パークハウスつくば研究学園 Part３

[契約済み２]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


Part１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/



物件データ：
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1他(けやきレジデンス:D4街区)、1205他(さくらレジデンス:D21街区)・つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内
価格：3420万円-5320万円
間取：2LDK-4LDK
面積：87.69平米-114.05平米

[547: 匿名]

ここは保留地なのがネック。金利の安いネットバンク系はのきなみ保留地の取扱いをしていない。それだけで、うん百万の違いがでてくる。登録でも20-30万はかかるし、ここを検討している人は表に出ている金額だけではなく、ここだからかかる金額も吸収できる収入が必要ですよ。管理費(月額) 19,500円〜25,300円+修繕積立金(月額) 6,900円〜9,000円+修繕積立基金 482,000円〜627,000円+CATV+緊急地震速報+Bフレッツと割と高めですしね。

[548: 匿名さん]

>>547
提携銀行の住宅ローンだったら優遇金利でネットバンクよりかなり安いけど・・・

修繕積立金はこれくらいが安心できる額だと思う。
あんまり安いところは大規模修繕時に百万単位ではらうことになるよ。

[549: 匿名]

No.548
変動でですか?
超長期固定でありますか?

[551: 匿名さん]

>>549
変動と固定とも。
ただ、うちは変動を選んだので、固定のほうは詳細知りません。

たしか固定は10年か20年が最長で、優遇する率は同率だったと思います。
（この10年か20年かが大きいとも思いますが(笑)）
超長期と言っても、最終的に20年以上かけて払おうという人はほとんどいないと思います。

でも、このご時世だからわかんないかも？

[552: 匿名さん]

今日のような強風のとき、２１階の外廊下って怖くないでしょうか？

管理費が他のつくばのマンションより、１万円ほど高いようですが
免震装置の維持管理料なのでしょうか？

[553: 契約済み4さん]

夜のパークハウスの写真を貼ってみます。
共用廊下の照明の感じが伝わればよいのですが。

提携ローン、常陽なら10年固定で-1.6％の繰り上げ返済手数料なしです。

[554: 契約しました]

>>No.553 by 契約済み4さん

寒い中、現地写真ありがとうございます！
照明、ホント良い感じですね！ぼんぼりやりますね！！

当方、なかなか夜には現地に行く機会が無いので
写真で見られるのは嬉しいです！！


そういえば、研究学園駅付近に出来るはずの交番。どうなっているのでしょうね？
予算はついているはずですから、そろそろ動きが無いとですよね。
この程度で繰越し事業はないだろうし、５月末までに完了させれば良いって感じなのでしょうか。

イーアスの出来て人の流れもクルマの流れも格段に増えてますし、
早く交番が出来ると良いですね。

[555: 周辺住民さん]

ここに書いても仕方ないけど、工事車両が道にはみ出していていたり、工員さん達が通行車両にお構いなしで避けようともしないのは怖いなあ。
苦情言うにはイーアスのモデルルームに行けばよいのでしょうか？

[556: 匿名さん]

あ〜、イーアスに入る車で渋滞しているのかと思ったら
ＰＨの工事車両の所為で渋滞していることあったなぁ。

[557: 物件比較中さん]

>>547

買うのも高いけど、住んでからも高いのね。
やっぱりうちじゃ厳しいかな〜。

大きく値下げがなければ、他を検討するしかないか。

[558: 物件比較中さん]

ここを購入することを諦めた者ですが、
ブランド価値がある物件なので、多少の調整はあっても大幅な値下げは期待できないと思いますよ。

自分が経営者だったらどう考えます？
ここを焦りに焦ってさっさと安売りして「地所のPHも他とやること一緒だな」と思われて長年培ってきたブランドイメージに傷をつけるのか？
それとも、こういう時代でも周りに流されずにブランドイメージを守り続けて先の時代につなげた方が良いのか？

自分なら絶対に後者を選びますね。このブランドイメージを武器にこれから先の時代も売り続けていくのですから当然です。
しかもここは財閥系ですから目先の金で動く必要性が全くないのです。
大不況だからといって他の小物デベと同じようにあっちに舵をきりこっちに舵をきりと
落ち着きのない動きを一緒になってやっていたら、安定感、安心感という強みがなくなてしまいますよ。
地所のこの物件に対する姿勢は”損をするのは確実”というふうに割りきってるように見えます。
財閥系にどっしり構えられたら値下げは期待できません。

[559: 匿名さん]

>558

となると、相当厳しいんじゃないの。販売は。

[560: 物件比較中さん]

厳しくて当然でしょう今は。
ただ、他社の信頼度がどんどん落ちていってますから、
財閥系物件は相対的に価値が上がってると思いますよ。

[561: 物件比較中さん]

財閥系ぐらいしか信頼できないっていうところまで景気は悪化しています
ってことは要するに今後の需要はピンポイントで財閥系デベに集まるってことじゃないですかね？

[562: 契約済みさん]

提携ローン、変動金利で1.075%（2008年12月現在）
住宅ローン減税1.2%が認められると、借りている分だけ
福利が得られることに・・。

（金利が上がるまでは）繰上げ返済しないで貯金する
という、超低金利時代特有の手法が実現するか？

さすがに金利以上の減税は制御されるか？

どこまで、手の込んだ法律が組まれるか、
年明けの法制定も目が離せませんね。

[563: 匿名さん]

>>562

ローンの金利は年利、減税率はローン総額に対しての率。
全然金額が違いますよ。

こんな人が契約している物件なんだな。大丈夫なんだろうか。

[564: 匿名さん]

>>563
いや、期間の制限があるだけで同じです。
ただ元利均等だと初期の金利の方が高いです。

[565: 契約済みさん]

じつは細かく勘定するとローンも減税も複雑なのですが。
もう少し詳細に考えると。。

・ローンの金利1.0275%、減税1.2%とすると
借り入れ1000万円あたり、
1年で利子103千円、10年で1076千円
1年で減税121千円、10年で1270千円（利子ついて借り入れが増えた分減税も大きくなるのね）

頭金を定期預金に回して
例えば新生銀行10年定期預金に預けると、税引き後利率1.6％
10年で1720千円の利息

差し引き1000万円の借り入れで10年で1914千円の利益が出ます。

返済状況に応じた額について考えるともう少し面倒ですが、
大枠についてはこんなものでしょう。

（返済は通常月ごとにしますので、利子も月ごとに減って、その額および期間については
利子はつきません。減税は年末の額に応じてなされるので1年返済した額の1.2%分は
減税されません。）

利率変動の要素、法律制定の不確定性がありますが。
頭金を最小に、繰上げ返済を10年後まとめと行うという、従来と異なる
選択肢があることを認識する必要がありそうです。


別の話になりますが。
利子が1%変動することの影響の大きさは、特に長期ローンを組む場合
見逃せない額になります。
値引きがされない物件というのは、こんなご時世ではむしろメリット増大と
考えてみるのも。考え方の一つでは。

[566: 匿名さん]

年収があんまりないので、減税のメリットを最大に受けられない・・・
所得税減税額を超えて住民税減税を受けられないってのが痛い。

もともとそんなに納めてない税金をもっと減らせっていうのは虫がいい話かな。

[567: 物件比較中さん]

減税で喜ぶのは、収入が多く毎月たくさんの税金を国に納めていながら
ローンを借りるという、ごく限られた人だけのようですね。
収入が少なかったり、現金で購入する人の場合は、全く関係のない世界ですから。

ブランドなんてこの時勢で（特に若い世代）はこだわりませんよ。
バブル時代を知らない世代は限られた一部の人以外は、
みんなブランドにこだわるほどの収入はありませんからね。
人口が少ない研究学園付近にブランドと言われてもね。

もともとこの辺は転勤族以外の地元の人は広い敷地でほとんど皆同居ですから。
しかも転勤族が皆このマンションを購入するとは限りません。
東京を主として考えればTX線でこの場所に着くまでは、まだまだ空地ばかりで
未開発ゾーンが多い。
穴吹は、その点茨城地方の特色を理解していた価格で売り出したので
地元の方も買いやすい価格と規模設定だった。そして駅近という立地。
ゆえに完売時期が早かったのだと思います。

三菱がどこまでこの地方の特色を理解できるかが、このマンションの今後の決め手となるでしょうね。