パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[588: 匿名さん]

私もNo.584さんのおっしゃることと同じ意見です。

私も5千万円出すなら，戸建てにします。，私も3千万円が壁のように感じます。

しかも、さくらの販売価格が5千万円以上で高額なのに駐車場が自走式でなかったり、
せっかくの自走式のけやきの駐車場が、スロープ削減で斜めに傾いて駐車しなければならなかったり、現場をよく見るとけやきの南側一階庭側は防犯のために背の高い鉄柵で囲まれてしまったので
高級感はどこに・・・。現地を見れば見るほど検討しにくくなってしまう。

[589: ご近所さん]

パークハウスの基礎工事から殆ど毎日のように観察してきたが、構造について言えば一級のレベルにあると感ずる。特に「要塞」のような免震基礎には半年以上の工期を費やしていた（過去レス参照）。ここを買える人は羨ましいです。

[590: 購入検討中さん]

さくらが目の上のたんこぶの様に言われていますが、パークハウスを作り始めた時からずっと
私はさくらの建物を絶対に買いたいと思っていました。あれだけ周りが開けていて立地がいいし、将来的にも何かが建つ恐れはかなり低いですからね。結局フタを開けてみたら我が家には高すぎて買えなかったのですけど、やっぱりそれなりの価値はある物件だと思います。
買えないとわかって、高すぎるとか駐車場がねーとか、あれこれ文句は言ってますけど、本心はさくらに住む人がうらやましいですよ。宝くじが当たったらきっと私もさくらの住人！

それと、高級感より大事なのはセキュリティーじゃないですかね？べつにパークハウスにブランドとか高級感とかを求めているわけではなく、構造が安心、防犯も戸建てより安心、便利な機能があれこれあるというところをいいなーと思ってみていますから。

[591: 契約済み２]

明けましておめでとうございます。

以前、ＵＰされた当時のリアル日影画像が、彼方に流されてしまったのでおさらいに入れました。その他、比較表に食洗機と床暖房の項目を追加。
・・・画像を拝借しました＞契約済み参さん

外壁の熱貫流率を入れて見ました。熱貫流率は、外壁の材質と断熱材以外殆ど同じなのと細かく積み上げても誤差の範囲と思われます。大体は、断熱材の厚さで決まりますが、ＡＬＣもそこそこ役立っているようです・・・コンクリートは、存在自体無視できる範囲。

窓等の開口から出入りする熱の方が、全体に占める割合は多いそうですが、普通の複層ガラスと比較した場合二重サッシの方が断熱性は高いようです。複層ガラスにした場合も枠の構造等で違いが出るようです・・・ここのサッシは、内側は樹脂製。

パークハウスつくば研究学園 進捗状況＆おさらい＋α
http://www.geocities.jp/achan_world/PH/PH.html

[592: 購入経験者さん]

>>585

>低層マンションならば、将来的に建て直しで高層にして資産価値をあげることも可能ですが

低層なのは、高さ制限、北側斜線や容積率の関係でそうなっているだけであって、そのままでは建て直しで高層に出来ないケースがほとんどです。
デベもその土地で目一杯戸数を増やした方がもうかりますからね。
ヒューザーの欠陥マンションの時も、戸数を増やせないので、泣く泣く一戸あたり面積を減らすなどして対応していましたよね？

[593: ついに入居予定]

共用部分も含めてほぼ完成となりました。
１／１０（土）には新たに棟内モデルルームがオープンするようです。

[594: 匿名さん]

売り主が需要予測、値付けを誤った結果の「無理な用地取得」がすべての元凶でしょう。
つくばも市況は急激に悪化している中、この値段で買う方は正直すごいこのマンションに入れ込んでいるんでしょうね。
それにしても高すぎると思いますが。冷静に考えれば。
つまり
・戸建てに手が届く値段＝戸建ての方をかったほうが得
・ライフスタイル上マンションが欲しい＝周辺の他のマンションの方が大幅安
そう考えると、このマンションが中途半端な存在にみえてきますが、いかがでしょうか。

[595: 匿名さん]

免震構造について、売り手側の関係者に質問させてください。
パークハウスは東西に長い建物ですが、東西方向や南北方向でみて、基礎や廻りの地層を含めた振動モードの固有周期はどの位でしょうか？
乾季と雨季では、浅部地盤の空隙率が違うだろうから、地盤応答関数が微妙に違うような気もするが、そのような違いは無視できるのでしょうか。
最近話題になっている大地震時の長周期振動以外の揺れを含めた「応答関数」と、その方向依存性が気になります。
つまり、免震構造の効果について、振動周期と方向依存性の評価が数値計算等により、十分行われたのかどうか。
高額物件ですから、プロやアマを問わず、納得できる説明資料（証拠資料）がほしいです。少くとも、購入検討者は、基礎工事に先立つ物理探査結果やコアデータは閲覧可能でしょうか？
また、つくば在住の専門家のコメントも聞きたいです。

なお、仕事始めの日になりましたので、早速「情報通」の方から日程等の詳しい話が出てくるようになるんですかね。
買い手側と売り手側では、書込み文面の「結論めいた箇所」が対局にある場合が多いですが、売り手側の必死さが伝わってくる文面は、逆効果になることがあります。

[596: 匿名さん]

>>587さん
駅前一等地に貯水池を設けた理由が判らないのです。
NT造成中の用途区分見直しは、ままあることですから、早めに見直す方が良いと思います。
つまり、貯水池は整備区域内で、もう少し南側に移設する方が駅周辺の街の発展に寄与すると思うのだが。
地形的に無理なのでしょうか？

[597: 物件比較中さん]

価格的には検討しにくいですが、棟内モデルルームには興味があります。青田売りでなくて現物を確認して買うことができるメリットが出てくると思います。
一方で、588さんが書かれたように、外観をみた限りでは、多少のちぐはぐ感があります。事前調査結果を踏まえて設定された「スペック（免振、自走式などのうたい文句）」だけで判断せず、現物を良く見ることが大切でしょう。

[598: よけいなお世話ですが（工作員？）]

駅前地区の戸建は有名ハウスメーカー（大和、積水）で６千万〜７千万はしますのでこれを買える人はそうはいないでしょう。しかし地所物件は３千万台からなので購入できる層はかなりあるでしょうね。
ＴＸ駅至近、近い時期の快速停車と東京延伸、つくばセンターまで３分（１６０円）の便利さ、大規模ショッピングセンターと商業施設の集積、新市庁舎と行政機能の集積、大規模公園・千本さくらプロジェクト・つくば山一眺望のロケーション、ＴＸ沿線で最大の開発規模。
少し景気が回復したときにはもう手に入らなくなるでしょう。振り返った時にあの時が購入する最後のチャンスだった、と。

[599: 匿名さん]

>>597

６千万〜は、ローン減税で購入対象者が増えてる。
ファイナンシャルプランナーに相談してみるのが良いよ。
人生設計上の購入資金についての妥当金額が具体的に想像できる計画できる。

マンションや戸建てでファイナンシャルプランナーの相談会のイベントしてるから参加してみるのが良い。

マンションは転売できないとこけたときは損失覚悟で手放すしかないが
戸建ての場合は建物価値がなくなっても土地価格は残るからね。

どっちが得か〜さぁ考えよう
駅近戸建てか？　将来不透明なマンションか？

[600: 匿名さん]

あの〜、ココ検討している人はなんだかんだ言って駅近マンション派なので、考える必要ないというか、違うことで悩んでると思うよ...
そもそも研究学園で駅近（徒歩５分以内）戸建てはないような...

[601: 周辺住民さん]

>598
これは営業か既契約者などの書き込みでしょう。
今の市況を無視した根拠もない楽観論ですね。

[602: 物件比較中さん]

どうしても戸建てがいいという人は戸建てを検討したらいいのでは？
私は親がどうしようもない不動産を残してくれたお陰でかなり迷惑したので（土地より現金を残して欲しかった・・）息子からも不便な土地は残してくれるなと釘をさされてます。土地にしばられるのは嫌ですし、ただ「快適に住む、暮らす」の観点でマンションを検討しています。
５９４さんのおっしゃるように周辺のマンションの方が大幅安でしょうが、安くても構造がしっかりしていなかったら後でどうしようもなくなると思うんですが。勿論安いのは魅力ですけど。

[603: 匿名さん]

>>602

それは不便な場所にある土地だったのでしょう。
駅近なら、マンションより土地では？

この経済状況下、価格を下げられないマンションの全国共通の特徴は
①土地購入時期が悪く価格が高かった
②建設資材購入時期が悪く価格が高かった
③企業に赤字計上できるほどの耐久力がない

以上の３点です。
ここは、価格改正されてますよね。
大型物件で、部屋数が多い分土地価格を抑えることができたのでしょうね。

つくばもこれから土地価格が下がります。
建築資材も原油安、円高が続く限りは格安が続くでしょう。
ローン減税が続くと１年後は
駅近戸建の最適購入時期かも。

[604: 匿名さん]

マンションに3000万しか出せないと宣言している人は、日用品は100円ショップでしか買わないと宣言しているようなもの。
物件の質や売主が潰れないという安心感に金を払うという発想がない。

お金さえあれば、さくらレジデンスを買いたい人は結構いるのでは？

[605: 匿名さん]

>>603
同じ利便性で同じ質の駅近一戸建てが同じ価格になることはないから、その理屈は成り立ちません。

[606: 匿名さん]

>>605

その理屈なら成り立つよ
木造で地元の業者なら、５０坪の１千万で２階建てが建つから土地代が３０００マンならこの物件と変わらないでしょう。

ブランドで注文住宅だと高いからねそれでも３０００マンぐらいだった
土地が１０００マンならかわらんでしょ。

建築費は１昨年集めてた情報だからもっと安くなってるかもね。

[607: ビギナーさん]

営業とかデベとか既契約者とかどうだっていいじゃないのよっ！
媒体手段より情報の質が重要なのよっ！！


それよりも、すごーい。

1000万円で100年コンクリートのRC造で
免震構造で
同レベルの設備の戸建ができるの！？

眺望が期待できないのは×だけど興味あるわ。