もう売れないよ つくばのマンション

[あまくぼ]

つくばのマンションもブームは過ぎたようです

[713: 購入検討中さん]

様々な価値や評価の判断基準の一つとして、来年は固定資産税の基準年ですね。

現在の税額は平成１８年度の基準によるもので、マンション所有者は
据え置き優遇が５年間あるかと思いますが...。

研究学園駅周辺は、何も無かった３年前からと比べ
来年の税額が何倍になるのか想像がつきません。

昨年特例市になったことは、税上昇には直接関係ないでしょうが
市の中心となるところの上昇は著しいことでしょう。

各お役所ではこの時期、平成２１年度の基準額はおおよそ決まっているみたいですね。

[714: 匿名さん]

研究学園駅そばに市庁舎が出来ることは人材の面から考えてもいいことでしょうね。都内の大学に求人を出せば秋葉原から1時間以内の通勤ということで東京、埼玉、千葉から優秀な人材が応募してくると思います。行政がうまく行く行かないは人材によるところが大きいですからね。数年でどうこうは無理でも長い年月のうちに他地域からの優秀な人材が適度に入り都市生活の長所短所を知っている人材につくばの新しい都市を建設して行って欲しいです

[715: 物件比較中さん]

市役所建設地よりも駅寄りの平面駐車場なんですけど
あそこは県有地で、
おそらく将来的には県関係の施設ができると思われます。
水戸には県立図書館とか県立の施設がいくつかありますよね。
研究学園は茨城県もつくば市も県南の中心的役割を担うという認識があるみたいなので
公的な施設も揃うと思われます。

[716: 匿名さん]

714さん、
現実は厳しいです。TXにより都内に出やすくなったことで県南から都内への人材流失の
方が遥かに多いです。このトレンドは学生にもあてはまります。

[717: 購入検討中さん]

714さんの意見は、「都内の大学に求人を出せば・・・・」というところが既に間違っています。
現在はそんなので応募する学生など皆無です。プラス716さんの仰るとおりなのです。

[718: つくばへは他市から通勤]

市役所って、桜じゃなくって谷田部だよね？
まぁ、中心感に乏しいことには変わりはないんだけど。

[719: 入居済み住民さん]

716さんと717さんに賛成です。

TXができて便利にはなりましたが、それがつくばの町の発展につながるとは必ずしも言えません。昔の例だと、新幹線ができて便利になった地方都市は逆に衰退したのです。新幹線ができる前は地方都市で済ませていたことを、新幹線ができるとさらに大きな都市（東京など）まで行くようになったからです。また、つくばの研究所勤務でも、TXができてから、都内や千葉県に住む人が増えたように思います。自分がつくば勤務でも結婚相手が東京勤務の場合は、その中間地点（千葉県など）に住むでしょう。都内や千葉県に実家があればそこから通勤するでしょう。

つくば市役所は谷田部にあります。しかし、市町村合併（２０年ほど前）でつくば市になる前は、桜支所は桜村の役場であり、谷田部にあるつくば市役所は谷田部町の役場でした。

710さんのおっしゃるように桜村の役場のあった場所は、確かに、まったく発展していません。つくばの研究所で職員が3000人を超えるところがありますが、その周辺が発展している様子もありません。つくばのこれまでの例では、市役所や研究所の存在とその周辺の発展とはあまり関係ないようです。

[720: 物件比較中さん]

TXが開通して以降、つくば市の人口変動をずっと観察していますが、
意外なことに気付きました。
それは春の転入転出シーズンの”人の入れ替わり量”が減ったことです。
3月に2千人転出して4月に3千人が転入するというのがTX開通前の基本パターンでしたが、
開通以降はだいたい１千人転出2千人転入というふうに変わりました。
年間の人口増加数は2千人弱→３千人弱に増えてます。

この結果から自分はこう推測します。
これまでつくばに転入していた層の中に、つくば市以外に住みつき、そこから通うひとの割合が増えた。
これまで転出していた層は逆につくばに留まる傾向にある。


全体としては1000人程度年間の人口増加数が増えているので
一応ストロー効果よりもシャワー効果の方が上回ったということになるでしょう。

[721: 匿名さん]

みなさんわかっていませんね。確かにつくば市からはストロー現象で都心方面に出て行く人たちが増えるでしょう。でも茨城県内でつくばに移転する人たちは確実に増えますよ。それは人口の動静でわかること。茨城県の中でつくばは憧れの市なんですよ。県内の若い子達はつくばに憧れを持ってます。茨城県の人口が全体的に減少傾向にある中で人口が増えているのはつくばと守谷などのTX沿線だけです。県西や県北の若者達にとってつくばは茨城の星なんですよね。だから就職などでつくばに移りたいと思っていると思います。イーアスが出来て更に顕著になるんじゃないかな？今後も人口が増えて研究学園はもっと発展すると思いますよ

[722: 匿名はん]

つくばに憧れ、茨城の星って・・・。
で、イーアスできてさらに顕著になるんですか。
どれだけ、自意識過剰なの？

[723: 匿名さん]

茨城は県庁所在地の水戸でさえこの有様ですから、つくばが唯一の茨城の星でしょう
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081108-00000062-san-l08

[724: 匿名さん]

茨城だけでなく日本全体で人口減少傾向なのだから、
わずかでも増えてなら、つくばは日本全体の星ではないですか。

ところで、イーアスからとりせんまで歩いてみましたが、
横断歩道のあるところまで回ると大変まだるっこしい。
イーアスの駐車場も幅の広い植え込みとかあって、抜けるところがない。
いっそ駅から陸橋でもできればいいのに。
これでは駅近くの大型マンションから歩いて行く気になるとは思えません。
駐車場出口も交差点のすぐそばで、もっと車の量が増えたらどうなるのでしょう。
全体的に行き当たりばったりの感が否めません。
せっかく人口が増えても、暮らしやすい町作りをしないと
マンションも家も売れませんよ。

[725: 匿名さん]

茨城県内でつくば市以外の土地に住んでいる人が、つくばに流入してきていますね。
今まで、東京近辺から引っ越してきた人々は、引っ越すことなくTXでつくばへ通勤するようになったようです。
そして、東京勤務になった人々も、引っ越すことなく通っているようです。

つまり、人口増加の新しい波は、茨城の地元の方々の、つくばへの流入。マンション乱立で安くつくばでマイホームを持てるようになったこと、県南の商業地帯がつくばに集中し始めたことが原因でしょう。

これからつくばは茨城弁が流行るかもしれません（笑）

[726: 匿名さん]

私の会社は、つくばと東京に勤務地があるため、つくば市に住んでいます。つくば市が、もっと企業を誘致すれば、発展していくと思います。私の会社は、つくば市にいる若くて優秀な人材に期待してます。

[727: 入居済み住民さん]

３０年前につくばに移転してきた研究所の例ですが、つくばに住むか否かは、年代によって異なります。現在の７０歳以上の方々は、すでに、前の勤務地周辺（周辺といっても通勤１時間くらいは普通）に住宅を買った場合が多く、定年を迎えるとそこに戻る人が大半でした。現在の５０歳代から６０歳代は、つくば周辺に１戸立てを購入し、そこに永住するだろう人がほとんどです。ただし、つくば市だけではなく、常磐線沿線の荒川沖駅（土浦市）や牛久駅（牛久市）などに住む人が半分くらいはいます。４０歳代なると、TXの駅周辺のマンションを購入する人が増えました。その年代でも１戸立てを購入する人はもちろんたくさんいますが、いずれにしても常磐線沿線からTX沿線への流れは共通です。さらに、３０代になると、もちろんつくばに住む人もまだ多いですが、東京や千葉から通勤する人が増えました。常磐線沿線からTX沿線への流れはすでにありますが、将来的につくば周辺から東京・千葉への流れが拡大する可能性もありそうです。

一方、東京だけが勤務地である人にとって、つくばにはあまり魅力がないと思います。つくばがどんなにいい町（茨城の星）だとしても、東京都民にとっては、「利根川は越えたくない。千葉県ならまだがまんできる。ぎりぎり妥協して守谷。」というところでしょう。私がつくばにマンションを購入したのは、つくばに勤務先があるからで、つくばに勤務していなければわざわざつくばにマンションは購入しなかったでしょう。

[728: 物件比較中さん]

TX沿線が東京寄りから発展していくというのは
開業前の予想であり
すでにその理論の破綻は確実になっています。

そもそも東京依存の強い人がTXという沿線を選ぶわけないじゃないですか。
割高で本数少なくて地下鉄直通もない3セクですよ？
都心へ向かう通勤路線は無数にあるのに、なぜあえてTXなんですか？
都心へのアクセス至上主義の人たちにとったら、
運賃安くて本数がいっぱいあって他路線への乗り入れもある私鉄沿線の方がよっぽど魅力的にうつるはずです。
だからそういった価値観の人はTX沿線には来ません。
結局そこの根本のところを見誤ったわけですよ
青井六町八潮三郷あたりの駅前を見ればわかりますね？
TXの利点である速達性の高さは全線乗り通して最大限になる、
逆に言うと三郷八潮六町青井あたりじゃ既存の路線とそう大差ないんですよ。
このあたり現地をみてまわったことがありますが、どう見ても他路線競合駅に押されていて、、
発展のスピードなんかはむしろ茨城区間より弱く感じます。
やはりTX沿線に興味を示す方は沿線の街そのものを見てるんだと思いますよ。
で、気に入った街に住みたいと思うから高い運賃も我慢できるんですよ
結局この路線は、駅ごと街自体が重要で、心惹きつけられるような強いインパクトをもったところじゃないと人を引っ張ってくるのは無理じゃないかな？と思いますね。
3年経って結果もそうなってると思いません？

[729: 物件比較中さん]

728さんに質問があります。

「TX沿線が東京寄りから発展していくというのは
開業前の予想であり
すでにその理論の破綻は確実になっています。」

ってそもそも誰がそんな「理論」を唱えていたんですか？

[730: 購入経験者さん]

開業３年目の路線なんだけどね。
シムシティかなにかと勘違いしてるんじゃないの(笑)

まあ、現状のマンション販売は、かなりキツそうだけど。
追い風も吹き始めたから多少は良く成るかな。

[731: マンション住民さん]

>>730
追い風ってたとえばどんな？

[732: 匿名さん]

なんか728さんの考えがよくわからないんですが、他路線に乗り入れするってそんなにいいですか？私は他の路線に乗り入れるより、ターミナルで乗換えがある方がいいと思っています。その理由は
①他の路線に乗り入れると走行距離が長くなり遅延が発生しやすく時刻表通りに運行されにくい
②都心近くに始発駅があるとどんなに混んでいても1本待つことにより座って帰れる
③ターミナル駅で乗り換えることにより気軽に買い物が出来る
④乗換えがあることにより、通勤時間合計が1時間であっても実際に電車に乗っている時間はもっと少なく、乗換駅のホームで座ることも出来るので電車で座れなくても実際に立っている時間はもっと短い
また他の路線に乗り入れていると、自宅の近くの駅と会社近くの駅しか知らない、なんてことにもなり、よく考えたら田舎と会社しか往復してない、なんてことにもなりますからね。せっかく都内に通うなら都会の風に当たる方がいいと思いますよ。ということで私は秋葉原乗換えを選びました

[733: 購入経験者さん]

追い風ったら、住宅ローン減税。多分、延長拡充されるでしょう。
可能性としては、金利も多少下がるかも。

来年は、無いはずの減税が実施されれば多少は、良くなると思うが。なんせ、１割引位にはなるんださら。完成済みの所だって年明け早々に引っ越しゃいいわけだし。

それと「もう売れないよ　つくばのマンション」のスレなんだからＴＸ沿線の発展についてなら「これ以上望めないよＴＸ沿線」とかスレ建てれば(笑)

[734: 物件比較中さん]

728ですが、
自分の言いたかったことはTXの批判ではないです。
都心寄りから順番に開発が進むという考えを批判しただけです。
だから、この路線で一番発展するのは一番特徴的な都市であるつくば市じゃないかなと思っています。

[735: 不動産購入勉強中さん]

賛同です。つくば以外はみなベッドタウンでしょ。それぞれ恩恵はあるでしょうが、つくばが一番でしょう。いろんな意味で。

[736: 入居済み住民さん]

確かに、TX沿線で住むのに一番いいのは、つくばだとは思います。もちろん、通勤時間が同じという条件のもとでです。いくらつくばがよいと言っても、東京通勤では「おとうさんがんばってね」の世界ですよね。

ただし、住むのによいと思う地域は、つくばの中でも３０年ほど前に国が造成した地域です。つまり、竹園、吾妻、並木、松代、春日などの公務員宿舎がある地域とその周辺、および二ノ宮、千現、梅園、東などです。特に、公務員宿舎がある地域は公園と緑が多く、静かで高級感があるだけでなく便利です。幼稚園、小中学校、スパーも近くにあります。特に、TXができて竹園や吾妻は便利になりました。ただし、公務員宿舎自体は安普請な上に築３０年ほど経っており相当ぼろなので、今では不人気です。とは言っても、そこにマンションや分譲の一戸建てができると、目一杯に建てるので安っぽくなりつくばらしさが減少します。

一方、研究学園、万博記念公園、みどり野は、つくば市にはありますが、本来のつくば研究学園都市のにおいがしません。新線の開通でできた普通の新興住宅地でしかありません。しかも、最近では朝の通勤時間はこれらの駅からだと座れないそうです。小中学校も、研究学園の小学校が1.5kmの他は、すべて２km以上離れています。万博記念公園はスパーもありません。これらの駅のマンションを購入する方は雰囲気にだまされないようによく調べた方がいいですよ。特に、つくばの住人ではない方は状況がよくわからないでしょうから。

[737: 匿名さん]

>>732さん
①と②以外はデメリットもしくはどうでも良い話ではないかと…。

乗り入れ路線であれば乗換によるタイムロスを減らせます。
駅で待つ時間って一番ムダだと思いますし、
必ず座りたいと思う距離を移動する人ばかりでもないですし、
それに、毎日駅で降りて買い物するわけでもないし（しかも駅が秋葉原じゃあ…）。

そもそもTXは乗り入れ以前に、
主要路線との接続ポイントがほぼ秋葉原に限定されているのが最大の問題かと。
（北千住は接続路線が非常に微妙）

[738: 匿名さん]

同感。今を満喫するのであれば断然つくば駅周辺。新興住宅街がよければ研究学園以外にも
選択肢があるので、あえてそこにこだわる必要はないと思います。
低層で品のあるマンションと戸建が広がり、閑静な住宅街として今後も中心地は進化して欲しい
ものです。

[739: 匿名さん]

>737
それほど乗り入れ路線に価値があるとお思いならそういった路線を選べばいいのではないですか？TX沿線を検討するだけ無駄かと思いますが。世の中の人がそれ程他線への乗り入れを重視してるわけではないと思います。そうでなければ東武東上線や京浜急行、北総線、東葉高速線などがとっくに人気路線になっていると思います。でも実際はそんなことはないですから737さんのおっしゃっていることは737さんの価値観であって多くの人の考えとはいえないと思います。私としてはTXの乗り心地に充分満足してますし、北千住でJ日比谷線、千代田線、半蔵門線に乗り換えることにより大手町、霞ヶ関、赤坂に行けることはポイント高いです

[740: 周辺住民さん]

>>739
>737さんのおっしゃっていることは737さんの価値観であって多くの人の考えとはいえないと思います。

737さんは、732さんに対して、同じ意味のことを言っていると思いますが。

[741: 匿名さん]

740の意見もよくわからないのですが？737は他線に乗り入れしている路線がいいと言ってるので、他線に乗り入れ予定のないTXは対象外なのでは？TXの将来は東京駅延伸でこのスレッドの話題として適しているのはむしろこちらの方かと思う

[742: サラリーマンさん]

通りすがりのサラリーマンです。興味をもって拝見しています。
誰かの肩をもつわけではなく、コメントしたいと思います。

議論であっても、討論であっても、その過程においては、時点の大勢の論理であることが重要ではないと思います。
論理自体が重要であって、反論をする場合はその論理の不完全さを説明するべきだと思います。

各人が理想とする鉄道、沿線、街並を思い浮かべたとき、理想とした理由は何でしょうか？
現在のつくばとその理想の差異がつくばのマンションの売れ行きを左右しているといえるのでしょうか？

つくばのマンションを選択肢として意識する顧客はどれくらいいるのでしょうか？
もしかしたらつくばやTXのことを意識している絶対数が少ないのかもしれません。
選択肢にすらなっていない、つまり、潜在する顧客を開拓できていないかもしれないということです。

知る人に取ってつくばやTXは都心と比べても魅力があります。私もそう思う一人です。
ですが、市場ではまだまだそうではないことを認識する必要があると思います。

顧客を教育するという考え方があります。
例のひとつとして自動車保険があります。
現在は直接販売の保険商品が広まりましたが、当初は外資の新規参入でした。
各社広告を使って顧客に教育を行い選択肢となることに成功したことは広く知られています。

「茨城県つくば市（つくばみらい市、守谷市）」という壁を従来型のマンション販売で乗り越える考えであれば、もうつくばのマンションは売れないと思います。
潜在する顧客に対して「茨城県つくば市（つくばみらい市、守谷市）」が選択肢となるよう教育するのであればTX沿線はこれからの時代を象徴する発展が見込めると思います。

[743: 物件比較中さん]

茨城交通株式会社
民事再生法の適用を申請
負債65億9530万円
http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2827.html

[744: 匿名さん]

>743
水戸市の路線バスじゃないか。
つくば市の掲示板だよ。
経済より地理の勉強をしましょう。

[745: 匿名さん]

ダンピングしても売れないマンションはどうなるんだろ？
売れそうもないのにあんなち建ってちぁってさ。
さらに値引きしても売れないよね？

[746: 入居済み住民さん]

確かに売れ方は遅いね。成約済の花がたくさんついているけど、かなり水増ししているようだ。入居者の数からそれがわかるよ。

[747: 匿名さん]

>>741

>>732では「乗り入れ路線じゃない方が便利」と他の路線と比較して書いていて、
それに対して>>737は「そうじゃない方が便利」と同じく他の路線と比較して書いているだけでしょ。
あなたの意見に大して反対論を展開しているだけで普通の議論。

それを「TXに限定」と勝手に前提条件をすり替え、
更には「価値観が違う」と根底からちゃぶ台返しするのなら、
そもそも>>732で「個々の価値観の問題」を書くこと自体が間違い。

と言うことを>>740は言っているのですよ。
もう少し冷静に自分のコメントを論理的に読む癖をつけることをお勧めします。

[748: 匿名さん]

本日天皇皇后両陛下がつくばからTX特別仕様車でご帰京されました
http://page.freett.com/txkatte/081112/081112.htm

[749: 匿名さん]

やはり非常に厳しいようです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news328.htm

年をあければ一部企業は淘汰され、よりより未完売物件が出てきそう。３月末決算までに
どれだけ売りさばけるか、運動会の障害物競走状態ですね。
年内は開店休業中のような状態なので、一層のことモデルルームもおやすみしちゃった方がよい
ような気がします。

[750: ご近所さん]

今日の朝日新聞の茨城版参考になります。
ひとこと、つくばは供給過剰で在庫たっぷりとの記事が。
大幅値下がりは必至ですね。
買った人、ご愁傷様です。

[751: 匿名さん]

本当に、今後大幅値下がりは確実だね。
予算があればいっそ戸建ての方がいいのでは。特につくばはね。
自然いっぱいの恩恵を受けないマンションならより東京方面の方が
メリットあるしね。

どうしてもマンションなら、もう少し待って買いたたく方が賢明でしょ。

[752: 匿名さん]

特に、経営状況の悪いマンション業者は１２月は価格を大幅に下げてくると予想します。
倒産するかしないかだからなりふり構わず、値引きするでしょう。

[753: 匿名]

戸建てか〜。駅から遠いのは勘弁。研究学園のパセオコモンズの駅寄りで中古でないかな？

[754: 匿名さん]

駅寄りは中古でたとしても晩秋の午後にはパークハウスで日陰

[755: 匿名さん]

午後といっても遮られるのは昼過ぎではないし、西日はかえって遮って貰った方がありがたいね。
特に夏はありがたい。

[756: 入居済み住民さん]

この夏あたりからすでに原価ぎりぎりで販売経費などを差し引くと赤字で販売しているところもあるように思います。また、それまで高値でがんばっていた業者も秋くらいから値をさげてきたところが増えたように思います。物件を選べばすでに買い時です。倒産しそうだからと言ってマンションの価格はそれほどは下がりません。倒産しそうな業者から売値の８割で再販業者が買い、再販業者は９割で販売するとテレビで見ました。それくらいなら自分で９割で売った方が得だからその業者を銀行も支援するかもしれません。いずれにしても値下がりしたとしても１割程度です。その程度ならすでに値下げしているように思います。

しかも、マンション業者はすでに撤退モードに入っており、新規物件の着工は手控えています。特に、つくばの場合は、来年度からの高度規制もあり、つくばの景観を壊すような大型高層マンションを新たに作る計画はほとんどなくなるでしょう。大型高層マンションだから駐車スペースも十分にとれ安く作れるのであって、今後作られる中低層マンションは駐車スペースを十分とろうとすれば割高になります。損をしてまで新たにマンションを作らないので、中長期的には安いマンションの供給は減少すると思います。その代わりに、地価が下がれば安い分譲の1戸建てが買いやすくなるでしょう。

つくばのマンションはすでに買い時でありこの１−２年が勝負でしょうが、逆に、１戸建を買いたい人は地価が下がるのを待つ手もあると思います。

[757: 匿名さん]

まだまだ値段は下がるよ。企業は資金回収を早期に済ませなければならず（再販業者含む）、
購入者はリストラのリスクにさらされ手控え。２年経てば未入居中古物件ですから〜。

[758: 匿名さん]

テレビでやっていた再販業者の買値は、４０〜５０％引きでしょう。
１０〜２０％じゃ、再販業者が倒産しちゃうよ。

[759: 匿名さん]

個人的には、３割引き以上じゃないと買わないくらいの強気でいいんじゃないの。
近い将来、駅から少し離れた中古物件なんて超安値になるんじゃない。

[760: 入居済み住民さん]

一部の物件はすでに相当安いよ。つくばの公務員宿舎跡地100平米マンションが2000万円台と東京の友人に言ったらただ見たいだと言われました。それが３割引きで1000万円代になるなんて考えられない。末端の消費者がそんなに儲かる話はないと私は思います。

[761: 匿名さん]

東京と比較したら、茨城の物件はみんなただみたいな感覚では。
2000万台といっても、1000万も幅がありますね。
駅から10分位離れていて、2000万後半の価格なら十分高いと思うけど。
単に、今までのつくばの強気の相場が異常だっただけ。

[762: 入居済み住民さん]

もちろん2000万円後半だけど、原価（土地代と建築費）だけでも2500万円くらいにはなるよ。それに販売費等250万円と税金・純利益で250万円を積み上げても3000万円だよ。ただし、原価の内訳は、土地代が４０万円／坪×１５坪＝６００万円、建築費が６５万円／坪×３０坪＝１９５０万円。２８００万円程度の物件を宣伝しているけど、それはぎりぎり販売経費まででればよいと考えてのこと。それが３割引だとすると１９６０万円になる。３割引で（つまり800万円も損をしてまで）売る業者がいたら、その損は銀行がかぶらなければならないので銀行はすぐに撤退して別の引受先を探すと思いませんか。銀行は長い目で見て損をしなければよいのですから。銀行としてもあと１−２年がんばれば在庫調整が終了すると考えて今はがまんしようとするでしょう。あるいは、業者としてもそんなことをするくらいなら、民事再生法や会社更生法の適用を申請した方がましです。