パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[351: 匿名さん]

348さんと全く同じ文があちこちの掲示板に載っています。
スルーするようにお願いしますとの事ですので・・・

[352: 会員期契約済み３さん]

弐番館側の駐車場とGSの間のゴミ置き場＋発電設備が出来はじめました。
この施設、１階がゴミ置き場、２階が発電設備になっているんですね。
しかも、結構でかい。８０ｍ２？あるんではないでしょうか？

けやきの三棟の脇にもゴミ置き場がありますが、こちらへのゴミ収集車へのアクセス（車道）は
無いようですから、住民は建屋脇のゴミ捨て場からGS脇の広大なゴミ置き場に人力で移動させるんでしょうかねぇ？

私の住んでいるところでは、資源ゴミを夜な夜な持っていってしまう業者が来ますが、ここは阻止できる仕組みになっているのでしょうか？施錠すれば正規のゴミ回収の方に負担がかかるでしょうし・・・。

些細な疑問かもしれませんが、情報お持ちの方お教えください。
前にも聞いた気もしましたが・・・・・。

[353: 会員期契約済み３さん]

↑ゴミの移動は、住民ではなく、業者委託ですね。書き方が悪かった。
粗大ゴミなんかは、直接広大な方のゴミ置き場に住民が直接持っていくんでしょうね。

きっとＭＭＴＦなんかのシステムと同じで洗練されているんじゃないかと想像しています。

[354: 契約済み２]

会員期契約済み３さん

ＭＭＴＦってどう言うシステムなのですか？
・・・検索しても出て来ないので(^^;)

[355: 契約済み4さん]

こちらの物件と関係があるのでしょうか？？？

http://towerlog.joy.mepage.jp/tower_mmtf.htm

[356: 会員期契約済み３]

お世話になっております。＞２さん、４さん

鹿島＋三菱地所の物件ということで、ＰＨ契約の参考になるかと思い、ＭＭＴＦをずいぶん前に見に行きました。（外観だけですけど。）ごみヤードは結構きれいな印象があります。その他、諸々の雰囲気（植栽も）も印象がよかったです。というわけで、ＰＨもＭＭＴＦのシステムというか諸々のノウハウが伝承されているのではと勝手に想像しております。ですから何かの根拠に基づいているわけではありません。お騒がせして申し訳ないです。ＭＭＴＦの掲示板もたまにチェックしておりますが、ゴミ回収については問題はあがっていないと記憶しております。（全部はチェックしてませんけど。）

今日の朝刊の広告折込に、パークハウスニュースというチラシが入っていますね。（今までとちょっと違う雰囲気。）壱番館も売れるといいですねぇ。

[357: 契約済み4さん]

今後のスケジュールなど諸々の書類がエクスパックで届きました。
引っ越し希望日アンケートもありました。
いよいよ現実味が増してきましたね。
年明けは忙しくなりそうです。

[358: 契約済み２]

今日は、研究学園に車を置いて新三郷のＩＫＥＡに行って来ました。
・・・お昼に近かったせいか市役所駐車場以外満杯(^^;)

帰りにパークハウスを見て来ましたが、池(でいいのかな？)とインターロッキングの歩道を作っていました。建物も落下防止フェンスを組立中。

今朝の広告は、余りにも今までと違うので飛ばしてしまっていました(笑)

[359: 契約済みさん]

内覧会は一月だそうですが、同行業者はどう探したら
いいのか、どなたかお教えいただだけないでしょうか。
よろしくお願いします。

[360: 契約済み２]

「内覧会 立ち会い」とかで検索するとたくさん出て来ますよ。後は、その業者の評判を検索してみるとかしか無いのではと思います。

[361: 契約済みさん]

３５９です。契約済み２さん、
どうもありがとうございました。評判の検索、やってみます。

[362: 物件比較中さん]

パークさん、ガレリアさんみたいに、７００万値引きしてください！
お願いします。２５００万が１８００万ですって・・・・

[363: 契約済み4さん]

内覧会同行を業者に申し込みました・・・。
うまく日程が取れればよいのですが。

>>362
管理人さんによって、ガレリアさんの値引き云々の書き込み部分が削除されています。
値引き云々の真偽は定かではありませんが、削除に相当するような内容だったのでしょう。

過去の書き込みの様子から見て、当物件の値引き販売は、勤務先会社の提携割引とか
ルールに則ったものしか無いと思います。
あとは中古物件扱いになるのを待つしかないでしょうね。

消費税値上げのニュースも聞かれるこの頃ですが、昨今の不況モードから脱出するまでの
数年間は増税は出来ないと思いますので、あるかどうか分からない値下げを漫然と待つよりも
この間に少しでも自己資金を増やすようにされた方が建設的かな、と思います。
本当に値下げされれば、それはそれで良いわけで。

個人的には、ローン減税の継続で値下げ気分です。

[364: 追加物干し希望]

引っ越しの希望日も早いうちに決めなければならないのですね。ちょうど出張の時期に重なりそうでアタマが痛いです。
みなさんは幹事会社に引っ越し依頼されますか？
最初は自分で探そうか（見積もり取って安いところに頼もうかと）思っていたのですが、なにしろ一斉に何十戸も引っ越しがある＝交通整理大変、ということで、幹事会社に頼むのがいいのかなあと思いはじめました。
ただこの幹事会社、近隣のマンションでの幹事会社だった時の評判があまりよくなかったような気がする（他物件の掲示板で見ました）ので・・・ただでさえ引っ越し業者繁忙期の３月、ちゃんとトラブルなく引っ越しできるのかちょっと心配です。
４月になってからの引っ越しも考えましたが、１ヶ月ぶんの家賃がもったいないですしね。

[365: 契約済み２]

364 by 追加物干し希望さん

>みなさんは幹事会社に引っ越し依頼されますか？

私は、使わないです・・・確かに評判は？ですね。

当初、引っ越すのが、私だけだなので自分で運べる程度と言うのも有りますけど。にしても、１２／１６までに決めろと言うのも困りものです。３月の予定なんて今決められまへんがな・・・多分、半分以上出張で３／１６の引渡だって休めるかどうか分からないのに(^^;)

どうせ分からないので引っ越し予定は、３／１６にしてしまいました(笑)
・・・他の希望は、翌週の連休。

最初の三連休だと寝具と服を担いで階段登る事になるのだろうか・・・。

[366: 契約済み4さん]

本当に幹事会社を使うかどうかは分かりませんが、
とりあえず申し込みました。
都合よさげな日程を、取れれば儲けものと思いましたので。
ですが、一応相見つもりはするつもりです。
時期が時期だけに、値段はどこも高いでしょうね。

自分で運べる大事なものは、自分で夜な夜な運びます。

[367: 追加物干し希望]

とりあえず見積もり取ってみることにしました。家賃とのかねあいで入居延期も考えます・・・
もちろん、小物は引き渡し日以降ちまちま運ぼうと思いますが。
でも引き渡し日以降しばらくのあいだは引越業者さん優先だからエレベーター使えないのかな？そんなことないですよね？乗れますよね？

[368: 契約済み4さん]

引っ越し期間中にも、先に引っ越し済の方が生活されているはずですから
エレベーターに全く乗れないことは無いと思いますよ。

[369: 購入検討中さん]

いま検討中ですが、駅に近いのがすごっく魅力的！！
それに、売主がしっかりしているのが安心です。いまの時代、倒産するマンション会社が多いでしょう。来年３月までまだまだ倒産する会社も増えるでしょうから、中小の会社や新しい会社は絶対不安です。だって、購入すると入居の後がしっかりやってくれる会社でないといけないと思います。それに、イーアスも魅力的です。お買い物にいって楽しいところだなあと思っています。

[370: 匿名さん]

つくばで販売中のマンションであぶない会社どこよ？

[371: 匿名さん]

>369
じゃあ買えば

[372: 匿名さん]

＞３７０さんへ
逆に安心な会社は２社ぐらいでしょう、あとは買った後が経営破たんによる不安があります。

[373: 匿名さん]

本当に危険な会社が多いから注意しようね。

[374: 契約済み２]

そう言えば昨日の日経新聞に三菱地所社長のコメントが、載っていました。

「マンションの今期販売戸数は単体ではすでに計画の八割の契約を終えており、残り二割は三月まで達成できると思う。」だそうです。単体と言うのは、地所単体と言う意味でしょう。

残り２割をつくば研究学園が多数占めているのかとツッコミを入れたく成りました(笑)

そう言えば今日も１社逝ってしまいました。

[375: 契約済みさん]

三菱地所さんは安泰ですね。購入する側もつくばでは一番安心できると思います。
モリモトが倒産した、“カタカナの会社”は要注意だね。

[376: 契約しました]

住宅ローン金利が軒並み下がってきましたね。

昨年末の売り出し当初だと、提携ローンの常陽銀行で、金利優遇全期間1.4%、10年固定で確か、2.35%位だったと思いますが、
今だと、常陽銀行金利優遇1.6%、10年固定で2.1%まで下がってますね。仮に昨年末と同じ優遇条件だったとしても
昨年末より下がってますから、年明けからは住宅ローン減税も大幅に良くなりますし、これから住宅ローンを組む人には嬉しいですね。

何となく値下げされた気分でちょっと嬉しいです。

[379: 契約しました]

↑No.376に訂正です。

昨年末の金利は、2.15%位だったかもしれません。はっきり覚えてなくて申し訳ないです。
だとしても現在の方が下がってるのは嬉しいです。

でも昨年末の水準まで金利が下がれば、昨年末より金利優遇は0.2%プラスされてる訳ですから、
10年固定でも1%台になるんですよね・・・。
三菱UFJ信託は、1.85%みたいだし、常陽も10年固定で1%台までいかないかな・・・。

と、話は変わって、けやき壱番館の価格など情報をキャッチした人はいますか？
春頃からずっと言われていた（営業さんが言っていた）「弐番館の同平米プラス２００万〜３００万円」というのが
予定通りに設定されたのか、はたまたそれより高いか安いか気になります。
契約した身としては今更ですが・・・。

ってか、具体的な価格表示はまだかな？

[380: 契約済み4さん]

No.379 by 契約しましたさん

私は常陽の提携ローンを予定しているので、低金利傾向はうれしいです。

壱番館はもう販売になっている頃ですよね。
売れ行きが気になるところです。

[381: 匿名さん]

そろそろ値引きをやってくれないかなあ！そうすれば検討できるのに。
だいたい価格が高すぎる。

[382: 購入検討中さん]

サーパスさんとほぼ同じ立地だけど
壱番館と弐番館にさくらの影ができたり弐番館と参番館が重なっているため
同じ南側でも建物全体の日当たりはサーパスさんの方がよさそうだけど
日当たりを気にしなければ躯体や共用施設が良いのでサーパス＋αぐらいの売り出し値段や
管理費の設定であればお得感があり完売できるのにね
駅近を周りにほしいと思っている人はたくさんいるけど
ローン＋管理費（修繕費）←大規模なので高い！（掲示板おさらい参照）や
駐車場・固定資産税の支払が一生あると考えるとみんな慎重になりますね
ちなみに新都市道路のビックボーイ裏のUR都市機構の55坪前後の土地は
１６００万円台で７倍だったそうです
研究学園はまだまだこれから土地の売り出しもあるので個人的にはイロイロ悩みます〜

[383: ついに契約済み]

壱番館から見ると、さくらはかなり横にずれているので、日当たりの影響はほとんどありませんよ。
弐番館でも、間が40メートルくらいあるので、見かけの印象より日当たりには影響がないようです。
（日は上から射すので）
日影のシミュレーションを見せてもらえば、疑問が解決すると思います。

ところで、ビッグボーイ裏の土地って、高圧線のあるあたりでしょうか。
あそこまで行くと駅から遠すぎて、比較するには条件が違い過ぎますね。

管理費が高いという意見には同意します。
仕事ぶりが値段に見合わなければ、１年で管理会社を替えるしかないですね。

[384: 購入検討中さん]

No.383さん
・壱番館から見ると、さくらはかなり横にずれているので、日当たりの影響はほとんどありませんよ←No.257 by 契約済み参さんの　2008/10/29(水) 12:14の写真を見るまではそう思っていましたが8:40の写真を拡大して御覧下さい。

弐番館側に中層階まで影がはっきり映っています。
壱番館の上層階が購入できれば何も言うことはないとても良い物件だと思います。
だけど広い間取りを考えているのでたぶん高価すぎて手が届きません

契約済み参さんの情報は現場をよく見てられるので良い面も悪い面も同意できます。

・あそこまで行くと駅から遠すぎて、比較するには条件が違い過ぎますね←個人的にはあそこは丁度つくば駅と研究学園駅の中間点にあり今後の発展によってはかなりお得な場所と思い比較の対象となっておりました

ちなみに自転車では研究学園駅から10分以内で安全な道でした
車なら5分はかからないかも。
結局個人的には区画の向きやかたちが気に入らず申し込まなかったのでが

まあ個人的には自分がお得と納得したときが買い時でまだまだ先になりそうです

[385: 購入経験者さん]

382 by 購入検討中さん

>ローン＋管理費（修繕費）←大規模なので高い！

ローンと管理費は、買う物件やサービス内容を比較しないと一概に高いとは言えないません。同じサービスなら規模が大きい方が、単価は下がります。
・・・皆が、不要と思うサービスは、削ぎ落とせますから(^^ )

修繕費も規模が大きくなるほどスケールメリットが出て単位辺りの単価は安く成ります。同様の改修項目同士を平米辺りの単価などで比較してみれば分かります。

おさらいの管理費表は、５年ごとに値上げされると言う最初を安く見せて負担を先送りにすると言う部分を見て欲しいと思います。平米辺りの単価は他と大してちがわないと思います。
・・・どこの物件も同じ手法ですしここが取り分け高い訳では無いかと。

それと、計画書を見て貰うと分かりますが、３０年を１つの周期として計画されて居て３０年目で修繕費を使い切るグラフに成って居ます・・・という事は、物価次第ですが３１年目は引渡１年目と同じに成るので月々の金額はドカッと下がるはず(実際には一時金分マイナス)。

>駐車場・固定資産税の支払が一生あると考えるとみんな慎重になりますね

これは、どこでも有るものですね。

土地を高値で買っている(と言われている)分単価は割高かもしれませんが・・・１戸辺りの土地が、少ないですから(^^;)

>ちなみに新都市道路のビックボーイ裏のUR都市機構の55坪前後の土地は
１６００万円台で７倍だったそうです

結構、需要があるのですね。上物にちょっと力を入れると四千万円位簡単に行っちゃいそうですね。

[386: 契約済み２]

すみません・・・また、やってしまいました(^^;)←385

[387: 匿名さん]

結局、パークハウスは没だね。プレミストも没。
三菱地所とダイワハウスは検討外にしたほうがよいでしょう。

[388: ついに契約済み]

>弐番館側に中層階まで影がはっきり映っています。

いや、だから「ほとんど」と書いたのですが…。
それに中層階といっても７、８階くらいですよね？
その辺りの高さだと、壱番館の場合は将来的に目の前に建物が建つことの方が心配です。
このご時世では当分何も建たないか、建っても低層の建物とは思いますが…。
（不確定要素があるからこそ、未だに壱番館を売り出していないわけですね。）

お金さえあればさくらレジデンスが良いですね。
現地モデルルームに行った時の開放感は素晴らしいの一言でした。
しかも、目の前に何か建つおそれは全くないわけですから。

[389: 匿名さん]

>３８７
急にそんな話になるの、一方的に名指するのか意図がわかりません。
他のマンション業者さんの営業妨害のような気がします。
買ったあとの安心を考えると、三菱さんやダイワハウスさんが安心のような
気がします。立地や物は好き嫌いがあるとして。
だって、この年末から来年３月までたぶんまだまだ経営危機を迎えるマンション
会社が中小中心にあぶないと思いますよ。特に資本金の少ない会社があぶない。

[390: 匿名さん]

守谷の大規模物件
いよいよ大幅値引きを実施するようです。
１２月８日〜登録開始らしい。

[391: 追加物干し希望]

契約済みのみなさんは内覧会ってどうされますか？
うちは自信がないので同行業者を頼もうかと思ってるのですが・・
あと、いろいろなブログなどで見ると、朝から一日仕事になるようなことを書いてある場合が多いのですが、そんなに時間がかかるものなんでしょうか？
（特にマンション購入経験のある契約済み３さんに伺いたいです）

[392: ついに契約済み]

ついに壱番館が売りに出されましたね。住宅情報のネット版に価格も掲載されていました。
値段を見る限り、壱番館と弐番館に差がなさそうなので、当初の想定より安く売っているのでしょうか。
同じ価格なら壱番館が良かったという人もいそうですが、同じ間取りは105Aしか確かなかったはずなので、間取りで選んだ人には関係なさそうです。
イーアス効果があると良いですね。

[393: 契約済み参]

>>384 by 購入検討中さん
> 契約済み参さんの情報は現場をよく見てられるので良い面も悪い面も同意できます。

恐れ入ります。

>>391 by 追加物干し希望さん
> あと、いろいろなブログなどで見ると、朝から一日仕事になるようなことを
> 書いてある場合が多いのですが、そんなに時間がかかるものなんでしょうか？

私個人の場合は業者さんは頼みませんでした。ネット上で見つけた内覧時のチ
ェックシートを印刷して持っていき、掲示板で知ったポイントなどを確かめる
べくあちこち開けたり動かしたりしてみましたが、素人的にはほとんど指摘事
項は見つけられませんでした。内装を作ってくれた職人さんには恵まれたので
しょう、仕上げは丁寧だと思われましたし、汚れ等もありませんでした。結局、
素人は見えるところしかチェックできないということでしょうか。チェックに
要した時間は正味1時間ないくらいだったかもしれません。それでも、共用部分
や室内の備品のオリエンテーションがけっこう丁寧だったり、依頼したオプシ
ョンが確かに依頼通りのものであって正しく動作するかの確認があったりで、2
時間は要したと思います。

さらに、うちの場合あらかじめ搬入する家具等は決めており、いくつかは寸法
を正確に測った上で発注するものがありましたので、あちこちの長さを測った
り（間取図を拡大コピーしたものを持っていってほとんどの箇所に数字を入れ
ました）写真を撮ったり、途中で休憩したりしているうちに、4時間くらいは費
やしていたと思います（別に催促もされず、好きなだけ見ていてよさそうな雰
囲気でしたが）。

ただ、不具合というほどではありませんでしたが使ってみて初めて「？」と気
が付くところが何箇所かあって、それはその都度対応してもらえました。最近
入居後1年のアフターがありましたが、特にメジャーな不具合はありません。

サーパスでも業者さんに依頼した方はけっこういらっしゃったみたいですね。
サーパスの検討板で紹介されていた2番目のリンクを見ると、ずいぶん時間がか
かった人もいらっしゃるみたいですね。
http://nairankai.blogspot.com/2007/10/blog-post_29.html
http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200710/article_12.html
メジャーな不具合が見つかったなら、結果的に十分元が取れたということにな
ると思うのですが、軽く拭けば取れる類の床やクロスの汚れ等しかなかったな
ら、自分が再内覧に付き合うことも併せて考えると、正直なところ出費に見合
わなかったということになりそうな気がします、個人的な考えですが。

[394: 契約済み参]

前レスは長文失礼しました。しかも連投で恐縮ですが
今年の「つくば100本のクリスマスツリー」はイーアスの前でやるみたいですね。
いつもの広場が改修中であるために一時的なものなのか、以後こちらになるのか？
とりあえず明日点灯式だとか。

外観の大きな変化が少なくなったので眺める楽しみはちょっと小さくなりましたが、
現在は外構のほか内装を一生懸命やっている時期なのでしょうね。

[395: 追加物干し希望]

契約済み参さん
レスありがとうございました。２時間ですか・・デベから送られてきた資料だと、想定１時間くらいという印象でしたね。うちも採寸などしなければならないのですが、どれくらいかかるか？です。
手続きするのにだいたい２時間くらいはかかるような気がするんですが、そのあと採寸して、何時におわることやら・・・カーテンを既製品でまかなおうと思っているので（＾＾；）
同行業者については現在探しているところです。けっこうお金がかかりますが、入居してからの不具合を直す、ということになると平日家にいろとかなんとか面倒がありそうで、どうせなら一気にチェックしておいたほうがいいかなと思いました。
もし、支払うお金ほどのメリットがなかったね、ということになっても、安心料ということかなと思ってます（指摘事項ほとんどなくて、あとから不具合ゾロゾロだったなんて可能性もありますが・・）

[396: 契約済み参]

> もし、支払うお金ほどのメリットがなかったね、ということになっても、安心料ということかなと思ってます

その通りだと思います（^-^）。実際、私も依頼するかどうか迷いました。

先日から？Googleマップに「パークハウスつくば研究学園けやきレジデンス」「〜さくらレジデンス」が表示されるようになりましたね。航空写真は更新されていませんが。でもポンパドウルはなぜかまだ「グランメゾン」・・・。

[397: 契約済み２]

日経ネットで紹介されていました。パークハウスもちょっとだけですが外観が出て来ます。

鉄道開通で郊外の街が変わる
http://www.nikkei.co.jp/ps/machi/

[398: 契約済み２]

住宅情報ナビには、壱番館100-F(22階)・105-A(12階)・105-C(20階)が載っていました。105-Aについては、去年メモした弐番館の価格とこの部屋だけ値段が違うので多分壱番館と推定。
・・・他の弐番館の部屋は、メモと価格が同じでした。

100-Fは、同フロアの弐番館100-Cと比較すると200万弱高いですが、中層階の105A同士では30万位で高層階でも105-Cは同クラスの105-Aや105-Dと比較して60万程度の差です。100-Fの価格が、間違って無いなら２１階から上は将来目の前に建つのは20階程度と言う想定と言う感じかも。

壱番館100-F(22階)なら弐番館(22階)105-Aや105-Dが買えるのですが・・・２０階以下なら驚くほど差は無い様な感じです。

弐番館と壱番館を比較すると・・・

・エレベーター〜エントランス出入り口の距離は大した違いはない。
・同様に〜コンシェルジェカウンター・宅配ロッカーの距離も大してちがわない。
・駐車場エレベーターへの距離も概ね同じ。
・エレベーター辺りの戸数も80戸/台、71戸/台で同程度。

大きな違いは、目前の建物の存在ぐらいですね。

しばらくは、開けているだろう視界を取るか弐番館の同クラスの部屋で１フロアーでも上を買うかと言う様な比較に成るのかな？

[399: 契約済み２]

今日は、天気が良かったので買い物がてら現地を見て来ました。
添付してある画像は、正面公園側(12:45頃)の映像です。

弐番館も日当たりは、良好ですね。
冬至まで後２週間ありますが、概ね冬至並みと考えてよいかと。

前の駐車場が、どうなるか分かりませんが日当たり具合等を考えると建ったら殆ど一緒と言う感じですから弐番館の方が結構お得に見えて来るのかな？

現地モデルルームも現在無くなって内装工事が、進行中。外構も駐車場側が進行中、ロータリーの木だけは植わっていました。

[400: 契約済み２]

追伸　進捗状況の方に全景や外構の画像を追加しました。