パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[670: 匿名さん]

けやきの壱番館・弐番館とけやきの参番館・さくらでは免震構造の仕組みが異なるのは
何でだろうねぇ。

[672: 匿名さん]

免震の一戸建て調べたよ。ここどうなんだろうね。
http://www.ichijo.co.jp/technology/menshin/

土地はここで探せばいいかな？
http://www.txsumitai.com/
http://www.trust-1.jp/baibai/b_bukken.html#Toku

[677: 匿名さん]

センチュリーつくばみらい平スレでの免震構造の専門家さんからの投稿です。
みらい平に限らず免震構造は巨額の一時金が必要になるとありますが本当ですかね？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25121/res/790-790

[678: 匿名さん]

>>677
どうせ偽専門家だと思いますよ。
まあ、エレベーターと同じでいつか交換が必要なのは間違いないけどね。

[679: 匿名さん]

免震マンションを叩く決まり文句です。
みらい平のスレでも否定されつづけていますね。

免震装置の寿命が来て交換する前に躯体の寿命が来ますよ。

http://questionbox.jp.msn.com/qa3851896.html

火事で免震装置が燃えた、というなら別ですが。

[680: 購入検討中さん]

寿命予測はされてはいますが、まだ実際に免震装置つきのマンションの装置が
寿命に達して交換したということはないでしょうから、

>免震装置の寿命が来て交換する前に躯体の寿命が来ますよ。

では、安易すぎませんか？
やはり、交換を前提に修繕費積立金の計画を立てるべきではないでしょうか？

[681: 匿名さん]

通常修繕積立金の計画は３０年までが一般的でしょうから、
５０年先とも６０年先とも分からないものに対しての積み立ては
あまり意味をなさないのではないでしょうか？
その頃には、時代も物価も変わっていることでしょう。

この物件はまだ入居も始まっていない新築物件ですから、
かりに５０年先に免震装置の交換が必要となったとしても、
新築時から自分が払い続けて来た修繕積立金を使って免震装置の交換を
経験する人はほとんどいないでしょう。

だとすると、それを修繕計画に盛り込んで今から払わせる事に納得しない人も多いと思います。
５０年も先だと、免震装置自体の価格も現在とはまったく変わっているかもしれませんし。

逆に、そこまで免震装置が心配であれば、他の多くの免震設備の無い物件を選択した方が賢い選択かもしれません。
私なら、寿命が来るかも分からないものの事を考えている位なら、免震装置付きの物件で、
地震への安心を選択しますね。ただでさえ県南・県西地区は地震が多いですから。

[683: 購入検討中さん]

家を買うときってあれこれ悩みますがどこを妥協してどこを取るかだと思います。
私みたいにあちこち見れば見るほど知識がついてますます理想が高くなる・・でも実現する資金も場所も無い・・そしてどんどん縁遠くなる。
欲しいときにそこそこ妥協できる物件があったときが「その時」なんだと思います。
先の先まで読むことも必要だと思いますが、同じ条件下で一緒に暮らす仲間が沢山いるのですから（そして色々な分野の専門家が沢山いるはずです）問題が見つかったらみんなの力で解決していけるのではないでしょうか？それだけ人材が揃ってる物件だと確信しています。

[684: 契約済み２]

免震装置の件・・・参考までに。

ゴム支承協会・・・Question No.7参照の事。
http://www.j-rba.com/php/faq/faq.php

[686: 購入経験者さん]

この物件は免振装置分どうしても値がはります。
そう簡単には、価格は下げて来ないと感じます。

免振装置よりも、大規模で眺望抜群の物件をと
お考えの方は、最近日に日にお値打ち感が出てきた
守谷の物件も検討物件に加えてもいいのかなと思います。

[687: 匿名さん]

>>686

>免振装置よりも、大規模で眺望抜群の物件
なんで免震と眺望がOR条件なんだい？
本当は両方得たいんだよね。

>最近日に日にお値打ち感が出てきた守谷の物件
○○割引で値打ち感とは言わないのでは？
言いたいのは値ごろ感だよね。

>この物件は免振装置分どうしても値がはります。
>そう簡単には、価格は下げて来ないと感じます。
守谷の物件は免震装置がついていないから値段を下げたということかな？
免震装置がついていない物件は価値が低いということだね。

総合すると「免震で眺望が良く、そして、値ごろ感のある物件」を探したらどうだ
と言いたいのだね。

了解した。

[688: 購入経験者さん]

>>687さん
レスありがとうございました。恐縮です。
確かに”お値打ち感”とはいいませんね。
失礼しました。

理想はおっしゃる通りだと思います。でも自分の
ふところ具合によっては、物件選びの最低条件として
免震装置は無くても、眺望の良い高層階を選択したい
って方も中にはいらっしゃるのではないでしょか。

この物件価格が高いって方をお見受けしていたので、
選択肢としてどうかなぁと思い意見を述べた次第です。

ことば足らずですみませんでした。

[689: 近所をよく知る人]

過去レスをみますと、時々上から目線の書き込みがありますね。。
（このマンションに興味を持っている私のような第三者が読んでも、
気分悪いし、パークハウスのイメージも良くなるとは思えないが。）

ところで、上で紹介された積層ゴムの話についてですが、一読しても
何故か説得力が足りないような気がするが。
そもそも、免震技術の実績はまだまだ不十分なのでは？
業界通のニュートラルな立場の技術者や研究者が本レスを読まれて
いるようでしたら、客観的なところを教えてほしい。（他の免震
マンションの事例や補償トラブル発生の有無等の問題も含めて。）

1995年阪神淡路大震災で云々というのも、あの地震は大地震を代表
しているわけでもないでしょうから、振動周期の相違や継続時間等に
ついて、いろいろな大地震や巨大地震でも安全である、という保障
（例えば、販売開始後百年間について、万一想定？外の大地震により
免震装置が故障したり壊れたりしても、住民側ではなく施行業者が
関連する全経費を負担し、施行業者が全責任を持って最新技術のもの
に置き換えます、といった内容）があるならば、高額なパークハウス
でも購買者が安心して契約できるような気がします。

[690: 物件比較中さん]

上でご紹介されている「ゴム支承協会」の資料は、あくまでも業界団体の
業界寄り？資料でしょうね。（参考にはなりました。ありがとう。）
でも、主として上下方向の防振等が目的の道路用技術は、三次元的地震動
による被害軽減を目的としたマンション向け免震構造と同じでないはず。

免震マンションの３０年後や５０年後は気にしても仕方ない、という見方
もあるのでしょうが、購入済みや物件検討中の方々からすると、それでは
困るのでは。

「百年安心マンションのようなイメージを持つな」と言うことならば、
最初から書面等でその旨表現する方が消費者としては正直に聞こえると
思う。

なお、
免震構造の件について、msnの質疑応答（この掲示板同様、ある意味無責任
な書き込みなので、信用するしないは読み手側の責任）等を読むだけで、
安心してはいけない。

どうしても免震構造に疑念を抱きつつ購入契約を進めるのでしたら、（万一
の訴訟問題に備えることをも目的して）施行業者さんの印鑑付き文書を
「根拠」として入手することが大切ではないでしょうか。

売り主さんに自信があるならば、「ハイハイ。詳細資料はこれです。受取
って下さい」というはずですね。（万一の訴訟問題に備え、施行業者と
売り主、今後の管理責任者、購入者間の責任や負担の割合等について、
明確にしておくことが賢明です。）

このようなことは、免震マンションでなくても、同様かも。

[691: 物件比較中さん]

情報から間違いや嘘を取り除くには論理的な意味の裏付けが必要だと思います。
ストレートな表現を指して不快だって本当に検討者なのかな？って思います。

上から目線よりも、唐突に守谷を勧められたり、間接的な免震構造のネガティブキャンペーン
のほうが不快に感じました。
大手の耐震構造でも震度5強以上では分かりませんってとこだってありますよ。
（知人が数年以内に購入した都内の物件）

パークハウスは高いっていうけど高い物件だから機能を保障しろって、本当ですか？
この立地で免震装置や他の仕様で専有面積を考えたら高くはないと思います。
（さくらは別）

情報から間違いや嘘を見抜くためには頭を使って論理的な意味の裏付けをするしかないと思います。
提供側に負担ばかり求めるのを否定はしないけど利用側が頭を使ってリスクテイクすることも
考えてはどうかなと思います。

[692: 匿名さん]

>>690

「ゴム支承協会」の資料で具体的に挙げられている、
耐久性が実証されている事例をスルーして、
「業界寄りの資料」とただ一言で片付けるのですね。
説得力がないので、免震構造が信用できない具体的な根拠を提示してください。

「はず」「ですね」「でしょう」「気がする」なんて
「理由はない」と言っているのと同じです。

[693: 匿名]

免震構造はまだまだこれからの技術ですよ。これからの大地震から繰り返しデータをとり進化する発展途上の技術です。完成した技術がないのですから、その途上の技術のうちベターを選んだデベを責められないでしょう?ゼネコンは半永久に耐久すると胸をはっているらしいですけど、それは信じられないですね。巨大地震を受けたら調査して交換する必要があるかもしれないですね。

[694: 匿名さん]

今年着工のマンションは上下左右の音がまったく聞こえないマンションが低コストで出来ます。
来年着工のマンションは地震の時に棟全体がリニアで浮き上がるマンションが今の免震と同じコストで出来ます。

[695: 物件比較中さん]

>>692さん

ゴムの耐久性は、ゴムの化学合成技術に依存するのでは？
（勿論、道路関係に関する限り、発注側の（交換時期を含めた）
仕様を満たしているならば、特に問題ナシでしょうが。）

ここは、免震マンションでいろいろ心配している方々の意見
交換の場ですから、免震機能について懐疑的に思う方がいても、
肯定的に思う方がいても、仕方がないのでは？（疑い深い方
免震が疑うのには、それなりの理由があるでしょうし。）

もし、692氏が、パークハウスさんやその他のマンション用の
免震構造や免震機能について、疑い深い私でも信用できる話題
や技術をお持ちでしたら、是非教えて下さい。

[696: 物件比較中さん]

>>691です。

>>695さん
免震機能について懐疑的に思う方がいても肯定的に思う方がいても自由ですが
否定するにあたっては建設的な否定を行うことは掲示板に限らず意見交換の際のマナー
ではないでしょうか。

タワーマンションの大地震での倒壊の可能性に関して論じられないのは何故でしょうか。
100年コンクリートの耐久性の実際について論じられないのは何故でしょうか。
（共に守谷のブランズの仕様に係る地震と関連する項目です。）

免震機能だけ論じられる背景の実際は、懐疑的だからといった検討者がいるからとは
思えないのですが。

[697: 匿名さん]

建築基準が見直されてきた歴史からも一般的な技術開発の視点からも
完全は目指す対象であり、実際ではないのではないんじゃないかなって思います。

見ていて不思議なんですが、本当に検討している人なら既に仕様が決まった物件について
裏付ける理由なくアレコレいうことってしないと思います。

有益な情報であれば裏があるのですからそれを示しますよね。
否定する内容であっても実際にそういった方もいらっしゃいますし為になっていますが
最近のを見る限りどうなのかなって思います。

個人的な感想でした。

[698: 匿名さん]

何を説明しても、理解しようとしないから説明するだけ無駄
理解できないなら何を理解できていないのか示すべき

[699: 物件比較中さん]

>>696さん
よく読んで下さい。
免震機能や特性について、少なくとも私は「否定している」のではなく、
懐疑的なのです。この掲示板で否定しているような書き込みがあると
しても、（アラシを別にすれば）関連業界の努力や実績が足りないから
でしょう。

今から４〜５年前かと思いますが、某マンションのモデルルームの展示で、
免震構造の積層ゴムと鉛？管等の模型を拝見したことがありますが、説明員
の方に「大地震で大変形しても、マンション基礎構造への影響はないの？
積層ゴム交換はどのように実施しますか？」等の質問をしました。
回答の一部ですが、「大きく変形した積層ゴム周辺の交換時には、ジャッキ
を用いてマンションを持ち上げるか支えるから大丈夫です」というような
内容だったと思います。そのマンションは14階建てです。
（高層マンションの場合は、交換時にバランスよくジャッキアップする必要
がありますね。作業風景を想像することは可能ですが、肝心の複数のジャッキ
の内の一つでもトラブったら、どうなるのかな、などと心配してしまいました。）

数年前と比較して、現在の免震技術は進歩しているとは思いますが、他の書
き込みにもありますように、大地震や巨大地震の経験を経ていないので、
実績が少な過ぎる。特に、高層マンションの場合について。
ですから、少なくとも私の場合は高層マンションの免震機能に関する疑念や
不安感は拭えないのです。

ということで、少しでも安心できるような定量的で科学的な情報が必要です。
お持ちでしたら、是非お願い致します。

[700: 物件比較中さん]

>>696です。

>>699さん
マンションにおける大地震や巨大地震での実績を必要としている時点で
結論がでていると思うのですが。

戸建ての場合つくばに実験設備があるようですが、
マンションの場合はありませんから。

ジャッキについてですが、ジャッキで上げて交換している際に
ジャッキが壊れたらというケースは作業品質の問題であって
技術的な問題になるのでしょうか？
コンクリートは作業品質によって大きく品質が変わるのですが
強度不足のコンクリートに対してコンクリートのそもそも論にはなりませんよね。

ジャッキが壊れなくても
ジャッキで上げているときに大地震や巨大地震が来る可能性もありますよね。
ジャッキで上げている時は中で生活しているのでしょうか？

タワーマンションが大地震や巨大地震を経験していないこと
100年コンクリートは実際には100年経っていないこと
同様に懐疑的になられてもよいと思うのですがこちらは納得済みなのでしょうか。

[701: 物件比較中さん]

何だかあれこれ盛り上がっていますね。
確かに免震についてはまだ歴史が浅く、実際に首都壊滅の様な大きな地震があったときにどうなるかは実例がないので懐疑的になるのはわかります。（そんな地震があったらどこにいても危ないですけど）しかし研究が積まれ技術が日々進歩してるのは事実でしょうし、地震に対しては、免震装置がないマンションや、投売りされている構造がいい加減でコンクリの密度が薄いマンションなどと比べたら安心なのではないでしょうか。免震装置のゴムの修繕問題よりもまずは免震装置で生き延びる事の方が大事です。誰もが文句を言えない位技術が完璧になるまで待ったら当然私達はもうこの世にはいないでしょう。とりあえずは、今ある中で少しでも安心できると思う物件を選ぶしかないのでは？

[702: 匿名さん]

何度もすみませんがけやきの壱番館・弐番館とけやきの参番館・さくらでは免震構造の仕組みが
異なるのですが理由や効果の違いをご存知のかた教えていただけないでしょうか。

[703: 物件比較中さん]

696です。
皆さん、どうも。

免震構造についてですが、ジャッキのことは生々しいので、
過激な表現は避けます。
（ジャッキはよくトラブルので、日々の点検や整備、試運転
が必要です。人為的ミスも起こりえます。勿論、担当業者
さんの熟練も必要条件ですね。この意味で、長期的な修繕費
の中で、その辺りの費用がどの程度反映しているか気になり
ます。これはパークに限りません。）

ということでメンテナンスフリーまたはそれに近いもので、
（巨大地震に対しても）高信頼性を維持できる、夢のような
免震構造が実現してほしいものですね。
そして、そのような夢の免震装置に近いものができたら、
時期をみて交換してほしいですね。

市内の関係分野の研究者を含め、関係者に期待します。

とりあえず、現状のパークハウスの免震構造については、
（振動履歴等を含めた限界や寿命等）正確な情報がほしい
の一言です。

[704: 契約済み２]

2004年新潟県中越地震における免震建物の挙動地震計データにより実証された免震効果
http://www.rs.noda.tus.ac.jp/kita-rcl/PDF/architectural-technology/081...

2004年新潟県中越地震における免震建築物の対地震性能 に関する建築物利用者へのアンケート調査
http://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v06n04/060402_Paper.pdf

超高層じゃないですが、参考まで。

，

>>702

>壱番館・弐番館とけやきの参番館・さくらでは免震構造の仕組みが異なるのですが

これって、壱・弐番館には、鋼材ダンパー使われていると言うことでしょうか？

であるなら、鉛ダンパーだけだと減衰量不足するからではと思いますが？減衰量が、足りないと揺れが中々収まらないかったりするそうです。

ここで聞くより、デベに聞くと丁寧に解答してくれると思います。

[705: 購入検討中さん]

免震構造については、結論は出ないと思いますよ。
どういう説明をしても、実際の地震が起こってみないとわからない点は残りますから。
これは、免震に限りません。

以前（新宿の高層ビルの頃）は、高層ビルの方が柔構造のためにより安全といわれていたのが、
最近では、長周期地震振動が取りざたされ、盛んに制震ユニットを組みこんだ補強が
なされていますから。

免震も、現在の時点の計算ではより効果的な地震に強いシステムだとされていますし、
少なくとも耐震や制震設計以下ということはないでしょう。

ＰＨのように２４階ですと、もともとの固有振動周期は２秒くらい？でしょうか？
それが免震装置によって長周期にずれていると思われます。
どのマンションでもそうですが、発生した地震の周期が
そのマンションの周期と一致してしまったら、ダメージはあると思いますが
その確率は、１００年ではなくもう１桁、２桁上の確率でしょう。

あとは、耐震に関してだけ言えば
ＰＨが免震だから購入を見合わせるか
ＰＨが免震だから購入するのか
購入検討している人が選ぶだけでしょう。

ジャッキアップによる交換も、マンション全体をジャッキアップするわけではなく
免震ゴムユニットを１個ずつ交換するときに、その部分を支える意味での
ジャッキアップということでしょう。

[706: 契約済み4さん]

壱番館は1フロアあたり7戸、弐番館は9戸、24階
参番館とさくらは1フロアあたり4戸、20階

壱番館と弐番館が少し大きくて高いから慣性が大きいので
ダンパーがあった方がいいのだろうと推測しますが
それ以上の細かい理由が必要ならはデベに聞いてください。

[707: 匿名さん]

>>704,705,706さん
696です。

久しぶりに、専門的な情報をありがとうございます。

大変参考になります。

[708: 物件比較中さん]

707ですが、書き込み中の番号がズレていましたので、おわびします。

古いレスは失礼しますが、最近ですと私は696でなく、695（699,703）です。
703中での「696です」も「695です」が正しい。

>>696さん，ごめんなさい。

[709: 匿名さん]

昨日は免震論議だったんですね。
でも中心の>>695さんは物件比較中さん（>>708）であったり匿名さん（>>707）であったりでなんか変ですね。

[710: 購入検討中さん]

昨日MPに寄りましたが、価格改定はないものの、今年からは個々の値引き交渉には応じるとのことでした。３００〜５００万円程度の値引き幅とのこと。１０００万円近くの値引きをやる近隣のマンションには及びませんでしたがもう少し粘れば５００万円以上の値引きもできるかも？？？

[711: 匿名さん]

それはすごいですね。1割程割高かなと感じていたので妥当な値引きだと思いました。
値引きも信頼関係が築けてこそだとおもいます。
誠意を感じてもらえなければ粘ってもだめなんでしょうね。

[712: 匿名さん]

うそうそ

[713: 匿名さん]

え！？ あのパークハウスが値引きするの！？
ホンマかいな？
既に契約済みの人は・・・

[714: 購入経験者さん]

あの三菱地所が値引きだなんて画期的と思いましたが、もう１度読み返してみると、不自然な話ですね。
個々の値引き交渉なら、どれくらいまでなら値引けるか、値引き幅を教えてもらえることなんて普通は無いですよね。わかるのは自分の交渉結果だけなので。

モデルルーム住戸ですら家具が付くだけで値引いてくれない三菱地所が、引き渡し前に値引きするなんて考えにくい。
本当だったら、リーマンショックはすごいんだなと思いますが、半信半疑ですね。

[715: 匿名さん]

各々の値引き交渉に応じる？それ、信じ難い。

本気交渉の人もどこまでねばればいいのか・・・担当者との信頼関係も
築きにくい状況になるだろうし、「この担当は100万しか引かないから
担当者変えてくれ〜」とか、荒れそう・・・。
そんなトラブルをまねく方法をとりますかね。

[716: 物件比較中さん]

709様、皆様
695（・・・,699,703,707）です。こんにちは。
私の名前がバラバラで失礼しました。（上下方向にスクロールして、本文
ばかりに気がなり，自分の番号の引用も見間違っていました。。）
時には、パソコンが使えない外出先でも気になり、携帯電話から書き込み
（この時は名前を選択するのを忘れて、「特命」いや「匿名」のまま）、
自宅に戻ってからの書き込み（この時は「物件比較中」）でした。
改行位置もバラバラでした。
元官舎住民ですが、よろしく。

[717: 匿名さん]

他のマンションスレでもあるが、個々の値引きがあると書かれても、真偽の確かめようがない
営業に確認して否定されても、「表向きは値引きはないと言われます」と返されるだけ
仮に本当でも、500万引いてもらえればよいが、そうでなければ損した気になるだけだから、役に立たない情報だ

[718: 物件比較中さん]

ここはまだ１２７（＋α？）戸しか売れてないようなので、それくらい値引きしないと引き渡しまで半分どころか三分の一売るのも難しいのでは？

[719: 購入検討中さん]

710です。
「あの三菱地所が・・・」などと書かれているかたもおりますが、今の不景気に時代に三菱地所＝値引きしない、というブランドイメージは成り立たないと思います。もともとの提示価格で購入された方には不憫かもしれませんが（値引きなしだけれども、希望条件にあった物件を購入できたと考えればよいのでは？？？）、三分の一くらいしか売れていない状況を考えれば値引きに応じるというのは当然の成り行きのような気がします。
ここの掲示板には実際にMPに足を運んでいる方がほとんどおられないということなのですかね？
事の真偽はご自分で営業の方と交渉してみれば分かることだと思います。
では。

[720: 匿名]

値引きはしている気がします。イーアスのパビリオンで相談をしていたところ、隣のブースで価格の話をしていた家族が この部屋も値引きしてくれるの? と聞いていました。値引きは一切しないと聞いていたので一瞬涙が出そうでした。でもきっとキャンセル住戸か棟内モデルルームの話だと自分を信じこませました。リアルエステートも地所も信じていいのが分からなくなってきました。表に出てきている50万キャンペーンとかなら分かるのですが。

[721: 購入検討中さん]

710です。
私もイーアスのMPで相談しました。
営業の方の話だと、値引き対象になるのは登録・未登録住戸も含めた全住戸が対象であり、基本的には自分が気に入った部屋に対しいかに値引きできるか、という交渉のようです。なので、キャンセル住戸や棟内モデルルームであればさらなる値引きが可能になるのではないか（これに関しては推測の範囲）と考えております。
なお、契約済みの部屋を含めた全住戸の価格改定は行なわないとのことでした。

[722: 契約済みさん]

住宅を購入する際に、価格交渉（値引きまたはおまけ）はあっても全然おかしくはないと思います。その上で、個人的には、自分の契約した位置は放っておけば必ず別の人に取られたんじゃないかと（勝手に）信じられる部屋なので、それを確保するプレミアムだと思えば定価で買うのには何の躊躇もありません。
「個別交渉」はその形もいろいろでしょう、マンションであっても各部屋は一点ものですから、一律に○○円以上の値引きがあると捉えるのは期待しすぎかなと感じます。買うほうとしては期待する値引き幅にちゃんと線引きをして、届けば必ず買う、達しなければ潔く降りる、そんな態度が必要でしょう。
値引きのように「どうやったら買えるか」も大きいですが、貯蓄からの支出あるいはローンの選択と返済計画のように「どうやって支払うか」はもっと重要だと思います。ぼんやり選択していると、値引き額なんか帳消しになってしまう可能性もあるんじゃないでしょうか。それに「○○円になるなら契約する」という交渉をする時に、買う側がその担保となる健康的な資金計画を示すことができるのは有効だと思います。

[723: 匿名さん]

710さんは情報提供のつもりでしょうが、
最近契約したばかりの人間には残酷です。

[724: 匿名さん]

残酷・・って・・・
どこのマンションにもそういう人（定価で買ったあと値下げされている）は出現しているでしょう。

自分だけかわいそうがるなんて。

722さんのように前向きに考えたら？

[725: 匿名さん]

>>724

723ですが、自分がそうだと言っているのではありません。
ただ、ここがネット掲示板だからとはいえ、そういう人に対する
配慮に欠けているとは思いませんか？

[726: 匿名さん]

想像力に欠ける人って周りが気づいていても、
指摘されるまで他人の足を踏んでいる事に気づきもしないんですよね。

[727: 匿名]

私は棟内モデルルーム以外は値下げしないと聞いていますが、まさか契約者に嘘はつかないと思います。しかも棟内モデルルーム自体も家具などオマケはつけても値下げはまだしていないとか。

[728: 匿名]

さらに書けば値下げをしないといわれたので契約したのです。値下げをするなら値下げしてから契約しますとハッキリつたえて、値下げが3年はないと聞いたので契約しました。
それで、あっさり値下げするとは思えないし信じられない。

大体まだ完成もしていないのに三菱地所が資産価値を下げるだろうか?

[729: 匿名さん]

値下げの話が本当だとしても嘘だとしても大変なことになりそうですね。
本当だとすれば契約者にとっては憤慨するような話で、
嘘だとすれば三菱を陥れるような風説を流している者がいるということになる。

[730: 匿名さん]

710さんは買う事にしたんですか？

[731: 匿名さん]

公式な価格改定はしないけど、テーブルベースでは値引き交渉に応じ始めているのではないですか。
契約数を考えれば、地所ブランドだからとお高くとまってもいられないと思いますよ。

自分が契約した後で値下げされるのはおもしろくないでしょうが、みえないところで価格交渉して実質値下げされるくらいなら、ブランズやガレリアのように、契約分も含めて全体の価格改定をする方が良心的な気がします。

[732: 匿名]

731さんに同意。

しかし地所が隠れてコソコソ値引きなんてするかなぁ。直接聞かれて、値引きしてないっていっているんだから、これで値引きしていたら契約者に嘘ついていることになるもの。話を濁すならまだ分かるけど、嘘はつかないんじゃないかな。

とにかく値引きをするなら契約者も含め全体でしてもらいたい。差があると入居してからも気分がよくない。

[733: 匿名さん]

値引きの話は外でしちゃいけませんんって言われました。

[734: 匿名さん]

私も、現地モデルルームの値下げが予定されている話は聞きました。でも、他も今からコソコソと値下げというのは考えにくい。
それに地所も嘘はつかないでしょう。

もう２０年前になりますが、あのロックフェラーを買収し、その後のバブル崩壊で大赤字を出し、
結局、ロックフェラーのほとんどを売却するハメになっても地所は着々とマンションを売り歩いている会社ですから、
ここ最近のマンション販売が厳しいという理由位で、そう易々と値下げ販売は無いと思いますよ。
しかも、まだ未完成物件ですし、地所がそこまで売り急ぐほど体力が無いとは考えにくい。

[735: 匿名さん]

で、結局、値下げ情報はウソ？ホント？どっち？

[736: 住まいに詳しい人]

三菱地所は安易な値引き販売をせず高いプランド価値を保ってきた企業として評価している者です。とはいえ、過去に例がない経済状況の中で販売戦略に迷いがあるのではと拝見します。

①値引きしないブランドにこだわり、結果として裏で値引きせざるをえない状況とするか、②過去に例がない状況であるとして正式に値引きを発表して既契約分も含めて誠実に対応するか。

三菱地所ブランドを守るのは、後者ではないかと想像します。
ただし、既契約者も場所の選択やオプション工事が可能などメリットがあった場合が多いので、価格見直率に差が生じることはやむを得ないではと思います。

研究学園は土地を相場より高く購入したため、マンションの質が極めて高いことを差し引いても、適正価格より５％〜１０％割高とみられていました。今回、適正価格に戻せば、安定収入者が多い土地柄から、この経済状況下でも売れ行きを回復することは不可能ではないのではと想像します。

[737: 匿名さん]

736さんに同意です。
そもそも三菱地所＝値引きしないブランド、だなんて誰が決めたんでしょうか？
一部の既契約者の妄想にすぎないとい思います。
こんな災害のような未曾有の経済危機が続く中で、企業が臨機応変に対応するのは
当然なことではないのですか？
「三年は値引きしません」と語った営業の方がいらっしゃたそうですが、
あくまでその段階での地所の判断で合って、時々刻々と変化する経済情勢に対応しようと
健全な企業経営を考えたときに、キャッシュを増やそうとしてある程度の値下げをしてでも
売りきってしまおうと考えるのはよほど現実的ではないかと思います。

確かに値下げ前の販売価格で購入された方は不満に思うかもしれませんが、
「買い物」ってそうゆうもんじゃないですか？？？
例えば秋頃に服屋さんで冬物衣服が販売されたとします。
正月明けにはバーゲンで安くなるのが分かり切ってはいるものの、
ひょっとしたら好みのサイズ・色のものがその頃には無くなってしまっているのではないか？
と考え、どうしても気に入ったものが買いたい場合には元値で買ってしまうこともありますよね。

１ドル６０円の時代が来るかもしれないという先行き不透明な時代の中で
空き部屋抱えたままのマンションを放置しておくことのほうがよっぽど
資産価値を下げることに繋がると思えませんか？

一部の方は憤慨されるかもしれませんが、買い物とはそういうものだと納得していただいて
この際、地所には大いに値引きしてもらって竣工までに完売してしまっているような
状況を作ることで、皆がハッピーになるんじゃないかと思いますよ。

[738: 匿名さん]

安定収入の人の多い土地柄、これはキーワードですよね。

本来、茨城は戸建て志向が強いし、敢えて駅前を選択しなくてもいい。
研究所・大学は駐車場完備だし、そもそも公共交通機関で通う人はごくごく僅か。
公共交通機関の便もＴＸ沿線の千葉エリアと比べただけでも格段に悪いし。
しかし近年、生粋の茨城県人はどんどん減って、外部の人間が増えている。
職場と住まいは茨城でも実家は首都圏、休日は都内へという人が増えてきた。
ということは、駅遠の戸建て志向から駅近のマンション許容に移行していると思う。
（本音は駅近の戸建てだけど、仕事柄、冒険しない人たちだから。
駅近の戸建てを買える収入と保証があっても、石橋を叩いて3割引きくらいの予算しか
出さない。あと、今後の国家公務員削減や道州制移行を見越して、都内勤務・転居の
可能性もどこかで考えている。となると流動性の高いマンションを自然に選んでいる
のかも・・・）

つくばの公務員の出身地や学歴を採用年順で並べたら面白いかも。
昭和期に採用した人は8〜9割茨城の高卒だけど、ここ10年は茨城県外の大卒が8〜9割だからね。

[739: 匿名さん]

「世界のトヨタ」の成り行きを見守ってみましょう。

財閥系と言えども、この状況でいままでのやりかたで通用するかどうか。

世界中が大きく変わっています。

プライドやブランドにこだわっている場合じゃないかもしれませんよ。

[740: 匿名さん]

737=710さん

そんな買い物論はいりませんよ、金額が違い過ぎますから・・・。
最近契約した方々が納得出来なくたって仕方ないじゃないですか。
あなたの理屈で落ち着かせようとしているのかもしれませんが、
傷口に塩を塗っているようなものですよ。

もう少し想像力働かせましょうよ。

[741: 匿名さん]

スレから逸脱するから下げとくけど、トヨタの赤字って、経営側にとってそんなに大きな問題なのだろうか。特に長期的に見て。
派遣切りにあった人や下請けにとっては重大な問題だけど、経営してるほうの体力は落ちてるようには見えない。
そもそも今までの黒字で会社の体力ってすごいことになってるんじゃなかろうか？

マスコミに踊らされているだけでは？
この国では100年に1度の恐慌が10年ごとにやってくるようです。
十数年前もバブル崩壊だと大騒ぎでしたよね。

[742: 購入経験者さん]

正直言って、値引きの話は本当かな？という感想です。

あと４００戸も売れ残っているのであれば、こそこそ値引きを始めるのではなく全体的に価格を引き下げて（既契約者分の値下げをするかどうかは別として）、大々的に値引きを宣伝しなければ売れ残りの消化にあまり貢献しないはず。
一方で、「なんだ三菱地所でも粘れば値引きするんだ」と思われたら、他物件への波及が大きすぎる。
それに、売れ残りのかなりの部分は１００平米超（しかも５０００万円超も多い）のけやき１番館とさくらだから、多少の値下げでは他物件との競争には勝てない。

もし、本当に三菱地所が個別の値引きを始めたのであれば、何を焦っているの？と思う。
キャッシュフローが詰まりつつある新興デベロッパーなら、とにかく現金が必要だということだろうけどね。

[743: 周辺住民さん]

とてもデリケートな話題が続きますね。
何れにしても，自分の判断結果を冷静に受入れて，前向きになる方が
賢明でしょう。
短期的にしろ，長期的にしろ，マンションや土地で得をした方は，
それ程いないと思います。プロの個人だけでなく，法人ですら，
大損をして，法人そのものを潰す位ですし。。
（このPHではないが，最近「動いた」私も慎重さが足りなかった。。）

この掲示板の関連記事ともいえる「パークハウス菊水若葉公園前・・」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45248/
というのがありました。札幌市内のPHです。近くには「イーアス」あり。。
PHとしての仕様は違うみたいですが。

他にも，パークハウス鶴見栄町公園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8399/
など。都内以外のタワー型免震タイプですと，例えば，
パークハウス仙台五橋タワー
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6503/
がありますね。

研究学園前はともかく，苦戦しているPHがあるみたい。「値引き」の問合せ
書き込みも散見されます。

[744: 匿名さん]

地所だから値引きしないなどと紋切りの固定観念は捨てた方がいいですよ。
トヨタですら最終赤字、この経済状況が把握できない方は相当浮世離れした方と存じます。
特にこの数年は空前の恐慌に見舞われる可能性大です。
ま雲の上クラスの研究者にはさして影響ないかも知れないですがね。

[745: 匿名さん]

そうですね。

企業判断に我々がとやかくいえないのでは。

[746: 住まいに詳しい人]

三菱地所や三井不動産は、経済状況への対応という観点からは、値下げをする必要はないのではと思います。
しかし、経済状況のいかんに拘わらず、マーケットの見誤りによる価格設定ミスの場合は、思い切って適正価格に見直し、それ以後は一切の値下げに応じないという戦略をとった方が、企業にも、購入希望者にも、既契約者にも幸せではと思った次第です。

たぶん、４００％という容積率に対応した地価の入札額に見誤りがあったと思います。
郊外では駐車場を１００％以上設置しなければならず、地下駐車場が価格的に無理な立地では、住戸を１００㎡基準にして駐車台数を減らすことが必要になります。坪単価が１４５〜１５０万円程度（これは高いわけではない）でも、絶対額が４５００万円になります。

郊外では、駅からの距離に応じた地価低減率が大きく、徒歩１５分程度であれば、大手による良質な戸建住宅が４５００万円程度で手に入ります。マンションの高層階やプレミアム住戸などは、一戸建より高くても問題ありませんが（というより競合関係にない）、一般住戸が戸建と価格的に競合すると５００戸以上という戸数の事業企画としては割高感がでてしまい、マンション派の購入者でさえ躊躇します。
また、公務員などの購入価格限度は、３５００〜４２００万円程度といわれます（共働きや親の援助がない場合）。その価格を越えると、援助する親の意見が入り、マンション派でも決断が遅くなります。

他社のマンションとの比較で価格見直しをするのではなく（三菱地所はその必要はないのでは）、マーケットの適正な見通しのもとに価格改定を行うことが（たぶん今回が最後のチャンス）、三者が幸せになる道だと思います。
このまま、価格改定を行わずに建物が完成すると（たぶん販売済み５０％を下回る）、裏での値引きを余儀なくされ、マンション内のコミュニティ形成の上でも、企業のブランド価値の上でもマイナスが大きいと想像します。

[747: 匿名さん]

No.746さん

大方出来上がってきたようですが、出来自体はどうなんでしょうか？

値引きも気になりますが、それに応じた出来栄えなら検討に値します。

[748: 物件比較中さん]

三菱や三井は元々それなりにお金をかけてしっかりした建物を
建てていると思うので、値下げする必要はないのではないですか？
勿論、そういうしっかりした建物が価値を下げずに値下げしてくれるのであれば
買い手にとって、こんなありがたい話はありませんが。

守谷の某大規模物件などは、免震でも制震でもなく、地域の反対運動や、
また大手建設会社施工にもかかわらず工事中の外壁が破損していた割には高い値段設定
だったのが、それなりの価格になった！？（まだ高い！？）だけのような気がいたします。

[749: 匿名さん]

免震で財閥系のデベが造ったしっかりした建物という理由だけで完売するのなら値下げの必要はないでしょうね。でもそういう状況じゃないのは明らかでしょ。

つくば市内の勤務には便利かもしれませんが、途中駅を飛び越えて都内通勤者を呼び込むには立地不足ですし、つくばのホントの文教地区に住んでる人たちは学区が替わったり通学に時間がかかる葛城にはあまり魅力は感じてませんよ。つくばのマーケット規模を考えると現状価格で売り切るのは苦しいのではないでしょうか。

値下げしてるマンションは、仕様が低いから下げてるんじゃなくて、その値段では売れなかったからですよ。

[750: 匿名さん]

値下げの真偽の話が、値下げの要不要の話にすりかわってますね。

[751: 匿名さん]

>>746

つくば駅、研究学園駅徒歩15分程度で大手施工の戸建ては5000千万は超えると思います。地価が高いですから。葛城地区は地盤も心配です。スタバのあるもとの土地をご存知かと思います。土地が低く沼地のような土地の上に土を盛り、ならしていったような土地が多く、基礎を深めにすると必然的に値段は跳ね上がります。

[752: 住まいに詳しい人]

No.747さん

エクスプレス沿線では、最高ランクの建物の一つと思います。
購入したいという潜在的希望者も多いのでは（欲しくても買えないという需要者が多いのではと想像しますが）。

三井は物件名称（パークホームズとパークコートなど）により建物水準にやや差があるようですが、三菱はどの物件も高水準を目指そうとしている点で、好感をもつ方が多いようです。

[753: 匿名さん]

>>750

三菱地所として値下げする必要がないのであれば
値下げの噂は嘘かもしれない、という話だと思うので
すり替えというほどのことではないかと。

[754: 匿名さん]

値下げの話が続いているが、
本当の話を聞きたいもんだ。

ただ、売れなければ値下げをするのは至極当然の経済行為であり、
既契約者にとっては、つらいものだろうが、
機会費用、気に入った部屋などを享受したのだから納得するほかないであろう。
契約時にはその価格が妥当と思ったから契約したはずだから。

[755: 物件比較中さん]

この前見学に行ったのですが、筑波山が近くて都会にはない清々しさを感じました。
遠くの富士山よりも、近くの筑波山・・いいです！！

[756: 匿名さん]

さっき見たら航空障害灯が点いてましたね

[757: いつか買いたいさん]

今後の経済状況によっては、地所といえども値下げせざるを得なく可能性は大です。
某雑誌の記事で高橋洋一さんが、今後デフレがひどくなると言ってましたが、
その場合不動産価格も、さらに下がることになるでしょう。
私は、後1年くらいは様子見て決めようと思ってます。

[758: 匿名さん]

今買ってもあまり損をしない物件もあるけど待てるならまったほうがいいよ。

[759: 匿名さん]

>>757
今後デフレがひどくなる？まさかね。
そんな意見が多いようだけど、今後かなり激しいインフレが来ると思うよ。
その時には不動産の供給も少なくなってると思うから価格も急騰するかもね。
免震の物件は特に今注目されてるしね。

[760: いつか買いたいさん]

>>759
　激しいインフレが来る可能性はあると思いますよ。
　でもそのときは、金利がべらぼうになってますから、
ローンで不動産を買うときは、固定金利にしとかないとね。
もっとも、固定金利で契約していてもハイパーインフレだと、例外的な条項が
適用されて、結局信じられないような金利を負担する羽目になる可能性は大です。
　現金で不動産買える人は、デフレが進行するであろう数年以内に現金を現物資産に変えておくというのは良い選択かもしれません。

[761: 匿名さん]

上二つ書いている人は若い人ですか？社会システムは机上じゃ図れないですよ。
当面はゆるやかなデフレ。長期的にはゆるやかなインフレ。

ここは資金的に余裕のある人が買う物件です。
資金の大半を住宅など形ある物に充てる時代は終わり既に何年も経っています。
市場や競争の原理を理解している人なら同じように考えるのではないでしょうか。

例えば値引きだって、本当か嘘かといった枝葉はともかく、その効果を考えてみてください。

・値引くことを予想して買い控えしている見込み客（現在の価格でも買えるけど安値で買いたい見込み客）
・値引いた価格で買うことができる見込み客（現在の価格では買えない見込み客）

もし値引くとしたらターゲット客は前者だと私は考えます。
値引きとはその程度（もともと買うことを想定している見込み客が動くイベント）のことでしかないと私は考えます。
また、もし値引いたとしても何度もすることはないでしょう。賢明に判断してください。

ブランドは大事じゃないとか意見するひといるけどブランドは大事です。
ただ、値引きがブランドに与える影響がどうなのかは別の問題です。

パークハウス研究学園のブランドには影響があるかもしれませんが、
三菱地所のブランドに影響を及ぼすものではないと私は考えます。

いろいろな考えがあっていいと思います。以上は私見です。

[762: いつか買いたいさん]

>>761
未曾有の危機などといわれますが、これが現実になり恐慌状態になれば
ゆるやかなデフレなどではすまないでしょう。そのリスクはあると思います。

「当面はゆるやかなデフレ。長期的にはゆるやかなインフレ。」と判断する根拠は何なのでしょうか？

[763: 匿名さん]

理由は「資金の大半を住宅など形ある物に充てる時代は終わり既に何年も経っています。」ということです。

バブル以降に経済を牽引してきたのは形のない産業であるICTとそれに係る分野です。

この分野の成長により財を成したニューリッチ層が保守的になることは予想されます。
踏まえるとインフレになることは考えられません。

経済は答えのない世界です。あくまで私見です。
答えは今後、実際に見ていきましょう。

[764: 匿名さん]

補足

「ニューリッチ層が保守的」はこれまでより更に物への投資を抑制するという意です。

[765: 匿名さん]

補足

「長期的にゆるやかなインフレ」と考える理由は以下を考えからです。

●多極化社会における均衡経済への転換
　　　・従来の形ある産業から形のない産業への転換
　　　・従来の形ある産業の大量生産から少量生産への転換

[766: 匿名さん]

均衡経済というなら農業への転換も進むとおもうな。

[767: 工作員、はたまた応援団]

研究学園駅直近の地所１００ｍ２超マンションが手に入るチャンスがこの後あるのかどうか。この立地、構造、広さ、デべの安心感・・・決して高くないです。戸建、例えばパセオコモンズなら６５００万は出さないと買えない。
新市庁舎もだいぶ大きくなってきた。これがもう少しはっきりと姿を現したときに、今、迷いる人は、あのとき決断していたら・・・と思うかも。サーパスが販売されたときにはまだ道路すらできていなかったが今、住んでいる人はそのときに想像力を働かせることができた人でしょう。株の世界でも「まだはもうなり」で、まだまだ下がると思っているうちに買うチャンスを逸してしまう。チャンスをつかめる人は少ないんですね。
イーアスは数分、つくばセンターにも３分、ノバホールでの音楽コンサートも雨に濡れずに行けるし、大型公園も隣接、快速停車、東京延伸決定は時間の問題だろうし、大型商業施設、つくばをもう一つの県都と位置付ける県の諸施設もできるだろうし、開発エリアが広大だからまだまだ思いもよらないものができると思われる。
要は未来に対する想像力の問題ではある。

[768: 匿名さん]

>>767さん
研究学園の不動産を取得するのが目的でしたらおっしゃる通りですが、地価が上昇することを期待する場合は購入価格帯から考えられる売却価格と中古市場の購買価格帯は合わないと思います。
どのようにお考えですか？

[769: 住まいに詳しい人]

まあ、投資的観点でマンションの価格を語るのは一義的とは思うのだが、
このマンションの収益ベースの価格は、ざっくりこの程度であろうか。

１００㎡物件
○総収入＝月額家賃１５万円（高い？）×１２ヶ月＝１８０万円（年）
○粗利回り＝９〜１０％は投資家なら最低欲しい（純利回りではないよ）
○１８０万円÷９〜１０％＝１,８００万円〜２,０００万円ぐらい。
こうやってみると将来売却を前提とするには売値が高いので、
やはり永住向きの物件といえる。
三菱プレミアムや周辺の売買相場を勘案しても、これに＋３割ぐらいの値付けであったなら、
このご時世でも順調に裁けたのにと思うが、皆さんどうだろうか。