パークハウスつくば研究学園

[匿名さん]

研究学園駅前に、三菱地所+NTT都市開発の500戸！
超大物デベ、超大型物件。
うわさは前からいろいろありますが、まだ情報は
限られています。ぜひ情報交換しましょう。

[327: 匿名さん]

やっぱり上のほうは5000-6000万代ですか。

[328: 匿名さん]

ところでTXはどんどん乗客数が増えていますから、今の感じで考えて
も、お子さんが通学するときにはまた違っているかもしれません。

あれだけ始発のでる守谷でも、快速運転のやつには１本見送らないと
座っては乗れなくなってますし。

[329: 購入検討中さん]

守谷でも座れなくなっているんですね。
JRでいう　土浦（つくば）と取手（守谷）のイメージなんですが
それからすると研究学園駅は荒川沖???
東京へ行くときは大変かもしれませんが
帰りは　一駅でも早く着きたいし
駅から近ければ　なおさらいいかな？　と考がえています。
が、あるマンションをみると　駅近も階によっては丸見えで
これまた　考えてしまいます
何が第一優先か　考えると???
買うタイミングが難しくなってしまいました。

[330: 匿名さん]

パークハウス良いですよね。
このあたりまでくれば買える可能性があるかな。

[331: 物件比較中さん]

「郊外にある全400戸の新築マンション。売り出しから数カ月経過したが、まだ10戸しか売れない」「既にマンションが完成してしまったのに、まだ全体の２割しか売れていない」。

　新価格、新々価格などと言われ、販売価格を上げながらも好調に推移してきた新築マンション市場では現在、このような話がゴロゴロしている。

　新築マンション市場は、販売絶好調だった昨年度までとはうって変わって、春先あたりから潮目が急速に変化し始めたという。郊外で売り出されたマンションはそのほとんどが、販売に苦戦している。

　「今年度は在庫がたくさん出るのは仕方がない」「用地を高値づかみしすぎた。勢いで買ってしまった」「新価格といったって、購入者の所得が上がっていないのだから売れない」——半ばあきらめムードの現場も多いのが実情なのだ。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index1.html

[332: 匿名さん]

土地仕入れ値からだと、免振化までして、坪150だの160だのではちゃんと
儲けがでないのですが、その上まで値段を引っ張っても、今度は客がついてこないかもしれない。　チャレンジですね。

[333: 物件比較中さん]

例えば、容積率が４００％とかだと、土地の値段の影響は限定的ではないかと思われるのですがどうでしょう？

[334: 不動産購入勉強中さん]

面積あたりで、3-4倍の高額入札をサーパスに比較してかけています
ので、容積率で割り算しても 1戸あたり仕入が坪30万近く上だった
はずですね。　かつ、タワー化して免振もつけていますし、
設計は地所設計/施工鹿島と高そうな会社を使っています。
これで別途15万程度上がるので、原価ベースでも45万ほど値上げしないと
採算点にのらないのでは？　実際にはマンションは原価率3/4がいいとこ
ですから　45/(3/4)=60 万ほどあがらないと理屈に合わないと思うの
ですが。　無論、安いほうが検討する側としてはうれしいですけれども、
三菱地所も慈善事業でここを超高額で落札したわけでもないとも思うので

[335: 工作員Ａ]

売れていないのは駅から徒歩圏でないマンションですよ。
それと記事にあるように都心であっても絶対額が高いマンションです。
ここつくばなら5000〜6000万のローンを組むのが無理のない人は
いっぱいいると思います。
また推薦してしまったよ。（笑）

敢えて、
○三井や住友やその他デベがより良い立地・内容のマンションを建てる可能性はないのか？
○つくば駅ロータリーの再開発により、商業地としての発展はやはりつくばではないのか？（研究学園は巨大ＳＣのみで完結。それでも充分ですが。）
○駅及び線路そばによる音の心配。上層階に音は到達しますよ。
○上層階の場合、特におとしよりは地震時にエレベータが止まった場合にどうするのか？

極端に売れない限り値下げはしないだろうし、もうほぼ価格は決まっていることだろうから、素直に第一回の抽選に参加するかな。

[336: 匿名さん]

Aさんは、坪単価いくらを想定して参入されるのでしょう？

[337: 申込予定さん]

間もなく価格はわかるのですから、別に評論家のごとく議論しなくても。
（WComのときみたく「うそ！」と思うような価格が出ることへの期待がないわけではありませんが^^。）

> 335
> ○三井や住友やその他デベがより良い立地・内容のマンションを建てる可能性はないのか？
> ○つくば駅ロータリーの再開発により、商業地としての発展はやはりつくばではないのか？

2番目はその通りだと思いますし、それでいいと思っています。
1番目は（「より良い立地」がつくば駅周辺を指しているなら）なくはないだろうけど近々にはないと思います。学園中心地区は行政・商業・業務の集積が誘導されているし、もし吾妻のまとまった用地が出て落札され、マンションを建てて売るとしたら、ここのパークハウスどころではない高額マンションになるのでは。今後つくば駅物件が出るとしたら、どれも東西南北大通り外縁ではないでしょうかね。そうするともはやつくば駅徒歩とはいいがたい。

葛城だったら、サーパスとパークハウスがTX利用者にとっていちばん便利なところを押さえましたが、「線路からもう少し離れたい」「ショッピングセンター隣接がいい」という人はいるでしょうし、その辺はまだまだ出るかもしれませんね。住友はわからないけど、つくばに縁のある三井は可能性があるのかな。でもTX沿線では当分柏の葉に傾注するように見えますが。

[338: 匿名さん]

地所はつくば市内ではほかにも土地をしこんでいませんでしたっけ？

[339: ビギナーさん]

線路そばって窓を開けた状態だとうるさいのではと思うのですが、
どうでしょう？
窓を締め切りで生活するなら関係ないですが。

[340: ご近所さん]

>>339
ＪＲの駅近物件は窓を開けるとすごい音がしてましたが、
ＴＸはすごく静かで窓を開けていてもほとんど気になりませんよ。

[341: 住民でない人さん]

>340
うそつけ。
ほんとに近所の住民かどうかもあやしいな。

[342: 匿名さん]

ＪＲでうるさいのは貨物と特急の通過。
ＴＸは車両も短く、デザインもよくできており、つなぎ目も少ないので
少なくとも高架下などではかなり静かに感じるし、あっという間の
通過です。ただ３、４階レベルだと音が下や上より聞こえそうですね。
まあ一瞬です。体験したいのであれば工事現場脇の歩道橋で
通過時間に体験してみるといいかと思います。
あとはホームかな。ちょっと心配なのは線路の両脇に建物が立つため、
音が反響しそうです。うまく抜けるといいのですが。

[343: 匿名さん]

確かにTXはレールのつなぎ目や、線路上のバラストに工夫をしてあるためか、比較的静かに感じます。
電車が通るときの振動も真下に立っていても殆ど感じられません。
すぐ北側に建つ住宅の見学をした際、窓を閉めていれば通過音も小さく感じました。
とは言え、距離が近く、ある程度の音は聞こえるので、342さんの言われるようにTX北側にある歩道橋で体験するのが一番だと思います。

[344: ご近所さん]

>>341
知り合いがＪＲ線路沿いに住んでるのでＪＲの列車の音はよく知っています。
私自身はＴＸ線路沿いに住んでますが、全く気になりません。
というか、窓を開けていてもＴＸが通過したことにほとんど気付きません。

[345: 周辺住民さん]

エントランスからロビーにかけてはどんなイメージになるのでしょうか?
夢が膨らみます。
カフェ（というのでしょうか？）は住民のみの場所でしょうか?

[346: 住まいに詳しい人]

>342
JRの駅は電車のドアを閉めるときの一大音楽祭がうるさいね。ベルがわりのみょうちくりんな音楽が朝晩かまわず大音響でながれる。