パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[561: 物件比較中さん]

財閥系ぐらいしか信頼できないっていうところまで景気は悪化しています
ってことは要するに今後の需要はピンポイントで財閥系デベに集まるってことじゃないですかね？

[562: 契約済みさん]

提携ローン、変動金利で1.075%（2008年12月現在）
住宅ローン減税1.2%が認められると、借りている分だけ
福利が得られることに・・。

（金利が上がるまでは）繰上げ返済しないで貯金する
という、超低金利時代特有の手法が実現するか？

さすがに金利以上の減税は制御されるか？

どこまで、手の込んだ法律が組まれるか、
年明けの法制定も目が離せませんね。

[563: 匿名さん]

>>562

ローンの金利は年利、減税率はローン総額に対しての率。
全然金額が違いますよ。

こんな人が契約している物件なんだな。大丈夫なんだろうか。

[564: 匿名さん]

>>563
いや、期間の制限があるだけで同じです。
ただ元利均等だと初期の金利の方が高いです。

[565: 契約済みさん]

じつは細かく勘定するとローンも減税も複雑なのですが。
もう少し詳細に考えると。。

・ローンの金利1.0275%、減税1.2%とすると
借り入れ1000万円あたり、
1年で利子103千円、10年で1076千円
1年で減税121千円、10年で1270千円（利子ついて借り入れが増えた分減税も大きくなるのね）

頭金を定期預金に回して
例えば新生銀行10年定期預金に預けると、税引き後利率1.6％
10年で1720千円の利息

差し引き1000万円の借り入れで10年で1914千円の利益が出ます。

返済状況に応じた額について考えるともう少し面倒ですが、
大枠についてはこんなものでしょう。

（返済は通常月ごとにしますので、利子も月ごとに減って、その額および期間については
利子はつきません。減税は年末の額に応じてなされるので1年返済した額の1.2%分は
減税されません。）

利率変動の要素、法律制定の不確定性がありますが。
頭金を最小に、繰上げ返済を10年後まとめと行うという、従来と異なる
選択肢があることを認識する必要がありそうです。


別の話になりますが。
利子が1%変動することの影響の大きさは、特に長期ローンを組む場合
見逃せない額になります。
値引きがされない物件というのは、こんなご時世ではむしろメリット増大と
考えてみるのも。考え方の一つでは。

[566: 匿名さん]

年収があんまりないので、減税のメリットを最大に受けられない・・・
所得税減税額を超えて住民税減税を受けられないってのが痛い。

もともとそんなに納めてない税金をもっと減らせっていうのは虫がいい話かな。

[567: 物件比較中さん]

減税で喜ぶのは、収入が多く毎月たくさんの税金を国に納めていながら
ローンを借りるという、ごく限られた人だけのようですね。
収入が少なかったり、現金で購入する人の場合は、全く関係のない世界ですから。

ブランドなんてこの時勢で（特に若い世代）はこだわりませんよ。
バブル時代を知らない世代は限られた一部の人以外は、
みんなブランドにこだわるほどの収入はありませんからね。
人口が少ない研究学園付近にブランドと言われてもね。

もともとこの辺は転勤族以外の地元の人は広い敷地でほとんど皆同居ですから。
しかも転勤族が皆このマンションを購入するとは限りません。
東京を主として考えればTX線でこの場所に着くまでは、まだまだ空地ばかりで
未開発ゾーンが多い。
穴吹は、その点茨城地方の特色を理解していた価格で売り出したので
地元の方も買いやすい価格と規模設定だった。そして駅近という立地。
ゆえに完売時期が早かったのだと思います。

三菱がどこまでこの地方の特色を理解できるかが、このマンションの今後の決め手となるでしょうね。

[568: 匿名さん]

ブランドにこだわらない人も新興デベの危うさぐらいは察知してるよ。
ポジティブじゃなくてネガティブ思考でブランドに流れてるのが今の傾向でしょう。

[569: 購入検討中さん]

だからどこでも全ての物件において買わない・売れないのでしょうね

[570: 匿名さん]

時期も悪いんでしょうが、割高感はあるよね。

[571: 匿名さん]

No.570 by 匿名さん
どこと比べてですか？

[572: 匿名さん]

免震構造という点が凄くいいと思う。

[573: 匿名さん]

今度くるのは
売れ残り物件を多く抱え赤字処理『値引き販売』できないとこ
社会モラル意識の低い営業がいるデベ

[574: 匿名さん]

免震構造は好いと思う。そのせいで購入者も多少の増額は目をつむれるんじゃない？
あと「とうさんが心配」という、今の時期のすべての購入検討者が懸念してるところを、この物件はあんしんさせる。

ブランドはそんなに思わないけど、バブル全盛を成人後に経験した自分としてはブランド志向者の意識は見聞きしてる。
検討板で何度か言われてるように「このブランドなのにこの仕様？」みたいなフラストレーション、これは、後を引くだろう。入居後も「パークハウスなのにこんなかね」と憤懣が続くだろう。ブランド好きであればあるほどこのフラストレーションを抱く。
ナニシロうっかりバブリーな土地調達をしてしまった上、茨城県南まで来て「ここで売れる値段」で作る。
パークハウスとしては、うるさそうな顧客を多少はガッカリさせても、でもガッカリさせすぎない造り...のラインをさぐりつつ
内装仕上げをしてるだろう。節約せざるをえない事情はそろってる。

[575: 匿名さん]

やはり周辺相場に比べて異常に割高な値段で取得した用地費（本当に高い）と
高騰していた資材の値段が売値に大きく響いているんでしょうね。
免震構造だといっても、一戸あたりの総額としては、
（つくば）という立地を考えても高いでしょう。
もう少し、値段を落として販売していれば、近くのサーパスみたいに、すぐに売れたでしょうね。
売り主さんが、つくばの取得層の購買力を見誤ったということでしょうか。

[576: 匿名さん]

契約者さんが、この掲示板で契約当初から現段階までには、
仕様変更が多いと言われていたので、
建てていくうちに、必要な仕様や豪華さを省いたりして、
結局ブランド志向の客層まで、がっかりさせてしまっている。

ブランドで売るなら、都内の団地みたいな出来上がりになってほしくない。

床暖・食器洗い機・収納まで標準ではないのかな？
せっかくの南東角でも別棟のかげになってしまってもったいないし。
都内の感覚で設計し建築したので、茨城での販売がこうなってしまったのでしょうね。
日当たりの悪い場所や低層階を、もっと安く設定して、
営業さんも客を選ばずに、ほしいと思ってMCに訪れた後の顧客に対して
ひとりひとりのその後を大切にしない限り、このままの状態が続くでしょうね。

[577: 匿名さん]

思うにさくらレジデンスなんぞ何でつくったんでしょうね。
線路の南は所詮”駅裏”だし高層は似合っていない。
さくらが無ければ、とりあえず日当たり良好でもっと印象良かっただろうに。
大規模すぎるデメリットが目立っている気がする...

[578: 購入検討中さん]

>>577
同意。
日にちを変えて何度か違う時間帯の見に行ってみましたが、
さくらレジデンスのおかげで日当たりが最悪な部屋がかなり生まれていますよね。

駅周辺に建設余地の無い都市部ならともかく、まだまだマンション建設出来る
空き地があって今後は安く用地仕入れが出来る事が分かっている今となっては
割高感が際立つのは当然の事かと。

今後ディスカウント販売した場合に生じる住民カラーの変化も心配です。

[579: 近所をよく知る人]

「さくらレジデンス」は「けやきレジデンス」購入を検討している方
からみれば，日陰の原因になったりで邪魔でしょうが，時間帯によって
「けやきレジデンス」の日陰になる領域に住んでいる方々も，同様に
『けやきレジデンスは目障りだなあ』と感じているのでは。
高層ビルの存在で迷惑を受ける周辺にも気を配ってほしいです。

[580: 購入検討中さん]

>>579
その手の苦情はデベにどうぞ。
契約者や入居予定者が気を遣うことではありませんので。