パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[526: ついに契約済み]

No.522 by 匿名さん

我が家がインフォメーションセンターの前を通りかかった時は、そんなことはなかったですよ。
もう既に18時を過ぎていましたが、妻とマンションパビリオンに最初に行った時に見たビデオを窓の外から見ながら、「懐かしいね〜、あれ見た時には本当に買うとは思わなかったね〜」と話していたら、インフォメーションセンターの女性が中から出てきて、「寒いですから、中に入って見に行かれませんか？」と言ってくれました。
買い物の途中だったので、辞退しましたが感じが良かったですよ。

話は変わりますが、研究学園駅前に銀行が出来ると聞いていたのですが、何と「関東つくば銀行」でした！
イーアスにもあるのに駅前にもつくってどうするのでしょう？
個人的には三菱東京UFJ銀行が欲しいです。地方銀行でも常陽銀行の方が良いです。

そういえば、駐車場の希望調査が来ましたが、第150希望まで書く欄があるのには驚きました。

[527: 匿名さん]

常陽銀行はイーアスにも入居の打診があったようですが、
市役所に入ることが決まっているので、乗らなかったようです。

確かに東京三菱はほしいですね・・・

[529: 契約済み２]

今日も子供のイベントの付き合いで研究学園に行ったのでブラブラと周りを見て歩いてきました。それにしても、１２月だと言うのに暖かい日だった。

添付してある画像は、弐番館と参番館の間のプライベートエントリーです。現在は、階段の仕上げ中。

[530: 契約済み２]

今日は、冬至。

添付してある画像は、１５時ちょうど。１５時１５分位に弐番館に掛かる影は無くなりました。

【購入者用】 パークハウスつくば研究学園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/

[531: 契約済み参]

研究学園付近の区画って、南北の線がわずかに傾いていますよね。5度くらいでしょうか。
季節によって少し違いますけど、太陽が南中するのが11時半から11時50分のあいだ。
だから正午だと太陽が真南より少しだけ西に進んでいるわけですが、
だいたいその角度に一致させてある・・・のでしょうか？
結果的には、研究学園の家々の南面が正午に太陽に正対している感じですね。

日影図といえばやっぱり冬至ですよね・・・。
ということで、実は私もちょっと撮影してみました。
（1時間ごとの撮影はちょっときつかったので、天気がよかった昨日と今日に分けて撮影しました）

[532: 契約済み参]

まず、朝7時30分　—　8時30分　—　9時30分。

[533: 契約済み参]

次に、昼10時30分　—　11時30分　—　12時45分。

[534: 契約済み参]

最後に、13時30分　—　14時30分　—　15時30分。

[535: 契約済み4さん]

契約済み２さん

工事は順調のようですよね。
1月下旬完成予定は問題ないように見えます。
内覧会の時に、多少細かい仕上げが残っている程度でしょうか。

契約済み参さん

リアル日影図撮影ありがとうございます。
弐番館中層を購入、あるいは検討している方には
大変参考になるでしょう。

[536: 契約済み２]

正月休みが控えて居るので工事は、大詰めと言う所でしょうか。夜は、廊下の照明も点灯させて居ます。年を越えると内覧会までアッと言う間ですね。

>契約済み参さん

リアル日影ご苦労様です。

【購入者用】 パークハウスつくば研究学園・・・駐車場の話が、進行中。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/

[537: 匿名さん]

冬至の日影画像を1日がかりで撮影なさった契約済参さま、
本当にお疲れさまでした。
貴重なデータ、参考にさせていただきます。

[538: ビギナーさん]

タマホームと迷っています。

[539: 匿名さん]

写真が重いです。もっと少なくしてもらえるといいんですが。

[540: 契約しました]

>>契約済み参さん

日影画像ありがとうございます。こうやって見てみると明確に分かるので非常にありがたいですね！
１時間ごとに撮影って予想以上に大変だったのではないかと思います。
しかも、いくつかを並べて貼付けていただいているので見やすくて良い感じです！！

年が明けるとすぐに入居説明会、そして内覧会って感じですし、いよいよになってきましたね。

[541: 匿名さん]

写真少なくしてね

[542: 匿名さん]

今日行ったら、ＴＸ側の白いフェンスが外されていました。
共用部分がよく見えるようになっていました。
いよいよ工事も大詰めといったところでしょうか。

写真は、撮ってきませんでした。
見たい人は直接行ってください（苦笑）

[543: 匿名さん]

イーアス側から見えるパークハウスは、全体的に白が基調で良い感じですね。
今まで網のようなものがずっと垂れ下がっていたので見なかったところ。

共用廊下の電灯配置も、「ゆらぎ」を取り入れたとでも言うのでしょうか。
好みです。

[544: 匿名]

2009年1月8日（木）〜2009年3月31日（火）まで来場かつ成約された方は全員が５０万円の成約キャンペーンがはじまりますね。これから契約する人はいいですね。５０万円は大きいな。

[545: 物件比較中さん]

５０万円くれるより１００万円値引きしてくれ！

[546: 物件比較中さん]

いまどきどこでも１００万の値引きは、当たり前になっていますから、
日当たりの悪い場所に関しては、広い間取りでももう少し売り値を変更していただきたいものです
次年度の価格表に期待いたします。

[547: 匿名]

ここは保留地なのがネック。金利の安いネットバンク系はのきなみ保留地の取扱いをしていない。それだけで、うん百万の違いがでてくる。登録でも20-30万はかかるし、ここを検討している人は表に出ている金額だけではなく、ここだからかかる金額も吸収できる収入が必要ですよ。管理費(月額) 19,500円〜25,300円+修繕積立金(月額) 6,900円〜9,000円+修繕積立基金 482,000円〜627,000円+CATV+緊急地震速報+Bフレッツと割と高めですしね。

[548: 匿名さん]

>>547
提携銀行の住宅ローンだったら優遇金利でネットバンクよりかなり安いけど・・・

修繕積立金はこれくらいが安心できる額だと思う。
あんまり安いところは大規模修繕時に百万単位ではらうことになるよ。

[549: 匿名]

No.548
変動でですか?
超長期固定でありますか?

[551: 匿名さん]

>>549
変動と固定とも。
ただ、うちは変動を選んだので、固定のほうは詳細知りません。

たしか固定は10年か20年が最長で、優遇する率は同率だったと思います。
（この10年か20年かが大きいとも思いますが(笑)）
超長期と言っても、最終的に20年以上かけて払おうという人はほとんどいないと思います。

でも、このご時世だからわかんないかも？

[552: 匿名さん]

今日のような強風のとき、２１階の外廊下って怖くないでしょうか？

管理費が他のつくばのマンションより、１万円ほど高いようですが
免震装置の維持管理料なのでしょうか？

[553: 契約済み4さん]

夜のパークハウスの写真を貼ってみます。
共用廊下の照明の感じが伝わればよいのですが。

提携ローン、常陽なら10年固定で-1.6％の繰り上げ返済手数料なしです。

[554: 契約しました]

>>No.553 by 契約済み4さん

寒い中、現地写真ありがとうございます！
照明、ホント良い感じですね！ぼんぼりやりますね！！

当方、なかなか夜には現地に行く機会が無いので
写真で見られるのは嬉しいです！！


そういえば、研究学園駅付近に出来るはずの交番。どうなっているのでしょうね？
予算はついているはずですから、そろそろ動きが無いとですよね。
この程度で繰越し事業はないだろうし、５月末までに完了させれば良いって感じなのでしょうか。

イーアスの出来て人の流れもクルマの流れも格段に増えてますし、
早く交番が出来ると良いですね。

[555: 周辺住民さん]

ここに書いても仕方ないけど、工事車両が道にはみ出していていたり、工員さん達が通行車両にお構いなしで避けようともしないのは怖いなあ。
苦情言うにはイーアスのモデルルームに行けばよいのでしょうか？

[556: 匿名さん]

あ〜、イーアスに入る車で渋滞しているのかと思ったら
ＰＨの工事車両の所為で渋滞していることあったなぁ。

[557: 物件比較中さん]

>>547

買うのも高いけど、住んでからも高いのね。
やっぱりうちじゃ厳しいかな〜。

大きく値下げがなければ、他を検討するしかないか。

[558: 物件比較中さん]

ここを購入することを諦めた者ですが、
ブランド価値がある物件なので、多少の調整はあっても大幅な値下げは期待できないと思いますよ。

自分が経営者だったらどう考えます？
ここを焦りに焦ってさっさと安売りして「地所のPHも他とやること一緒だな」と思われて長年培ってきたブランドイメージに傷をつけるのか？
それとも、こういう時代でも周りに流されずにブランドイメージを守り続けて先の時代につなげた方が良いのか？

自分なら絶対に後者を選びますね。このブランドイメージを武器にこれから先の時代も売り続けていくのですから当然です。
しかもここは財閥系ですから目先の金で動く必要性が全くないのです。
大不況だからといって他の小物デベと同じようにあっちに舵をきりこっちに舵をきりと
落ち着きのない動きを一緒になってやっていたら、安定感、安心感という強みがなくなてしまいますよ。
地所のこの物件に対する姿勢は”損をするのは確実”というふうに割りきってるように見えます。
財閥系にどっしり構えられたら値下げは期待できません。

[559: 匿名さん]

>558

となると、相当厳しいんじゃないの。販売は。

[560: 物件比較中さん]

厳しくて当然でしょう今は。
ただ、他社の信頼度がどんどん落ちていってますから、
財閥系物件は相対的に価値が上がってると思いますよ。

[561: 物件比較中さん]

財閥系ぐらいしか信頼できないっていうところまで景気は悪化しています
ってことは要するに今後の需要はピンポイントで財閥系デベに集まるってことじゃないですかね？

[562: 契約済みさん]

提携ローン、変動金利で1.075%（2008年12月現在）
住宅ローン減税1.2%が認められると、借りている分だけ
福利が得られることに・・。

（金利が上がるまでは）繰上げ返済しないで貯金する
という、超低金利時代特有の手法が実現するか？

さすがに金利以上の減税は制御されるか？

どこまで、手の込んだ法律が組まれるか、
年明けの法制定も目が離せませんね。

[563: 匿名さん]

>>562

ローンの金利は年利、減税率はローン総額に対しての率。
全然金額が違いますよ。

こんな人が契約している物件なんだな。大丈夫なんだろうか。

[564: 匿名さん]

>>563
いや、期間の制限があるだけで同じです。
ただ元利均等だと初期の金利の方が高いです。

[565: 契約済みさん]

じつは細かく勘定するとローンも減税も複雑なのですが。
もう少し詳細に考えると。。

・ローンの金利1.0275%、減税1.2%とすると
借り入れ1000万円あたり、
1年で利子103千円、10年で1076千円
1年で減税121千円、10年で1270千円（利子ついて借り入れが増えた分減税も大きくなるのね）

頭金を定期預金に回して
例えば新生銀行10年定期預金に預けると、税引き後利率1.6％
10年で1720千円の利息

差し引き1000万円の借り入れで10年で1914千円の利益が出ます。

返済状況に応じた額について考えるともう少し面倒ですが、
大枠についてはこんなものでしょう。

（返済は通常月ごとにしますので、利子も月ごとに減って、その額および期間については
利子はつきません。減税は年末の額に応じてなされるので1年返済した額の1.2%分は
減税されません。）

利率変動の要素、法律制定の不確定性がありますが。
頭金を最小に、繰上げ返済を10年後まとめと行うという、従来と異なる
選択肢があることを認識する必要がありそうです。


別の話になりますが。
利子が1%変動することの影響の大きさは、特に長期ローンを組む場合
見逃せない額になります。
値引きがされない物件というのは、こんなご時世ではむしろメリット増大と
考えてみるのも。考え方の一つでは。

[566: 匿名さん]

年収があんまりないので、減税のメリットを最大に受けられない・・・
所得税減税額を超えて住民税減税を受けられないってのが痛い。

もともとそんなに納めてない税金をもっと減らせっていうのは虫がいい話かな。

[567: 物件比較中さん]

減税で喜ぶのは、収入が多く毎月たくさんの税金を国に納めていながら
ローンを借りるという、ごく限られた人だけのようですね。
収入が少なかったり、現金で購入する人の場合は、全く関係のない世界ですから。

ブランドなんてこの時勢で（特に若い世代）はこだわりませんよ。
バブル時代を知らない世代は限られた一部の人以外は、
みんなブランドにこだわるほどの収入はありませんからね。
人口が少ない研究学園付近にブランドと言われてもね。

もともとこの辺は転勤族以外の地元の人は広い敷地でほとんど皆同居ですから。
しかも転勤族が皆このマンションを購入するとは限りません。
東京を主として考えればTX線でこの場所に着くまでは、まだまだ空地ばかりで
未開発ゾーンが多い。
穴吹は、その点茨城地方の特色を理解していた価格で売り出したので
地元の方も買いやすい価格と規模設定だった。そして駅近という立地。
ゆえに完売時期が早かったのだと思います。

三菱がどこまでこの地方の特色を理解できるかが、このマンションの今後の決め手となるでしょうね。

[568: 匿名さん]

ブランドにこだわらない人も新興デベの危うさぐらいは察知してるよ。
ポジティブじゃなくてネガティブ思考でブランドに流れてるのが今の傾向でしょう。

[569: 購入検討中さん]

だからどこでも全ての物件において買わない・売れないのでしょうね

[570: 匿名さん]

時期も悪いんでしょうが、割高感はあるよね。

[571: 匿名さん]

No.570 by 匿名さん
どこと比べてですか？

[572: 匿名さん]

免震構造という点が凄くいいと思う。

[573: 匿名さん]

今度くるのは
売れ残り物件を多く抱え赤字処理『値引き販売』できないとこ
社会モラル意識の低い営業がいるデベ

[574: 匿名さん]

免震構造は好いと思う。そのせいで購入者も多少の増額は目をつむれるんじゃない？
あと「とうさんが心配」という、今の時期のすべての購入検討者が懸念してるところを、この物件はあんしんさせる。

ブランドはそんなに思わないけど、バブル全盛を成人後に経験した自分としてはブランド志向者の意識は見聞きしてる。
検討板で何度か言われてるように「このブランドなのにこの仕様？」みたいなフラストレーション、これは、後を引くだろう。入居後も「パークハウスなのにこんなかね」と憤懣が続くだろう。ブランド好きであればあるほどこのフラストレーションを抱く。
ナニシロうっかりバブリーな土地調達をしてしまった上、茨城県南まで来て「ここで売れる値段」で作る。
パークハウスとしては、うるさそうな顧客を多少はガッカリさせても、でもガッカリさせすぎない造り...のラインをさぐりつつ
内装仕上げをしてるだろう。節約せざるをえない事情はそろってる。

[575: 匿名さん]

やはり周辺相場に比べて異常に割高な値段で取得した用地費（本当に高い）と
高騰していた資材の値段が売値に大きく響いているんでしょうね。
免震構造だといっても、一戸あたりの総額としては、
（つくば）という立地を考えても高いでしょう。
もう少し、値段を落として販売していれば、近くのサーパスみたいに、すぐに売れたでしょうね。
売り主さんが、つくばの取得層の購買力を見誤ったということでしょうか。