パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[670: 匿名さん]

けやきの壱番館・弐番館とけやきの参番館・さくらでは免震構造の仕組みが異なるのは
何でだろうねぇ。

[672: 匿名さん]

免震の一戸建て調べたよ。ここどうなんだろうね。
http://www.ichijo.co.jp/technology/menshin/

土地はここで探せばいいかな？
http://www.txsumitai.com/
http://www.trust-1.jp/baibai/b_bukken.html#Toku

[677: 匿名さん]

センチュリーつくばみらい平スレでの免震構造の専門家さんからの投稿です。
みらい平に限らず免震構造は巨額の一時金が必要になるとありますが本当ですかね？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25121/res/790-790

[678: 匿名さん]

>>677
どうせ偽専門家だと思いますよ。
まあ、エレベーターと同じでいつか交換が必要なのは間違いないけどね。

[679: 匿名さん]

免震マンションを叩く決まり文句です。
みらい平のスレでも否定されつづけていますね。

免震装置の寿命が来て交換する前に躯体の寿命が来ますよ。

http://questionbox.jp.msn.com/qa3851896.html

火事で免震装置が燃えた、というなら別ですが。

[680: 購入検討中さん]

寿命予測はされてはいますが、まだ実際に免震装置つきのマンションの装置が
寿命に達して交換したということはないでしょうから、

>免震装置の寿命が来て交換する前に躯体の寿命が来ますよ。

では、安易すぎませんか？
やはり、交換を前提に修繕費積立金の計画を立てるべきではないでしょうか？

[681: 匿名さん]

通常修繕積立金の計画は３０年までが一般的でしょうから、
５０年先とも６０年先とも分からないものに対しての積み立ては
あまり意味をなさないのではないでしょうか？
その頃には、時代も物価も変わっていることでしょう。

この物件はまだ入居も始まっていない新築物件ですから、
かりに５０年先に免震装置の交換が必要となったとしても、
新築時から自分が払い続けて来た修繕積立金を使って免震装置の交換を
経験する人はほとんどいないでしょう。

だとすると、それを修繕計画に盛り込んで今から払わせる事に納得しない人も多いと思います。
５０年も先だと、免震装置自体の価格も現在とはまったく変わっているかもしれませんし。

逆に、そこまで免震装置が心配であれば、他の多くの免震設備の無い物件を選択した方が賢い選択かもしれません。
私なら、寿命が来るかも分からないものの事を考えている位なら、免震装置付きの物件で、
地震への安心を選択しますね。ただでさえ県南・県西地区は地震が多いですから。

[683: 購入検討中さん]

家を買うときってあれこれ悩みますがどこを妥協してどこを取るかだと思います。
私みたいにあちこち見れば見るほど知識がついてますます理想が高くなる・・でも実現する資金も場所も無い・・そしてどんどん縁遠くなる。
欲しいときにそこそこ妥協できる物件があったときが「その時」なんだと思います。
先の先まで読むことも必要だと思いますが、同じ条件下で一緒に暮らす仲間が沢山いるのですから（そして色々な分野の専門家が沢山いるはずです）問題が見つかったらみんなの力で解決していけるのではないでしょうか？それだけ人材が揃ってる物件だと確信しています。

[684: 契約済み２]

免震装置の件・・・参考までに。

ゴム支承協会・・・Question No.7参照の事。
http://www.j-rba.com/php/faq/faq.php

[686: 購入経験者さん]

この物件は免振装置分どうしても値がはります。
そう簡単には、価格は下げて来ないと感じます。

免振装置よりも、大規模で眺望抜群の物件をと
お考えの方は、最近日に日にお値打ち感が出てきた
守谷の物件も検討物件に加えてもいいのかなと思います。

[687: 匿名さん]

>>686

>免振装置よりも、大規模で眺望抜群の物件
なんで免震と眺望がOR条件なんだい？
本当は両方得たいんだよね。

>最近日に日にお値打ち感が出てきた守谷の物件
○○割引で値打ち感とは言わないのでは？
言いたいのは値ごろ感だよね。

>この物件は免振装置分どうしても値がはります。
>そう簡単には、価格は下げて来ないと感じます。
守谷の物件は免震装置がついていないから値段を下げたということかな？
免震装置がついていない物件は価値が低いということだね。

総合すると「免震で眺望が良く、そして、値ごろ感のある物件」を探したらどうだ
と言いたいのだね。

了解した。

[688: 購入経験者さん]

>>687さん
レスありがとうございました。恐縮です。
確かに”お値打ち感”とはいいませんね。
失礼しました。

理想はおっしゃる通りだと思います。でも自分の
ふところ具合によっては、物件選びの最低条件として
免震装置は無くても、眺望の良い高層階を選択したい
って方も中にはいらっしゃるのではないでしょか。

この物件価格が高いって方をお見受けしていたので、
選択肢としてどうかなぁと思い意見を述べた次第です。

ことば足らずですみませんでした。

[689: 近所をよく知る人]

過去レスをみますと、時々上から目線の書き込みがありますね。。
（このマンションに興味を持っている私のような第三者が読んでも、
気分悪いし、パークハウスのイメージも良くなるとは思えないが。）

ところで、上で紹介された積層ゴムの話についてですが、一読しても
何故か説得力が足りないような気がするが。
そもそも、免震技術の実績はまだまだ不十分なのでは？
業界通のニュートラルな立場の技術者や研究者が本レスを読まれて
いるようでしたら、客観的なところを教えてほしい。（他の免震
マンションの事例や補償トラブル発生の有無等の問題も含めて。）

1995年阪神淡路大震災で云々というのも、あの地震は大地震を代表
しているわけでもないでしょうから、振動周期の相違や継続時間等に
ついて、いろいろな大地震や巨大地震でも安全である、という保障
（例えば、販売開始後百年間について、万一想定？外の大地震により
免震装置が故障したり壊れたりしても、住民側ではなく施行業者が
関連する全経費を負担し、施行業者が全責任を持って最新技術のもの
に置き換えます、といった内容）があるならば、高額なパークハウス
でも購買者が安心して契約できるような気がします。

[690: 物件比較中さん]

上でご紹介されている「ゴム支承協会」の資料は、あくまでも業界団体の
業界寄り？資料でしょうね。（参考にはなりました。ありがとう。）
でも、主として上下方向の防振等が目的の道路用技術は、三次元的地震動
による被害軽減を目的としたマンション向け免震構造と同じでないはず。

免震マンションの３０年後や５０年後は気にしても仕方ない、という見方
もあるのでしょうが、購入済みや物件検討中の方々からすると、それでは
困るのでは。

「百年安心マンションのようなイメージを持つな」と言うことならば、
最初から書面等でその旨表現する方が消費者としては正直に聞こえると
思う。

なお、
免震構造の件について、msnの質疑応答（この掲示板同様、ある意味無責任
な書き込みなので、信用するしないは読み手側の責任）等を読むだけで、
安心してはいけない。

どうしても免震構造に疑念を抱きつつ購入契約を進めるのでしたら、（万一
の訴訟問題に備えることをも目的して）施行業者さんの印鑑付き文書を
「根拠」として入手することが大切ではないでしょうか。

売り主さんに自信があるならば、「ハイハイ。詳細資料はこれです。受取
って下さい」というはずですね。（万一の訴訟問題に備え、施行業者と
売り主、今後の管理責任者、購入者間の責任や負担の割合等について、
明確にしておくことが賢明です。）

このようなことは、免震マンションでなくても、同様かも。

[691: 物件比較中さん]

情報から間違いや嘘を取り除くには論理的な意味の裏付けが必要だと思います。
ストレートな表現を指して不快だって本当に検討者なのかな？って思います。

上から目線よりも、唐突に守谷を勧められたり、間接的な免震構造のネガティブキャンペーン
のほうが不快に感じました。
大手の耐震構造でも震度5強以上では分かりませんってとこだってありますよ。
（知人が数年以内に購入した都内の物件）

パークハウスは高いっていうけど高い物件だから機能を保障しろって、本当ですか？
この立地で免震装置や他の仕様で専有面積を考えたら高くはないと思います。
（さくらは別）

情報から間違いや嘘を見抜くためには頭を使って論理的な意味の裏付けをするしかないと思います。
提供側に負担ばかり求めるのを否定はしないけど利用側が頭を使ってリスクテイクすることも
考えてはどうかなと思います。

[692: 匿名さん]

>>690

「ゴム支承協会」の資料で具体的に挙げられている、
耐久性が実証されている事例をスルーして、
「業界寄りの資料」とただ一言で片付けるのですね。
説得力がないので、免震構造が信用できない具体的な根拠を提示してください。

「はず」「ですね」「でしょう」「気がする」なんて
「理由はない」と言っているのと同じです。

[693: 匿名]

免震構造はまだまだこれからの技術ですよ。これからの大地震から繰り返しデータをとり進化する発展途上の技術です。完成した技術がないのですから、その途上の技術のうちベターを選んだデベを責められないでしょう?ゼネコンは半永久に耐久すると胸をはっているらしいですけど、それは信じられないですね。巨大地震を受けたら調査して交換する必要があるかもしれないですね。

[694: 匿名さん]

今年着工のマンションは上下左右の音がまったく聞こえないマンションが低コストで出来ます。
来年着工のマンションは地震の時に棟全体がリニアで浮き上がるマンションが今の免震と同じコストで出来ます。

[695: 物件比較中さん]

>>692さん

ゴムの耐久性は、ゴムの化学合成技術に依存するのでは？
（勿論、道路関係に関する限り、発注側の（交換時期を含めた）
仕様を満たしているならば、特に問題ナシでしょうが。）

ここは、免震マンションでいろいろ心配している方々の意見
交換の場ですから、免震機能について懐疑的に思う方がいても、
肯定的に思う方がいても、仕方がないのでは？（疑い深い方
免震が疑うのには、それなりの理由があるでしょうし。）

もし、692氏が、パークハウスさんやその他のマンション用の
免震構造や免震機能について、疑い深い私でも信用できる話題
や技術をお持ちでしたら、是非教えて下さい。

[696: 物件比較中さん]

>>691です。

>>695さん
免震機能について懐疑的に思う方がいても肯定的に思う方がいても自由ですが
否定するにあたっては建設的な否定を行うことは掲示板に限らず意見交換の際のマナー
ではないでしょうか。

タワーマンションの大地震での倒壊の可能性に関して論じられないのは何故でしょうか。
100年コンクリートの耐久性の実際について論じられないのは何故でしょうか。
（共に守谷のブランズの仕様に係る地震と関連する項目です。）

免震機能だけ論じられる背景の実際は、懐疑的だからといった検討者がいるからとは
思えないのですが。

[697: 匿名さん]

建築基準が見直されてきた歴史からも一般的な技術開発の視点からも
完全は目指す対象であり、実際ではないのではないんじゃないかなって思います。

見ていて不思議なんですが、本当に検討している人なら既に仕様が決まった物件について
裏付ける理由なくアレコレいうことってしないと思います。

有益な情報であれば裏があるのですからそれを示しますよね。
否定する内容であっても実際にそういった方もいらっしゃいますし為になっていますが
最近のを見る限りどうなのかなって思います。

個人的な感想でした。

[698: 匿名さん]

何を説明しても、理解しようとしないから説明するだけ無駄
理解できないなら何を理解できていないのか示すべき

[699: 物件比較中さん]

>>696さん
よく読んで下さい。
免震機能や特性について、少なくとも私は「否定している」のではなく、
懐疑的なのです。この掲示板で否定しているような書き込みがあると
しても、（アラシを別にすれば）関連業界の努力や実績が足りないから
でしょう。

今から４〜５年前かと思いますが、某マンションのモデルルームの展示で、
免震構造の積層ゴムと鉛？管等の模型を拝見したことがありますが、説明員
の方に「大地震で大変形しても、マンション基礎構造への影響はないの？
積層ゴム交換はどのように実施しますか？」等の質問をしました。
回答の一部ですが、「大きく変形した積層ゴム周辺の交換時には、ジャッキ
を用いてマンションを持ち上げるか支えるから大丈夫です」というような
内容だったと思います。そのマンションは14階建てです。
（高層マンションの場合は、交換時にバランスよくジャッキアップする必要
がありますね。作業風景を想像することは可能ですが、肝心の複数のジャッキ
の内の一つでもトラブったら、どうなるのかな、などと心配してしまいました。）

数年前と比較して、現在の免震技術は進歩しているとは思いますが、他の書
き込みにもありますように、大地震や巨大地震の経験を経ていないので、
実績が少な過ぎる。特に、高層マンションの場合について。
ですから、少なくとも私の場合は高層マンションの免震機能に関する疑念や
不安感は拭えないのです。

ということで、少しでも安心できるような定量的で科学的な情報が必要です。
お持ちでしたら、是非お願い致します。

[700: 物件比較中さん]

>>696です。

>>699さん
マンションにおける大地震や巨大地震での実績を必要としている時点で
結論がでていると思うのですが。

戸建ての場合つくばに実験設備があるようですが、
マンションの場合はありませんから。

ジャッキについてですが、ジャッキで上げて交換している際に
ジャッキが壊れたらというケースは作業品質の問題であって
技術的な問題になるのでしょうか？
コンクリートは作業品質によって大きく品質が変わるのですが
強度不足のコンクリートに対してコンクリートのそもそも論にはなりませんよね。

ジャッキが壊れなくても
ジャッキで上げているときに大地震や巨大地震が来る可能性もありますよね。
ジャッキで上げている時は中で生活しているのでしょうか？

タワーマンションが大地震や巨大地震を経験していないこと
100年コンクリートは実際には100年経っていないこと
同様に懐疑的になられてもよいと思うのですがこちらは納得済みなのでしょうか。

[701: 物件比較中さん]

何だかあれこれ盛り上がっていますね。
確かに免震についてはまだ歴史が浅く、実際に首都壊滅の様な大きな地震があったときにどうなるかは実例がないので懐疑的になるのはわかります。（そんな地震があったらどこにいても危ないですけど）しかし研究が積まれ技術が日々進歩してるのは事実でしょうし、地震に対しては、免震装置がないマンションや、投売りされている構造がいい加減でコンクリの密度が薄いマンションなどと比べたら安心なのではないでしょうか。免震装置のゴムの修繕問題よりもまずは免震装置で生き延びる事の方が大事です。誰もが文句を言えない位技術が完璧になるまで待ったら当然私達はもうこの世にはいないでしょう。とりあえずは、今ある中で少しでも安心できると思う物件を選ぶしかないのでは？

[702: 匿名さん]

何度もすみませんがけやきの壱番館・弐番館とけやきの参番館・さくらでは免震構造の仕組みが
異なるのですが理由や効果の違いをご存知のかた教えていただけないでしょうか。

[703: 物件比較中さん]

696です。
皆さん、どうも。

免震構造についてですが、ジャッキのことは生々しいので、
過激な表現は避けます。
（ジャッキはよくトラブルので、日々の点検や整備、試運転
が必要です。人為的ミスも起こりえます。勿論、担当業者
さんの熟練も必要条件ですね。この意味で、長期的な修繕費
の中で、その辺りの費用がどの程度反映しているか気になり
ます。これはパークに限りません。）

ということでメンテナンスフリーまたはそれに近いもので、
（巨大地震に対しても）高信頼性を維持できる、夢のような
免震構造が実現してほしいものですね。
そして、そのような夢の免震装置に近いものができたら、
時期をみて交換してほしいですね。

市内の関係分野の研究者を含め、関係者に期待します。

とりあえず、現状のパークハウスの免震構造については、
（振動履歴等を含めた限界や寿命等）正確な情報がほしい
の一言です。

[704: 契約済み２]

2004年新潟県中越地震における免震建物の挙動地震計データにより実証された免震効果
http://www.rs.noda.tus.ac.jp/kita-rcl/PDF/architectural-technology/081...

2004年新潟県中越地震における免震建築物の対地震性能 に関する建築物利用者へのアンケート調査
http://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v06n04/060402_Paper.pdf

超高層じゃないですが、参考まで。

，

>>702

>壱番館・弐番館とけやきの参番館・さくらでは免震構造の仕組みが異なるのですが

これって、壱・弐番館には、鋼材ダンパー使われていると言うことでしょうか？

であるなら、鉛ダンパーだけだと減衰量不足するからではと思いますが？減衰量が、足りないと揺れが中々収まらないかったりするそうです。

ここで聞くより、デベに聞くと丁寧に解答してくれると思います。

[705: 購入検討中さん]

免震構造については、結論は出ないと思いますよ。
どういう説明をしても、実際の地震が起こってみないとわからない点は残りますから。
これは、免震に限りません。

以前（新宿の高層ビルの頃）は、高層ビルの方が柔構造のためにより安全といわれていたのが、
最近では、長周期地震振動が取りざたされ、盛んに制震ユニットを組みこんだ補強が
なされていますから。

免震も、現在の時点の計算ではより効果的な地震に強いシステムだとされていますし、
少なくとも耐震や制震設計以下ということはないでしょう。

ＰＨのように２４階ですと、もともとの固有振動周期は２秒くらい？でしょうか？
それが免震装置によって長周期にずれていると思われます。
どのマンションでもそうですが、発生した地震の周期が
そのマンションの周期と一致してしまったら、ダメージはあると思いますが
その確率は、１００年ではなくもう１桁、２桁上の確率でしょう。

あとは、耐震に関してだけ言えば
ＰＨが免震だから購入を見合わせるか
ＰＨが免震だから購入するのか
購入検討している人が選ぶだけでしょう。

ジャッキアップによる交換も、マンション全体をジャッキアップするわけではなく
免震ゴムユニットを１個ずつ交換するときに、その部分を支える意味での
ジャッキアップということでしょう。

[706: 契約済み4さん]

壱番館は1フロアあたり7戸、弐番館は9戸、24階
参番館とさくらは1フロアあたり4戸、20階

壱番館と弐番館が少し大きくて高いから慣性が大きいので
ダンパーがあった方がいいのだろうと推測しますが
それ以上の細かい理由が必要ならはデベに聞いてください。

[707: 匿名さん]

>>704,705,706さん
696です。

久しぶりに、専門的な情報をありがとうございます。

大変参考になります。

[708: 物件比較中さん]

707ですが、書き込み中の番号がズレていましたので、おわびします。

古いレスは失礼しますが、最近ですと私は696でなく、695（699,703）です。
703中での「696です」も「695です」が正しい。

>>696さん，ごめんなさい。

[709: 匿名さん]

昨日は免震論議だったんですね。
でも中心の>>695さんは物件比較中さん（>>708）であったり匿名さん（>>707）であったりでなんか変ですね。

[710: 購入検討中さん]

昨日MPに寄りましたが、価格改定はないものの、今年からは個々の値引き交渉には応じるとのことでした。３００〜５００万円程度の値引き幅とのこと。１０００万円近くの値引きをやる近隣のマンションには及びませんでしたがもう少し粘れば５００万円以上の値引きもできるかも？？？

[711: 匿名さん]

それはすごいですね。1割程割高かなと感じていたので妥当な値引きだと思いました。
値引きも信頼関係が築けてこそだとおもいます。
誠意を感じてもらえなければ粘ってもだめなんでしょうね。

[712: 匿名さん]

うそうそ

[713: 匿名さん]

え！？ あのパークハウスが値引きするの！？
ホンマかいな？
既に契約済みの人は・・・

[714: 購入経験者さん]

あの三菱地所が値引きだなんて画期的と思いましたが、もう１度読み返してみると、不自然な話ですね。
個々の値引き交渉なら、どれくらいまでなら値引けるか、値引き幅を教えてもらえることなんて普通は無いですよね。わかるのは自分の交渉結果だけなので。

モデルルーム住戸ですら家具が付くだけで値引いてくれない三菱地所が、引き渡し前に値引きするなんて考えにくい。
本当だったら、リーマンショックはすごいんだなと思いますが、半信半疑ですね。

[715: 匿名さん]

各々の値引き交渉に応じる？それ、信じ難い。

本気交渉の人もどこまでねばればいいのか・・・担当者との信頼関係も
築きにくい状況になるだろうし、「この担当は100万しか引かないから
担当者変えてくれ〜」とか、荒れそう・・・。
そんなトラブルをまねく方法をとりますかね。

[716: 物件比較中さん]

709様、皆様
695（・・・,699,703,707）です。こんにちは。
私の名前がバラバラで失礼しました。（上下方向にスクロールして、本文
ばかりに気がなり，自分の番号の引用も見間違っていました。。）
時には、パソコンが使えない外出先でも気になり、携帯電話から書き込み
（この時は名前を選択するのを忘れて、「特命」いや「匿名」のまま）、
自宅に戻ってからの書き込み（この時は「物件比較中」）でした。
改行位置もバラバラでした。
元官舎住民ですが、よろしく。

[717: 匿名さん]

他のマンションスレでもあるが、個々の値引きがあると書かれても、真偽の確かめようがない
営業に確認して否定されても、「表向きは値引きはないと言われます」と返されるだけ
仮に本当でも、500万引いてもらえればよいが、そうでなければ損した気になるだけだから、役に立たない情報だ

[718: 物件比較中さん]

ここはまだ１２７（＋α？）戸しか売れてないようなので、それくらい値引きしないと引き渡しまで半分どころか三分の一売るのも難しいのでは？

[719: 購入検討中さん]

710です。
「あの三菱地所が・・・」などと書かれているかたもおりますが、今の不景気に時代に三菱地所＝値引きしない、というブランドイメージは成り立たないと思います。もともとの提示価格で購入された方には不憫かもしれませんが（値引きなしだけれども、希望条件にあった物件を購入できたと考えればよいのでは？？？）、三分の一くらいしか売れていない状況を考えれば値引きに応じるというのは当然の成り行きのような気がします。
ここの掲示板には実際にMPに足を運んでいる方がほとんどおられないということなのですかね？
事の真偽はご自分で営業の方と交渉してみれば分かることだと思います。
では。