もう売れないよ つくばのマンション

[あまくぼ]

つくばのマンションもブームは過ぎたようです

[733: 購入経験者さん]

追い風ったら、住宅ローン減税。多分、延長拡充されるでしょう。
可能性としては、金利も多少下がるかも。

来年は、無いはずの減税が実施されれば多少は、良くなると思うが。なんせ、１割引位にはなるんださら。完成済みの所だって年明け早々に引っ越しゃいいわけだし。

それと「もう売れないよ　つくばのマンション」のスレなんだからＴＸ沿線の発展についてなら「これ以上望めないよＴＸ沿線」とかスレ建てれば(笑)

[734: 物件比較中さん]

728ですが、
自分の言いたかったことはTXの批判ではないです。
都心寄りから順番に開発が進むという考えを批判しただけです。
だから、この路線で一番発展するのは一番特徴的な都市であるつくば市じゃないかなと思っています。

[735: 不動産購入勉強中さん]

賛同です。つくば以外はみなベッドタウンでしょ。それぞれ恩恵はあるでしょうが、つくばが一番でしょう。いろんな意味で。

[736: 入居済み住民さん]

確かに、TX沿線で住むのに一番いいのは、つくばだとは思います。もちろん、通勤時間が同じという条件のもとでです。いくらつくばがよいと言っても、東京通勤では「おとうさんがんばってね」の世界ですよね。

ただし、住むのによいと思う地域は、つくばの中でも３０年ほど前に国が造成した地域です。つまり、竹園、吾妻、並木、松代、春日などの公務員宿舎がある地域とその周辺、および二ノ宮、千現、梅園、東などです。特に、公務員宿舎がある地域は公園と緑が多く、静かで高級感があるだけでなく便利です。幼稚園、小中学校、スパーも近くにあります。特に、TXができて竹園や吾妻は便利になりました。ただし、公務員宿舎自体は安普請な上に築３０年ほど経っており相当ぼろなので、今では不人気です。とは言っても、そこにマンションや分譲の一戸建てができると、目一杯に建てるので安っぽくなりつくばらしさが減少します。

一方、研究学園、万博記念公園、みどり野は、つくば市にはありますが、本来のつくば研究学園都市のにおいがしません。新線の開通でできた普通の新興住宅地でしかありません。しかも、最近では朝の通勤時間はこれらの駅からだと座れないそうです。小中学校も、研究学園の小学校が1.5kmの他は、すべて２km以上離れています。万博記念公園はスパーもありません。これらの駅のマンションを購入する方は雰囲気にだまされないようによく調べた方がいいですよ。特に、つくばの住人ではない方は状況がよくわからないでしょうから。

[737: 匿名さん]

>>732さん
①と②以外はデメリットもしくはどうでも良い話ではないかと…。

乗り入れ路線であれば乗換によるタイムロスを減らせます。
駅で待つ時間って一番ムダだと思いますし、
必ず座りたいと思う距離を移動する人ばかりでもないですし、
それに、毎日駅で降りて買い物するわけでもないし（しかも駅が秋葉原じゃあ…）。

そもそもTXは乗り入れ以前に、
主要路線との接続ポイントがほぼ秋葉原に限定されているのが最大の問題かと。
（北千住は接続路線が非常に微妙）

[738: 匿名さん]

同感。今を満喫するのであれば断然つくば駅周辺。新興住宅街がよければ研究学園以外にも
選択肢があるので、あえてそこにこだわる必要はないと思います。
低層で品のあるマンションと戸建が広がり、閑静な住宅街として今後も中心地は進化して欲しい
ものです。

[739: 匿名さん]

>737
それほど乗り入れ路線に価値があるとお思いならそういった路線を選べばいいのではないですか？TX沿線を検討するだけ無駄かと思いますが。世の中の人がそれ程他線への乗り入れを重視してるわけではないと思います。そうでなければ東武東上線や京浜急行、北総線、東葉高速線などがとっくに人気路線になっていると思います。でも実際はそんなことはないですから737さんのおっしゃっていることは737さんの価値観であって多くの人の考えとはいえないと思います。私としてはTXの乗り心地に充分満足してますし、北千住でJ日比谷線、千代田線、半蔵門線に乗り換えることにより大手町、霞ヶ関、赤坂に行けることはポイント高いです

[740: 周辺住民さん]

>>739
>737さんのおっしゃっていることは737さんの価値観であって多くの人の考えとはいえないと思います。

737さんは、732さんに対して、同じ意味のことを言っていると思いますが。

[741: 匿名さん]

740の意見もよくわからないのですが？737は他線に乗り入れしている路線がいいと言ってるので、他線に乗り入れ予定のないTXは対象外なのでは？TXの将来は東京駅延伸でこのスレッドの話題として適しているのはむしろこちらの方かと思う

[742: サラリーマンさん]

通りすがりのサラリーマンです。興味をもって拝見しています。
誰かの肩をもつわけではなく、コメントしたいと思います。

議論であっても、討論であっても、その過程においては、時点の大勢の論理であることが重要ではないと思います。
論理自体が重要であって、反論をする場合はその論理の不完全さを説明するべきだと思います。

各人が理想とする鉄道、沿線、街並を思い浮かべたとき、理想とした理由は何でしょうか？
現在のつくばとその理想の差異がつくばのマンションの売れ行きを左右しているといえるのでしょうか？

つくばのマンションを選択肢として意識する顧客はどれくらいいるのでしょうか？
もしかしたらつくばやTXのことを意識している絶対数が少ないのかもしれません。
選択肢にすらなっていない、つまり、潜在する顧客を開拓できていないかもしれないということです。

知る人に取ってつくばやTXは都心と比べても魅力があります。私もそう思う一人です。
ですが、市場ではまだまだそうではないことを認識する必要があると思います。

顧客を教育するという考え方があります。
例のひとつとして自動車保険があります。
現在は直接販売の保険商品が広まりましたが、当初は外資の新規参入でした。
各社広告を使って顧客に教育を行い選択肢となることに成功したことは広く知られています。

「茨城県つくば市（つくばみらい市、守谷市）」という壁を従来型のマンション販売で乗り越える考えであれば、もうつくばのマンションは売れないと思います。
潜在する顧客に対して「茨城県つくば市（つくばみらい市、守谷市）」が選択肢となるよう教育するのであればTX沿線はこれからの時代を象徴する発展が見込めると思います。

[743: 物件比較中さん]

茨城交通株式会社
民事再生法の適用を申請
負債65億9530万円
http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2827.html

[744: 匿名さん]

>743
水戸市の路線バスじゃないか。
つくば市の掲示板だよ。
経済より地理の勉強をしましょう。

[745: 匿名さん]

ダンピングしても売れないマンションはどうなるんだろ？
売れそうもないのにあんなち建ってちぁってさ。
さらに値引きしても売れないよね？

[746: 入居済み住民さん]

確かに売れ方は遅いね。成約済の花がたくさんついているけど、かなり水増ししているようだ。入居者の数からそれがわかるよ。

[747: 匿名さん]

>>741

>>732では「乗り入れ路線じゃない方が便利」と他の路線と比較して書いていて、
それに対して>>737は「そうじゃない方が便利」と同じく他の路線と比較して書いているだけでしょ。
あなたの意見に大して反対論を展開しているだけで普通の議論。

それを「TXに限定」と勝手に前提条件をすり替え、
更には「価値観が違う」と根底からちゃぶ台返しするのなら、
そもそも>>732で「個々の価値観の問題」を書くこと自体が間違い。

と言うことを>>740は言っているのですよ。
もう少し冷静に自分のコメントを論理的に読む癖をつけることをお勧めします。

[748: 匿名さん]

本日天皇皇后両陛下がつくばからTX特別仕様車でご帰京されました
http://page.freett.com/txkatte/081112/081112.htm

[749: 匿名さん]

やはり非常に厳しいようです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news328.htm

年をあければ一部企業は淘汰され、よりより未完売物件が出てきそう。３月末決算までに
どれだけ売りさばけるか、運動会の障害物競走状態ですね。
年内は開店休業中のような状態なので、一層のことモデルルームもおやすみしちゃった方がよい
ような気がします。

[750: ご近所さん]

今日の朝日新聞の茨城版参考になります。
ひとこと、つくばは供給過剰で在庫たっぷりとの記事が。
大幅値下がりは必至ですね。
買った人、ご愁傷様です。

[751: 匿名さん]

本当に、今後大幅値下がりは確実だね。
予算があればいっそ戸建ての方がいいのでは。特につくばはね。
自然いっぱいの恩恵を受けないマンションならより東京方面の方が
メリットあるしね。

どうしてもマンションなら、もう少し待って買いたたく方が賢明でしょ。

[752: 匿名さん]

特に、経営状況の悪いマンション業者は１２月は価格を大幅に下げてくると予想します。
倒産するかしないかだからなりふり構わず、値引きするでしょう。

[753: 匿名]

戸建てか〜。駅から遠いのは勘弁。研究学園のパセオコモンズの駅寄りで中古でないかな？

[754: 匿名さん]

駅寄りは中古でたとしても晩秋の午後にはパークハウスで日陰

[755: 匿名さん]

午後といっても遮られるのは昼過ぎではないし、西日はかえって遮って貰った方がありがたいね。
特に夏はありがたい。

[756: 入居済み住民さん]

この夏あたりからすでに原価ぎりぎりで販売経費などを差し引くと赤字で販売しているところもあるように思います。また、それまで高値でがんばっていた業者も秋くらいから値をさげてきたところが増えたように思います。物件を選べばすでに買い時です。倒産しそうだからと言ってマンションの価格はそれほどは下がりません。倒産しそうな業者から売値の８割で再販業者が買い、再販業者は９割で販売するとテレビで見ました。それくらいなら自分で９割で売った方が得だからその業者を銀行も支援するかもしれません。いずれにしても値下がりしたとしても１割程度です。その程度ならすでに値下げしているように思います。

しかも、マンション業者はすでに撤退モードに入っており、新規物件の着工は手控えています。特に、つくばの場合は、来年度からの高度規制もあり、つくばの景観を壊すような大型高層マンションを新たに作る計画はほとんどなくなるでしょう。大型高層マンションだから駐車スペースも十分にとれ安く作れるのであって、今後作られる中低層マンションは駐車スペースを十分とろうとすれば割高になります。損をしてまで新たにマンションを作らないので、中長期的には安いマンションの供給は減少すると思います。その代わりに、地価が下がれば安い分譲の1戸建てが買いやすくなるでしょう。

つくばのマンションはすでに買い時でありこの１−２年が勝負でしょうが、逆に、１戸建を買いたい人は地価が下がるのを待つ手もあると思います。

[757: 匿名さん]

まだまだ値段は下がるよ。企業は資金回収を早期に済ませなければならず（再販業者含む）、
購入者はリストラのリスクにさらされ手控え。２年経てば未入居中古物件ですから〜。

[758: 匿名さん]

テレビでやっていた再販業者の買値は、４０〜５０％引きでしょう。
１０〜２０％じゃ、再販業者が倒産しちゃうよ。

[759: 匿名さん]

個人的には、３割引き以上じゃないと買わないくらいの強気でいいんじゃないの。
近い将来、駅から少し離れた中古物件なんて超安値になるんじゃない。

[760: 入居済み住民さん]

一部の物件はすでに相当安いよ。つくばの公務員宿舎跡地100平米マンションが2000万円台と東京の友人に言ったらただ見たいだと言われました。それが３割引きで1000万円代になるなんて考えられない。末端の消費者がそんなに儲かる話はないと私は思います。

[761: 匿名さん]

東京と比較したら、茨城の物件はみんなただみたいな感覚では。
2000万台といっても、1000万も幅がありますね。
駅から10分位離れていて、2000万後半の価格なら十分高いと思うけど。
単に、今までのつくばの強気の相場が異常だっただけ。

[762: 入居済み住民さん]

もちろん2000万円後半だけど、原価（土地代と建築費）だけでも2500万円くらいにはなるよ。それに販売費等250万円と税金・純利益で250万円を積み上げても3000万円だよ。ただし、原価の内訳は、土地代が４０万円／坪×１５坪＝６００万円、建築費が６５万円／坪×３０坪＝１９５０万円。２８００万円程度の物件を宣伝しているけど、それはぎりぎり販売経費まででればよいと考えてのこと。それが３割引だとすると１９６０万円になる。３割引で（つまり800万円も損をしてまで）売る業者がいたら、その損は銀行がかぶらなければならないので銀行はすぐに撤退して別の引受先を探すと思いませんか。銀行は長い目で見て損をしなければよいのですから。銀行としてもあと１−２年がんばれば在庫調整が終了すると考えて今はがまんしようとするでしょう。あるいは、業者としてもそんなことをするくらいなら、民事再生法や会社更生法の適用を申請した方がましです。

[763: 匿名さん]

めでたい人だなぁ〜。世の中そんなに甘くないし、単純じゃないよ。キャッシュフローが停まったら終わってしまうのだ。そこに損得勘定うんぬんなんて言っている場合ではない。売れれば収入、売れなければどんどん資金を食いつぶしてしまう、支払えなければかたをとられてしまう。そういう世界なんです。そして多くの企業が今そういう危機状態にあるのです。

[764: マンコミュファンさん]

＞めでたい人だなぁ〜。
いや、入居済み住民さんは、ワラにもすがりたい気分なんだと思うよ。同情するよ。

[765: 入居済み住民さん]

キャッシュフローが止まったら終わりなのはその通りです。そのキャッシュフローを止めるのは銀行なんですよ。つまり、少しくらい黒字があったって、長期的に見てこの企業に任せておくと損をすると銀行が判断したらそれで終わりです。たこが足を食っているような企業に銀行が融資すると思いますか。

[766: 入居済み住民さん]

同情してくれるのはいいけど、わらにもすがりたい気持ちというのはまちがいです。マンション業者や株主はわらにもすがりたい気持ちかもしれませんが、マンションの購入者はなにも困っていません。めでたいのかもしれませんが、安い買い物で快適な生活が得られたと喜んでいます。これからもっと価格が下がると思う人は待っていればよいしょう。年度末までに３割も下がればもっとめでたいですね。そうなれば融資先は困るでしょうが、消費者は大喜びです。どっちがめでたいかもうすぐ結果がでるでしょう。

[767: ご近所さん]

さすがに１００平米のマンションが１０００万円台になることはないんじゃないですか？

[768: 住まいに詳しい人]

入居済みさんちょっと楽観過ぎでは？

ＴＸ開業後つくばは約５,０００戸マンションが供給されています。
あきらかな過剰です。
それに再販業者が売値の８割買いなんてリスクとれないです。
実際半値で指値をいれるでしょう、普通。

結局、需要がなければ売値はさがる、デベもキャッシュが入れば
倒産しないから、とりあえずは赤字でも値引いて売ってしまう方が
賢明と判断するでしょう。

とにかく、つくばは明らかに
「マンションを造りすぎた」といえます。
土地以上にマンションの大幅価格下落は覚悟しておくべきでしょう。

[769: 匿名さん]

マンションを造りすぎたに同感です。
都心は成熟段階ですが、筑波は導入段階です。
市場の成長に合わせた開発をするべきでした。
これは守谷も同様だと思います。

短期的には供給過剰ですから価格は下落すると思います。
でも、再販業者が介入しても、売値は低くて定価の７０％程度が限度ではないかと考えています。

バブル崩壊以後、都心の不動産価格は２００２年前後に底値がみられました。
成熟段階にある都心の場合は、いくつかの地域を除いてその底値を基準にリスクを考慮することができますが、
導入段階にある筑波の場合はどうでしょうか？

インターネットと物流の活用、そして、環境などへの感心の高まりを背景に、
TXの開通は筑波へのニーズの高まりを予感させます。

中長期的には過去の価格帯より上昇するのではないかと考えています。
上昇といっても東京や神奈川の郊外の現在の価格を超えることはないでしょう。
また、その頃には新しい魅力的なマンションが建設されることでしょう。
労働環境の変化も予想されます。

これから筑波でマンションを購入するのであれば、目先の数百万（＊＊％引き）にとらわれずに、
適正価格で代替のない立地にあるマンション、
できれば、安心、安全、エコなどの機能があるマンションがよいのではないでしょうか。

[770: シコにごり汁]

昨日、パンツと靴下を買いに行ったら、男用の黒のＴバックが５００円で売ってました。
最後の一枚！どう思いますか？

[771: 匿名さん]

どう考えても買いでしょ！

７６９さん、つくばね、筑波じゃなくて。

[772: 購入検討中さん]

私は３年前の夏、ＴＸの開通直後に、浦安市からつくばへ転勤で引っ越してきました。
その当時、つくばクレオもララガーデンも、すでにオープンしています。
しかしそのときの正直な感想は、「なんて田舎な町なんだ！」というものでした。
ですが、住み続ける間に、つくばの街を本当に好きになりました。

今春また都内へ転勤となり、現在はつくばからＴＸで毎日通勤しています。
そして永住を決意し、マンション購入or戸建て　を検討中です。
つくばから通勤していることを都内会社の同僚に話すと、
「なぜそんな田舎に住んでいるのか」とよく言われます。
その度に、つくば及びＴＸの魅力・便利さを話します・・・。

つくばの現在のマンションラッシュは、明らかに供給過剰です。
東京神奈川埼玉千葉の住民からは、残念ながら「首都圏」とは思われていません。
熱海・館山・甲府と同じポジションです。
つくばのマンションと同じ値段で、さいたま市や千葉市のマンションが購入できる現在、
よほどつくばの魅力を理解していないと、つくばを選ぶ理由はないと思われます。
その魅力は、インターネットだけでなく、住んでみないとわからないと思います。
現在はまだまだ、「筑波山のある都心から遠くの町」です・・・。

つくばの街が好きな私にとって、この現在のマンションラッシュ及び売れ残りの現実が
非常に悲しいです。
一人でも多くの人に、つくばの魅力を知ってもらいたいです。

[773: 購入経験者さん]

下がる下がる・・・まだ下がると言う方は、どの時点の価格からまだ下がると言っているのでしょうか？現状から３割下げさせるつもりでか？

公園前ロータリーの物件なんて１年前に比べたら３割ではきかないくらい下がっていると思う。自動車やさんの裏なんかも結構下げたかな。前者は、昨年パークハウス並みの価格だったし後者はパークハウスより高かった。後発の物件も結構下げたし、様子を見た様な価格設定になっていると思う。唯一、下げて無いのは、パークハウスだけ(裏はどうだか知らん)

下がる対象は、パークハウスを言っているのかな？

下がる下がると言う人は、まだ下がって欲しいだからみんな買わないでと言っている様にも見えるのは気のせいか？

[774: 匿名さん （ ＃７６９です。 ）]

＃７６９です。私は今春にマンションを買いました。
都心にもマンションを持っていますが、田舎に住みたかったのです。
都心に通える田舎を３年がかりで調べてつくばに決めました。

夏以降に価格が下がることは予想していましたが、＃７６９に書いた考えから私にとっての適正価格だったので買いました。
戸建ても最後まで悩みましたが、都心では得ることが難しい自然の眺望が欲しかったのでマンションを選びました。
宅配ボックスも必要でした。
戸建てはもっと田舎に住むときに検討したいと思っています。

＃７７２さんのご経験と同じく、茨城県に住むことは理由を必要とします。なんで茨城なの？と毎回聞かれます。
そして、理由を説明しても理解してもらえません。
（私はそれで良いと思っています。だから現在の価格帯で買えるのですから。）

＃７７３さんのおっしゃるとおり、多くの掲示板で目にする”見かけの価値”中心の書き込みは、
「まだ下がって欲しいだからみんな買わないで」という思いからでしょう。
投資としてつくばをみているのであれば気持ちは分からないでもありません。

安いにこしたこしたことはありませんが無くなってしまったら困ります。
現在のつくばの魅力は、これまでもっと不便だったころから住んでいる人たちのおかげです。
本当に欲しい人が買えばよいのではないですか？
そう願って＃７６９のコメントを書きました。

[775: 匿名さん]

イイアスの野村證券の向かいはダイソーが入るんですね。
金持ち向けと超庶民の両極端が鉢合わせでシュールな感じ。
あ、投資で損した人が百均に入っていくのかなと考えれば合理的なのかも。。。

[776: 匿名さん]

現状から３割下げても不思議はない物件もまだあるでしょう。
それくらいつくばのマンションの定価はは高値だったのです。
体力のないデベなら、生き延びるために原価を割っても売るしかないでしょう。
TXもなく、マンションも少なかった昔なら、不便なつくばで何でこんな高いマンション
が売れるんだ　ということもありだったのでしょうが、これからは駅遠の物件は安さで
勝負するしかないでしょう。
パークハウスは例外で、値段を下げるとは思っていません。そのかわり、竣工までに
完売することもないのではないでしょうか。時間をかけて売ることになるのかなあ。
三菱地所にしてみても、３年前にここまで厳しい世相になるとは思わなかったんじゃないかな。

[777: 購入経験者さん]

>776

比較的最近売り始めた物件や住民運動食らってる物件ならあり得るかも。ただ、下げても売れる物件には、見えないが(笑)

パークハウスが、竣工までに完売が難しいのは同意。地所の社長談だと今年の計画契約数まで後２割らしい。研究学園が、足を引っ張って居るのかもしれない。ただ、躯体などは、サブプライム前の設計なのでそれなりにバブリーなままの可能性もあり、しっかりしているだろう分ある意味お買得？デベが、潰れない安心もあるし。

近々壱番館の価格も出すらしいが、いくらになるのだろう。関係ないけど興味だけはアル。

[778: 購入検討中さん]

東証２部上場のモリモトが倒産した。
上場企業外のマンション会社、上場会社でも近年上場できた会社は恐くて、恐くて手がだせません。買ったあと、会社倒産したらアフターサービスを誰が責任もってくれるんでしょう。
やはり、老舗の上場不動産会社でないと、いよいよ買えないね。
中小企業の不動産会社がマンションの値引き販売をすればするほど、なんだか恐い気がし始めた。

[779: 匿名さん]

今回の不況にならなくても供給過剰だったのでは？
マンションを供給過剰にしない仕組みってないんですかね。

[780: 物件比較中さん]

マンション需給にあった価格で土地を仕入れてとっとと売り切る
０．不良在庫になってしまったいまの物件を叩き売る
１．これ以上は地価が上がりっこないことを自覚した地主からTX開業時の価格で土地を仕入れる
２．（オリンピック特需など、異様高かったが）資材を安く（水準は変わらない）調達する
３．公務員住宅廃止予定地区や県北に宣伝をかけ、一気に売り切る

[781: 住まいに詳しい人]

デベはキャッシュフロー経営ができない自転車操業の会社が多い。
だから、手元資金を確保するため、過剰でも作り続けなくてはいけない。
だから、東京でマンション素地がバブっていて高くなって手を出せなくて、
地方で無理して用地を買って建てまくったのが現状。
だから、つくば、土浦にあれだけ最近マンションが建てられた。
特につくばの用地は周辺相場の数倍で用地を仕入れたデベもあり、
当初から無理があった。だからこそ、その仕入れ値をベースに
高いマンション価格に設定されたといえる。
パークハウスも近くの穴吹の用地に比べて相当高い値段で買ったようだ。
だからこそ、あの値段になってしまうのだろう。
つくばの不動産市況が冷え込んできているのは、これらのデベの放漫な
建築供給のせいでもある。
これだけ、マンションが売れないとなると、価格は下げて処分せざるおえない。
どうしても今という人以外は、様子見する時期であろう。

[782: 匿名さん]

その通りだと思う。高い家賃を払っている人や年金暮らしになって家賃を払い続ける不安がある人は今が買い時でしょう安くしてくれるのだから