パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[781: 匿名さん]

住宅設備については個人の好みはもちろんありあすが、
一番重宝している住宅設備もまた床暖房のようですよ。
http://www.jyusetsu-navi.com/vote/index.php?v=65

家は床暖房なしの生活は考えられません。
（エアコンの風、乾燥、床から暖まらないところが苦手です）
また、床暖房の有無は中古価格にも影響を与えるようですので、
売却まで視野にいれるならあって困ることはないと思います。

[782: 匿名さん]

オール電化なので床暖が標準じゃないのでは？
都内で床暖が標準のイメージが定着しているのは
都内は東京ガスの商圏で東京ガスが床暖設備費を
負担しているからだと聞いています。
東京電力との競争で危機感を持っているからだそうですよ。

[783: 匿名さん]

同じレベルのマンションなら地所を選ぶが、相場とは掛け離れた物件を地所だから選ぶってｗ

[784: 彌太郎]

>>762
長期ではインフレ、これ常識。
この円高・ゼロ金利では物価上昇もインフレもないね。
金券配っても全員貯蓄に回すから消費も拡大せず意味はない。

[785: 周辺住民さん]

つくばの家賃相場（あくまで総額）レベルでみてごらん。

１５万以上なんてもんはないから（そうゆう物件もないのだが）。
あくまで東京などの首都圏ならまだしも、しょせんつくば。
収入レベルからいっても月２５万以上出す層は、つくばに住むとは思えない。
（僅かに事情ありで住む人も若干名いるかもしれないが少数だろう）

２５万円×１２＝年３００万円の家賃払う？
そんな余裕あれば買うよね普通。もしくは東京の都心５区に住むよ。
茨城の賃貸相場の上限はある。
業者さんに聞いてみるとわかる。

[786: 匿名さん]

１００㎡で１５万といったら坪５,０００円の家賃。
つくばの相場からいって「普通〜やや高い」だと思います。

[787: 匿名さん]

>>779をちゃんと読んでちょ。
海外（欧米）からの研究者と書いています。
家賃は企業が払います。
つくばの事情を知らないので間違っていたらご指摘を頂きたいのですが。

[788: 匿名さん]

物件の価格は将来の価値を見越した価格（まだ低いかもしれないし既に高いかもしれないけど）
になっているのに、なぜ、賃料は同じ視点じゃないんだろって気になったよ。

基準をどっちかに合わせようぜ！

私の基準は将来。なので、25万でも妥当だと書きました。

[789: 匿名さん]

補足するけど、25万が普通に個人負担だとして安いとかいっているわけじゃないからね。
都心の一等地で欧米企業の会社員が企業負担で借りているモデルを想定して書いているだけです。
つくばでは戸建借りたり、ホテル住まいしているでしょ。

[790: ７８５]

＞787

なおさら、今後の不況で社宅需要は減るのだが。
そういった特殊な例は全体から見ると少数で、それをもって
月２５万で、このマンションを借りる層がいるというのは、非常に楽観的。

東京の社宅相場がつくばで実現することは厳しい。
それも大手といっても高級マンション（いわゆる都内の本当の意味での）
とは違うから、賃貸に出す場合には、やはりつくばの家賃相場を無視して
貸すことはできないと思う。

前に誰か言っていたが、
このマンションは永住前提と考えるべきと思う。
売りに出すと、収益ベースの価格で値付けされる可能性が高いからね。

[791: マンション投資家さん]

物件の価格が将来を見越しているのは、いわゆる収益価格です。
ちなみに業者の値付けは基本的に用地取得費、建築費に利益を乗っけて価格設定します。
決して将来の動向を見越して値段が決められているわけではありません。
（投資家の値付けとは全く違います）

つまり将来の２５万円は今の１５万円かもしれません。
いわゆる割引率＝利回りです。
例えば３０年後のお金は今の２０万円ぐらいの価値しかないという考えです。
そして家賃の将来は見越せないから、不安だから、割引率を高くして投資家は
考えるのです。
確かにＤＣＦ法という収益価格の算定方法があり、それは賃料の変動を見て収益価格を
算出しますが、やっぱり将来の賃料の変動はよくわからないのがホンネ。
だからこそ今の賃料をベースの収益性をはじくしかありません。

今２５万円とれるか否かで考えるべきでしょう。

[792: 匿名さん]

>>779にも書いたけど、今回の世界同時不況がなければ成り立つとおもうけど、
今後は欧米企業がこれまでどおりの費用を負担するかどうかは分かりません。
マンションのグレードは最高ではないけどひいき目なしにいいほうだとおもいますよ。
欧米企業の会社員もグレードによって住むところ（手当て）が違うので、
>>790さんがイメージしている超高級マンションばかりじゃなく日本人が借りるような
マンションまでいろいろですよ。
つくばの戸建やホテルだって相当の費用はかかっていると思うよ。
欧米企業の目線で考えてね。

って、いろいろ書いたけど、永住前提のマンションだとおもってるよ。
ただ、当たり前の事書いても芸ないじゃん。他に可能性が本当にないかなぁって考えて書きました。
つくばの欧米研究者の事情をお詳しい方に支援願います。

投資だったら都心の人気エリア。
つくばで投資だったらみらい平。
だと思います。
（不況って騒ぐ前からそう思ってます。）

[793: 匿名さん]

>>791さん
こらこらそんなの知ってるよ〜。
理論は尊いけど、この場合は使い方が適当じゃないよね。
ちゃんと勉強しているのかい？
ツールをいじるのに精一杯にならないで
目的に応じてツールを使えるようにならなきゃ
意味がないよ。

分かりやすく書くよ。

文脈から前提としてパークハウスは賃貸収入が見込めるという仮説検証だと理解しています。
つまり、パークハウスを買って、賃貸収入を得るにはどれくらいの賃料が適当か？その賃料は適当か？

なので、パークハウスを基準に考えます。パークハウスの価格設定が基準です。
賃料を算出した結果、妥当でない解なのであればパークハウスの価格設定が妥当ではないんでしょ。

考えるときは目的と基準を持たなきゃダメだよ。意味がないから。
さっきの15万を算出する意味と25万を算出する意味をそれぞれ考えてごらん。
ね。

15万の意味：借り手の投資理論（この物件を借りるとしたらいくらが妥当かの評価）
25万の意味：貸し手の投資理論（そもそも不動産取得は妥当かどうかの評価）

乱筆すみません。

[794: 匿名さん]

>>791さん
791さんが正しいです。

790さんと791さんが同じ人だと思って
よく読まずに回答しました。
乱暴な読み方して回答してごめんなさい。

ことばのあやで、25万円を（貸すときという意味で）将来と表現したけど、
価値は現在です。

丁寧に書いてくれたのにごめんなさい。
（内容はマンションじゃないけど仕事でも使うので理解しています。ありがとう。）

[795: 匿名さん]

794です。
もうひとつ大事なこと書くの忘れました。

>>791さんの現在25万円で貸せるのかどうかという結論ですが、
私は貸せると思います。

先に書いた欧米企業の研究者などの滞在場所として。
ただ、空室率ゼロとかなしね。

私はこのマンションを賃貸収入を目論んで買いません。

[796: 匿名さん]

そもそも周辺相場と同一価格帯でその物件を賃貸に出すって想定が、間違ってるでしょ。
冷静になってよ。

[797: 匿名さん]

>>796さん
そもそも論はそうだけど、間違ってるから正そうと書いたんだよ。
正す側が間違えるのは問題だけど最初に書いた人に冷静にっていうのは酷では？

[798: 匿名さん]

でこの物件は買いなの？

[799: マンション投資家さん]

＞791です。

確かに理論と現実は違います。
不動産の値付けでは
①デベの売りたい価格（原価積み上げ価格）
②投資家が買いたい価格（収益価格）
③取引相場価格（取引価格）
どちらかというと
②は今から将来を含んでいる価格
③は将来も含みながらもあくまで過去の価格
①は供給者の売りたい価格
です。
ここ最近までは、マンション市況もまずまずだったので
①と③の価格相場で売れたでしょう。
今後はそれに加えて②の要素も価格の妥当性をはかるには有用でしょう。
つまり供給者（デベ）優位から需要者（我々）優位の市場になっていくということです。
だからこそ、購入者は②の視点でも検証する必要はあります。
ちなみに、前にどなたかが算出された計算式を借用すると
月25万で貸せれば25×12÷10%=3.000万円
月15万で貸せれば25×12÷10%=1,800万円
経費率20％でネット（手取り）利回りは約8%ぐらいのイメージです。
つくばでこのマンションがどんな相場で貸せるか私にはわかりませんが、
こういった視点で値段をみるのも楽しくありませんか？

[800: 匿名さん]

793です。

>>791さん
さっきはヒト間違いしてごめんね。
①②③楽しいよね。791さんほどきっちり計算しないけど比較するとき概算だしてます。
つくば買うならみらい平の根拠をだしてくれたね。
僕は買わないけど、マンション買うならセンチュリーだよっ。