パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[581: 近所をよく知る人]

>>580さん
579ですが，デベというよりも，そのような申請を許可した側
（自治体関係機関等）の都市計画に問題有かも。
特に，用途地域区分（建ぺい率，等）ですね。
（つくば市内に限定しても，最近建てられた高層マンションの
周辺住民は，釈然としていないのでは。）

昔から，例えば、梅園のように第２種・・区分であったがため
に，突然目の前に高層マンションができたりして，ガッカリ
された方もいたようです。私も，かつて梅園の土地を買おうか
な，と思いましたが，第一種低層区分でなかったので，やめま
した。

第三者の私も，パークハウスの身内の建物が目前にあるのは，
デメリットであると思いますが，同じような見方をすれば，
パークハウスさんの周囲（特に，日陰を被る領域）の住民も
同感では，ということです。

勿論，マンション敷地内や建物仕様，駅との距離だけ！を考慮
するなら，パークハウス（特に，さくら側）は，なかなかよい
物件にみえますよ。。

[582: 匿名さん]

その通り許可した側に責任があると思います。
TX車窓から目にするここだけは違和感があります。
東側に位置する戸建住宅も冬場の日陰はあまりにも気の毒にお見受けします。

[583: 住まいに詳しい人]

やっぱり大手デベももうけることしか頭にないんで、
かっこいいこといっても、全然街作りを本気で考えていないですね。
景観、日当たり、値段、仕様変更など正直ちぐはぐな感じがします。
サブプライムがなくても、厳しかったと思いますが、
今回の不況突入で、よりいっそう厳しくなったと言うことですね。
中身がいいから高くてもいいといっても限度があるはず。
サーパスとの値段差はいかんともしがたいと思います。

[584: 匿名さん]

デベさんも，従業員の個個人の価値観はともかく，組織としては，利潤追及が宿命です。
でも，「さくら」の南側は当分の間は空き地みたいだけど，河川対策等をして，土地利用区分を見直せば，高層マンションや商業ビルを建てることも可能では？
長期間にわたり，駅前の土地を有効利用しない手はないでしょうから。この意味で，長期的視点での行政側の判断が気になります。

それにしても，パークハウスの分譲価格を見直してみますと，高い。（修繕費は次第に値上げされる？）ネット上の分譲価格は駅近くの一戸建とあまり変わらないが，購入された（される）方々は，どのような判断をして決断された（する）のでしょうか？
あの価格帯ならば，研究学園駅近くの（造成中区画を含め）第1種低層区域の戸建てでも良いと思うのは私だけでしょうか。
私は5千万円出すなら，戸建てにします。まだまだ都市機能が足りない地域のマンションですから，私なら3千万円が壁のように感じます。

[585: 匿名さん]

>>584

同感です。

それに低層マンションならば、将来的に建て直しで高層にして資産価値をあげることも可能ですが
最初から高層ではそれもなしですよね

[586: 匿名さん]

さくらレジデンスをつくったばかりにけやきの日当たり、眺望が悪くなり、
さくらレジデンスをつくったばかりに使い勝手が悪く維持費の高く付く機械式駐車場を作らざるを得なくなり、
さくらレジデンスをつくったばかりに総戸数が増えすぎて捌ききれなくなっている。
さくらが多くのマイナス要因をつくっているように感じるのだが...
天下の地所の判断は凡人には分からぬところにあるのだろうか。

[587: 匿名さん]

地所がさくらを建てなければ、いずれ他の業者が何がしかを建設するはず。
けやき壱番館前がどうなるか分からずに地所が壱番館の販売価格をなかなか決められなかったり、
非常に売りにくくなった結果、販売時期を遅らせてしまった経緯から、
後に自身のマンションの前に訳の分からないものが建設されるくらいなら
最初からさくらが有った方が良いと考えるのも一理ある。

そのおかげで弐番館の価格が割安となったと感じるが。
それでも高いと感じるなら、それはこの物件が購入対象にならないだけのこと。

ちなみにさくら前の調節池。あそこはそう簡単には河川改修もできる川ではないので
そうそう無くなりはしないでしょう。
それに、こういったものを行政が計画変更してなくすのはそれも容易な事ではないので
やりたがらない。

[588: 匿名さん]

私もNo.584さんのおっしゃることと同じ意見です。

私も5千万円出すなら，戸建てにします。，私も3千万円が壁のように感じます。

しかも、さくらの販売価格が5千万円以上で高額なのに駐車場が自走式でなかったり、
せっかくの自走式のけやきの駐車場が、スロープ削減で斜めに傾いて駐車しなければならなかったり、現場をよく見るとけやきの南側一階庭側は防犯のために背の高い鉄柵で囲まれてしまったので
高級感はどこに・・・。現地を見れば見るほど検討しにくくなってしまう。

[589: ご近所さん]

パークハウスの基礎工事から殆ど毎日のように観察してきたが、構造について言えば一級のレベルにあると感ずる。特に「要塞」のような免震基礎には半年以上の工期を費やしていた（過去レス参照）。ここを買える人は羨ましいです。

[590: 購入検討中さん]

さくらが目の上のたんこぶの様に言われていますが、パークハウスを作り始めた時からずっと
私はさくらの建物を絶対に買いたいと思っていました。あれだけ周りが開けていて立地がいいし、将来的にも何かが建つ恐れはかなり低いですからね。結局フタを開けてみたら我が家には高すぎて買えなかったのですけど、やっぱりそれなりの価値はある物件だと思います。
買えないとわかって、高すぎるとか駐車場がねーとか、あれこれ文句は言ってますけど、本心はさくらに住む人がうらやましいですよ。宝くじが当たったらきっと私もさくらの住人！

それと、高級感より大事なのはセキュリティーじゃないですかね？べつにパークハウスにブランドとか高級感とかを求めているわけではなく、構造が安心、防犯も戸建てより安心、便利な機能があれこれあるというところをいいなーと思ってみていますから。

[591: 契約済み２]

明けましておめでとうございます。

以前、ＵＰされた当時のリアル日影画像が、彼方に流されてしまったのでおさらいに入れました。その他、比較表に食洗機と床暖房の項目を追加。
・・・画像を拝借しました＞契約済み参さん

外壁の熱貫流率を入れて見ました。熱貫流率は、外壁の材質と断熱材以外殆ど同じなのと細かく積み上げても誤差の範囲と思われます。大体は、断熱材の厚さで決まりますが、ＡＬＣもそこそこ役立っているようです・・・コンクリートは、存在自体無視できる範囲。

窓等の開口から出入りする熱の方が、全体に占める割合は多いそうですが、普通の複層ガラスと比較した場合二重サッシの方が断熱性は高いようです。複層ガラスにした場合も枠の構造等で違いが出るようです・・・ここのサッシは、内側は樹脂製。

パークハウスつくば研究学園 進捗状況＆おさらい＋α
http://www.geocities.jp/achan_world/PH/PH.html

[592: 購入経験者さん]

>>585

>低層マンションならば、将来的に建て直しで高層にして資産価値をあげることも可能ですが

低層なのは、高さ制限、北側斜線や容積率の関係でそうなっているだけであって、そのままでは建て直しで高層に出来ないケースがほとんどです。
デベもその土地で目一杯戸数を増やした方がもうかりますからね。
ヒューザーの欠陥マンションの時も、戸数を増やせないので、泣く泣く一戸あたり面積を減らすなどして対応していましたよね？

[593: ついに入居予定]

共用部分も含めてほぼ完成となりました。
１／１０（土）には新たに棟内モデルルームがオープンするようです。

[594: 匿名さん]

売り主が需要予測、値付けを誤った結果の「無理な用地取得」がすべての元凶でしょう。
つくばも市況は急激に悪化している中、この値段で買う方は正直すごいこのマンションに入れ込んでいるんでしょうね。
それにしても高すぎると思いますが。冷静に考えれば。
つまり
・戸建てに手が届く値段＝戸建ての方をかったほうが得
・ライフスタイル上マンションが欲しい＝周辺の他のマンションの方が大幅安
そう考えると、このマンションが中途半端な存在にみえてきますが、いかがでしょうか。

[595: 匿名さん]

免震構造について、売り手側の関係者に質問させてください。
パークハウスは東西に長い建物ですが、東西方向や南北方向でみて、基礎や廻りの地層を含めた振動モードの固有周期はどの位でしょうか？
乾季と雨季では、浅部地盤の空隙率が違うだろうから、地盤応答関数が微妙に違うような気もするが、そのような違いは無視できるのでしょうか。
最近話題になっている大地震時の長周期振動以外の揺れを含めた「応答関数」と、その方向依存性が気になります。
つまり、免震構造の効果について、振動周期と方向依存性の評価が数値計算等により、十分行われたのかどうか。
高額物件ですから、プロやアマを問わず、納得できる説明資料（証拠資料）がほしいです。少くとも、購入検討者は、基礎工事に先立つ物理探査結果やコアデータは閲覧可能でしょうか？
また、つくば在住の専門家のコメントも聞きたいです。

なお、仕事始めの日になりましたので、早速「情報通」の方から日程等の詳しい話が出てくるようになるんですかね。
買い手側と売り手側では、書込み文面の「結論めいた箇所」が対局にある場合が多いですが、売り手側の必死さが伝わってくる文面は、逆効果になることがあります。

[596: 匿名さん]

>>587さん
駅前一等地に貯水池を設けた理由が判らないのです。
NT造成中の用途区分見直しは、ままあることですから、早めに見直す方が良いと思います。
つまり、貯水池は整備区域内で、もう少し南側に移設する方が駅周辺の街の発展に寄与すると思うのだが。
地形的に無理なのでしょうか？

[597: 物件比較中さん]

価格的には検討しにくいですが、棟内モデルルームには興味があります。青田売りでなくて現物を確認して買うことができるメリットが出てくると思います。
一方で、588さんが書かれたように、外観をみた限りでは、多少のちぐはぐ感があります。事前調査結果を踏まえて設定された「スペック（免振、自走式などのうたい文句）」だけで判断せず、現物を良く見ることが大切でしょう。

[598: よけいなお世話ですが（工作員？）]

駅前地区の戸建は有名ハウスメーカー（大和、積水）で６千万〜７千万はしますのでこれを買える人はそうはいないでしょう。しかし地所物件は３千万台からなので購入できる層はかなりあるでしょうね。
ＴＸ駅至近、近い時期の快速停車と東京延伸、つくばセンターまで３分（１６０円）の便利さ、大規模ショッピングセンターと商業施設の集積、新市庁舎と行政機能の集積、大規模公園・千本さくらプロジェクト・つくば山一眺望のロケーション、ＴＸ沿線で最大の開発規模。
少し景気が回復したときにはもう手に入らなくなるでしょう。振り返った時にあの時が購入する最後のチャンスだった、と。

[599: 匿名さん]

>>597

６千万〜は、ローン減税で購入対象者が増えてる。
ファイナンシャルプランナーに相談してみるのが良いよ。
人生設計上の購入資金についての妥当金額が具体的に想像できる計画できる。

マンションや戸建てでファイナンシャルプランナーの相談会のイベントしてるから参加してみるのが良い。

マンションは転売できないとこけたときは損失覚悟で手放すしかないが
戸建ての場合は建物価値がなくなっても土地価格は残るからね。

どっちが得か〜さぁ考えよう
駅近戸建てか？　将来不透明なマンションか？

[600: 匿名さん]

あの〜、ココ検討している人はなんだかんだ言って駅近マンション派なので、考える必要ないというか、違うことで悩んでると思うよ...
そもそも研究学園で駅近（徒歩５分以内）戸建てはないような...