パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[721: 購入検討中さん]

710です。
私もイーアスのMPで相談しました。
営業の方の話だと、値引き対象になるのは登録・未登録住戸も含めた全住戸が対象であり、基本的には自分が気に入った部屋に対しいかに値引きできるか、という交渉のようです。なので、キャンセル住戸や棟内モデルルームであればさらなる値引きが可能になるのではないか（これに関しては推測の範囲）と考えております。
なお、契約済みの部屋を含めた全住戸の価格改定は行なわないとのことでした。

[722: 契約済みさん]

住宅を購入する際に、価格交渉（値引きまたはおまけ）はあっても全然おかしくはないと思います。その上で、個人的には、自分の契約した位置は放っておけば必ず別の人に取られたんじゃないかと（勝手に）信じられる部屋なので、それを確保するプレミアムだと思えば定価で買うのには何の躊躇もありません。
「個別交渉」はその形もいろいろでしょう、マンションであっても各部屋は一点ものですから、一律に○○円以上の値引きがあると捉えるのは期待しすぎかなと感じます。買うほうとしては期待する値引き幅にちゃんと線引きをして、届けば必ず買う、達しなければ潔く降りる、そんな態度が必要でしょう。
値引きのように「どうやったら買えるか」も大きいですが、貯蓄からの支出あるいはローンの選択と返済計画のように「どうやって支払うか」はもっと重要だと思います。ぼんやり選択していると、値引き額なんか帳消しになってしまう可能性もあるんじゃないでしょうか。それに「○○円になるなら契約する」という交渉をする時に、買う側がその担保となる健康的な資金計画を示すことができるのは有効だと思います。

[723: 匿名さん]

710さんは情報提供のつもりでしょうが、
最近契約したばかりの人間には残酷です。

[724: 匿名さん]

残酷・・って・・・
どこのマンションにもそういう人（定価で買ったあと値下げされている）は出現しているでしょう。

自分だけかわいそうがるなんて。

722さんのように前向きに考えたら？

[725: 匿名さん]

>>724

723ですが、自分がそうだと言っているのではありません。
ただ、ここがネット掲示板だからとはいえ、そういう人に対する
配慮に欠けているとは思いませんか？

[726: 匿名さん]

想像力に欠ける人って周りが気づいていても、
指摘されるまで他人の足を踏んでいる事に気づきもしないんですよね。

[727: 匿名]

私は棟内モデルルーム以外は値下げしないと聞いていますが、まさか契約者に嘘はつかないと思います。しかも棟内モデルルーム自体も家具などオマケはつけても値下げはまだしていないとか。

[728: 匿名]

さらに書けば値下げをしないといわれたので契約したのです。値下げをするなら値下げしてから契約しますとハッキリつたえて、値下げが3年はないと聞いたので契約しました。
それで、あっさり値下げするとは思えないし信じられない。

大体まだ完成もしていないのに三菱地所が資産価値を下げるだろうか?

[729: 匿名さん]

値下げの話が本当だとしても嘘だとしても大変なことになりそうですね。
本当だとすれば契約者にとっては憤慨するような話で、
嘘だとすれば三菱を陥れるような風説を流している者がいるということになる。

[730: 匿名さん]

710さんは買う事にしたんですか？

[731: 匿名さん]

公式な価格改定はしないけど、テーブルベースでは値引き交渉に応じ始めているのではないですか。
契約数を考えれば、地所ブランドだからとお高くとまってもいられないと思いますよ。

自分が契約した後で値下げされるのはおもしろくないでしょうが、みえないところで価格交渉して実質値下げされるくらいなら、ブランズやガレリアのように、契約分も含めて全体の価格改定をする方が良心的な気がします。

[732: 匿名]

731さんに同意。

しかし地所が隠れてコソコソ値引きなんてするかなぁ。直接聞かれて、値引きしてないっていっているんだから、これで値引きしていたら契約者に嘘ついていることになるもの。話を濁すならまだ分かるけど、嘘はつかないんじゃないかな。

とにかく値引きをするなら契約者も含め全体でしてもらいたい。差があると入居してからも気分がよくない。

[733: 匿名さん]

値引きの話は外でしちゃいけませんんって言われました。

[734: 匿名さん]

私も、現地モデルルームの値下げが予定されている話は聞きました。でも、他も今からコソコソと値下げというのは考えにくい。
それに地所も嘘はつかないでしょう。

もう２０年前になりますが、あのロックフェラーを買収し、その後のバブル崩壊で大赤字を出し、
結局、ロックフェラーのほとんどを売却するハメになっても地所は着々とマンションを売り歩いている会社ですから、
ここ最近のマンション販売が厳しいという理由位で、そう易々と値下げ販売は無いと思いますよ。
しかも、まだ未完成物件ですし、地所がそこまで売り急ぐほど体力が無いとは考えにくい。

[735: 匿名さん]

で、結局、値下げ情報はウソ？ホント？どっち？

[736: 住まいに詳しい人]

三菱地所は安易な値引き販売をせず高いプランド価値を保ってきた企業として評価している者です。とはいえ、過去に例がない経済状況の中で販売戦略に迷いがあるのではと拝見します。

①値引きしないブランドにこだわり、結果として裏で値引きせざるをえない状況とするか、②過去に例がない状況であるとして正式に値引きを発表して既契約分も含めて誠実に対応するか。

三菱地所ブランドを守るのは、後者ではないかと想像します。
ただし、既契約者も場所の選択やオプション工事が可能などメリットがあった場合が多いので、価格見直率に差が生じることはやむを得ないではと思います。

研究学園は土地を相場より高く購入したため、マンションの質が極めて高いことを差し引いても、適正価格より５％〜１０％割高とみられていました。今回、適正価格に戻せば、安定収入者が多い土地柄から、この経済状況下でも売れ行きを回復することは不可能ではないのではと想像します。

[737: 匿名さん]

736さんに同意です。
そもそも三菱地所＝値引きしないブランド、だなんて誰が決めたんでしょうか？
一部の既契約者の妄想にすぎないとい思います。
こんな災害のような未曾有の経済危機が続く中で、企業が臨機応変に対応するのは
当然なことではないのですか？
「三年は値引きしません」と語った営業の方がいらっしゃたそうですが、
あくまでその段階での地所の判断で合って、時々刻々と変化する経済情勢に対応しようと
健全な企業経営を考えたときに、キャッシュを増やそうとしてある程度の値下げをしてでも
売りきってしまおうと考えるのはよほど現実的ではないかと思います。

確かに値下げ前の販売価格で購入された方は不満に思うかもしれませんが、
「買い物」ってそうゆうもんじゃないですか？？？
例えば秋頃に服屋さんで冬物衣服が販売されたとします。
正月明けにはバーゲンで安くなるのが分かり切ってはいるものの、
ひょっとしたら好みのサイズ・色のものがその頃には無くなってしまっているのではないか？
と考え、どうしても気に入ったものが買いたい場合には元値で買ってしまうこともありますよね。

１ドル６０円の時代が来るかもしれないという先行き不透明な時代の中で
空き部屋抱えたままのマンションを放置しておくことのほうがよっぽど
資産価値を下げることに繋がると思えませんか？

一部の方は憤慨されるかもしれませんが、買い物とはそういうものだと納得していただいて
この際、地所には大いに値引きしてもらって竣工までに完売してしまっているような
状況を作ることで、皆がハッピーになるんじゃないかと思いますよ。

[738: 匿名さん]

安定収入の人の多い土地柄、これはキーワードですよね。

本来、茨城は戸建て志向が強いし、敢えて駅前を選択しなくてもいい。
研究所・大学は駐車場完備だし、そもそも公共交通機関で通う人はごくごく僅か。
公共交通機関の便もＴＸ沿線の千葉エリアと比べただけでも格段に悪いし。
しかし近年、生粋の茨城県人はどんどん減って、外部の人間が増えている。
職場と住まいは茨城でも実家は首都圏、休日は都内へという人が増えてきた。
ということは、駅遠の戸建て志向から駅近のマンション許容に移行していると思う。
（本音は駅近の戸建てだけど、仕事柄、冒険しない人たちだから。
駅近の戸建てを買える収入と保証があっても、石橋を叩いて3割引きくらいの予算しか
出さない。あと、今後の国家公務員削減や道州制移行を見越して、都内勤務・転居の
可能性もどこかで考えている。となると流動性の高いマンションを自然に選んでいる
のかも・・・）

つくばの公務員の出身地や学歴を採用年順で並べたら面白いかも。
昭和期に採用した人は8〜9割茨城の高卒だけど、ここ10年は茨城県外の大卒が8〜9割だからね。

[739: 匿名さん]

「世界のトヨタ」の成り行きを見守ってみましょう。

財閥系と言えども、この状況でいままでのやりかたで通用するかどうか。

世界中が大きく変わっています。

プライドやブランドにこだわっている場合じゃないかもしれませんよ。

[740: 匿名さん]

737=710さん

そんな買い物論はいりませんよ、金額が違い過ぎますから・・・。
最近契約した方々が納得出来なくたって仕方ないじゃないですか。
あなたの理屈で落ち着かせようとしているのかもしれませんが、
傷口に塩を塗っているようなものですよ。

もう少し想像力働かせましょうよ。

[741: 匿名さん]

スレから逸脱するから下げとくけど、トヨタの赤字って、経営側にとってそんなに大きな問題なのだろうか。特に長期的に見て。
派遣切りにあった人や下請けにとっては重大な問題だけど、経営してるほうの体力は落ちてるようには見えない。
そもそも今までの黒字で会社の体力ってすごいことになってるんじゃなかろうか？

マスコミに踊らされているだけでは？
この国では100年に1度の恐慌が10年ごとにやってくるようです。
十数年前もバブル崩壊だと大騒ぎでしたよね。

[742: 購入経験者さん]

正直言って、値引きの話は本当かな？という感想です。

あと４００戸も売れ残っているのであれば、こそこそ値引きを始めるのではなく全体的に価格を引き下げて（既契約者分の値下げをするかどうかは別として）、大々的に値引きを宣伝しなければ売れ残りの消化にあまり貢献しないはず。
一方で、「なんだ三菱地所でも粘れば値引きするんだ」と思われたら、他物件への波及が大きすぎる。
それに、売れ残りのかなりの部分は１００平米超（しかも５０００万円超も多い）のけやき１番館とさくらだから、多少の値下げでは他物件との競争には勝てない。

もし、本当に三菱地所が個別の値引きを始めたのであれば、何を焦っているの？と思う。
キャッシュフローが詰まりつつある新興デベロッパーなら、とにかく現金が必要だということだろうけどね。

[743: 周辺住民さん]

とてもデリケートな話題が続きますね。
何れにしても，自分の判断結果を冷静に受入れて，前向きになる方が
賢明でしょう。
短期的にしろ，長期的にしろ，マンションや土地で得をした方は，
それ程いないと思います。プロの個人だけでなく，法人ですら，
大損をして，法人そのものを潰す位ですし。。
（このPHではないが，最近「動いた」私も慎重さが足りなかった。。）

この掲示板の関連記事ともいえる「パークハウス菊水若葉公園前・・」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45248/
というのがありました。札幌市内のPHです。近くには「イーアス」あり。。
PHとしての仕様は違うみたいですが。

他にも，パークハウス鶴見栄町公園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8399/
など。都内以外のタワー型免震タイプですと，例えば，
パークハウス仙台五橋タワー
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6503/
がありますね。

研究学園前はともかく，苦戦しているPHがあるみたい。「値引き」の問合せ
書き込みも散見されます。

[744: 匿名さん]

地所だから値引きしないなどと紋切りの固定観念は捨てた方がいいですよ。
トヨタですら最終赤字、この経済状況が把握できない方は相当浮世離れした方と存じます。
特にこの数年は空前の恐慌に見舞われる可能性大です。
ま雲の上クラスの研究者にはさして影響ないかも知れないですがね。

[745: 匿名さん]

そうですね。

企業判断に我々がとやかくいえないのでは。

[746: 住まいに詳しい人]

三菱地所や三井不動産は、経済状況への対応という観点からは、値下げをする必要はないのではと思います。
しかし、経済状況のいかんに拘わらず、マーケットの見誤りによる価格設定ミスの場合は、思い切って適正価格に見直し、それ以後は一切の値下げに応じないという戦略をとった方が、企業にも、購入希望者にも、既契約者にも幸せではと思った次第です。

たぶん、４００％という容積率に対応した地価の入札額に見誤りがあったと思います。
郊外では駐車場を１００％以上設置しなければならず、地下駐車場が価格的に無理な立地では、住戸を１００㎡基準にして駐車台数を減らすことが必要になります。坪単価が１４５〜１５０万円程度（これは高いわけではない）でも、絶対額が４５００万円になります。

郊外では、駅からの距離に応じた地価低減率が大きく、徒歩１５分程度であれば、大手による良質な戸建住宅が４５００万円程度で手に入ります。マンションの高層階やプレミアム住戸などは、一戸建より高くても問題ありませんが（というより競合関係にない）、一般住戸が戸建と価格的に競合すると５００戸以上という戸数の事業企画としては割高感がでてしまい、マンション派の購入者でさえ躊躇します。
また、公務員などの購入価格限度は、３５００〜４２００万円程度といわれます（共働きや親の援助がない場合）。その価格を越えると、援助する親の意見が入り、マンション派でも決断が遅くなります。

他社のマンションとの比較で価格見直しをするのではなく（三菱地所はその必要はないのでは）、マーケットの適正な見通しのもとに価格改定を行うことが（たぶん今回が最後のチャンス）、三者が幸せになる道だと思います。
このまま、価格改定を行わずに建物が完成すると（たぶん販売済み５０％を下回る）、裏での値引きを余儀なくされ、マンション内のコミュニティ形成の上でも、企業のブランド価値の上でもマイナスが大きいと想像します。

[747: 匿名さん]

No.746さん

大方出来上がってきたようですが、出来自体はどうなんでしょうか？

値引きも気になりますが、それに応じた出来栄えなら検討に値します。

[748: 物件比較中さん]

三菱や三井は元々それなりにお金をかけてしっかりした建物を
建てていると思うので、値下げする必要はないのではないですか？
勿論、そういうしっかりした建物が価値を下げずに値下げしてくれるのであれば
買い手にとって、こんなありがたい話はありませんが。

守谷の某大規模物件などは、免震でも制震でもなく、地域の反対運動や、
また大手建設会社施工にもかかわらず工事中の外壁が破損していた割には高い値段設定
だったのが、それなりの価格になった！？（まだ高い！？）だけのような気がいたします。

[749: 匿名さん]

免震で財閥系のデベが造ったしっかりした建物という理由だけで完売するのなら値下げの必要はないでしょうね。でもそういう状況じゃないのは明らかでしょ。

つくば市内の勤務には便利かもしれませんが、途中駅を飛び越えて都内通勤者を呼び込むには立地不足ですし、つくばのホントの文教地区に住んでる人たちは学区が替わったり通学に時間がかかる葛城にはあまり魅力は感じてませんよ。つくばのマーケット規模を考えると現状価格で売り切るのは苦しいのではないでしょうか。

値下げしてるマンションは、仕様が低いから下げてるんじゃなくて、その値段では売れなかったからですよ。

[750: 匿名さん]

値下げの真偽の話が、値下げの要不要の話にすりかわってますね。

[751: 匿名さん]

>>746

つくば駅、研究学園駅徒歩15分程度で大手施工の戸建ては5000千万は超えると思います。地価が高いですから。葛城地区は地盤も心配です。スタバのあるもとの土地をご存知かと思います。土地が低く沼地のような土地の上に土を盛り、ならしていったような土地が多く、基礎を深めにすると必然的に値段は跳ね上がります。

[752: 住まいに詳しい人]

No.747さん

エクスプレス沿線では、最高ランクの建物の一つと思います。
購入したいという潜在的希望者も多いのでは（欲しくても買えないという需要者が多いのではと想像しますが）。

三井は物件名称（パークホームズとパークコートなど）により建物水準にやや差があるようですが、三菱はどの物件も高水準を目指そうとしている点で、好感をもつ方が多いようです。

[753: 匿名さん]

>>750

三菱地所として値下げする必要がないのであれば
値下げの噂は嘘かもしれない、という話だと思うので
すり替えというほどのことではないかと。

[754: 匿名さん]

値下げの話が続いているが、
本当の話を聞きたいもんだ。

ただ、売れなければ値下げをするのは至極当然の経済行為であり、
既契約者にとっては、つらいものだろうが、
機会費用、気に入った部屋などを享受したのだから納得するほかないであろう。
契約時にはその価格が妥当と思ったから契約したはずだから。

[755: 物件比較中さん]

この前見学に行ったのですが、筑波山が近くて都会にはない清々しさを感じました。
遠くの富士山よりも、近くの筑波山・・いいです！！

[756: 匿名さん]

さっき見たら航空障害灯が点いてましたね

[757: いつか買いたいさん]

今後の経済状況によっては、地所といえども値下げせざるを得なく可能性は大です。
某雑誌の記事で高橋洋一さんが、今後デフレがひどくなると言ってましたが、
その場合不動産価格も、さらに下がることになるでしょう。
私は、後1年くらいは様子見て決めようと思ってます。

[758: 匿名さん]

今買ってもあまり損をしない物件もあるけど待てるならまったほうがいいよ。

[759: 匿名さん]

>>757
今後デフレがひどくなる？まさかね。
そんな意見が多いようだけど、今後かなり激しいインフレが来ると思うよ。
その時には不動産の供給も少なくなってると思うから価格も急騰するかもね。
免震の物件は特に今注目されてるしね。

[760: いつか買いたいさん]

>>759
　激しいインフレが来る可能性はあると思いますよ。
　でもそのときは、金利がべらぼうになってますから、
ローンで不動産を買うときは、固定金利にしとかないとね。
もっとも、固定金利で契約していてもハイパーインフレだと、例外的な条項が
適用されて、結局信じられないような金利を負担する羽目になる可能性は大です。
　現金で不動産買える人は、デフレが進行するであろう数年以内に現金を現物資産に変えておくというのは良い選択かもしれません。

[761: 匿名さん]

上二つ書いている人は若い人ですか？社会システムは机上じゃ図れないですよ。
当面はゆるやかなデフレ。長期的にはゆるやかなインフレ。

ここは資金的に余裕のある人が買う物件です。
資金の大半を住宅など形ある物に充てる時代は終わり既に何年も経っています。
市場や競争の原理を理解している人なら同じように考えるのではないでしょうか。

例えば値引きだって、本当か嘘かといった枝葉はともかく、その効果を考えてみてください。

・値引くことを予想して買い控えしている見込み客（現在の価格でも買えるけど安値で買いたい見込み客）
・値引いた価格で買うことができる見込み客（現在の価格では買えない見込み客）

もし値引くとしたらターゲット客は前者だと私は考えます。
値引きとはその程度（もともと買うことを想定している見込み客が動くイベント）のことでしかないと私は考えます。
また、もし値引いたとしても何度もすることはないでしょう。賢明に判断してください。

ブランドは大事じゃないとか意見するひといるけどブランドは大事です。
ただ、値引きがブランドに与える影響がどうなのかは別の問題です。

パークハウス研究学園のブランドには影響があるかもしれませんが、
三菱地所のブランドに影響を及ぼすものではないと私は考えます。

いろいろな考えがあっていいと思います。以上は私見です。

[762: いつか買いたいさん]

>>761
未曾有の危機などといわれますが、これが現実になり恐慌状態になれば
ゆるやかなデフレなどではすまないでしょう。そのリスクはあると思います。

「当面はゆるやかなデフレ。長期的にはゆるやかなインフレ。」と判断する根拠は何なのでしょうか？

[763: 匿名さん]

理由は「資金の大半を住宅など形ある物に充てる時代は終わり既に何年も経っています。」ということです。

バブル以降に経済を牽引してきたのは形のない産業であるICTとそれに係る分野です。

この分野の成長により財を成したニューリッチ層が保守的になることは予想されます。
踏まえるとインフレになることは考えられません。

経済は答えのない世界です。あくまで私見です。
答えは今後、実際に見ていきましょう。

[764: 匿名さん]

補足

「ニューリッチ層が保守的」はこれまでより更に物への投資を抑制するという意です。

[765: 匿名さん]

補足

「長期的にゆるやかなインフレ」と考える理由は以下を考えからです。

●多極化社会における均衡経済への転換
　　　・従来の形ある産業から形のない産業への転換
　　　・従来の形ある産業の大量生産から少量生産への転換

[766: 匿名さん]

均衡経済というなら農業への転換も進むとおもうな。

[767: 工作員、はたまた応援団]

研究学園駅直近の地所１００ｍ２超マンションが手に入るチャンスがこの後あるのかどうか。この立地、構造、広さ、デべの安心感・・・決して高くないです。戸建、例えばパセオコモンズなら６５００万は出さないと買えない。
新市庁舎もだいぶ大きくなってきた。これがもう少しはっきりと姿を現したときに、今、迷いる人は、あのとき決断していたら・・・と思うかも。サーパスが販売されたときにはまだ道路すらできていなかったが今、住んでいる人はそのときに想像力を働かせることができた人でしょう。株の世界でも「まだはもうなり」で、まだまだ下がると思っているうちに買うチャンスを逸してしまう。チャンスをつかめる人は少ないんですね。
イーアスは数分、つくばセンターにも３分、ノバホールでの音楽コンサートも雨に濡れずに行けるし、大型公園も隣接、快速停車、東京延伸決定は時間の問題だろうし、大型商業施設、つくばをもう一つの県都と位置付ける県の諸施設もできるだろうし、開発エリアが広大だからまだまだ思いもよらないものができると思われる。
要は未来に対する想像力の問題ではある。

[768: 匿名さん]

>>767さん
研究学園の不動産を取得するのが目的でしたらおっしゃる通りですが、地価が上昇することを期待する場合は購入価格帯から考えられる売却価格と中古市場の購買価格帯は合わないと思います。
どのようにお考えですか？

[769: 住まいに詳しい人]

まあ、投資的観点でマンションの価格を語るのは一義的とは思うのだが、
このマンションの収益ベースの価格は、ざっくりこの程度であろうか。

１００㎡物件
○総収入＝月額家賃１５万円（高い？）×１２ヶ月＝１８０万円（年）
○粗利回り＝９〜１０％は投資家なら最低欲しい（純利回りではないよ）
○１８０万円÷９〜１０％＝１,８００万円〜２,０００万円ぐらい。
こうやってみると将来売却を前提とするには売値が高いので、
やはり永住向きの物件といえる。
三菱プレミアムや周辺の売買相場を勘案しても、これに＋３割ぐらいの値付けであったなら、
このご時世でも順調に裁けたのにと思うが、皆さんどうだろうか。

[770: 匿名さん]

粗利回り９〜１０％は最低欲しいって…
じゃ、都内の４８００万円のマンションは月額家賃４０万円で貸せると？
都内でもあり得ないような話、つくばに持ってこられても…