パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[761: 匿名さん]

上二つ書いている人は若い人ですか？社会システムは机上じゃ図れないですよ。
当面はゆるやかなデフレ。長期的にはゆるやかなインフレ。

ここは資金的に余裕のある人が買う物件です。
資金の大半を住宅など形ある物に充てる時代は終わり既に何年も経っています。
市場や競争の原理を理解している人なら同じように考えるのではないでしょうか。

例えば値引きだって、本当か嘘かといった枝葉はともかく、その効果を考えてみてください。

・値引くことを予想して買い控えしている見込み客（現在の価格でも買えるけど安値で買いたい見込み客）
・値引いた価格で買うことができる見込み客（現在の価格では買えない見込み客）

もし値引くとしたらターゲット客は前者だと私は考えます。
値引きとはその程度（もともと買うことを想定している見込み客が動くイベント）のことでしかないと私は考えます。
また、もし値引いたとしても何度もすることはないでしょう。賢明に判断してください。

ブランドは大事じゃないとか意見するひといるけどブランドは大事です。
ただ、値引きがブランドに与える影響がどうなのかは別の問題です。

パークハウス研究学園のブランドには影響があるかもしれませんが、
三菱地所のブランドに影響を及ぼすものではないと私は考えます。

いろいろな考えがあっていいと思います。以上は私見です。

[762: いつか買いたいさん]

>>761
未曾有の危機などといわれますが、これが現実になり恐慌状態になれば
ゆるやかなデフレなどではすまないでしょう。そのリスクはあると思います。

「当面はゆるやかなデフレ。長期的にはゆるやかなインフレ。」と判断する根拠は何なのでしょうか？

[763: 匿名さん]

理由は「資金の大半を住宅など形ある物に充てる時代は終わり既に何年も経っています。」ということです。

バブル以降に経済を牽引してきたのは形のない産業であるICTとそれに係る分野です。

この分野の成長により財を成したニューリッチ層が保守的になることは予想されます。
踏まえるとインフレになることは考えられません。

経済は答えのない世界です。あくまで私見です。
答えは今後、実際に見ていきましょう。

[764: 匿名さん]

補足

「ニューリッチ層が保守的」はこれまでより更に物への投資を抑制するという意です。

[765: 匿名さん]

補足

「長期的にゆるやかなインフレ」と考える理由は以下を考えからです。

●多極化社会における均衡経済への転換
　　　・従来の形ある産業から形のない産業への転換
　　　・従来の形ある産業の大量生産から少量生産への転換

[766: 匿名さん]

均衡経済というなら農業への転換も進むとおもうな。

[767: 工作員、はたまた応援団]

研究学園駅直近の地所１００ｍ２超マンションが手に入るチャンスがこの後あるのかどうか。この立地、構造、広さ、デべの安心感・・・決して高くないです。戸建、例えばパセオコモンズなら６５００万は出さないと買えない。
新市庁舎もだいぶ大きくなってきた。これがもう少しはっきりと姿を現したときに、今、迷いる人は、あのとき決断していたら・・・と思うかも。サーパスが販売されたときにはまだ道路すらできていなかったが今、住んでいる人はそのときに想像力を働かせることができた人でしょう。株の世界でも「まだはもうなり」で、まだまだ下がると思っているうちに買うチャンスを逸してしまう。チャンスをつかめる人は少ないんですね。
イーアスは数分、つくばセンターにも３分、ノバホールでの音楽コンサートも雨に濡れずに行けるし、大型公園も隣接、快速停車、東京延伸決定は時間の問題だろうし、大型商業施設、つくばをもう一つの県都と位置付ける県の諸施設もできるだろうし、開発エリアが広大だからまだまだ思いもよらないものができると思われる。
要は未来に対する想像力の問題ではある。

[768: 匿名さん]

>>767さん
研究学園の不動産を取得するのが目的でしたらおっしゃる通りですが、地価が上昇することを期待する場合は購入価格帯から考えられる売却価格と中古市場の購買価格帯は合わないと思います。
どのようにお考えですか？

[769: 住まいに詳しい人]

まあ、投資的観点でマンションの価格を語るのは一義的とは思うのだが、
このマンションの収益ベースの価格は、ざっくりこの程度であろうか。

１００㎡物件
○総収入＝月額家賃１５万円（高い？）×１２ヶ月＝１８０万円（年）
○粗利回り＝９〜１０％は投資家なら最低欲しい（純利回りではないよ）
○１８０万円÷９〜１０％＝１,８００万円〜２,０００万円ぐらい。
こうやってみると将来売却を前提とするには売値が高いので、
やはり永住向きの物件といえる。
三菱プレミアムや周辺の売買相場を勘案しても、これに＋３割ぐらいの値付けであったなら、
このご時世でも順調に裁けたのにと思うが、皆さんどうだろうか。

[770: 匿名さん]

粗利回り９〜１０％は最低欲しいって…
じゃ、都内の４８００万円のマンションは月額家賃４０万円で貸せると？
都内でもあり得ないような話、つくばに持ってこられても…

[771: 住まいに詳しい人]

＞770

投資家はそういうものです。
ネットじゃありませんよ。グロスです。
とくに不動産不況がはじまったことですから、この利回りでも低い方です。
一棟もののマンションならいいですが、あくまで区分所有の物件ですから、
市場性は低い。
だから利回りも高くないと見合わないです。

とはいっても、値付けは収益性だけでは決まりません。とうぜん、プレミアムだとか、
業者の採算性とか、地域の相場を加味して決めます。
ただ、あくまで収益性のみを見た場合の価値がそのくらいということ。

つまり永住目的の人には当てはまりませんが、将来売却を考えている人には
十分考慮すべき考えと言うことです。

[772: 匿名]

三菱地所+地所設計マンション100㎡が15万なら借ります。

[773: 匿名さん]

まあでも、つくばだったら賃貸１５万円ぐらいが借りれる上限じゃないの。

それ以上高いと買った方がいいという選択になる。

[774: 匿名さん]

先日、新車を買いに行ったが、このご時世なので値下げ交渉は有利に運ぶと思っていた。
しかし、営業マンに「値下げするからと売れる訳じゃないので…」と言われ
景気のまぁまぁだった頃と割引率は変わらずでした。

このマンションも多少値下げしたとして売れるのだろうか？
欲しい人は少々無理しても買うだろうし、
そうでない人は少々値が下がっても決断できないのでは？

欲しい！と思わせるインパクトのあるプラス材料が必要と思われ、例えば
TX快速停車の決定？
大幅値引き？
周りの土地を地所が開発？
景気好転、地価上昇の動き？

個人的には、エコキュート４６０リットル、床暖房標準装備、設計変更可、だったら決断したのですけど。

[775: 匿名さん]

買った場合は大きい負債リスクが発生する。家は賃貸と考えている輩も多いですよ。リスクなしで住めるのなら三菱地所+地所設計マンション100㎡3LDK、4LDKが15万円なんて格安と思います。しかも免震構造だし。TX駅前で免震のタワーなら家族で住みたいと思わせるでしょ。

[776: 匿名さん]

>>774殿

まったくの同意です。

仕様変更を締め切ったけれど設備仕様変更と再度設計変更可能になりましたってサービスはいいかもしれませんね。

三菱は価格は変えずにオプションなどで付加価値を付けますからね。

変更はリフォームするのと同じですからね。

実現可能性は高いですね。

独創的なアイデアだと思います。大変恐れ入りました。m(__)m

[777: 匿名さん]

床暖房は要りませんよ。エアコンで十分過ぎるほど暖まります。使われなく設備の代表が床暖房だそうです。参考まで。

[778: 匿名さん]

15万円×12か月×35年=6300万円。35年住んでようやく購入金額(借り入れ利息も含めた)と並ぶんじゃない?しかも修繕はオーナーサイドですからねぇ。不足があれば自由に出ていけるし。15万円の設定は安いと思いますよ。

[779: 匿名さん]

15万なんて一目見て安いでしょ。論じるまでもないですよ。
庶民の価格設定で賃料はじいているんだから。
海外から研究者の住居などと思いましたが、世界同時不況でしたね。
一般的に欧米は赴任先でも本国と同じレベルの住環境を用意します。
世界同時不況でもそれが変わらなければそういった方々向けと考えるのが適当ではないでしょうか？

[780: 匿名さん]

安くて25万だと思いますよ。

[781: 匿名さん]

住宅設備については個人の好みはもちろんありあすが、
一番重宝している住宅設備もまた床暖房のようですよ。
http://www.jyusetsu-navi.com/vote/index.php?v=65

家は床暖房なしの生活は考えられません。
（エアコンの風、乾燥、床から暖まらないところが苦手です）
また、床暖房の有無は中古価格にも影響を与えるようですので、
売却まで視野にいれるならあって困ることはないと思います。

[782: 匿名さん]

オール電化なので床暖が標準じゃないのでは？
都内で床暖が標準のイメージが定着しているのは
都内は東京ガスの商圏で東京ガスが床暖設備費を
負担しているからだと聞いています。
東京電力との競争で危機感を持っているからだそうですよ。

[783: 匿名さん]

同じレベルのマンションなら地所を選ぶが、相場とは掛け離れた物件を地所だから選ぶってｗ

[784: 彌太郎]

>>762
長期ではインフレ、これ常識。
この円高・ゼロ金利では物価上昇もインフレもないね。
金券配っても全員貯蓄に回すから消費も拡大せず意味はない。

[785: 周辺住民さん]

つくばの家賃相場（あくまで総額）レベルでみてごらん。

１５万以上なんてもんはないから（そうゆう物件もないのだが）。
あくまで東京などの首都圏ならまだしも、しょせんつくば。
収入レベルからいっても月２５万以上出す層は、つくばに住むとは思えない。
（僅かに事情ありで住む人も若干名いるかもしれないが少数だろう）

２５万円×１２＝年３００万円の家賃払う？
そんな余裕あれば買うよね普通。もしくは東京の都心５区に住むよ。
茨城の賃貸相場の上限はある。
業者さんに聞いてみるとわかる。

[786: 匿名さん]

１００㎡で１５万といったら坪５,０００円の家賃。
つくばの相場からいって「普通〜やや高い」だと思います。

[787: 匿名さん]

>>779をちゃんと読んでちょ。
海外（欧米）からの研究者と書いています。
家賃は企業が払います。
つくばの事情を知らないので間違っていたらご指摘を頂きたいのですが。

[788: 匿名さん]

物件の価格は将来の価値を見越した価格（まだ低いかもしれないし既に高いかもしれないけど）
になっているのに、なぜ、賃料は同じ視点じゃないんだろって気になったよ。

基準をどっちかに合わせようぜ！

私の基準は将来。なので、25万でも妥当だと書きました。

[789: 匿名さん]

補足するけど、25万が普通に個人負担だとして安いとかいっているわけじゃないからね。
都心の一等地で欧米企業の会社員が企業負担で借りているモデルを想定して書いているだけです。
つくばでは戸建借りたり、ホテル住まいしているでしょ。

[790: ７８５]

＞787

なおさら、今後の不況で社宅需要は減るのだが。
そういった特殊な例は全体から見ると少数で、それをもって
月２５万で、このマンションを借りる層がいるというのは、非常に楽観的。

東京の社宅相場がつくばで実現することは厳しい。
それも大手といっても高級マンション（いわゆる都内の本当の意味での）
とは違うから、賃貸に出す場合には、やはりつくばの家賃相場を無視して
貸すことはできないと思う。

前に誰か言っていたが、
このマンションは永住前提と考えるべきと思う。
売りに出すと、収益ベースの価格で値付けされる可能性が高いからね。

[791: マンション投資家さん]

物件の価格が将来を見越しているのは、いわゆる収益価格です。
ちなみに業者の値付けは基本的に用地取得費、建築費に利益を乗っけて価格設定します。
決して将来の動向を見越して値段が決められているわけではありません。
（投資家の値付けとは全く違います）

つまり将来の２５万円は今の１５万円かもしれません。
いわゆる割引率＝利回りです。
例えば３０年後のお金は今の２０万円ぐらいの価値しかないという考えです。
そして家賃の将来は見越せないから、不安だから、割引率を高くして投資家は
考えるのです。
確かにＤＣＦ法という収益価格の算定方法があり、それは賃料の変動を見て収益価格を
算出しますが、やっぱり将来の賃料の変動はよくわからないのがホンネ。
だからこそ今の賃料をベースの収益性をはじくしかありません。

今２５万円とれるか否かで考えるべきでしょう。

[792: 匿名さん]

>>779にも書いたけど、今回の世界同時不況がなければ成り立つとおもうけど、
今後は欧米企業がこれまでどおりの費用を負担するかどうかは分かりません。
マンションのグレードは最高ではないけどひいき目なしにいいほうだとおもいますよ。
欧米企業の会社員もグレードによって住むところ（手当て）が違うので、
>>790さんがイメージしている超高級マンションばかりじゃなく日本人が借りるような
マンションまでいろいろですよ。
つくばの戸建やホテルだって相当の費用はかかっていると思うよ。
欧米企業の目線で考えてね。

って、いろいろ書いたけど、永住前提のマンションだとおもってるよ。
ただ、当たり前の事書いても芸ないじゃん。他に可能性が本当にないかなぁって考えて書きました。
つくばの欧米研究者の事情をお詳しい方に支援願います。

投資だったら都心の人気エリア。
つくばで投資だったらみらい平。
だと思います。
（不況って騒ぐ前からそう思ってます。）

[793: 匿名さん]

>>791さん
こらこらそんなの知ってるよ〜。
理論は尊いけど、この場合は使い方が適当じゃないよね。
ちゃんと勉強しているのかい？
ツールをいじるのに精一杯にならないで
目的に応じてツールを使えるようにならなきゃ
意味がないよ。

分かりやすく書くよ。

文脈から前提としてパークハウスは賃貸収入が見込めるという仮説検証だと理解しています。
つまり、パークハウスを買って、賃貸収入を得るにはどれくらいの賃料が適当か？その賃料は適当か？

なので、パークハウスを基準に考えます。パークハウスの価格設定が基準です。
賃料を算出した結果、妥当でない解なのであればパークハウスの価格設定が妥当ではないんでしょ。

考えるときは目的と基準を持たなきゃダメだよ。意味がないから。
さっきの15万を算出する意味と25万を算出する意味をそれぞれ考えてごらん。
ね。

15万の意味：借り手の投資理論（この物件を借りるとしたらいくらが妥当かの評価）
25万の意味：貸し手の投資理論（そもそも不動産取得は妥当かどうかの評価）

乱筆すみません。

[794: 匿名さん]

>>791さん
791さんが正しいです。

790さんと791さんが同じ人だと思って
よく読まずに回答しました。
乱暴な読み方して回答してごめんなさい。

ことばのあやで、25万円を（貸すときという意味で）将来と表現したけど、
価値は現在です。

丁寧に書いてくれたのにごめんなさい。
（内容はマンションじゃないけど仕事でも使うので理解しています。ありがとう。）

[795: 匿名さん]

794です。
もうひとつ大事なこと書くの忘れました。

>>791さんの現在25万円で貸せるのかどうかという結論ですが、
私は貸せると思います。

先に書いた欧米企業の研究者などの滞在場所として。
ただ、空室率ゼロとかなしね。

私はこのマンションを賃貸収入を目論んで買いません。

[796: 匿名さん]

そもそも周辺相場と同一価格帯でその物件を賃貸に出すって想定が、間違ってるでしょ。
冷静になってよ。

[797: 匿名さん]

>>796さん
そもそも論はそうだけど、間違ってるから正そうと書いたんだよ。
正す側が間違えるのは問題だけど最初に書いた人に冷静にっていうのは酷では？

[798: 匿名さん]

でこの物件は買いなの？

[799: マンション投資家さん]

＞791です。

確かに理論と現実は違います。
不動産の値付けでは
①デベの売りたい価格（原価積み上げ価格）
②投資家が買いたい価格（収益価格）
③取引相場価格（取引価格）
どちらかというと
②は今から将来を含んでいる価格
③は将来も含みながらもあくまで過去の価格
①は供給者の売りたい価格
です。
ここ最近までは、マンション市況もまずまずだったので
①と③の価格相場で売れたでしょう。
今後はそれに加えて②の要素も価格の妥当性をはかるには有用でしょう。
つまり供給者（デベ）優位から需要者（我々）優位の市場になっていくということです。
だからこそ、購入者は②の視点でも検証する必要はあります。
ちなみに、前にどなたかが算出された計算式を借用すると
月25万で貸せれば25×12÷10%=3.000万円
月15万で貸せれば25×12÷10%=1,800万円
経費率20％でネット（手取り）利回りは約8%ぐらいのイメージです。
つくばでこのマンションがどんな相場で貸せるか私にはわかりませんが、
こういった視点で値段をみるのも楽しくありませんか？

[800: 匿名さん]

793です。

>>791さん
さっきはヒト間違いしてごめんね。
①②③楽しいよね。791さんほどきっちり計算しないけど比較するとき概算だしてます。
つくば買うならみらい平の根拠をだしてくれたね。
僕は買わないけど、マンション買うならセンチュリーだよっ。

[801: 匿名さん]

確かに。
マンション買うならみらい平のセンチュリーだと思う。

[802: 匿名さん]

結構人気なんだ、みらい平のセンチュリー。

[803: 匿名さん]

A棟、B棟、C棟の順に窓の明かりが少なくなる、みらい平のセンチュリー。

[804: 購入経験者さん]

長い伏線ご苦労様です(笑)

結論は、

投資なら　　　センチュリーみらい平＞パークハウスつくば研究学園
永住するなら　センチュリーみらい平＜パークハウスつくば研究学園

でいいかな。

[805: 物件比較中さん]

完成後に引渡しが遅れるとデベは損をするわけです。今のペースでは完売できないことが見えているのであれば、作戦を変えても良いでしょう。
7%くらい引いたら前倒しで購入してくれるという人に対しては、こっそり値引きしても良いんじゃないですか？一年後に売れるよりも、先に客が付いたほうが、既契約者のためにもなるんじゃないでしょうか。値引きの話があったかなかったかは知りませんが、「値下げ」とか「相場が・・・」とかとは性質がちょっと違う話のように思いました。

しかし、現場はまだうるさい。監督ねじ抜けてるの？

[806: いつか買いたいさん]

>804
みらい平よりは、守谷のブランズのほうがいいと思うよ、常識的に考えて。

[807: 匿名さん]

みらい平、ブランズともにスレがありますので、そちらでお話し合いください。

センチュリーつくばみらい平Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25121/

ブランズシティ守谷ってどうでしょう　Part３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25102/

[808: 匿名さん]

>806
周辺住民の反対運動が大きなマイナスポイント。
常識的に考えてそんな物件は選ばない。

総合的に考えると免震構造のみらい平の方がずっと良い物件だと思うが。

[809: 匿名さん]

800です。

>>804さん

私はここを住宅用として購入予定です。
投資の話が出たので投資ならみらい平がいいと書きました。
（みらい平は住宅地としてもよいと思いますよ。）

[810: いつか買いたいさん]

806ですが、「みらい平よりは、守谷のブランズのほうがいいと思う」理由は、
値段があまり違わないからです。始発駅の守谷は断然通勤が快適だし、資産価値も高い。
住民の反対運動なんて、数年すれば、「そんなこともあったなぁ」という昔話になります。