パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[568: 匿名さん]

ブランドにこだわらない人も新興デベの危うさぐらいは察知してるよ。
ポジティブじゃなくてネガティブ思考でブランドに流れてるのが今の傾向でしょう。

[569: 購入検討中さん]

だからどこでも全ての物件において買わない・売れないのでしょうね

[570: 匿名さん]

時期も悪いんでしょうが、割高感はあるよね。

[571: 匿名さん]

No.570 by 匿名さん
どこと比べてですか？

[572: 匿名さん]

免震構造という点が凄くいいと思う。

[573: 匿名さん]

今度くるのは
売れ残り物件を多く抱え赤字処理『値引き販売』できないとこ
社会モラル意識の低い営業がいるデベ

[574: 匿名さん]

免震構造は好いと思う。そのせいで購入者も多少の増額は目をつむれるんじゃない？
あと「とうさんが心配」という、今の時期のすべての購入検討者が懸念してるところを、この物件はあんしんさせる。

ブランドはそんなに思わないけど、バブル全盛を成人後に経験した自分としてはブランド志向者の意識は見聞きしてる。
検討板で何度か言われてるように「このブランドなのにこの仕様？」みたいなフラストレーション、これは、後を引くだろう。入居後も「パークハウスなのにこんなかね」と憤懣が続くだろう。ブランド好きであればあるほどこのフラストレーションを抱く。
ナニシロうっかりバブリーな土地調達をしてしまった上、茨城県南まで来て「ここで売れる値段」で作る。
パークハウスとしては、うるさそうな顧客を多少はガッカリさせても、でもガッカリさせすぎない造り...のラインをさぐりつつ
内装仕上げをしてるだろう。節約せざるをえない事情はそろってる。

[575: 匿名さん]

やはり周辺相場に比べて異常に割高な値段で取得した用地費（本当に高い）と
高騰していた資材の値段が売値に大きく響いているんでしょうね。
免震構造だといっても、一戸あたりの総額としては、
（つくば）という立地を考えても高いでしょう。
もう少し、値段を落として販売していれば、近くのサーパスみたいに、すぐに売れたでしょうね。
売り主さんが、つくばの取得層の購買力を見誤ったということでしょうか。

[576: 匿名さん]

契約者さんが、この掲示板で契約当初から現段階までには、
仕様変更が多いと言われていたので、
建てていくうちに、必要な仕様や豪華さを省いたりして、
結局ブランド志向の客層まで、がっかりさせてしまっている。

ブランドで売るなら、都内の団地みたいな出来上がりになってほしくない。

床暖・食器洗い機・収納まで標準ではないのかな？
せっかくの南東角でも別棟のかげになってしまってもったいないし。
都内の感覚で設計し建築したので、茨城での販売がこうなってしまったのでしょうね。
日当たりの悪い場所や低層階を、もっと安く設定して、
営業さんも客を選ばずに、ほしいと思ってMCに訪れた後の顧客に対して
ひとりひとりのその後を大切にしない限り、このままの状態が続くでしょうね。

[577: 匿名さん]

思うにさくらレジデンスなんぞ何でつくったんでしょうね。
線路の南は所詮”駅裏”だし高層は似合っていない。
さくらが無ければ、とりあえず日当たり良好でもっと印象良かっただろうに。
大規模すぎるデメリットが目立っている気がする...

[578: 購入検討中さん]

>>577
同意。
日にちを変えて何度か違う時間帯の見に行ってみましたが、
さくらレジデンスのおかげで日当たりが最悪な部屋がかなり生まれていますよね。

駅周辺に建設余地の無い都市部ならともかく、まだまだマンション建設出来る
空き地があって今後は安く用地仕入れが出来る事が分かっている今となっては
割高感が際立つのは当然の事かと。

今後ディスカウント販売した場合に生じる住民カラーの変化も心配です。

[579: 近所をよく知る人]

「さくらレジデンス」は「けやきレジデンス」購入を検討している方
からみれば，日陰の原因になったりで邪魔でしょうが，時間帯によって
「けやきレジデンス」の日陰になる領域に住んでいる方々も，同様に
『けやきレジデンスは目障りだなあ』と感じているのでは。
高層ビルの存在で迷惑を受ける周辺にも気を配ってほしいです。

[580: 購入検討中さん]

>>579
その手の苦情はデベにどうぞ。
契約者や入居予定者が気を遣うことではありませんので。

[581: 近所をよく知る人]

>>580さん
579ですが，デベというよりも，そのような申請を許可した側
（自治体関係機関等）の都市計画に問題有かも。
特に，用途地域区分（建ぺい率，等）ですね。
（つくば市内に限定しても，最近建てられた高層マンションの
周辺住民は，釈然としていないのでは。）

昔から，例えば、梅園のように第２種・・区分であったがため
に，突然目の前に高層マンションができたりして，ガッカリ
された方もいたようです。私も，かつて梅園の土地を買おうか
な，と思いましたが，第一種低層区分でなかったので，やめま
した。

第三者の私も，パークハウスの身内の建物が目前にあるのは，
デメリットであると思いますが，同じような見方をすれば，
パークハウスさんの周囲（特に，日陰を被る領域）の住民も
同感では，ということです。

勿論，マンション敷地内や建物仕様，駅との距離だけ！を考慮
するなら，パークハウス（特に，さくら側）は，なかなかよい
物件にみえますよ。。

[582: 匿名さん]

その通り許可した側に責任があると思います。
TX車窓から目にするここだけは違和感があります。
東側に位置する戸建住宅も冬場の日陰はあまりにも気の毒にお見受けします。

[583: 住まいに詳しい人]

やっぱり大手デベももうけることしか頭にないんで、
かっこいいこといっても、全然街作りを本気で考えていないですね。
景観、日当たり、値段、仕様変更など正直ちぐはぐな感じがします。
サブプライムがなくても、厳しかったと思いますが、
今回の不況突入で、よりいっそう厳しくなったと言うことですね。
中身がいいから高くてもいいといっても限度があるはず。
サーパスとの値段差はいかんともしがたいと思います。

[584: 匿名さん]

デベさんも，従業員の個個人の価値観はともかく，組織としては，利潤追及が宿命です。
でも，「さくら」の南側は当分の間は空き地みたいだけど，河川対策等をして，土地利用区分を見直せば，高層マンションや商業ビルを建てることも可能では？
長期間にわたり，駅前の土地を有効利用しない手はないでしょうから。この意味で，長期的視点での行政側の判断が気になります。

それにしても，パークハウスの分譲価格を見直してみますと，高い。（修繕費は次第に値上げされる？）ネット上の分譲価格は駅近くの一戸建とあまり変わらないが，購入された（される）方々は，どのような判断をして決断された（する）のでしょうか？
あの価格帯ならば，研究学園駅近くの（造成中区画を含め）第1種低層区域の戸建てでも良いと思うのは私だけでしょうか。
私は5千万円出すなら，戸建てにします。まだまだ都市機能が足りない地域のマンションですから，私なら3千万円が壁のように感じます。

[585: 匿名さん]

>>584

同感です。

それに低層マンションならば、将来的に建て直しで高層にして資産価値をあげることも可能ですが
最初から高層ではそれもなしですよね

[586: 匿名さん]

さくらレジデンスをつくったばかりにけやきの日当たり、眺望が悪くなり、
さくらレジデンスをつくったばかりに使い勝手が悪く維持費の高く付く機械式駐車場を作らざるを得なくなり、
さくらレジデンスをつくったばかりに総戸数が増えすぎて捌ききれなくなっている。
さくらが多くのマイナス要因をつくっているように感じるのだが...
天下の地所の判断は凡人には分からぬところにあるのだろうか。

[587: 匿名さん]

地所がさくらを建てなければ、いずれ他の業者が何がしかを建設するはず。
けやき壱番館前がどうなるか分からずに地所が壱番館の販売価格をなかなか決められなかったり、
非常に売りにくくなった結果、販売時期を遅らせてしまった経緯から、
後に自身のマンションの前に訳の分からないものが建設されるくらいなら
最初からさくらが有った方が良いと考えるのも一理ある。

そのおかげで弐番館の価格が割安となったと感じるが。
それでも高いと感じるなら、それはこの物件が購入対象にならないだけのこと。

ちなみにさくら前の調節池。あそこはそう簡単には河川改修もできる川ではないので
そうそう無くなりはしないでしょう。
それに、こういったものを行政が計画変更してなくすのはそれも容易な事ではないので
やりたがらない。

[588: 匿名さん]

私もNo.584さんのおっしゃることと同じ意見です。

私も5千万円出すなら，戸建てにします。，私も3千万円が壁のように感じます。

しかも、さくらの販売価格が5千万円以上で高額なのに駐車場が自走式でなかったり、
せっかくの自走式のけやきの駐車場が、スロープ削減で斜めに傾いて駐車しなければならなかったり、現場をよく見るとけやきの南側一階庭側は防犯のために背の高い鉄柵で囲まれてしまったので
高級感はどこに・・・。現地を見れば見るほど検討しにくくなってしまう。

[589: ご近所さん]

パークハウスの基礎工事から殆ど毎日のように観察してきたが、構造について言えば一級のレベルにあると感ずる。特に「要塞」のような免震基礎には半年以上の工期を費やしていた（過去レス参照）。ここを買える人は羨ましいです。

[590: 購入検討中さん]

さくらが目の上のたんこぶの様に言われていますが、パークハウスを作り始めた時からずっと
私はさくらの建物を絶対に買いたいと思っていました。あれだけ周りが開けていて立地がいいし、将来的にも何かが建つ恐れはかなり低いですからね。結局フタを開けてみたら我が家には高すぎて買えなかったのですけど、やっぱりそれなりの価値はある物件だと思います。
買えないとわかって、高すぎるとか駐車場がねーとか、あれこれ文句は言ってますけど、本心はさくらに住む人がうらやましいですよ。宝くじが当たったらきっと私もさくらの住人！

それと、高級感より大事なのはセキュリティーじゃないですかね？べつにパークハウスにブランドとか高級感とかを求めているわけではなく、構造が安心、防犯も戸建てより安心、便利な機能があれこれあるというところをいいなーと思ってみていますから。

[591: 契約済み２]

明けましておめでとうございます。

以前、ＵＰされた当時のリアル日影画像が、彼方に流されてしまったのでおさらいに入れました。その他、比較表に食洗機と床暖房の項目を追加。
・・・画像を拝借しました＞契約済み参さん

外壁の熱貫流率を入れて見ました。熱貫流率は、外壁の材質と断熱材以外殆ど同じなのと細かく積み上げても誤差の範囲と思われます。大体は、断熱材の厚さで決まりますが、ＡＬＣもそこそこ役立っているようです・・・コンクリートは、存在自体無視できる範囲。

窓等の開口から出入りする熱の方が、全体に占める割合は多いそうですが、普通の複層ガラスと比較した場合二重サッシの方が断熱性は高いようです。複層ガラスにした場合も枠の構造等で違いが出るようです・・・ここのサッシは、内側は樹脂製。

パークハウスつくば研究学園 進捗状況＆おさらい＋α
http://www.geocities.jp/achan_world/PH/PH.html

[592: 購入経験者さん]

>>585

>低層マンションならば、将来的に建て直しで高層にして資産価値をあげることも可能ですが

低層なのは、高さ制限、北側斜線や容積率の関係でそうなっているだけであって、そのままでは建て直しで高層に出来ないケースがほとんどです。
デベもその土地で目一杯戸数を増やした方がもうかりますからね。
ヒューザーの欠陥マンションの時も、戸数を増やせないので、泣く泣く一戸あたり面積を減らすなどして対応していましたよね？

[593: ついに入居予定]

共用部分も含めてほぼ完成となりました。
１／１０（土）には新たに棟内モデルルームがオープンするようです。

[594: 匿名さん]

売り主が需要予測、値付けを誤った結果の「無理な用地取得」がすべての元凶でしょう。
つくばも市況は急激に悪化している中、この値段で買う方は正直すごいこのマンションに入れ込んでいるんでしょうね。
それにしても高すぎると思いますが。冷静に考えれば。
つまり
・戸建てに手が届く値段＝戸建ての方をかったほうが得
・ライフスタイル上マンションが欲しい＝周辺の他のマンションの方が大幅安
そう考えると、このマンションが中途半端な存在にみえてきますが、いかがでしょうか。

[595: 匿名さん]

免震構造について、売り手側の関係者に質問させてください。
パークハウスは東西に長い建物ですが、東西方向や南北方向でみて、基礎や廻りの地層を含めた振動モードの固有周期はどの位でしょうか？
乾季と雨季では、浅部地盤の空隙率が違うだろうから、地盤応答関数が微妙に違うような気もするが、そのような違いは無視できるのでしょうか。
最近話題になっている大地震時の長周期振動以外の揺れを含めた「応答関数」と、その方向依存性が気になります。
つまり、免震構造の効果について、振動周期と方向依存性の評価が数値計算等により、十分行われたのかどうか。
高額物件ですから、プロやアマを問わず、納得できる説明資料（証拠資料）がほしいです。少くとも、購入検討者は、基礎工事に先立つ物理探査結果やコアデータは閲覧可能でしょうか？
また、つくば在住の専門家のコメントも聞きたいです。

なお、仕事始めの日になりましたので、早速「情報通」の方から日程等の詳しい話が出てくるようになるんですかね。
買い手側と売り手側では、書込み文面の「結論めいた箇所」が対局にある場合が多いですが、売り手側の必死さが伝わってくる文面は、逆効果になることがあります。

[596: 匿名さん]

>>587さん
駅前一等地に貯水池を設けた理由が判らないのです。
NT造成中の用途区分見直しは、ままあることですから、早めに見直す方が良いと思います。
つまり、貯水池は整備区域内で、もう少し南側に移設する方が駅周辺の街の発展に寄与すると思うのだが。
地形的に無理なのでしょうか？

[597: 物件比較中さん]

価格的には検討しにくいですが、棟内モデルルームには興味があります。青田売りでなくて現物を確認して買うことができるメリットが出てくると思います。
一方で、588さんが書かれたように、外観をみた限りでは、多少のちぐはぐ感があります。事前調査結果を踏まえて設定された「スペック（免振、自走式などのうたい文句）」だけで判断せず、現物を良く見ることが大切でしょう。

[598: よけいなお世話ですが（工作員？）]

駅前地区の戸建は有名ハウスメーカー（大和、積水）で６千万〜７千万はしますのでこれを買える人はそうはいないでしょう。しかし地所物件は３千万台からなので購入できる層はかなりあるでしょうね。
ＴＸ駅至近、近い時期の快速停車と東京延伸、つくばセンターまで３分（１６０円）の便利さ、大規模ショッピングセンターと商業施設の集積、新市庁舎と行政機能の集積、大規模公園・千本さくらプロジェクト・つくば山一眺望のロケーション、ＴＸ沿線で最大の開発規模。
少し景気が回復したときにはもう手に入らなくなるでしょう。振り返った時にあの時が購入する最後のチャンスだった、と。

[599: 匿名さん]

>>597

６千万〜は、ローン減税で購入対象者が増えてる。
ファイナンシャルプランナーに相談してみるのが良いよ。
人生設計上の購入資金についての妥当金額が具体的に想像できる計画できる。

マンションや戸建てでファイナンシャルプランナーの相談会のイベントしてるから参加してみるのが良い。

マンションは転売できないとこけたときは損失覚悟で手放すしかないが
戸建ての場合は建物価値がなくなっても土地価格は残るからね。

どっちが得か〜さぁ考えよう
駅近戸建てか？　将来不透明なマンションか？

[600: 匿名さん]

あの〜、ココ検討している人はなんだかんだ言って駅近マンション派なので、考える必要ないというか、違うことで悩んでると思うよ...
そもそも研究学園で駅近（徒歩５分以内）戸建てはないような...

[601: 周辺住民さん]

>598
これは営業か既契約者などの書き込みでしょう。
今の市況を無視した根拠もない楽観論ですね。

[602: 物件比較中さん]

どうしても戸建てがいいという人は戸建てを検討したらいいのでは？
私は親がどうしようもない不動産を残してくれたお陰でかなり迷惑したので（土地より現金を残して欲しかった・・）息子からも不便な土地は残してくれるなと釘をさされてます。土地にしばられるのは嫌ですし、ただ「快適に住む、暮らす」の観点でマンションを検討しています。
５９４さんのおっしゃるように周辺のマンションの方が大幅安でしょうが、安くても構造がしっかりしていなかったら後でどうしようもなくなると思うんですが。勿論安いのは魅力ですけど。

[603: 匿名さん]

>>602

それは不便な場所にある土地だったのでしょう。
駅近なら、マンションより土地では？

この経済状況下、価格を下げられないマンションの全国共通の特徴は
①土地購入時期が悪く価格が高かった
②建設資材購入時期が悪く価格が高かった
③企業に赤字計上できるほどの耐久力がない

以上の３点です。
ここは、価格改正されてますよね。
大型物件で、部屋数が多い分土地価格を抑えることができたのでしょうね。

つくばもこれから土地価格が下がります。
建築資材も原油安、円高が続く限りは格安が続くでしょう。
ローン減税が続くと１年後は
駅近戸建の最適購入時期かも。

[604: 匿名さん]

マンションに3000万しか出せないと宣言している人は、日用品は100円ショップでしか買わないと宣言しているようなもの。
物件の質や売主が潰れないという安心感に金を払うという発想がない。

お金さえあれば、さくらレジデンスを買いたい人は結構いるのでは？

[605: 匿名さん]

>>603
同じ利便性で同じ質の駅近一戸建てが同じ価格になることはないから、その理屈は成り立ちません。

[606: 匿名さん]

>>605

その理屈なら成り立つよ
木造で地元の業者なら、５０坪の１千万で２階建てが建つから土地代が３０００マンならこの物件と変わらないでしょう。

ブランドで注文住宅だと高いからねそれでも３０００マンぐらいだった
土地が１０００マンならかわらんでしょ。

建築費は１昨年集めてた情報だからもっと安くなってるかもね。

[607: ビギナーさん]

営業とかデベとか既契約者とかどうだっていいじゃないのよっ！
媒体手段より情報の質が重要なのよっ！！


それよりも、すごーい。

1000万円で100年コンクリートのRC造で
免震構造で
同レベルの設備の戸建ができるの！？

眺望が期待できないのは×だけど興味あるわ。

[608: 購入検討中さん]

駅近と言える戸建て住宅はもう既に売れてしまってますよね。
パークハウスの日陰に入ってしまい迷惑こうむってると言われた住宅地ですが。
私もそこは、かつて検討したのですが、高すぎて手が出ませんでした。
今のさくらに対するのと同じく、一体だれがこんな高い物件購入するんだ！とブーブー言ってました。本当に駅近の戸建ては価値があるし、つくばでもやっぱり高いんじゃないですか。現在あちこちに造成されつつある宅地は私から見たらもう駅近とは言えません。どんどん駅近物件は無くなっています。

[609: 購入検討中さん]

てかマンション建設が可能な空き地が沢山あるんだから、コスト高の時期に建築された
マンションを買うこともなかろうにｗ
仮にこのマンションから徒歩1分圏内に来年辺り着工のまったく同じマンションが建てば
単純計算で３〜４割は安くなるのでは？

[610: 匿名さん]

このマンションから徒歩1分圏内ってパークハウスの日陰の立地ですか？
パークの後ろに立っている賃貸みたいなマンションなら安くても欲しくないです。
単純計算で３〜４割って…タダみたいな値段で土地を購入した穴吹のサーパスよりも安い価格なんてあり得ないのでは。

[611: 匿名さん]

仮にといっても土地が無いでしょう。

ここあたりなら仕様が同じマンションで７０平米で眺めがよいことが前提で
３５００万円程度が適正価格だと思いますよ。

[612: 物件比較中さん]

今ちまたでこんなにマンションがだぶついているのに、駅近のパークハウスだって沢山空き部屋を抱えてるのに、１,２年以内にマンションを計画する勇気のある会社があるでしょうか。
景気が安定して見通しが立ってから建築計画を練るとなると、入居まで１０年なんてあっという間に経ってしまうと思います。まだまだゆっくり待っていられる人は待てばいいですけど、私は数年だってオンボロ賃貸で我慢するのはごめんです。人生なんて限られたものですから、少しでも早く楽しい優雅な生活をしたいーーーと思うのは私だけでしょうか。

[613: 匿名さん]

現在，大手デベ建造のマンションに住んでますが，マンション生活は（戸建ての場合より）周囲への気配り等が必要です。
私は，戸建て向きなのかもしれないが，現代の長屋のようにみえるマンションには，仕方無く住んでいます。
私のマンションでは，夜間は普通の会話ですら，多少小声ですよ。
壁はちゃんとした肉厚があるんですが。

ですから，マンション生活は必ずしも楽しくないし，優雅でもないと思うが。。
マンション生活経験があれば，「おやっ！どうして，そのようにきめつけるの？」と思う書込みかと。疑いたくはないですが。。

[614: マンション投資家さん]

研究学園駅近に土地はいっぱいありますよ。
ただ、今は駐車場にしているので目立たないだけです。
駅近の地主としては、固定資産分がマイナスにならないように駐車場にしているだけであって
街ができてくれば一気に売るのです。
壱番館の線路まえ（南側）の駐車場は広いし、そこにさくらのような日当たりの良いマンションが時代と共にさくらや壱番館より安く建つ可能性もありますね。
まあ自分が損をしたと思わない場所を見つけるのが一番ですね。

[615: 匿名さん]

何だか、存在しないモノをさも在りそうにここと比較して駄目出しするのが流行っているようですね。

>>606

四千万円で買える建坪５０坪の家は、どの辺りにどの程度の仕様で建つのでしょうか。本当なら知りたい人は、沢山居るはず。研究学園で駅近の土地も教えれば喜ばれるでしょう。坪２０万円でパークハウス並み性能を出せる家を作れる腕の良い大工とか工務店をどしどし紹介すれば、ここのデベにプレッシャーを掛けられるかも。

で、値下げされたらいの一番で買いに行くのか(笑)

>>613

どこの物件かは、別に書かなくてもいいけど「壁はちゃんとした肉厚があるんですが」判断できないよ。実際のスラブ厚や戸境壁、外壁と言ったものの構造や窓等の仕様ぐらい書かなくちゃね。

606に紹介して貰えば安価に質の良い駅近の戸建てが手に入るかもよ。良いアイデアでしょ(爆笑)

[616: 匿名さん]

>>614

>壱番館の線路まえ（南側）の駐車場は広いし、そこにさくらのような日当たりの良いマンションが時代と共にさくらや壱番館より安く建つ可能性もありますね。

「お前のかーちゃん出べそ級」の戯言にしか見えない。

仮に建ったとしても「１戸辺りを狭くする」か「グレードダウン」じゃ無いと安価は無理だと思う。大体、パークハウスの建っている土地の取引価格は知って居るだろうから、そこより、遥かによい条件の土地を簡単に投げるとは思えない。

まあ、妄想なら信じられないような素晴らしい価格で売り出される想定も出来るが、現実は厳しいよ。

[617: 匿名さん]

>>No.614

>壱番館の線路まえ（南側）の駐車場は広いし、そこにさくらのような日当たりの良いマンションが時代と共にさくらや壱番館より安く建つ可能性もありますね。

当然業者なら、一番利益になる建て方をするでしょう。だとしたら壱番館前の土地にどのように建築するとおもいますか？
マンション投資家さんなら予想出来ますよね？教えてください。

私なら利益優先で建築した方法は予想出来ますが、私の予想が的中するなら、たとえ前方に建築物が出来たとしても壱番館の方が良いですね。