デュオヒルズつくば竹園

[匿名さん]

つくば駅徒歩14分の竹園に207戸
敷地は1万平方メートル
駐車場は平置き114台、機械200台

http://www.tsukuba-takezono.com/
情報交換よろしく

[251: 匿名さん]

官舎の人たちは、所詮公務員並みの給料だから、生活は庶民レベル。
だから、できれば公立中→県立高校→国立、と望んでいる人が大半だと思います。
竹東は、そんな考えの人が多い地域では？

竹西だと、私立中受験をしない子は焦るかもしれませんね。

でも、県立中ができることで、この状況が全て変わってしまう？

[252: 匿名さん]

250です。251さん、ありがとうございます。人づてに聞いて250で書いたことは、それでは、だいたい現状をそのまま伝えた話なのでしょうか。並木の県立の中高一貫はどんな様子になっていくのかも、そのような、公務員さん方の教育熱心なご家庭の動き次第なのでしょうか。。

竹東、竹西と、あと並木も、どこも家庭向きのマンションが計画されて、どこでも選べるし、決めたら子供のこと思えば転校は避け住み続ける、と悩みます。学園駅その他、学園地区を出て特別な教育の配慮はしないことも含めて、ちょっと考えすぎたので頭を冷やしてみます。
話を聞くと学園地区の子育て・・とかまえてしまって。
ほかにも間取りや仕様や資金、そうですね教育資金のこともあるのに、学区のことは難しいですね。すみませんありがとうございました。

[253: 物件比較中さん]

239です。246様、ありがとうございます。駐車場申し込みの件についてレスがないのを見ると皆さん2台申し込んでいるのでしょうね。
前の書き込みに続けますが、それだけにスタッフの方は誠実に対応してくれると思います。考えるに、ここはつくばで、いや日本で一番のインテリジェントマンションになる気がします。フージャーズにとってもHPのプロローグの通り、貴重な物件になるでしょうね。

今日時間があって夕方現地を通ってみました。建築階が高くなってきたせいか、以前より空間が開けた感じがします。ちょうど下校時間で帰宅途中のお子さんが多く、皆さんのおっしゃるとおりなんらかの交通対策が必要かと思いました。

[254: 匿名さん]

竹園東小中の定員についてですが、デュオは学校を考えて入居される方が多いかと思います。
少なく見積もって２００戸のうち半分の１００戸が二人のお子さんを持ち、
それぞれ小中学校にいくとなると、かりに全員が現在就学者の場合、
来年４月より小中あわせて２００人の通学者増になりますが、
capacityのほうはどうなんでしょうか。

もっとも学区内での移動をされる方が多ければ杞憂ですが。

[255: 購入検討中さん]

現在越境を認められている花室地区はいずれ認められなくなるでしょうね。竹園地区の生徒さんが肩身狭いようでしたら、本末転倒ですから。それで、大分学校の混雑は緩和されるはず。
ただ、花室の人たちは、お家を見てもわかるように素敵な人が多いのでちょっと残念かもしれませんね。

[256: 近所をよく知る人]

花室地区は越境ではありませんよ。
市が認めた指定学校変更可能区域(指定学校を変更できる区域)ですが？

http://cms.city.tsukuba.ibaraki.jp/310300/modules/tinyd0/index.php?id=...

[257: 匿名さん]

だからそれが変更可能じゃなくなるかもって話じゃないの？

[258: 購入経験者さん]

指定学校変更可能区域に追加される区域があっても削減される事はありません。
指定学校変更可能区域が無くなれば別ですが。

[259: 購入検討中さん]

何だか学区の話ばかりでお腹いっぱい。
嫌なマンションだな・・。

[260: 購入検討中さん]

指定学校変更可能区域はなくなる方向ですよ。
ｂｙ　教育委員会関係者

[261: 契約済みさん]

南向きの中央部分を契約しました。
あのでっかい樹、はみ出ている枝だけでも切ってくれないのかな？
これは正当な要求ですよね。
うっとおしい〜！！

ついでを言えば、モデルルームタイプ付近の枯れた老木とか
もう少しなんとかしてもらいたいです。
官舎の方はよくあのまま我慢してますよね。
市に要望しても良いと思うけど
関東財務局かな？

今のうちに、フーさんなんとか言ってくれないかな
虫が良すぎますか？私・・・

[262: 物件比較中さん]

我が家は購入までに時間的余裕があるので
立地的に「吾妻1丁目17番,18番」も魅力的なんですが
どなたかご存知ありませんか？

[263: 購入検討中さん]

吾妻１−１７は退去終了の独身寮ですね
１−１８は世帯用の官舎ですが、ここもなくなるのですか？
独身寮跡はマンションだろうと思ってますが、売却はおわったのでしょうか？
ＤＨよりもグンと高そうですね。
土地も上がりそうだし、兎に角建築資材の値上げが大きいですよ。
春日の「プリズム」ですか、タカラレーベンのマンション。
さらに上がってますね。
ＤＨは仕様と環境の割に安いと思うのですが・・・
研学方面は興味はあるけど、今のところはＤＨよりに考えてます。

[264: 匿名さん]

吾妻１-15（司法会館の北、土浦学沿線沿い）に小ぶりだが
魅力的なマンションが建ってます。
その東南の話題でしょうか。よく通るのであの辺り気になってます。
吾妻１-16の北の建物もほとんど無人。
見上げたところ１軒だけ（？）住んでる模様。
あの一体をまとめて開発されるのは待望です。

学区は吾妻幼稚園、吾妻小学校、吾妻中学校。
つくば市のページによると吾妻中は、
吾妻小一校だけからの、入学。まるで私立の持ち上がり状態。
ここも有名な優秀校のはず・・・・（学区の話題に戻して御免）。

[265: 匿名さん]

ＤＨ隣接の県立竹園高校の話です。

まだ、大学受験結果の出る学年ではないけれど、
ＴＸ開通後、竹高の受験者のレベルが格段にアップして、
これまで地域トップだった土浦１高を追い抜く勢いで
優秀な生徒が集まっているそうです。

これまでの竹高受験者プラス、ＴＸ沿線駅からも
優秀な子供たちが集まって受験した結果だとか。
駅に近いというだけで、高校も先例をひょいと超えて
レベルアップするものなのかと感心します。
坂道登って通う土１もなかなか学園からは通学苦労です。
駅から距離のある並木高の転身も理解できます。

竹高校舎の見えるところに住む知り合いの子供が
近くだから竹高に行きたいと言ってましたが、恐らく
彼の手の届くレベルではなくなってくるでしょう。
筑波大より、東大を今後は目指して欲しいです＞竹高生

[266: 周辺住民さん]

>>255-258、>>260さん
花室地区の正式な学区は九重小学校ですが、
学園地区の学校の先生たちが好んで住んで、
喜んで子弟を通わせるような好ましい良い雰囲気
の学校だそうですよ。

>>259さん
学区の話ばかりしてすみませんが、そういう注目の、
環境の／学区の物件ということです。

>>261さん
以前、閉鎖された官舎があったせいかもしれませんが、
あの辺り、蚊が多くて参りました。
ＤＨのおかげで整備されて草むらや水溜りがなくなると
蚊がわかずにありがたいかも。

>>262-264さん
もしそうなると
並木、竹東、竹西、学園駅、だけでなく、吾妻も選択肢に
なるんですね。早く情報でませんかね〜。
場所が良すぎるので、常陽銀行みたいに、立派な会社の
本社ビルとかが来るなら、それはまたそれで良いですね〜。

[267: 物件比較中さん]

２６２です。訂正します。
×「吾妻1丁目17番,18番」
○「吾妻1丁目16番,17番」

たしか退去期限は平成１９年６月？だったような？？
とすれば三年以内に建設が始まるのでは・・・なんて

[268: 申込予定さん]

花室地区は、変更可能であって、正式な竹園東小学区ではないですね。竹園地区も、昔は
九重小に通っていたそうです。
九重地区は静かな田園地域で、某ノーベル賞受賞者や某芸能人などが住んでいるそうです。
小学校は全国でも数少ない芝生の校庭があり、広々としていて、羨ましいです。
でも、やはり九重地区といえば、「田舎」ってイメージですよね。我が子は田舎の子ではなく、
洗練された都会の子にしたいので、やっぱり竹園かな。
花室の戸建ては、さすがダイワハウスだけあって、どれも高級な感じですね。
（それに比べると、東大通り沿いはとても残念）

吾妻は、レベルがどんどん下がってきているそうです。今後も官舎の取り壊しが続くことを
考えると、竹園の方が安心ですね。（でも、竹園の官舎もなくなったら...って考えると
恐ろしい）

皆さんは、部屋の向きはどちら側を希望しましたか？
駅の中心部が見える南西の方がいいのか、我が子の学校が見える方が良いのか、
まだまだ悩みます。

[269: 匿名さん]

公道また私有地の樹木は交通の障害・日照権など公共の利益に反するもの、もしくは環境権の著しい侵害などがなければその撤去は難しいと思いますが。
中低層階の方は確かにマンション前面の木々が気になることでしょう。でもその現状を踏まえた上での了解でないと、今後それが解決しないとき不満が生じてきませんか。
勿論問題を解決するための努力は必要ですし交渉で解決する事もあるでしょう。

　吾妻についてですが現在地価下落はそこをついてきていますし、今年3月に研究学園都市計画高度地区の条例が施行されています。吾妻は第3種地区で何階まで建築可なのかは知りませんが6，7階までの場合もあるかと。もし民間デベが購入してマンションを建てるとなると、階数が低いだけに利益回収のためかなりの高額になる可能性もあるのでは。

[270: 物件比較中さん]

この地区に住めたらいいとは思うのですが、正直言うと、
マンションを買うこと自体にまだ抵抗があります。

将来、このマンションを売るとなったときに、どのくらいの価値に
なっているでしょうか。駅から距離があっても、学区が良いからと
急な値下がりの心配はしなくても大丈夫でしょうか。

ここで戸建てを買えることがもちろん理想なのですが、予算的に
絶対に無理。悩みます。
実家がマンションだと、マンションを買いたがる、とよく聞きますが、やっぱり
実家が東京でマンション、という方が多いのでしょうか？

[271: マンション投資家さん]

4千万のマンションを買うのであれば10年後に２千万ぐらいで処分できるつもりで
買ってください。もし運がよければそこまでは下がらないと思いますが、覚悟としては
その程度でいいかと。土浦駅周辺のように住み辛くないので不動産価値はそんなに
落ちないとは思いますが10年単位でみるとつくば市内でも地価が変動しています。
ただ戸建は絶対無理という状況でしたら、10年単位で引越しも難しいでしょうから、20年
かもっと住むという気持ちで購入されたほうがいいと思います。実際中心地に住むと、
利便性からも、なかなか他の地域に引っ越せないですよ。
心配であればUR賃貸とかがお勧めです。5年、10年すれば新築が中古マンションでお安く手に
入ります。

[272: 購入検討中さん]

確かに、一度便利な場所で暮らしてしまうと、周辺地区に暮らすのが嫌になるでしょうね。
一度でも吾妻の官舎に暮らしたら、他はどこも不便と感じそう。
そういう意味では、並木や松代の官舎暮らしの方が、多少の不便さを経験して、
どこでも住めるのでしょうか。
竹園は、超便利、というわけではないけれど、都会の喧騒から離れながらも便利なので、
ここも離れがたいですね。

[273: マンコミュファンさん]

>>270

不動産価格は需要と供給で決まります。
マクロに見れば、基本的に、少子化は確実に進行しています。
10〜15年後に一次取得する年齢層となる年代の
人口は既に出生済みですから、ある程度の予想がつきます。

あとは物件ごとの特性。竹園東が「よい」といわれるのは、
学校が施す教育が特別によいわけではなく、住民の地域性に
依拠するものです。つまり、官舎が次々廃止されるなどすれば、
普通の小学校になってしまう可能性も大です。
そうすれば、この物件のプレミアムのひとつは、大幅に
弱くなる可能性があります。

[274: マンコミュファンさん]

続き
しかし、周辺が月数千円の地域にエレベーター式駐車場の「塔」を併設する
ような無茶な設計ではないので、そういった物件に比べたら
値落ちは少ないのではないかと思います。

[275: 契約済みさん]

>271
4000万円が10年後に2000万円になるとすると、1ヶ月あたり16.7万円ということになりますね。
これに管理費その他諸々が2万円とすると、19万円弱です。
ミオカスが20万円前後で賃貸に出されているそうですから、まあ妥当なところかな。

賃貸派の人でも、中途半端な家賃を払って賃貸仕様のマンションに住むよりは、賃貸＋αを
払って快適にクラスか、私は後者です。

※10年後に2000万円で売れるを信じるかどうかは at your own risk で(^^)

[276: 契約済みさん]

来月のエポカルの相談会、予約された方はいらっしゃいますか？
興味はあるのですが行くとつい高い買い物をしそうで、迷ってます。

>209さん
オプションプラン自体の記述に間違いがあったということですがどんなことだったのですか？
深く考えずに契約書を出してしまったので今頃あせってます。

[277: マンコミュファンさん]

三井ビルの西側の駐車場、ボーリングしていた。
何か建つのかもしれません。

[278: ご近所さん]

最初にお断りしておきますが、学区ネタです。

研究学園が開発されると葛城小がパンクします。そのため、つくば市は春日に小中学校用地を確保しました。しかし、将来の住民動向がつかめないため、着工は凍結しています。

http://www.ibaraki-np.co.jp/series_end/02/page04.htm

いずれにしても、葛城小、手代木南中、吾妻小、吾妻中の学区見直しに合わせてつくば市（学園地区）全体の線引きの見直しがされるだろうと思います。デュオヒルズに関していえば、竹園西小がすでにパンク状態にある中、ミオカスの２棟目が竹園２丁目に建ちますので、竹園東中もかなりまずい状態にありそうです。竹園東小自体も２年生はPTA室を転換して４クラス体制になりましたが、もう教室に余裕はありません。

というわけで、現在は越境を認められている花室地区も越境を認められなくなるのではと思っています。本来の学区である九重小学校は一学年30名程度と、まだ収容に余裕がありそうですし。

だから何だと言われると、何もないのですが...

[279: 購入検討中さん]

>275
　１０年後に半値まで下落する可能性は非常に低いです。
　まぁ、４０００万が３０００万程度にはなるかもしれませんが。

[280: 匿名さん]

>278
吾妻竹園地区がそれだけ混んでいて、つくば市はまだ春日以外動いていないんでしょうかね。
こちらのほうが切迫しているような気がしますが。

[281: マンコミュファンさん]

オフハウス向かいにもマンション建設らしい。
あそこは竹西ですけど。

[282: 購入検討中さん]

そうそう！
あのでっかいお家を壊して、マンションらしいね。

ＤＨを契約された方、
やはり竹園東小校区の方が多いのですか？
竹西小では、まだ聞きません。

[283: 購入検討中さん]

4000万が10年後に3000万で売れる、という話が上にありましたが、
ここは学区目的で買う方が多いから、子供が大きくなったら一斉に
引越しするのでは？と予想します。（一生マンションで暮らす、という
考えの方はそんなに多くはないと聞くので）

そうすると、1部屋だけ空くなら価格も高めに設定できるものを、何部屋も
開いたら、買い手がなかなかつかず、また早く買ってほしくて価格を下げる
ような事態になり、かなり安くなってしまわないでしょうか。
ここだけでなく、ほとんど同じ年数のマンションが周辺に大量にあるため、
10年後に中古のマンションを買おうとしている人には有利な状況になっている、
と予想されます。

私は子供が家を出たら戸建てを買おうと思っているので、ちょっと慎重です。
皆さんは、将来、売りに出すつもりはありますか？

[284: 契約済みさん]

>>283 さん
なるほど、今のマンション建築ブームが5年後、10年後の中古市場に影響するという視点はあまりありませんでした。ありがとうございます。

ウチは夫婦二人になったときには大きな住居は不要と考えています。戸建てかマンションか迷いましたが、住み替えの時に下手な場所の戸建てでは、買い手も借り手もつかないだろうということで、立地のよいデュオヒルズを契約しました。

つくばの場合、立地が良いというのは単に駅に近いというだけでなく、駐車スペースや学区などの要素も大きいと思います。蛇足ですが、将来「くいだおれ」がなくなった時、水商売関係のお店はどこにいくでしょうか？Excel、Joy Packやナンパ通りを知っている世代としては、いろんなことを考えました。

我が家の結論としては、将来も資産価値が維持される（高く貸せる）可能性が高い物件として、デュオヒルズを選びました。あとは、ちゃんと良いものを造ってくれるように祈っています。

[285: 購入検討中さん]

284さん
私も、子供が独立したら、コンパクトな住宅で良いと思います。
親が年老いて、庭付きの住宅での庭の手入れが、大変でした。
あれた庭の家は見ていて悲しくなります。

２人になっても住めるように考えています。
そんなに何回も買い換えられるモンですか？
うちは考えられません。

１０年後くらいにつくばに中古市場が充実すると私も考えています。
だから、管理をきちんとして、資産価値を保つ必要があると思うのです。
竹園の地域としての価値は変わらないと思います。

[286: マンション投資家さん]

みんな考えることは同じですね。でもよく考えてください。10年以内に残債をクリアし、さらに
新規購入分の頭金を用意できますか？よほどよい条件でない限り住宅ローンの掛け持ちは出来ず、
売却、しかも売り急ぐため足元を見られる。買い替え優遇処置で税金の軽減はあるとはいえ、
それまで払った利子、ローンは損失。10年後には研究学園駅近辺、もしくはつくば駅と研究学園駅
間の土地・物件は安定していますが、それ以外の地区はどうなるか分かりませんね。
こちらは10年後を楽しみに貯金しておきます。
それより私の心配は3年固定の低金利で、今お買い得ですよという甘い誘いを真に受けて購入する
人です。数年後に固定資産税の軽減処置が切れ、さらにそのころの固定金利や変動金利を想像
すると、月々の支払いがぐっと上がります。たえられるかなぁ〜？

[287: 契約済みさん]

284です。
>>285-286さん、申し訳ありません。説明不足でした。ウチの場合、まだ子供が小さくて住み替えまで20年前後あると考えていますので、上のようなことを書かせていただきました。20年くらいすると私はリタイア間近ですから、デュオヒルズを賃貸に出して、私はつくば市内にこだわらずに海外も含めて質のよい賃貸物件を探して住もうと考えています。

>>286
３年固定なんて怖くて借りれません (^^;) また、切り詰めての繰り上げ返済も考えていません。繰り上げ返済のワナに掛からないようにしなければ... 身勝手なのですが、ローン条件が確定するまでは「金利あがらないで派」、来年以降は「ハイパーインフレ期待派」です。インフレにならない限り、莫大な国と地方の借金は返せないだろうと信じています。これも繰り上げ返済をしないであろう理由の一つです。

[288: 契約済みさん]

学区の外から見るとデュオヒルズは子供を竹東に通わせたいという理由で選ぶ人ばかりと
思われているのかなと皆様の文面から感じます。
我が家の場合は、すでに子供が大きいので学区は直接は関係ありませんが、
長く住んだ地の近くのこの場所を選びました。
ずっと住んで子供たちが独立してからも夫婦で散歩したり穏やかにくらしたいと思っています。
ただこの地が好きで住み続けたいのです。
駅からの距離感が私には丁度よいのです。
私の友人というと高校生以上のお子さんがいる方が多いのですが、
学区内に新しく建ったマンションや戸建に引っ越す方が多く、
全くといってよいほど学区外に出る方はいらっしゃいません。
住んでみるとこの地区のよさがよくわかります。
10年しか住まないなんてもったいなくて考えられません。

[290: マンコミュファンさん]

>>286
「甘い誘い」はいろいろありますね。
業者は常に焦燥感を煽るのが常ですから、
「早くしないと完売する」
「これが最後のチャンスですよ」
「もうすぐ金利が上がります」
「土地も建設費も高騰しています」
セールストークも、何度もいわれていると
つい本気にしてしまいますよね。

[292: 購入検討中さん]

283です。いろいろなご意見ありがとうございます。
皆さん、かなり肯定的な考え方ですね。契約前後〜入居直後は肯定的な意見に
傾きやすい、ということを聞いています。できれば、同じように検討中で、
もう少しシビアな考えの方の意見も聞いてみたいのですが、ここには居ないですか？

我が家は、一応予定では15年以内には売却するので、売却価格のことまで
しっかりと検討したいのです。今は第2次ベビーブーム世代が育児期で、購入意欲が
高いようですが、少子化の進行を考えると、10年、20年後には購入検討者自体の総数が
今よりもずっと少なくなっていますよね。

詳しい方、安心して買える根拠を出してください。

[293: マンコミュファンさん]

>>292
シビアな意見は荒らし扱いされることも多く、
場合によってはデベに消されることもあるので、
あまり出てこないように思います。

吾妻の官舎、警察周辺、カピオ周辺、まだまだ
土地はあります。待てる人は待つのも手と思います。
ただ、教育環境は、時期を逸したら意味がありません。
極端な話、たとえ1000万以上値下がりしたとしても、
その間、自分が理想と考える学区に通わせることができれば、
価値はあると思います。

フージャースは値引きしない会社と言われていましたが、
掲示板を読むと並木は値引きを始めたようです。
学区だけで200戸すんなり売れるとは思いません。
部屋を自由に選べなくてもよいのでしたら、
この物件ももう少し待つのも手かも。

[294: 契約済みさん]

>>293
値引きされた並木と比べると2000万円くらい差がありますね。
階数や方角は異なるかもしれませんが、間取りはほぼ同じみたいです。

[295: マンコミュファンさん]

>>294
ここは１万平米で207戸ですから、単純平均で50平米（15坪）
が各戸の土地の持分となります。（並木もほぼ同じ）
294さんの情報によると、
並木と同じ間取りで2000万アップとすると、
土地相当分は並木より坪130万円も高いことになる。
差額だけで130万は結構すごいですね。竹園3南部の
戸建ては多分土地70-80万／坪でしょうから。

[296: 購入検討中さん]

294さん、その考え方は面白いですね。
竹園3丁目の土地だけの単価は、坪50〜60万です。吾妻が60万くらい
ですから、60を下回るくらい。
だから、130万って、すごいですね。（東京の郊外並み？）

[297: 購入検討中さん]

↑
294でなく、295さんの間違いでした。すみません。

[298: 物件比較中さん]

>261
マンション南側の官舎との間の車止めのある歩道（市道？）ですが、
マンション側にある植栽の高い木は確かにマンションにかかっていますね。
明らかに日照に問題ありですが、市に伐採の要請などはしているんでしょうか。

[299: マンコミュファンさん]

>>296
こういった計算をしてみたのは、平均37年の寿命に
達するころに残る資産価値は、
「土地部分-取り壊し費用」になるからです。
ちなみに、ミオカス竹園は一戸あたり7坪ぐらい。

「シビアな話」についてですが、街というのは
ある時期に一気に開発が進むことがあります。
そうすると、20年程度経ったときに、一気に
売り物が出る場合もあります。その場合、
早く売ろうとすれば、少ない買い手を奪い合う
ように値を下げるということも起こりえます。

たとえば、上野から特別快速で36分の藤代は
こんな感じです。古くて狭い物件が多いですし、
周辺環境も異なるので単純な比較にはなりませんが・・・

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=08&md=...

DHは周辺環境や学区もよく、こういった現象とは無縁かも
しれません。単に不動産業界にはこういうことがありうるということで、
営業妨害や、既契約者の方々に対するあてつけの意図はありませんので、
ご了承ください。