パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[241: 契約済み4さん]

情報分電盤ですが、光配線型のBフレッツなので終端機器(ONU)とひかり電話ルーターが
一体になった機器が使用されると思われます。
例えばPR-S300SEという機器が多分そうなのかな、と考えています。

ただ、説明書には設置スペースについて注意書きがあり、
上下左右に5cm以上の空間を空けるように、と書いてあるので
情報分電盤のような狭いところに固定して閉じこめると
強制空冷でもしない限り、熱で壊れそうです。

売主にNTT都市開発が入っているぐらいなので、そんなアホなことはないと思いますが・・・。
でも、営業さんに聞いてもNTTの設備の細かいことまでは分からないだろうな・・・。

もしかして、分電盤の外の棚板にちょこんと置かれる？
あるいは、壁の裏にナイスな涼しくて広い隠しスペースがあったりして。

[242: ご近所さん]

イーアスのインモールとアウトモールの間の「カツラギロード」をちょっと歩きました。
まず三越のフロア面積が随分広いのにびっくり。その隣がＢＭＷのショールームになっていてピカピカのＢＭＷが１０台ほどディスプレイされていて車好きにはたまらない。アウトモールにはＢｉＭｉコレクション、なぶら市場（魚屋）、生鮮野菜市場（ＪＡ）、ドラッグストア、関東銀行、メディカルモールｅｔｃ。
広々とした「カツラギロード」にはチューリップ（冷凍からイーアスオープンに合わせて目覚めさせたそう）や菜の花（八ヶ岳で育てたという）が咲き乱れ、異次元の空間に入り込んだ錯覚を受ける。
インモールは一体どんなふうになっているのだろう？。明後日のプレオープンがワクワクです。

[243: 契約済み参]

いつの間にかすごいペースで伸びてますね。

>>219 by 契約済みさん
> 感想をぜひ聞いてみたいものです。
> 価格のこと、内装のこと、使い勝手のこと、アフターケアーのこと等々

●価格のこと。
マンションの坪単価あたり下限価格を求める計算式について、私は制限付き掲
示板で有名な方の書き込みで知りましたが、これを用いて計算すると、サーパ
スは118万円弱でした。2005年5月19日の日経によると、穴吹は「同業他社が近
くにほとんどいないため、価格はすべて手探りの状態。昨年のマンションを下
回る床面積3.3平方メートルあたり120万円以下を想定し」たそうです。

モデルルームに行く前に資料を取り寄せると、実際は、90平米内外であるか・
および特に階数について、かなりメリハリがついていました。初めてモデルルー
ムに出かけたとき自分がはっきりと出遅れ組みであることを認識しましたが、
希望のタイプと希望の階数がまだ残っていて、上記の数字を大幅に下回ってお
り、超お買い得価格と踏んでほとんど即決しました。会員期に購入した方はい
ろいろ特典があったかと思いますが、私は受けられませんでした。ほかに、あ
る種の条件に当てはまる方には割引等の恩典があったと思います。

一方のパークハウスですが、上記の式で計算すると、坪単価147万円ちょっとで
す。上記の日経記事で「穴吹工務店は当初、都市機構から現在の約三倍にあた
る土地一万八千平方メートルの買い取りを打診された」ということで、一度三
分の二を捨てたわけですが、サーパスが予想外に？売れたので残りを買いなお
そうとしたら三菱地所・NTTに取られたわけですね。もし競った上で穴吹が取得
していたら、80平米3500万円くらいで売られたのかもしれないと想像します。

この数字で比較したとき、最上階は言うに及びませんが、さくらは非常に割高
でなかなか手が出ません。しかしそれ以外の価格付けは良心的だと考えられま
した（もちろん、競りで跳ね上がった土地代にお金を払いたくないということ
であれば、その分は高いと言えます）。最終的に私が契約した部屋は坪単価と
して上記の数字よりかなり低く、竹園の物件と比べても安かったこと、次に同
じくらいの広さで土地仕入れ値の安いマンションができるとしても、それは必
要に迫られて買う自分のタイミングではありえないことから、個人的に十分納
得しました。

長くなってすみません。内装のことはまた後ほど。

>>241 by 契約済み4さん
> 情報分電盤ですが、光配線型のBフレッツなので終端機器(ONU)とひかり電話ルーターが
> （略）
> もしかして、分電盤の外の棚板にちょこんと置かれる？
> あるいは、壁の裏にナイスな涼しくて広い隠しスペースがあったりして。

私はあまり工事のことは詳しくありませんが、この手のケーブルや機器は最近
は浴室天井上によく設置されていません？サーパスの電話の設置のときも、工
事屋さんは入ってくるなり真っ先に「お風呂場はどちら？」と聞きました。
現地モデルルームで見ればよかったのでしょうが気がつきませんでした。

[244: 契約済みはちさん]

＞242ご近所さん

あの通路は「カツラギロード」って呼ぶんですね。この時期にチューリップが見られるなんて贅沢なことですね。
プレオープン時には気にして見てみようと思います。

[245: 住まいに詳しいつもりの人]

外壁内側のクロス目地はクロス切れ対策でとられているものです。

戸境壁は耐力壁（連層耐力壁）でその壁にそった方向は固く、一方で、
アウトフレーム工法となっている外壁はＡＬＣの非耐力壁です。耐力はバルコニー手摺の梁と柱で
フレームを構成して確保しているのですが、耐力壁ほどの固さはありません。

免震構造とはいえ、地震や台風で建物は揺れて、変形します。そのときに耐力壁である戸境壁と
非耐力壁の外壁側で異なった挙動をするため、内装のクロスなど簡単に切れてしまうのです。

そこで、誘発目地という目的で目地をとるわけです。

小梁の出ない、大開口も取りやすいアウトフレーム工法は高層マンションに適した優れた工法だと思いますが、そのための独特の仕様も必要となります。

住戸入口廻りのＡＬＣの外壁はその特徴でもあり、なんとなく安っぽくて寂しくなるのですが、
建築費はあげられないので、仕方がありません。

[246: 物件比較中さん]

今日も研究学園からＴＸに乗りました。（駐車場代が安いので・・・）

それでいつも考えてしまうのが、壱番館の前の敷地に何が建つんだろうかと。


敷地の境界は弐番館にもかかってくるのでしょうが、
弐番館はややＴＸ線路から離れているからまだいいのでしょうが、
線路に近い壱番館はさくらレジデンス並の物件でも建とうものなら目前に迫ってくる様な感じになりそうです。

マンション以外に用途はないだろう的な敷地なだけに困ったものです。


なにか情報をお持ちの方いらしゃいませんか？

いないですよね。（・・・・）

[247: 契約済み4さん]

No.243 by 契約済み参さん

風呂の天井裏ですか・・・。

No.211 by 契約済み２さんによると、

> 情報分電盤は、ＨＵＢの他にテレビ用のVONU(Video Optical Node Units)×2とＬＡＮ用ONU、
> 他にルーターと光ファイバーを成端するユニットが入るとＭＲの図面に有るのですが・・・
> 入るのでしょうかね(^^;)・・・図面だと各戸までＴＶも光で配信です。

図面的には情報分電盤に収めるらしいのですが・・・、
まあ考えた上での仕様だと思うのですがね。
あっさりお風呂天井裏に変更になっていたりして。

No.245 by 住まいに詳しいつもりの人さん

No.231 by 契約済み２さんの写真に対するコメントですね。解説ありがとうございます。
今の我が家の賃貸マンションでも、部屋を仕切る壁と天井(直貼りスラブ)との間に
似たようなすき間があって、入居前に建設会社に問い合わせたことがあります。
ご解説いただいたような説明を聞きました。
賃貸なので、部屋の角が平気で出っ張っているような普通の耐震構造ですが、
今時はこういうものみたいです。

No.246 by 物件比較中さん

誰も建築予定は分からないでしょうね・・・。
さくらレジデンス並といわず、もっと高い建物が出来る可能性もある・・・。

[248: 契約済み２]

住まいに詳しいつもりの人さん

解説ありがとうございます。壁紙エキスパンションみたいな物と言う事ですね。ただ、切れないけど剥げちゃいそうですね。しかも、あの部分は、深さからして軽鉄に直張りみたいですね。

妻側部屋のＡＬＣ同士のコーナー接合部も見てくればよかったかな・・・後、あの穴には、詰め物ぐらいして欲しい気が。

，

246 by 物件比較中さん

あの空き地は、３つの敷地に別れて居ますが合計で10483.54㎡(さくらの約４倍)あるのでさくらレジデンスじゃなくて壱＋弐番館並みの建物が建てられます。ただ、もし建つとしてもＴＸ側には駐車場が来るでしょうから壱番館からはそれなりの距離は離れるのではと想像します。

[249: 住まいに詳しい人]

やばいね

[250: 物件比較中さん]

iiasの駐車場は有料ですね。もちろん買い物すれば無料になりますが。

いちいち駐車券をとったり時間制限を気にしたりでめんどうですね。

やっぱりイオンなどが開発した方がよかった。

[251: 匿名]

２５０さん
駅前ショッピングセンターで、駐車場代が無料のイオンありましたっけ？

[252: 匿名さん]

＞250さん

イーアスメンバーズカードを作れば毎回２時間まで駐車料金が無料になるようですよ。

[253: 契約するかもさん]

ここに入居すれば歩いて行くから駐車料金は関係ないかな。

[254: ご近所さん]

イーアスの駐車場は、
・２時間まで無条件で無料、
・ポイントカード（クレジットなしでｏｋ）で更に２時間、これで実質４時間まで無料、
・更に２０００円の買い物（ＭＯＶＩＸの利用でもｏｋ）でプラス２時間、これで最大６時間無料

今日、更新されたＨＰに載っていいます。

[255: 契約済み4さん]

あんまりフリーで駐車できてしまうと、勝手にパーク＆ライドする方が現れるので
ある程度の制約は必要なのかなと思います。
たまにとりせんの駐車場にも、長時間駐車で張り紙が貼られている車ありますし。

[256: 契約済み参]

イーアスから大境まで大渋滞ですね…。大境でイーアス方面に右折しようとする車で、学園線にもかなりの車が並んでいました。プレオープンだから特にかもしれませんが、少なくとも休日はこんな大渋滞が発生するのか、それとも平日もそこそこ混み合うのか、ちょっと不安です。別のルートはまだ空いているので、近隣の方は学習されるかもしれませんが、やっぱり道路早く整備してほしくなってきました（笑）。

そのうち落ち着くかもしれませんが、当面、さくらレジデンス側の駐車場を利用する人は、出入りに難儀するのではないかと心配になりました。

[257: 契約済み参]

日影のイメージ（昨日の昼と今日の朝に撮影したもの）です。
この場所での南中の高度はちょうど40度くらい（冬至ではちょうど30度くらい）みたいです。
参番館の東側の面に直射日光が当たっているのは11時半〜遅くとも正午前までに見えます。
左から8:40→10:40→12:40。

[258: 匿名さん]

土日には殺人的な渋滞になりそうですね。県も市もこれで道路整備に拍車を掛けてくれればいいですけど。駅の賑やかさはいかがでしょか?駅が活気つけば駅周りも店舗が増えて便利になるでしょうし、TXも快速の停車を検討してくれるかも。

[259: 購入検討中さん]

右折レーンは前もって整備すれば良かったのにねぇ。

[260: 近所をよく知る人]

本当に渋滞で迷惑。一年ぐらいは我慢するしかないか。ホントに！