあるだろうね。
物件内で貧富の差が大きく出る可能性があるから
ますますいろんな人が混ざり合う感じになるのかも..

[5: 匿名さん]

上層階は高規格、中層階は中規格、低層階は低規格、
ってのはあるかもしれない。あと、実際には３棟ぐらいに
分かれるかもしれないから、棟で分けるかも。
管理もコンシェルジェサービスのレベルが違うとか、
差別化するかもしれない。なにせ500戸だもんなぁ。

アメリカのホテルで、上層階と下層階が別ブランドのホテルに
なっているのを見たことがある。もちろん値段がぜんぜん違う。
上層階は専用のエレベーター、専用のレセプションが別にあった。

[6: 匿名さん]

ま、数十階とかの東京のタワーマンションだと
上階層は億単位でも下のほうは普通の値段だから
近所づきあいも（そもそも価値観等の話が合わなくて）階層ごとにまとまってしまうそうだよ。

[7: 匿名さん]

やはり14〜15階なんですかね。
45m制限を超えて一気に20階以上、なんてさすがに
つくばには作らないか。

[8: 匿名さん]

せまいマンション内で、大きな差別化を図るのはどうかと思うけどね。
下は僻みっぽくなる人も出てくるだろうし、上は態度に出してるつもりなくても、
えらそうに見えるって近所でヒソヒソうるさそうだな。
つくばに住むメリットがなくなりますね。

[9: 匿名さん]

土地の仕入れが穴吹より高いということは、
利益を削るか値段を上げるか、土地以外の
コストを削減するしかないと思うが、
建物グレードダウンは・・
穴吹は竣工が遅めだから、引渡しはほんの
数ヶ月差しかないかもしれないので、
難しいだろうなぁ。

[10: 匿名さん]

来春に販売開始らしいからサーパスからちょうど1年遅れの２００８年秋頃の竣工になるかも。

[11: 匿名さん]

囲いもできていたので、今年中に販売開始、2008年春ごろ竣工と見ていましたが、
もっとかかりそうなんですか？

[12: 匿名さん]

そんなもんじゃないですか？
それ以上販売が遅いとつくばのマンションバブルに遅れるでしょう..
（場所によってはもう、はじけ始めたという話もちらほらありますが。）
それともこの物件だけは別で、皆、ここ待っていったん買い控えるのかな？

[13: 匿名]

土地取得価格が高いというのは、どのようにしてわかるのでしょうか？

[14: 匿名さん]

これです。
http://www.joyo-net.com/kako/2006/honbun060421.html

以下抜粋。
・・・
穴吹工務店の取得用地は、一平方㍍当たり十五万円弱と言われている。これに対し、三菱地所が購入した隣接地は四十万円弱とささやかれている。
・・・

[15: 匿名さん]

大手だけに、出来上がりと評判が気になるから、他のマンションは様子見ムードかな。
戸数が大規模だし、土地からしてタワーマンションにでもなるのかな？
もうちょっとこじんまりした、品のいいマンションだったら良かったのですが。
そうするとお高いでしょうね。

[16: 匿名さん]

２０階、１４階、１４階の３棟配置と予想します。

[17: 匿名さん]

自分はつくば初の「億」または8000万以上の間取りが複数出ると予想します。
（15さんが言う、20階棟の上層に特別広い間取りとかで。）
誰が買うんだか知りませんがあっという間に売れるんですよね、そういうところって。

[18: 匿名さん]

つくばで億出すなら、確実に都内に住むでしょう。＞１７
そんなナンチャッテもんを三菱が作るか〜〜？

[19: 匿名さん]

つくばセンター内の土地の値段は坪60万くらい
60坪の家を建てたとして上モノ3000万くらいとしたら6500万くらい。
きっと、これくらいの値段はでるんじゃないかと予想。

[20: 匿名さん]

6500だと、上層階の中心価格帯くらいにはなるんじゃないかな？
現実的な価格ではありますね。（買えませんけどね）

[21: 匿名さん]

500戸だと、駐車場は600台以上と思いますが、
どうなるのだろう。サーパスの早期完売はやはり
自走式だった点も大きいと思う。

[22: 匿名さん]

タワーかどうかは知らないけれど、台数考えると最低でも
２-３段くらいの？機械式は免れないんじゃないですかね...
研究学園ならつくば中心部より日常的に車必要だろうし..。

[23: 匿名さん]

規模が大きいほうが、自走３〜４層なんかに
しやすいから、多分そうするんじゃないかな。
（大規模だとスロープ部分とか、
車の止められない面積を負担しうるから）

吾妻のダイアパレスはそんな感じですよね。

[24: 匿名さん]

分譲価格が低層部と高層部で坪単価に相当開きが出てくると予想。
必然的に同じ建物内で所得格差の差別ゾーン分けが生じてしまう。管理費等や
議決権が専有部の面積比例だけで公平性が保たれるのか疑問だ。戸数が多くなり
様々な意見を持ち、おまけに所得格差のあるとなると円滑なコミュニティ形成を
行い組合運営がうまく進められるのであろうか？

[25: 匿名さん]

機械式で地下に埋まったほうは湿気で車が痛みやすいって聞いたことがあるんですが
本当でしょうか？
平面駐車場の場合は固定資産税がかかるらしいので、機械式でもいいかなと思ってたところなのですが・・

[26: 匿名さん]

機械式は工作物扱いのものも多いが、自走立体は
建築物になる、という認識でよいのでしょうか？
消防法とか、建ぺい率とか、どうなんでしょう。

[27: 匿名さん]

メンテ費や設備更新費なんかと、固定資産は
どちらが高いのだろう。
「建築物」なら消防設備とかのメンテもあるだろうけど。

[28: 匿名さん]

機械式駐車場も一定規模以上だと建築物として容積率対象面積に算入されますし、点検や維持管理等で建築基準法、消防法の適用は受けるようです。機械式は20年以内くらいで駐車装置の入替えを行う必要があったと思います。1台あたりのメンテコストは自走式より高いと思うのですが・・・。

[29: 匿名さん]

高層にして容積率400%のまま建ぺい率を下げ、平置き駐車場
というのが、高く売れるんではないだろうか。

[30: 匿名さん]

快速がとまらないので一時間に電車は2,3本
つくば駅そばなら売れそうでしょうけど
売れ残る気がします

[31: 匿名さん]

市役所が出来たら快速が止まるのではないかと思う。
それに、つくばー守屋間の各停を夏休みに
臨時でだしていたが、延長になった。
もしかすると恒久化かもしれない。

[32: 匿名さん]

地所マンション販売の動向は葛城地区のみならずＴＸ沿線開発加速に
正に多大な影響を及ぼすと思われる。地所マンションはそれほどシンボリックな意味を持つ。
三菱グループ、県、市、都市機構、挙げての働きかけにより、新庁舎建設
を待たず早期に快速停車が実現するかもしれない。一気に東京駅延伸具体化も。

[33: 匿名さん]

それってちょっと期待しすぎのような(笑)

[34: 匿名さん]

いくら公務員宿舎脱出組みが多数いたり、都心へのベッドタウンとして
ブームになっているとしても、マンション作りすぎと思うが・・
つくば駅周辺はマンションも戸建もつぎつぎ、研究学園もしかり、
万博記念、みどりのもマンションだらけ、みらい平は１物件だけで
600戸以上のものまである。
そこに新たに500戸とは・・・何年かすると中古相場大崩の予感。

[35: 匿名さん]

全く同意です。
「地所」ということがどれだけの吸引力を持つか自分にはわかりませんが
それだけの規模を満たすほど人が集まる場所なんでしょうか？
宣伝についてはかつてない規模のテコ入れはあると思いますが、
この物件がどういう売れ方をするか（「マンションブーム」にうまく乗れるか）に興味があります。

[36: 匿名さん]

たかだか５００戸、と言なくもないが。
テーマは「健康」「環境共生」か。

[37: 匿名さん]

高層階に対する抵抗はないのでしょうか、皆さん。

[38: 匿名さん]

景観的なもの？
それともいわゆる貧富の格差問題で？

[39: 匿名さん]

>>34そこに新たに500戸とは・・・何年かすると中古相場大崩の予感。

あちこちで中古相場大崩を期待してるようですね。

県外から人を取り込むための求心力として地所は一役買ってると思う。
駅前で、都内まで45分、三菱のネームバリュー、3000万未満としたら、かなりお買い得。

柏だと、徒歩10分以内でも家族向けの広さで4000万くらいから。
柏の葉になると、地所並のマンションはまだ出来てないので、
そういう意味では、研究学園の物件は注目大

[40: 匿名さん]

地所ブランドで売り切るだろう。
政治力もあるから容積率割り増し、ＴＥＸ増便さえもやりかねない。
場所は違うけど東雲の超高層みたいな（覚えてる人いる？）、
相場崩しの激安販売も地所はやるからね。

[41: 匿名さん]

つくばの「なんちゃって駅近」な物件じゃあるまいし、さすがに3000万未満てことはないんじゃないかなあ。
客寄せのためにもこの値段が全くないということはないだろうけど
この価格帯が中心ということはないでしょう。
高級感を出したいなら4〜5000万くらいじゃないとかえってイメージ悪くないですか？

[42: 匿名さん]

つくばのマンションブームはサーパス研究学園を最後に終わったと自分は見ています
この物件売れ残ると思います
中止するなら今のうちです
売れ残り、中古物件の値崩れ、正規の価格で買った人は失敗したと思うときが来るでしょう

[43: 匿名さん]

穴吹はマンションの売り方知り尽くしている
つくばのマンションブームに乗っかり
吾妻、千現、研究学園と完売した
そしてブームが下火になったところでつくばに建設予定はもうない
穴吹の引き際のタイミングは絶妙
そういう意味では小川もそうだな

[44: 匿名さん]

中止は言いすぎ〜。
完売は無理だろうけど、そこそこ売れるでしょ。
田舎の人はブランド大好きだし。
プライドが許さないだろうけど、いざというときはサーパス並みに安くすればなんとかなるんじゃ？

[45: 匿名さん]

穴吹はこの土地、買いたくて仕方なかったが、地所に競り負けた。
信じられないくらい高値で落札した地所が、サーパス並みの価格で売るのはあり得ないかと…
もちろん線路側でＴＸから覗けるような低階層は相当安くなるでしょうが。

[46: 匿名さん]

穴吹をほめすぎ・・・・

[47: 匿名さん]

穴吹、小川とも土地仕入れの競合が多くなって、土地が買えないだけ。。
つくば駅近いエリアは不動産会社にとって注目されているのは間違いない。

[48: 匿名さん]

穴吹、小川も土地が買えなかったのは事実だろう
しかしそこまで高値の土地を買ってマンション販売すれば
販売価格に反映される
高値の販売価格で売れないと判断する　あっさり手を引く
ミオカステーロの土地売買の坪単価を聞いたがびっくりする値段で取引されている
エスペリアに比較し高値になるのも納得した
土地の坪単価が高ければ所帯数を少なくし自走式駐車場にすることは不可能になる
ミオカステーロの機械式駐車場も土地の坪単価を聞き納得した

[49: 匿名さん]

とりあえずもう「完売」はしなくなったね。
安くない限りは（でもそれも無理っぽいし）どんな物件建てても無理じゃないかな。
半分くらい賃貸にするってどうだろ。

[50: 匿名さん]

線路を挟んだ南側の土地も囲いがされて
「三菱地所ＮＴＴ都市開発マンション分譲地」
と書かれていましたよ。