パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[757: いつか買いたいさん]

今後の経済状況によっては、地所といえども値下げせざるを得なく可能性は大です。
某雑誌の記事で高橋洋一さんが、今後デフレがひどくなると言ってましたが、
その場合不動産価格も、さらに下がることになるでしょう。
私は、後1年くらいは様子見て決めようと思ってます。

[758: 匿名さん]

今買ってもあまり損をしない物件もあるけど待てるならまったほうがいいよ。

[759: 匿名さん]

>>757
今後デフレがひどくなる？まさかね。
そんな意見が多いようだけど、今後かなり激しいインフレが来ると思うよ。
その時には不動産の供給も少なくなってると思うから価格も急騰するかもね。
免震の物件は特に今注目されてるしね。

[760: いつか買いたいさん]

>>759
　激しいインフレが来る可能性はあると思いますよ。
　でもそのときは、金利がべらぼうになってますから、
ローンで不動産を買うときは、固定金利にしとかないとね。
もっとも、固定金利で契約していてもハイパーインフレだと、例外的な条項が
適用されて、結局信じられないような金利を負担する羽目になる可能性は大です。
　現金で不動産買える人は、デフレが進行するであろう数年以内に現金を現物資産に変えておくというのは良い選択かもしれません。

[761: 匿名さん]

上二つ書いている人は若い人ですか？社会システムは机上じゃ図れないですよ。
当面はゆるやかなデフレ。長期的にはゆるやかなインフレ。

ここは資金的に余裕のある人が買う物件です。
資金の大半を住宅など形ある物に充てる時代は終わり既に何年も経っています。
市場や競争の原理を理解している人なら同じように考えるのではないでしょうか。

例えば値引きだって、本当か嘘かといった枝葉はともかく、その効果を考えてみてください。

・値引くことを予想して買い控えしている見込み客（現在の価格でも買えるけど安値で買いたい見込み客）
・値引いた価格で買うことができる見込み客（現在の価格では買えない見込み客）

もし値引くとしたらターゲット客は前者だと私は考えます。
値引きとはその程度（もともと買うことを想定している見込み客が動くイベント）のことでしかないと私は考えます。
また、もし値引いたとしても何度もすることはないでしょう。賢明に判断してください。

ブランドは大事じゃないとか意見するひといるけどブランドは大事です。
ただ、値引きがブランドに与える影響がどうなのかは別の問題です。

パークハウス研究学園のブランドには影響があるかもしれませんが、
三菱地所のブランドに影響を及ぼすものではないと私は考えます。

いろいろな考えがあっていいと思います。以上は私見です。

[762: いつか買いたいさん]

>>761
未曾有の危機などといわれますが、これが現実になり恐慌状態になれば
ゆるやかなデフレなどではすまないでしょう。そのリスクはあると思います。

「当面はゆるやかなデフレ。長期的にはゆるやかなインフレ。」と判断する根拠は何なのでしょうか？

[763: 匿名さん]

理由は「資金の大半を住宅など形ある物に充てる時代は終わり既に何年も経っています。」ということです。

バブル以降に経済を牽引してきたのは形のない産業であるICTとそれに係る分野です。

この分野の成長により財を成したニューリッチ層が保守的になることは予想されます。
踏まえるとインフレになることは考えられません。

経済は答えのない世界です。あくまで私見です。
答えは今後、実際に見ていきましょう。

[764: 匿名さん]

補足

「ニューリッチ層が保守的」はこれまでより更に物への投資を抑制するという意です。

[765: 匿名さん]

補足

「長期的にゆるやかなインフレ」と考える理由は以下を考えからです。

●多極化社会における均衡経済への転換
　　　・従来の形ある産業から形のない産業への転換
　　　・従来の形ある産業の大量生産から少量生産への転換

[766: 匿名さん]

均衡経済というなら農業への転換も進むとおもうな。

[767: 工作員、はたまた応援団]

研究学園駅直近の地所１００ｍ２超マンションが手に入るチャンスがこの後あるのかどうか。この立地、構造、広さ、デべの安心感・・・決して高くないです。戸建、例えばパセオコモンズなら６５００万は出さないと買えない。
新市庁舎もだいぶ大きくなってきた。これがもう少しはっきりと姿を現したときに、今、迷いる人は、あのとき決断していたら・・・と思うかも。サーパスが販売されたときにはまだ道路すらできていなかったが今、住んでいる人はそのときに想像力を働かせることができた人でしょう。株の世界でも「まだはもうなり」で、まだまだ下がると思っているうちに買うチャンスを逸してしまう。チャンスをつかめる人は少ないんですね。
イーアスは数分、つくばセンターにも３分、ノバホールでの音楽コンサートも雨に濡れずに行けるし、大型公園も隣接、快速停車、東京延伸決定は時間の問題だろうし、大型商業施設、つくばをもう一つの県都と位置付ける県の諸施設もできるだろうし、開発エリアが広大だからまだまだ思いもよらないものができると思われる。
要は未来に対する想像力の問題ではある。

[768: 匿名さん]

>>767さん
研究学園の不動産を取得するのが目的でしたらおっしゃる通りですが、地価が上昇することを期待する場合は購入価格帯から考えられる売却価格と中古市場の購買価格帯は合わないと思います。
どのようにお考えですか？

[769: 住まいに詳しい人]

まあ、投資的観点でマンションの価格を語るのは一義的とは思うのだが、
このマンションの収益ベースの価格は、ざっくりこの程度であろうか。

１００㎡物件
○総収入＝月額家賃１５万円（高い？）×１２ヶ月＝１８０万円（年）
○粗利回り＝９〜１０％は投資家なら最低欲しい（純利回りではないよ）
○１８０万円÷９〜１０％＝１,８００万円〜２,０００万円ぐらい。
こうやってみると将来売却を前提とするには売値が高いので、
やはり永住向きの物件といえる。
三菱プレミアムや周辺の売買相場を勘案しても、これに＋３割ぐらいの値付けであったなら、
このご時世でも順調に裁けたのにと思うが、皆さんどうだろうか。

[770: 匿名さん]

粗利回り９〜１０％は最低欲しいって…
じゃ、都内の４８００万円のマンションは月額家賃４０万円で貸せると？
都内でもあり得ないような話、つくばに持ってこられても…

[771: 住まいに詳しい人]

＞770

投資家はそういうものです。
ネットじゃありませんよ。グロスです。
とくに不動産不況がはじまったことですから、この利回りでも低い方です。
一棟もののマンションならいいですが、あくまで区分所有の物件ですから、
市場性は低い。
だから利回りも高くないと見合わないです。

とはいっても、値付けは収益性だけでは決まりません。とうぜん、プレミアムだとか、
業者の採算性とか、地域の相場を加味して決めます。
ただ、あくまで収益性のみを見た場合の価値がそのくらいということ。

つまり永住目的の人には当てはまりませんが、将来売却を考えている人には
十分考慮すべき考えと言うことです。

[772: 匿名]

三菱地所+地所設計マンション100㎡が15万なら借ります。

[773: 匿名さん]

まあでも、つくばだったら賃貸１５万円ぐらいが借りれる上限じゃないの。

それ以上高いと買った方がいいという選択になる。

[774: 匿名さん]

先日、新車を買いに行ったが、このご時世なので値下げ交渉は有利に運ぶと思っていた。
しかし、営業マンに「値下げするからと売れる訳じゃないので…」と言われ
景気のまぁまぁだった頃と割引率は変わらずでした。

このマンションも多少値下げしたとして売れるのだろうか？
欲しい人は少々無理しても買うだろうし、
そうでない人は少々値が下がっても決断できないのでは？

欲しい！と思わせるインパクトのあるプラス材料が必要と思われ、例えば
TX快速停車の決定？
大幅値引き？
周りの土地を地所が開発？
景気好転、地価上昇の動き？

個人的には、エコキュート４６０リットル、床暖房標準装備、設計変更可、だったら決断したのですけど。

[775: 匿名さん]

買った場合は大きい負債リスクが発生する。家は賃貸と考えている輩も多いですよ。リスクなしで住めるのなら三菱地所+地所設計マンション100㎡3LDK、4LDKが15万円なんて格安と思います。しかも免震構造だし。TX駅前で免震のタワーなら家族で住みたいと思わせるでしょ。

[776: 匿名さん]

>>774殿

まったくの同意です。

仕様変更を締め切ったけれど設備仕様変更と再度設計変更可能になりましたってサービスはいいかもしれませんね。

三菱は価格は変えずにオプションなどで付加価値を付けますからね。

変更はリフォームするのと同じですからね。

実現可能性は高いですね。

独創的なアイデアだと思います。大変恐れ入りました。m(__)m