つくばのマンションもブームは過ぎたようです
[スレ作成日時]2006-11-04 00:19:00
注文住宅のオンライン相談
もう売れないよ つくばのマンション
| No.151 |
by 購入検討中さん 2008-05-07 02:00:00
削除依頼
マンション値崩れ再び？ 郊外では２０〜２５％引きの例も
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080324-00000967-san-bus_all http://www.zakzak.co.jp/top/2008_03/t2008031815_all.html 売れ行き不振を受けて始まった値下げの動き。 みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは 「財務体質に余裕のない業者は、高値で仕入れたマンションを 値下げして売る力がない。このため「在庫を抱えたまま倒産するところが出ており、今後もその傾向は続くだろう」（石沢氏）。 立地面では都心マンションの魅力にかなわない郊外マンションの販売は厳しい。 在庫調整は９月以降始まるとみられ、「郊外マンションを中心とした値引き販売も 本格化するのではないか」（同）との見方が広がる。 |
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| No.152 |
by マンション住民さん 2008-05-08 10:53:00
つくばに、一列に並べてためすがめつ眺められるほどマンションが
建つようになってから気づいたのですが、バルコニーのフェンスの素材、 いろいろですね。 つくばは樹木が多く真っ平らで、樹木と建物がクッキリとして その素材が建物の印象を決めます。 大通りから眺めて、協栄のヴィーバースつくば二宮マンションや レジデンシャルつくば吾妻（だったかな）を見て、違いに気づきました。 多くの部屋で、手すり下のフェンスに非常に透明なパネルが使用されてます。 以前からの住宅に囲まれているし大通りからも見える中低層マンション。 リビングに直射日光がさすのは一つの魅力かもしれません が・・・リビングの目隠しがないです。 建て方が違うのかもしれませんが、センターのサーパスとか、 ダイアパレスやミオカス、それにエスペリアといったあたりは、 ほどよく目隠しされて周囲を歩いていて、ふと見上げてもおちつきます。 その印象の、何が違うのか分かったのは、前者ふたつの物件を 見上げた時で。バルコニーの多くがみごとな透明で、水晶宮のように リビングまで透き通っていて（デザインとして奇麗かもしれませんが） （入居が始まって）建物を見上げた時に、 「目のやり場が無い」という感じ。 採光も必要かもしれませんが、住宅には住人や他人の目線を遮って、 落ち着きをもたらすことは大切ですね。 |
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| No.153 |
by 購入検討中さん 2008-05-08 19:15:00
気になったので、指摘させていただきます
>つくばに、一列に並べてためすがめつ眺められるほどマンションが・・・・ ためつすがめつ(矯めつ眇めつ)です 日本語はきちんと使いましょう |
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| No.154 |
by サラリーマンさん 2008-05-08 23:48:00
関東大震災（1923年（大正12年）9月1日）の2〜3ヶ月前の1923年（大正12年）5月〜6月、
茨城県東方で200〜300回の群発地震（有感地震は水戸73回、銚子64回、東京17回）。 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%96%A2%E6%9D%B1%E5%9C%B0%E9%9C%87 地震研究の専門家の意見では、今回の群発地震とパターンが似ているそうです。 |
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| No.155 |
by いつか買いたいさん 2008-05-09 00:32:00
↑今回の地震と似ていると言っている専門家は誰？
今回の地震を群発地震といってる専門家がいるなら、それは自称専門家でしょう。 単なる前震→本震→余震でしょ。 |
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| No.156 |
by マンション投資家さん 2008-05-09 11:03:00
５月９日の茨城新聞に８日未明の地震についての記事があり、その中に茨城大学・宮下教授(地質学)の談話があった。長くなりますが、興味深い話なので紹介します。
—水戸で震度５弱の大きな揺れを感じたが。 宮下 本県沖には太平洋プレートと陸プレートの境界がある。本県はもともと日本で一番地震が多い地域だが、Ｍ７の地震は本県沖では最も大きな地震といえる。 —今後大きな地震につながる可能性は。 宮下 本県沖はＭ７を上限とする地震は多いが、Ｍ８の地震は起こりにくいと考えられている。歴史的にもＭ８を超える地震は発生していない。一説にはプレートの固着状況(アスペリティー)が違うためではないか、といわれている。三陸沖や北海道沖と同じ太平洋プレートと陸プレートが接しているが、茨城沖はプレートの接触の状態が他の地域と違うため、地震の状態も違うと考えられている。 —今回の地震に何か特徴があるか。 宮下 一般的に地震は、大きな揺れの「本震」が起こった後、徐々に揺れの小さい「余震」が続く。しかし、今回の地震はＭ７の地震が起こる前後にもＭ６−Ｍ５クラスの地震があった。一般的な地震のタイプとは違い、Ｍ６クラスの地震が群発的に発生したのが特徴的で、珍しいといえる。 —地震活動が活発になっているのか。 宮下 通常の地震活動の範囲内だと見ている。地震は長期的なスパンで見ないといけない。茨城はもともと地震が多い地域なので、これくらいの地震は特別異常とはいえない。 —今回の地震と東海地震や関東地震との関連はあるか。 宮下 全くない。地震が発生するプレートも場所も違う。 地震国、日本！何かと心配ですね。でもこの宮下教授の話で少し安心しました。 |
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| No.157 |
by 匿名さん 2008-05-13 09:16:00
現耐震基準満たさない１７団地の２４棟は解体 ＵＲ方針
（2008年05月01日の朝日コムの住宅関連ニュース） http://www.asahi.com/housing/news/TKY200805010211.html 見て、つくばの団地はどうなるんだろう？と思って探してたら、 つくばのURの団地は、よく改修されている模様です。（↓PDF） http://www.ur-net.go.jp/chintai-taishin/pdf/east4_080225.pdf 竹園ショッピングセンター敷地の九階建て一個が今後どうなるか？ですね。 その斜向いの敷地の官舎は、売却取り壊し決定済み。URがどうするとしても、あの辺り変わります。周辺住民としては、すっきりした戸建て地区となって、小中学校やショッピングセンターを囲んでに歩道や樹木が残ることを期待してます・・・ |
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| No.158 |
by 周辺住民さん 2008-05-13 14:40:00
竹園地区は、戸建てを建てるには高価すぎます。あのあたりにに60坪の敷地とへ38坪程度の延床面積の家を建てようと思ったら、最低でも6000万、有名ハウスメーカーで最低7000万はかかります。
マンションにすれば、4000万前後であの地域に住めるということを考えると、マンションの需要は大きいでしょうね。14階建てのマンションでも売り切ってしまう可能性は大です。竹園東地区はマンションが少ないながらも、あの地域を好む人たちが多いため、某マンションは売り切れ間近。本来の相場より少し高めの設定（駅徒歩10分以内と同じくらいの価格）で売れたわけだから、値段を下げれば確実に売り切れるでしょう。 |
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| No.159 |
by ご近所さん 2008-05-13 22:55:00
38坪と言えば、125平米ですから、大きくても100平米程度しかない周辺のマンションと比較するのは無理があるでしょ。
つくばの場合、一区画50坪以上という制約があるけれど、100平米程度の上物をデュオヒルズ程度の質でというのであれば、以外と安く建てられるのでは。けんぺい率一杯上物を平屋で建てれば良いんですよ。50坪の敷地でも、駐車場2台分と駐輪場4台分作って、小さな庭が取れる。間取りもマンション風にできますね。 レジェンドフィールと竹園3丁目は、値下げが進み、４千万円代後半で販売されようとしています。おまけもいっぱい。周辺には、値下げ後の価格を書いたビラがポスティングされていますよ。ホームページなどの値段は、売り出し時のままだけれど。吾妻4丁目の方もかなり値引きしているそうだし、実勢価格とホームページなどに乗っている情報は一致していません。本当の値段は、現場に行かないと分かりませんよ。値段も品質も変わらないのに、むしろ狭くて制約の多いデュオヒルズを買う人がほとんどっていうところが面白い。自転車を廊下に置くなとか、車をエントランス前に放置するなとか、くだらないこともめずに済むのにね。ネットに依存しすぎている人が多いのかな。 廃止される竹園3丁目公務員宿舎の土地は、小学校からの斜線規制が厳しく、高層マンションは無理でしょうね。 |
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| No.160 |
by 匿名さん 2008-05-13 23:56:00
竹園3丁目は、土地の坪単価が約60万。60坪の土地を購入するだけで約3600万。並木なら、この値段で同じ広さの土地と広い家が手に入ります。（20年前は並木と竹園ではここまで差はなかった）
そこそこの家を建てようと思ったら、家だけで3000万はかかります。5000万以内で建てられるのは、土地が3000万（60万×50坪）くらいで、家が建売で安く仕上がったからでしょう。 東京と比べればずっと安いものの、それでも一般の公務員の給料で5000万の買い物は実家が裕福でない限り不可能です。（または子供がいない家庭なら可能でしょうが、いなければわざわざ竹園3丁目にはしないでしょう） つくばの住民層を考えると、3000万〜4000万くらいで買えて、人気学区で、やや広めな物件が売れやすいと考えられます。駐車場は最低2台確保できて、自転車も最低3台分確保できることが求められるでしょう。小中学校からの近さも必須条件です。 デュオが売れたのは、竹園3丁目に住みたくて、かつ4000万前後で買いたい人間が多かったからです。今後竹園3丁目で広い土地が売りに出たら、マンションになることを望む人も多いと思います。 |
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| No.161 |
by ご近所さん 2008-05-14 00:28:00
レジェンドフィールド竹園3丁目は、建物に金がかかっていないように見えます。
（最初に見た時は、公務員宿舎を建て直したのかと思いました。） だから値下げができるのでしょうが、価格が高い割に東大通り沿いで環境がよいわけでもなく、駅に近いわけでもないので売れないのでしょう。 単に子供を竹園東小・中に通わせたいなら、花室の区画整理地の方が環境は良く、値段もリーズナブルです。 それにレジェンドフィールドは、新たに道路用地を取る必要がないのであれでもペイするのでしょうが、敷地内に道路用地を確保する必要がある場合、戸建てを建てても採算の取れる価格では高すぎて売れないように思います。 |
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| No.162 |
by 周辺住民さん 2008-05-14 00:29:00
安普請のマンションにストレスを貯めながら生活し、後々修繕費用が上がっていくことも
考えると、建売住宅も悪くないですよ。価値観は人によって違いますからね。 つくばの公務員は、法人化以後かなり減ってしまったので、公務員でなくなった法人職員 の方が圧倒的に数は多いですよね。AISTの場合、研究系職員の平均年齢46歳で、給与の平 均は、990万円、事務系職員は、42歳で690万円だそうです。（平成17年度調べ）筑波大 の場合、教員は、49歳、986万円、事務職員は、44.4歳、591万円です。35歳くらいになれ ば、1千万円くらいの貯金は普通あるでしょうから、35年ローンで5000万円の物件買うの は、むしろ楽勝ではないでしょうか。6000万になると、親の援助か、夫婦フルタイムに 働く必要がありそうです。 マンションはすでに不良在庫もいっぱいあるし、ぜひ、竹園地区に戸建てができないか なと思います。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2008-05-14 08:39:00
花室の区画整理地はすぐ売れてしまうので広告には出ず、中に入ってみると有名ハウスメーカーの家ばっかりぎっしり建ってます。
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| No.164 |
by 入居済み住民さん 2008-05-14 18:31:00
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| No.165 |
by 周辺住民さん 2008-05-19 00:08:00
>>164 「せっけい倶楽部」というフリーソフトウエアをご存知でしょうか。間取りの設計ができ、3次元表示も可能なすぐれものです。試してみたら、土地50坪でも、100平米程度のマンション並み建坪で、駐車場2台分と小さな庭が取れます。建物の値段は仕様によりけりですね。以前、南大通り沿いに平屋の一戸建てが中古で売りに出ていました。これを見学したのですが、大通り沿いでなければ、買ったかもしれません。でも、マンション買って入居済みの164さんには、どうでも良い話ですよね。
私、某研究機関に勤めている40近い研究者ですが、博士号とるまでの勢いで就職後も同じように研究に没頭してました。つくばでは、圧倒的に理系のオタク研究者が多く、年収は35歳で手取り500万円程度が平均じゃないでしょうか。学会で海外に出かける機会も多いので、海外旅行する気も湧かないし、ちょっと高い車を買う程度しかお金使いません。結婚するまでは、食事も職場の食堂で3食の日も多かったです。お金を使わないので、年間200万円くらい貯金するのは余裕ですし、給料振込み口座に1千万円以上貯めている人も多いですよ。投資とか金融商品を考えるのも面倒なんですよ。住居よりも結婚相手が先という人が同年代に多いので、住宅需要に研究者はあまり関係ないかもしれません。 子供が生まれる予定なので、環境が劣悪な宿舎を出て、新居を購入することを考えていますが、研究者としての将来を考えると、つくばにずっと住める可能性は高くありません。先々、ポジションをオファーされたときに、売って転居することを考えると、長期に資産価値が維持できる物件を購入したいです。戸建てとマンション、つくばの場合には、どちらが有利か難しいです。現在のマンション建設ラッシュを見ると、将来の中古市場が心配になります。同じような理由で買い控えている人もが多いかもしれません。 将来の資産価値見通しについて、皆さんのご意見を伺いたいです。あちこちのスレッドに登場する金太郎さんは同業者の匂いがするのですが、あちこち検討されて続けていているけれど、なかなか購入に至らないようですね。名指しで申し訳けありませんが、ご意見ください。つくば周辺のTX沿線では、マンションが有利という判断でしょうか。 |
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| No.166 |
by 匿名さん 2008-05-19 14:58:00
理系おたく研究職の人は、趣味にお金を費やす人と、全く使わなくて貯金を貯める人の両極端ですね。30代半ばまでは世間一般より少ない年収ですよね。手取りで月20万円台ですから。正規ポストにつけなくて、奨学金を返すのに毎年100万の支出、なんていうのも普通。普通の会社員の方がよっぽど儲けています。ただ、海外出張が多いから、海外旅行に行きたいという欲求が少ないのは同意。
資産価値を考えると、難しいですね。あと数年すると、大量に中古マンションが出て、さらに中古戸建ても出てくるのでしょう。エスペリアの最上階とかなら値上がりの可能性もありますが、他はどこまで下がるのか。賭けでしょうね。そうやって悩んでいるうちに自分の官舎が廃止の予定になってしまいますね。どうしましょう。 |
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| No.167 |
by 周辺住民さん 2008-05-19 22:20:00
>>165
頭脳明晰の研究者さんには釈迦に説法でしょうが、全ては物理的な距離の問題ですよ。 つくばもＴＸで都心が近くなったので値上がりした。それだけのことです。 駅に近い、商業地が近く利便性に優れている、学区が優秀、ブルジョア住民が多い、など。 この中で百年単位で変わらないのは「駅に近い」だけ。他は時の経過につれかなり流動的です。 |
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| No.168 |
by 金太郎 2008-05-19 22:43:00
>>165
ご指名ありがごうございます。 不動産業者ではないかというレスをよく いただきますが、研究機関というレスは 少ないです。 研究者の懐事情に関しては、ご指摘のような例が 多いと思います。ただ、>>165さんの年代付近に、 新卒（含む修士卒）で業界入りした時代の人と、ポスドクを経験しないと 業界入りが難しくなった時代以降の人の境界があるように思います。 後者だと、家賃もそれなりにかかりますし、 それほど貯金はできないかもしれません。 アメリカの有名大学（MIT、スタンフォードなど）のポスドクは、 給料はとても安いそうですし。 修士か博士新卒で業界入りし、独身宿舎に住み、 研究に没頭、独身を5-10年ぐらい続けたら、お金はたまりますよね。 海外留学は、使う制度によると思いますが、物価の安い地域に 独身で行くとさらに余裕ができると思います。 > 名指しで申し訳けありませんが、ご意見ください。 ご指摘の通り、自分の通勤、子供の教育、換金性などを 総合的に考えて物件を選ぶつもりです。時間的にはまだ余裕が あるので、じっくり考えています。 マンションも視野には入れていますが、どちらかというと 戸建志向です。子供部屋と書斎を確保したいとは思いますが、 3LDKでは書斎は諦めなくてはなりません。トイレは２つあると便利ですし。 ご指摘の南大通の物件は、実はチラシを見て外から見物してきました。 （築浅の中古は、少ないですよね。） つくば駅周辺では、大手業者による開発が少ないのが気になります。 やっぱり大手は安心です。 つくば駅からデュオヒルズぐらいまでの距離で大手系戸建が あればよいなと思っています。（できれば中央通より南側） つくば駅周辺以外なら、守谷かそれより南あたりまで 行きたいと思っています。 マンションの売れ残りがだぶついてきたら、つくばの土地の相場が 下がって、官舎払い下げの相場が低下、竹園2丁目、3丁目あたりに 比較的大規模な戸建街区が数年後には開発されるような気がしています。 |
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| No.169 |
by 165 2008-05-19 23:35:00
金太郎さま、他の皆様、早速の投稿ありがとうございました。
後から考えると、つくばで最大の研究機関は筑波大で、教員のおそらく半数は文系ですね。理系オタク研究者ばかりじゃないし、私よりも若い世代は、やたらにポスドクのポジションが増えたため、飼殺しにの目に合っている人もたくさんいることも失念していました。大変、失礼しました。 配偶者がアトピーなので、子供もアトピーになるのが心配で、アレルゲンたっぷりの宿舎から出たいのですが、賃貸もかなり家賃が上がっていて、家賃でローン返せる計算になり、迷っています。つくばに骨を埋める決心がつけば良いのですが、難しいです。職が他になく、骨を埋めざるを得なくなるかもしれませんし。つくばの歴史を知るほど、TX沿線の住宅土地政策は、国家の遠謀という気もします。30年後の今をターゲットに土地の価格、供給をコントロールし、ララなんとかを経営する財閥を利する政策だったのかと。現・旧公務員宿舎には30年タイマーがついています。 竹園2丁目住宅跡地、3丁目跡地が戸建てとして開発され、価格も現在より下がるのであれば、私も戸建てに住みたいです。更地になり払い下げの入札が行われるには、数年先になりますよね。そんなに長く我慢できるか自問しているところです。デュオヒルズ掲示板を見ていると、集合住宅生活の大変さを感じます。宿舎よりもずっと大変そうです。 しかし、駅から近くて買えるのがマンションだけなら、選択の余地はないです。 実は、スタンフォードでポスドクしていた経験ありますが、周辺の家賃、物価が高いので、額面では今よりも給料高かったです。 |
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| No.170 |
by 購入経験者さん 2008-05-19 23:42:00
>>165さん 「せっけい俱楽部」ですか。ご紹介ありがとうございます。最近、macに出戻ったので、古いXP機に入れてみます。
以前、60坪程度の土地に、建坪（延床面積）38坪ほどの設計をしてもらったことがありましたが、駐車スペースを2台取ったらほとんど庭らしい庭は取れませんでしたので、上のような質問をしました。平屋にしたらもっと建築面積は広くなるでしょうから、無理じゃないかなーと... 門扉とか、玄関までのアプローチとか、勝手口周りとか、給湯器とか、隣家とのスペースとか、もろもろ判断すると、ずいぶん圧迫感が出て、実際住むには住めない家ができそうな... 時間があるときに、せっけい俱楽部で遊んでみます。リタイアしたら北海道に住みたいと思っているので、そのときの参考にします。 私は、35歳前後のとき、やはり年収650万円ほどで官舎住まいでしたが、貯金はほとんどありませんでした。キャリアパスとしてはわりと順調で、モラトリアムの時期はなかったのですが... 貰う分出て行っていたのでしょうね（反省）。同年代で1000万以上金融資産持ってる人もいたんですね。勉強になりました。 |
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| No.171 |
by 165 2008-05-20 00:14:00
170さま
50坪で平屋では、庭らしい庭はまったく無理です。三方の敷地境界と建物の間隔を1メートルにして小さい庭がやっとです。1メートルあれば、給湯器などを設置可能だそうでし、つくば市の条例の制限もクリアできるそうです。それなりの庭が欲しければ、一階を低軒高のガレージと物置だけにし、二階建てにするというプランを某社から提案されました。ガレージ部分を半地下にすることもできるそうです。 「せっけい倶楽部」は、マンションの間取りを考えるのにも使えます。操作性が直観的ではなく、もうちょっとという感じもありますが、すぐれたソフトウエアを無料で公開している開発元は尊敬に値します。機能が上の有料版もあります。建設会社の中には、こちらの提出したデータを元に設計してくれるところもあります。。おためしください。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2008-05-20 01:09:00
165様
木造戸建ては30年で上物の価値はほぼゼロになると考えて下さい。 取得時の資産価値の維持を図るには土地を購入した地区の地価の状況次第なります。 また、維持費は戸建てでもマンション並みに掛かります。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2008-05-20 15:58:00
金太郎さんは花室は考えていないのですか？大手の開発で戸建て地区ですよ。
中央通りより南ですから、条件は合っている気がします。５０００万前後で買えると聞いています。 学区へのこだわりから吾妻、竹園、松代地区を探すのでしょうが、周辺も悪くないと聞きます。葛城小地区は研究学園駅の周りの新しい住民が急増していますし、九重小地区は、田舎を好む学園地区の人が徐々に増えているそうです。春日小中学区は今後間違いなく値上がりするでしょう。 個人的には、東京でないのだから、土地は１００坪くらい欲しいですね。６０坪でお隣さんの窓がすぐそこにある生活をするくらいなら、マンションの方がましだと想ってしまいます。現実は８０坪？ |
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| No.174 |
by ご近所さん 2008-05-20 19:17:00
花室まで南大通りが伸びてないから........
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| No.175 |
by 匿名さん 2008-05-20 21:17:00
１７３の予算は、どの程度でしょう？ まともな家なら、外溝と合わせて上物３０００万はかかりますよ。
１坪２０万円台のところで、学区にこだわれる場所があるのでしょうか。上郷あたりには、その くらいの値段の土地がよく売り出されていますね。インターナショナルスクールに子供を通わせるとい うこだわりでしょうか。少なくとも親は、完全に土着化しそうですね。 つくば駅に近いマンションが手頃な値段なら、悪くないと思いますね。親も子供も都心方向に通 える自由度がありますし。駅から遠いと興味無いです。竹園２丁目、３丁目あたりでも、距離的に は微妙です。市と県が反対しているけれど、吾妻地区公務員宿舎跡地にタワーマンション建ててもらって、 一戸あたりの値段が手頃にならないかなぁと期待しています。守谷よりも、需要あるかも。学校がパンク するかな。 |
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| No.176 |
by 165 2008-05-20 23:16:00
172さま
３０年後のマンションの価値は、いかがでしょうか。戸建てよりも有利なのでしょうか。たとえば、フージャース程度の規模の企業が建てたマンションはどうなのでしょう。 私は、１０年程度での転売を考えています。１０年後、マンションと戸建て、どちらが有利か悩んでおります。条件としては、どちらにしても、駅より徒歩１５分程度以内で、3LDK以上が希望です。当初価格もさることながら、転売価値が気になります。 175さま タワーマンションは、タワーリングインフェルノという映画を昨年久しぶりに飛行機の中で見まして、恐怖が甦ったところでございます。できれば、6階建て以下の建物に住みたいものだと思います。 |
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| No.177 |
by 金太郎 2008-05-20 23:39:00
>>169
レスありがとうございます。 スタンフォードでポスドクとは、すばらしいですね。 私は海外は就職してから行ったので、そういった 経験を経てきた人をとても尊敬しています。 有力大学のポスドクの給料は安いと聞いていましたが、 そうでもないのですね。勉強になりました。 たとえば、169さんが50歳弱で有力大の教授のポストに移ったら、 その頃は少子化が進行しはじめたた世代が不動産一時取得 に差し掛かる時期かもしれません。条件のよい物件以外は、 いくら値を下げても売れないという可能性もあります。 現在60歳前後の人が、石岡や羽鳥などに土地を 買った人が多かった時期があるそうですが、現在売却する のはなかなか難しいそうです。50前後の人だと牛久や 龍ヶ崎という話もよく耳にしますが、やはり売却は 難しいそうです。 マンションはもちろん、戸建でも駅から徒歩圏というのは、 重要と考えています。 |
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| No.178 |
by 金太郎 2008-05-20 23:52:00
先ほどの私のレス、一時取得→一次取得でした。
>>173 花室は、大手メーカーの良質な戸建が並んで、とても 雰囲気がよいですね。街区への出入り口が限られているのは やや難点（逆にメリット？）な気もしますがとても魅力的です。 中央通りの延伸も終盤にさしかかり、地名が花園になるとの 話も耳にします。 東西に比較的長いので、場所によってはかなり駅から遠くなって しまいますが。 九重小学校区で、竹園東に変更可という状況ですが、 デュオヒルズ効果などでこの変更が不可になるときも あるかも・・という予想はしています。 今年の小１は4クラスになったそうですし。 100坪あったらいいですね。坪60万なら6000万。 23区の戸建と比べると、現実的かもしれません。 |
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| No.179 |
by 投資家さん 2008-05-21 00:17:00
マンションで１０年後に売却であれば、地元の不動産に登録し、中古マンションの情報を
もらうのが一番ですね。いいところは常陽リビングや不動産ホームページに情報が出る前に、 登録者に買われています。狙いは東西南北の大通り以内で世帯数の大きいもの。駅から１分でも 遠くなるほどリスクがまします。竹園１丁目で言えば、エスペリアが価格を形成し、そこより 遠く、当たらし目のところは条件がよければ多少高くさばけるかも知れませんが、低層階など かなり値崩れしそうです。都内と違い、買値より高くさばけることはほぼないでしょう。 戸建は千現、二ノ宮３丁目あたりまで足をのばしても、１０年以上の中古で４０００万円後半が 相場です。花室は土地だけで４０００万弱、大手で建てて、外溝もご近所にあわせれば６０００万 じゃたりないですね。吾妻のヘーベルの７０００万前後が中心地の相場ですね。 ５０００万切って、そこそこのお買い得なのは条件のよくない竹園３丁目の建売り、売れ残り ぐらいです。春日も２丁目あたりなら恐らく５０００万円台で建築できますが、今後地価が それほど伸びるとは思えません。 マンションの予算で戸建にこだわり、資産価値が下がりづらいとなると、１０年特例の 土地・物件を探す、または何かしらナンあり物件を探すしかないようですね。 官舎跡地は戸建なら、並木のアイダのような開発なら多少望みがありますが、花室のような 住宅街にすると、軽く７０００万オーバーですね。 都内ならともかく、つくばでそんなに出す意味あるのかなぁ〜。 |
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| No.180 |
by ご近所さん 2008-05-21 23:28:00
179さんの情報は、この掲示板のどっかのスレッドに書いてあることばかり
ですね。マンションに既に投資していて、値段のつり上げを狙っているんで しょうか。 花室の区画整理地区で7000万円はありえないでしょう。実際に現地を見た ことあれば、わかりますよ。駐車場に止まっている車の車種、中に置いてあ る勤務先の駐車許可証、子供の自転車、洗濯物などから年収が予想できれば、 家の値段も想像できます。吾妻4丁目の方も苦戦しているので、実際に価格 交渉してみてくださいよ。大手が某3丁目見たいに、長期に不良在庫抱えたり しませんよ。 金太郎氏と同じで、竹園2丁目、3丁目地区に、土地50-60坪の一流ホームメー カ建売住宅が5000万円前後で数年内に売り出されるという予測をしています。 3丁目の某一戸建てが、これだけ値段下げても売れないのが、根拠の一つです。 最初から下げてれば売れたんでしょうけれどね。初期に高い価格で購入を決断 した人の多くがローン組むのに失敗したそうだし。デュオヒルズ竹3も、最後 になって、なかなか完売しません。不動産屋の転売物件も値下げされています。 つくば駅近にタワーマンションできたらよいですねぇ。マンションでも、戸建てでも、 駅に近い物件が資産価値の面からは一番ですよね。 |
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| No.181 |
by 匿名さん 2008-05-21 23:59:00
結局、全く不満のないマンションはエスペリアくらいですか？
吾妻か竹園に住みたい人が圧倒的に多いみたいですね。これからは小中一貫の学区として、 春日も人気が出ますよ。 竹園３丁目が大手開発の戸建て地区になるというのは、某パナホームのあたりのようになる、 ということでしょうか。平均７千万の地区です。 ５千万で竹園で戸建てとなると、東京並みに土地が狭くなりそうですね。竹園で戸建てを 持つのは、一般サラリーマンには夢のまた夢。夫婦揃って研究者なら可能でしょうね。 |
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| No.182 |
by 購入経験者さん 2008-05-22 00:13:00
竹園に一流HMで5000万円前後ですか？地価が坪当たり40万円を切らないと無理ですね。
私はずっと戸建てを検討していて、建坪40坪前後で某北欧系ハウスメーカの売建モデル（要するに既製品）の概算が2500万円くらいでした。自動車で言えばオプションのない素のモデルです。これにキッチンはこれがいいとか、ここはこれがいいとか言い出すと、とたんにアップ。せっかくの注文住宅ですからやっぱりオプションつけたいですよね。それに外構だってそれなりに整えますよね。そうこうしてると3000万円は軽く超えます。つくばは50坪以上ないと許可が出ませんから、土地は坪当たり40万以下ということになります。現状は竹園だと60万円くらいですか？ 私は10年特例で小野崎あたりに土地を探していましたが、TX開通のせいか、全く出物がありませんでした。出ても結構高かったり、上下水道がなかったり... 結局、某マンションを購入しました。 最近の土地の流動状況はどうなんでしょうか？ |
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| No.183 |
by 匿名さん 2008-05-22 00:16:00
春日は駅から遠い。アパート多くて街が汚い。治安が非常に悪い。
学園地区は、50坪以下のミニ開発はできない。 パナホーム、実売5000万円台だった。 一般サラリーマン、研究者よりずっと給料良い。 |
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| No.184 |
by 匿名さん 2008-05-22 00:48:00
私は並木の中高一環にはかなり将来性を感じますが、春日の小中に関してはかなり疑問です。
提案を見ても施設共有でどちらかというとコスト削減プランに見え、学力向上プランが まったく見えない。また公立ということで、先生も転勤しますし、どうなんでしょうね？ 受験がないわけだから、学区に入る北大通り延長より北側の住民と考えると、学園駅近辺で 葛城、手南中になる住民地区の方がいい選択に感じがします。春日２丁目あたりはTXのあおりで、 適度に上昇しましたが、かなり高値圏ですね。学区が吾妻不可、春日小となると下落すると 思います。マンションは…想像にお任せします。 |
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| No.185 |
by 匿名さん 2008-05-22 01:42:00
並木の中高一環、春日の小中一環のどちらが良いなんてさ・・・。
しかも、春日小中なんてまだ無いんだから・・・出来ていない学校地区に対して優劣つけてる事自体・・・。子供が良いと思うほうは、どちらなんでしょう？ 参照→http://www.yomiuri.co.jp/kyoiku/news2/05/20080416-OYT1T00610.htm 茨城県つくば市が小中一貫校計画（茨城） つくば市は、２０１２年春に同市春日に小中一貫の「春日小・中学校（仮称）」を開校する計画を進めている。実現すれば、県内初めてとなる可能性がある。 春日地区は、つくばエクスプレスの研究学園駅にも比較的近く、戸建て住宅やマンションの建設が進み、児童・生徒の増加が見込まれる校区。当初は小学校と中学校を隣接して設ける計画だったが、全国的に多様な学校形態が議論される中で小中一貫校計画が浮上したという。 市教委は「一貫校は、小学校を卒業して中学進学後の環境変化が引き起こす学校不適応による不登校などの問題が解消できる。小学校と中学校の関係者の連携も取りやすい」と言う。施設面でも、校舎や体育館を一つに集約でき建設コストの縮減が可能、としている。建設の際は太陽光発電や屋上緑化などの計画もあるという。 小中一貫校は現在、国の特区認定を受けることが前提になっているが、市教委は「計画が決定したら、申請などの手続きを進めていくことになる」としている。０９年度に実施設計を行い、１０、１１年度に建設する方針。 （2008年4月16日 読売新聞） |
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| No.186 |
by 周辺住民さん 2008-05-22 09:01:00
花室の区画整理地区ですが、昨年売りに出されたDハウスの建売がたしか\5500~\6500万台でした。
土地を買って家と外構を注文で、と考えると、\7000万とはいかなくても近い価格にはなっているんじゃないでしょうか。 あのあたりは今はもう、残っている土地はもと地主さんたちが持っているものばかりで、なかなか市場には出てこないようですけど。 |
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| No.187 |
by 物件比較中さん 2008-05-24 12:04:00
戸建て住宅なら駅から遠くても妥協はしますが、私はマンションなら駅近にかぎりますね。
花室やつくば駅の近くにはマンションより公共施設がもとあってもいいかな。 国有地の売却に当たっては一考を要すとる思われます。 |
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| No.188 |
by 匿名さん 2008-05-24 21:40:00
国に対して、一円でも高く売って儲けろとか、無駄を出すなと言うかと思えば、自分たち
のために、土地を安く売れと言うのは、あまりにわがままというものでしょう。一考すべ きは、目の前の利益に誘導されがちな、選挙民側ということになりましょうか。特に、こ の地区では、その傾向が強いようですね。 昨今の情勢かすれば、入札で高い値をつけた所に売却し、使途の制限も難しいでしょ うね。マンションか一戸建てかは、その区画の面積と落札価格次第ですね。商業施設は、 飽和気味なので難しいと思われます。 |
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| No.189 |
by 周辺住民さん 2008-05-24 22:04:00
>>188
>国に対して、一円でも高く売って儲けろとか、無駄を出すなと言うかと思えば、自分たち のために、土地を安く売れと言うのは、あまりにわがままというものでしょう。 はぁ？どういう読解力をしているんでしょ。ほとんど妄想の世界ですね。 「花室やつくば駅の近くにはマンションより公共施設がもとあってもいいかな。」と書いてあるんだから、単に高く売れるからといってマンションに売ればいいってものではない、まちづくりのことを考えた方がいいってことでしょ。 どう読んだら「自分たちのために、土地を安く売れ」と読みとれるのでしょうね。 そもそも、「国に対して、一円でも高く売って儲けろとか、無駄を出すな」なんて話題は出てないし。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2008-05-24 22:53:00
>>189=187 おつかれ。
公共施設を作ったのでは、納税者の理解を得られない。国有地は一円でも高く売り、 無駄な施設を造るなというのが国民の希望では？ 街づくりなんて言っている余裕 はこの国にはない。独法も完全民間化し、国費の投入をやめれば、189=187みたいな ＊＊た人間も減るというもの。税金で食べているという自覚がないね。 |
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| No.191 |
by 周辺住民さん 2008-05-25 13:43:00
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| No.192 |
by 187 2008-05-25 18:58:00
190さん、私は=189ではありませんよ。
＞税金で食べているという自覚がないね。 これどういう意味かな？ 私は公務員ではないから税金で食べてないし。 それどころか去年固定資産税約300万払いました。 つくばは固定資産税が年々上がってきています。 みなさんも考えないとね。 |
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| No.193 |
by 189 2008-05-25 21:20:00
>>190
妄想お疲れ様です！ >税金で食べているという自覚がないね。 そりゃそうでしょ。公務員じゃないし。 つくばに住んでいると、他の地域よりお客さんの公務員比率が高いという意味では、多少税金で食べているかもしれないですね（笑） あまり、行間を深読みして妄想を膨らませて、つまらぬ怒りを膨らませても仕方がないですよ。 |
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| No.194 |
by 匿名さん 2008-05-26 21:00:00
190も、192、193は荒らしですね。建設的な議論しましょうよ。
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| No.195 |
by 周辺住民さん 2008-05-26 22:13:00
では、ネタを振りましょう。
つくばのマンションて、初めて聞く会社ばかりですよね。なぜ、一流企業は建設 しないのでしょうか。リスクが高い、投機的ということでしょうか。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2008-05-26 23:13:00
並木の建売が3000万未満（2770くらい？）で出ていますね。新中古扱いだからでしょうか。
60坪の土地と38坪の家だとすると、いくら建売でも家の原価は1500万くらいはかかっているだろうから、土地が1000万ちょっとになってしまったということですか？ 並木の戸建てって、かつては二ノ宮や梅園に負けないくらいの、学園に家を持てるというステータスがあったのに…落ちぶれましたね。土地はかつては坪単価40万くらいだったのが、30万くらいに下がっています。そうすると、アイダやフージャーさんは見込みより利益がすくなかったのでは？いや、むしろ損をしている可能性も。官舎跡地の購入って大変ですね。取り壊し費用だけでもだいぶかかったでしょうから。 松代の官舎跡地の建売も苦戦しているようですね。どうしたら官舎住まいの人たちを呼び寄せられるか、が業者たちの悩むところなのでしょう。実際は、茨城県内の他の地域の人がつくばに入ってきて住んでいると聞きます。つくばが多様な人の地域になるのは、それはそれで面白いですね。今まで画一的すぎましたから。 |
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| No.197 |
by 周辺住民さん 2008-05-27 07:22:00
そこの分譲地はだいたい土地５０坪家３５坪です。
建物の原価は１５００万もしてないと思います。 同じ会社が、同じ分譲地の土地を５０坪２０００万で売っており、 他の並木の土地を見ても今でも５０坪２０００万近くしてます。 坪３０万なら嬉しいのですが、駅から遠い割に高いです。 （ステータスとか落ちぶれたとか、別にどうでもいいです。） Ａ社が入札の時に＊＊高い値段をつけてしまい、並木の土地の値段を上げてしまったので 他の業者は困っているそうですよ。その値段で落札すると戸建てだともうけがでないって。 でもマンションにするには駅遠ですし、残りの地区の入札はどうなるんでしょうね。 これからまだまだ沢山跡地が出るので気になってます。 これ以上マンション建てても…戸建ての似合う地区だと思うのですが。 |
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| No.198 |
by 匿名さん 2008-05-27 10:08:00
つくばの学園地区って、いつのまにか超格差社会になってしまいましたね。
駅から徒歩圏かそうじゃないかで、地価の急騰と暴落が激しすぎる。 竹園と松代と並木は、昔はほとんど同等の世界だったのに、今は竹園の一人勝ち。 後から這い上がってきた吾妻はあっという間に頂点に。 学園地区の住民は、外から来た人が多いから、永住はためらうのでしょうね。もともと茨城県民か、親が茨城に越してきた人でないと、決心はつけられないのかも。 そうすると、「売れる住宅」なら買う、という人が多いのでしょう。駅近のマンションが売れるのもそのせい。戸建てなら、相当条件の良い土地でないと難しいみたい。癖のある人、こだわりのある人が多い地域だから、土地が魅力あるところでないと難しいでしょう。 ちなみに、某ノーベル賞受賞者も市内に一戸建てを建てて住んでいます。こだわりがあったそうで、普通の駅周辺の住宅街ではないところですよ。50〜60坪の狭い土地に建売住宅を並べたところに住みたい人は、あまりいないのではないでしょうか。つくばならではの土地開発をしてほしいものですね。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2008-05-27 22:32:00
>>198 金田中根台
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| No.200 |
by 周辺住民さん 2008-05-28 01:35:00
TX沿線の開発は、もう少し長期的ビジョンにたった先行投資が行われれば、魅力的な
街づくりが可能となり、住民も増え、物件も高く売れ、商業も栄えるのに残念です。 保育園、学校は将来を見越して、一番先に作るべきものですし、駅からのバス網 の整備も急がれます。インフラの整備が進まないところに、他県から人が流入する とは思えません。つくば市内は、老朽化した公務員宿舎の住人によって需要が支え られているけれど、直に沈静化するでしょう。魅力の下がっている土浦など周辺自治 体からの流入もあるようですが、他県から越してくる人は少ないのが現状です。 これではリスクが高くてメジャーな会社は参入しませんね。 研究学園駅、万博公園駅ともに近くに広大な土地があるのですから、まず、インフ ラの整備をお願いしたいです。つくば駅周辺も人口が急に増えていますから、宿舎 跡地の一つ位は、小中学校になっても良いと思います。 小学生が1時間かけて徒歩で学校に通うと聞くと、都市住民はあきれますが、この辺に もともと住んでいる人たちには、十分常識の範囲内のようです。都市住民のニーズが 全く分からない政治家や役人が計画を立ていることが最大の問題かもしれません。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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