パークハウスつくば研究学園 Part2

[金太郎]

前スレが1000を超えたので、建てました


前スレ： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/

物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3090万円-6740万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[966: 契約済み２]

963 by 購入検討中さん

ここを購入された方に共通しているのは、
・「躯体性能」・・・床・壁の厚みによる遮音性への期待
・「免震による対地震性能」
・「駅近」
と言う所でしょうか。

他に
・「平屋感覚で住める」「階段が無い」
・「戸建てより防犯性能が高い」
・「同程度の立地条件だと戸建てより安い」

戸建てには、管理費は有りませんが将来に備えて修繕積み立てをするなら全部自分負担ですからマンションより修繕負担は高く成ると思えるのですが？

ところでこの物件より安い戸建てとは、どの辺りを考えているのでしょうか？

[967: 購入検討中さん]

土地と建物の総額で考えると確かに戸建の方が高くなる場合が多いでしょうね。
ただ、変動はあるかもしれませんが戸建の場合、３０年後に土地代がゼロになるということは考えにくいと思います。一方、マンションの長期修繕計画は３０年までしかないこと、取り壊し費用で土地代は消えてしまうことが一般的らしいです。
　一方のメンテナンス費用ですが戸建の場合、高耐久化が進んで、外壁の塗り替え等含めて、１０年〜１５年スパンで１００万程度が目安らしいです。研究学園周辺の大手住宅メーカーの住宅はメンテナンス計画上、耐久性は６０年を基準といているとメーカーの営業がいっていました。
高層マンションの塗装外壁部分の塗り替えは足場を組んで行うのでしょうか？戸建に対してそんなに割安にできるとは思えませんが・・・パークハウスはサーパスより塗装部分が多くないですか？
　研究学園駅周辺の戸建住宅の売れ行きが良さそうなので、多少、初期投資は必要ですが、戸建住宅にしようかと悩んでいます。

[968: 近所をよく知る人]

>967 by 購入検討中さん

>マンションの長期修繕計画は３０年までしかないこと

とりあえず３０年有れば十分なのですが(^^;)

躯体系は１周、設備系は２周しますから３０年以降は、繰り返すだけです。また、適時見直しが必要ですからそれ以上長く作っても余り意味がないです。

ここの物件は、それなりにメンテナンスをすれば６０年で建て直し等と言うことはまず無いと思います。躯体性能は、戸建てより劣っているとは思えません。途中で必要に合わせて内装をリフォームすれば百年も夢では無いと思います。一応、大規模修繕無しで三世代は、住めるだろうという事になっています。

ほとんどの契約者さん検討中さん自身の寿命よりこの物件の寿命の方が長いです(^^;)
・・・孫の代まで財産の心配しても意味がない気がします。

>高層マンションの塗装外壁部分の塗り替えは足場を組んで行うのでしょうか？戸建に対してそんなに割安にできるとは思えませんが・・・パークハウスはサーパスより塗装部分が多くないですか？

戸建てに比べたら１戸辺りの塗装面積は、少ないです。中住戸は、玄関側ベランダ側の２面しか無いですから床面積辺りの外壁の比率は戸建てより少ないでしょう。

一番分が悪そうな参番館で丼勘定してみましょう。寸法は、横31m奥行き15m高さ60m位です。

外壁の面積は、((31×60×2)+(15×60×2))×0.7(壁部分はこんなもの？)＝3,864㎡
住戸数は、７９戸ですから3,864÷79＝48.9㎡/１戸です。

戸建てに当てはめると壁部分の面積比が、同じとして高さ３ｍで塗ると・・・48.9÷0.7÷3＝23.3
・・・23.3m分しか塗れません。５ｍ角の部屋(約１５畳)の壁すら塗れません。

外壁は、ＡＬＣですから吹き付け塗装の塗り替えはある程度の期間ごとに必要に成ると思いますが、ベランダの外側は、コンクリートですからノーメンテでは無いにしても外壁ほどの頻度で補修する必要は無いと思います。

外壁の場合は、足場は必要ないです。ベランダと廊下が外周を回っています。

[969: 匿名さん]

メンテはロングスパンで考えると各種配管など色々でてきますよ。あと共有部分は積み立てる
として、各戸の専有部分でも水周りなどリフォームが必要になってきます。
戸建にはない管理費もありますね。単純に損得関係だけでは計算できないと思います。
あとはマンションだと修繕費の金額は組合によって決まり、未払い状態になると面倒。
自分ではなく人のペースで資金計画をしないといけないところが、戸建なら修繕をしなくて
みすぼらしくても最悪我慢はできる。
まあ、戸建と直に比較できる６０００万代以上のマンションを購入する裕福層は
トータルコストとかあまり考えないと思いますが。この価格帯で買う人がもし戸建を
建てたらもっと高いものをつくると思います。

[970: 匿名]

ここは管理会社も三菱ですか？

[971: 匿名さん]

>968 by 近所をよく知る人さん

近所をよく知る人ではなく、パークハウスをよく知る人ですね。
参番館の建物外形寸法なんてすぐに出せるものではありません。

また、バルコニーと廊下が住戸外周を廻っているからメンテナンス時に
足場はいらないと断言できるものではないでしょう。

修繕計画で費用を見込んであるはずですから、無足場でできるかどうかなんてすぐ分かるはずです。もっとも、計画の修繕費用積立金では足りなくなるケースが大半で、５〜１０年で修繕積立金を大幅増額せざるを得ない状況になると考えておいた方が良いでしょう。

[972: 匿名]

971さんへ

そういわれればそうですね、なんだか寂しい気持ちになりました。
ここはなんだか他と違うと思っていたから残念です。
研究職の方かなと思っていました。
楽しく拝見していたから、本当に残念。

[973: 匿名]

>>972
何が残念なのでしょうか？

[974: 契約済み２]

968は、私です。ちょっと酔っぱらって書いていたので名前が、変に成っていました(^^;)

妙に集合住宅に否定的な風が、吹いていますね(笑)

>969 by 匿名さん

修繕計画は、飽くまで計画で別に問題が無ければ先送りＯＫ。こう言う部分は、戸建てと何ら変わらないです。そもそも、比較の片方は、計画通り実行で対する方はギリギリ我慢する何て言う比較自体無意味です。

集合住宅だと不払いの人が出るけど戸建てだと出ない・・・。

戸建てもオーナー自身が傾くことは十分考えられます。550戸もあると数戸位は、問題無く吸収出来ますが戸建てではオーナーが傾いたらお手上げです・・・こう言う比較もまた意味無いのでは。

高額タイプを買う人は、戸建てならさらに高額・・・もう仮定じゃなくて妄想ですね(笑)

，

>971 by 匿名さん

材料や取った塗料の搬出入経路は、確保する必要は出てくるでしょうが住民の協力次第ではそれも不要に出来るかもしれません・・・要は、やり方です。

>修繕計画で費用を見込んであるはずですから、無足場でできるかどうかなんてすぐ分かるはずです。

すぐ分かるはず・・・ですか(苦笑)

契約済みの方達が、もらっている計画書にはそこまで詳細な事は書いて無いので、計画書を見て分かる人は居ません。そもそも、あれは、実績に基づいた(ハズな)大まかな目安です。
・・・個別に幾らとも書いて無いのですから目安以外の何者でもない。

戸建てと同様、必要に応じて負担で良いなら集合住宅も積み立て無しのその時負担でＯＫ。ただ、まとまらないから前もって集めておくという制度なだけでしょうね。

，

>970 by 匿名さん

管理会社は、三菱地所藤和コミュニティです。

[975: 匿名さん]

No.971です。
No.973は別の人ですから誤解なき様。

修繕費用や修繕基金も相当な負担になるので、”契約済み２”さんの様に現状の金額設定も
今後の修繕計画も”大まかな目安です”と割り切れる方は少ないと思います。

私がもし、戸建住宅を購入するなら”その時負担”などしない様に見積りをとるなどして十分な
確認をします。１０年後にいきなり「１００万円補修に必要です」などと言われたらたまりません。

マンションを購入する場合でも修繕費用や管理費が当初の計画通りいかず、想定以上の負担をすることになったら、まず、納得しないでしょう。そうなれば、補修そのものが頓挫するでしょう。
そういうケース多いのではないですか。

そのとき、三菱地所は関係なくなり、住民の問題となるわけです。

[976: 通りすがり]

お話の途中ですが・・・つくば市在住ですが、研究学園という街は大手住宅メーカーＤ社の影響が強そうですね。


イーアスつくばの事業主体もＤ社

サイバーダインの第２位の株主もＤ社。その上、同社の製品をすべて買い上げる予定とか。
　　　　http://www.daiwahouse.co.jp/release/20080701103216.html

周辺の住宅も当然、Ｄ社が多く目につく。


なんかＤ社の手のひらにのせられちゃってるようだけど、結果うまく発展してくれれば、
いいのかね。

がんばれＤ社。この街の発展は貴社にかかっている。

[977: 契約済み２]

975 by 匿名さん

ネガティブな(しかもご都合設定な)仮定の話ばかりどうもです。

「自分は、備える」が「他人はそうではない」かどうかは比較する条件として意味がないです。

しかし、閉めの言葉には、笑えました・・・酔いすぎ。

戸建ても瑕疵期間が過ぎれば住民の問題ですから同じ。集合住宅なら頭数に紛れて立ち回り方次第で何もせずに平和に暮らせるかもしれませんが戸建ては(問題が起きたら)避けて通れません。

そうなった時、戸建ては、大変だ・・・とも言えます。

書いて居ることは住宅全般に言える事で集合住宅に限った事では無いです・・・が、敢えて集合住宅の問題であるかの様に語るその意図は如何に・・・(笑)

[978: 契約済み4さん]

戸建とマンションの比較に答えがないことは
バトル板で検索すればよく分かります。

修繕維持費に関してよく言われている内容は、
戸建もマンションも、同レベルに修繕するなら修繕費用は大差ないこと、
戸建は、修繕のレベルを下げれば費用を安くできるかもしれないこと、
ぐらいです。

管理費は、マンションだと共用部の掃除や警備費用、種々のサービス費に相当しますが
戸建には同等の概念がありません。ホームセキュリティや防犯灯の設置費用等の総額と
天秤にかければよいでしょう。

どちらを選ぶかの好みの問題なので、特にパークハウスに限った話ではないと考えます。

[979: 匿名さん]

>私がもし、戸建住宅を購入するなら”その時負担”などしない様に見積りをとるなどして十分な
確認をします。１０年後にいきなり「１００万円補修に必要です」などと言われたらたまりません。

戸建てだって、修繕計画はあくまで順調に行った場合の話で、
突然突風で屋根が飛んだら、知らない間にシロアリ被害が進行していたら、
予定外の出費が必要だろうに。
よく解からないが必死だな。

[980: マンション派]

必死なのは戸建て業者かね。

[981: マンションオーナー]

パークハウスのまえの七階建て賃貸マンションオーナーの関係者ですが、あのマンションは大和ハウス工業施行一括借り上げ物件です。
私も大和ハウス工業にあるところでマンションを建ててもらい一括借り上げしてもらっています。寄らば大樹のかげ。賃貸マンション経営は儲けはほとんど有りません。一括借り上げ方式ではさらに儲けはありません。
あなたがおっしゃるようTX沿線の開発において、大和ハウス工業の投資は有難いです。
大和ハウス工業の
隆盛を祈るかりです。

[982: 購入検討中さん]

私は、この物件を購入する気持ちはなくモデルルームにすら行っておりませんが
集合住宅に対する不安は持っております。
この物件ではありませんが、私は、モデルルームに何度か足を運び
居合わせた他の客の身なりや会話で不安を覚えたことが多々ありです。
物件による客層の違いがありますが、昨年より私の不安を増す客が多く感じます。

かといって、そんな一般的な集合住宅の不安をことをこのスレッドに書くのは”場違い”かと思われます。
　　　　”もう売れないよつくばのマンション”
　こちらにご移動されてはいかがでしょうか？

[983: 契約済み２]

えーっ、客の身なりが気になる方は、「マンションズ９／３０号」にここの物件の折り込み広告が入っているので見ることができます。

今週号の週刊東洋経済「不動産・ゼネコン マンション大激震！」Ｐ８４辺りにも研究学園がチョロッと載って居ますね・・・この辺りは、超郊外と言うらしいです。素直に田舎って書けよ(^^;)

大激震も免震だから平気(笑)

[984: 物件比較中さん]

つくばは今後も田舎の位置づけだよ。
おそらくマンションもあがることはない。

昨日マンションの前いったけど、なんかこう威圧感あるね。
駅前だからしょうがないけど、なんか景観にあわないな〜。
地元民からすると。

もっと面的な町作りを期待します。つくばには。

[985: 匿名]

田舎である以上、資産価値が上がることはないので投資目的では買えない。一生住むつもりの人が買うのだろうね。高いし。