アイディーコート新小岩親水公園WEST・EAST

[匿名さん]

天久保の繁華街のど真ん中にできたマンションアイディーコートについての情報交換にどうぞ。


《アイディーコート新小岩親水公園イーストのPDFファイルをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369162/

[42: 匿名さん]

>41
　総戸数、駐車場はマンション価格と必ずしも関係ないです。
　総戸数が多ければ、１戸あたり建設単価は安くなることはあるかもしれませんが、
基本的に容積率いっぱい使うのが普通なので、例えば２０坪の３LDKの場合容積率が４００％だと、
５坪分の土地を所有している計算です。
　マンションの原価は５坪分の土地代＋建設費用となります。

[43: 匿名さん]

ものには相場と言うものが有る。
相場から外れているものは、何か原因がある。

[44: 匿名さん]

高崎のアイディーコートの件だと思うけど、
あそこは、土地が安かったんじゃないの。
一等地とか言われてる割には、BIBIは潰れて、
その後の展開が長年無かったわけだから。相場だったともいえる。
俺は今、高崎駅近で投資用で探してるけど、
高崎のマンションでは、例え100㎡超でも3000万円は有り得ない。
投資だからといじめないでね。周りの中古を見て。
どんなに設備が良くても、10年も経てば1500万円以下だから。
つまり、高崎ではアイディーコートが相場だろう。
「相場から外れているものは、何か原因がある。」ってよ。

[45: 匿名さん]

＞高崎のマンションでは、例え100㎡超でも3000万円は有り得ない。

高崎駅近の物件では、みんな3000万を超えてるよ。

[46: 匿名さん]

>42
容積率は、建物に掛かるのでは？
戸数に掛けたら計算合わないのでは・・・。
ロビー、階段、エレベーターは、計算しないの？
では、駐車場の費用はどこに入ってくるの？

[47: 匿名さん]

＞高崎駅近の物件では、みんな3000万を超えてるよ。

つまり、その物件が相場から外れているのでしょう。
「相場から外れているものは、何か原因がある。」って事は、
その他の高崎駅近の物件は、利益率を高くし、ボロ儲けしているのでは？

[48: 匿名さん]

＞43　相場から外れているものは、何か原因がある。

相場とは、「需要と供給」の関係。100円の物でも1000円で欲しい人が多ければ、
相場は1000円でしょ。つまり、物の良し悪しと相場は別物だよ。株式なんかと
同じだね。なんと言っても不動産だからね。高ければ良いなんて、バブル時代
じゃないんだから。
値段に迷わされていたら、本当の価値が見えてこないよ。

[49: 匿名さん]

＞47

相場とは、みんなが付ける値段です。
みんなが3000万超につけていればそれが相場です。
ひとつだけ違うから相場から外れていると言うんでしょう。

[50: 匿名さん]

一建設って、一戸建てで強度が不足がありましたね。

[51: 匿名さん]

>>42

極端な例で言いますと、100坪の土地には１フロア20坪の部屋が５部屋できる。
そこが容積400％なら４階建て20部屋できる。100÷20で戸あたり５坪とおっしゃりたいのですね。
ただ、エントランス、階段等で５％取られますので持分は4.75坪です。
あくまでケンペイ率100％での想定ですが。

坪単価がつくばより低い理由。
戸建志向、所得水準、ではないでしょうか。

[52: 匿名さん]

高崎で戸建も検討してましたが、高崎地区では駅から十数分程度の距
離でも建売戸建が2千万円台からあります。駅30分なら注文住宅でも
いけます。群馬は車社会で郊外店も分散、職場も駐車場完備している
ことが多いから駅近信仰もうすい。
車が苦でない年齢層では戸建を選ぶ傾向が他地区より強いようです。

戸建まで含めた相場という意味では、3000万円台はかなり高く相場
から外れているといわざるを得ないと思われます。
デベは戸建に強いところですから、そういう意味での値付けもある
かもですね。

[53: 匿名さん]

＞デベは戸建に強いところですから

一戸建ての強度が不足あってもですか。

[54: 匿名さん]

＞52

あの評判の悪い会社の建売ですか。
埼玉でも評判悪いですよ。

[55: 匿名さん]

立地と価格で太刀打ちできない近隣MSデベらしき人による工作はあるみたいだけど
設備面なんかで割り切ることができる人にとっては物件自体はお買い得でよさそうですね。

[56: 匿名さん]

契約した人は、消費税額を0.05で割ってみると建物の価格がわかるよ。
建物の価格がわかったら、総額から建物の価格を引いたのが土地の価格とね。
ちなみに、他社の総額3,010万円の物件で計算したら、建物2,054万円、土地956万円とでたよ。

[57: 匿名さん]

購入者でないので、聞いた話だけど、
高崎のアイディーコートは、総額約2,300万円くらいで、その内土地600万円くらい。
どう評価したらいいの？

[58: 匿名さん]

高崎駅徒歩圏の２〜３月完成の物件について路線価を元に計算してみました。
最近のマンション用地の価格は、路線価の２〜３倍程度で取引されているものが多いようですので、
土地平均単価は、路線価で計算された金額に２.５倍して算出してみました。
なお、あくまでも路線価からの計算ですので、実際の取得価格とは相違があると思いますので
あしからず。


路線価 敷地面積 戸数 土地平均単価 マンション価格
アイディー 285,000 1,749.32 97 12,849,387 17,900,000〜25,900,000 全体の価格
レジデンス 155,000 1,939.94 92 8,170,943 27,700,000、37,700,000 残２戸の価格
シーズガーデン76,000 3,621.20 92 7,478,565 25,214,000〜39,300,000 残７戸の価格
サーパス 200,000 869.98 45 9,666,444 32,700,000、36,000,000 残２戸の価格

[59: 匿名さん]

記入したのとずれて表示されました。
読みづらくてごめんなさい。

[60: 匿名さん]

まだ７戸売れ残っているようです。

[61: 購入検討中さん]

安いのに何故売れ残っているのでしょう？