デュオヒルズつくば竹園

[匿名さん]

つくば駅徒歩14分の竹園に207戸
敷地は1万平方メートル
駐車場は平置き114台、機械200台

http://www.tsukuba-takezono.com/
情報交換よろしく

[268: 申込予定さん]

花室地区は、変更可能であって、正式な竹園東小学区ではないですね。竹園地区も、昔は
九重小に通っていたそうです。
九重地区は静かな田園地域で、某ノーベル賞受賞者や某芸能人などが住んでいるそうです。
小学校は全国でも数少ない芝生の校庭があり、広々としていて、羨ましいです。
でも、やはり九重地区といえば、「田舎」ってイメージですよね。我が子は田舎の子ではなく、
洗練された都会の子にしたいので、やっぱり竹園かな。
花室の戸建ては、さすがダイワハウスだけあって、どれも高級な感じですね。
（それに比べると、東大通り沿いはとても残念）

吾妻は、レベルがどんどん下がってきているそうです。今後も官舎の取り壊しが続くことを
考えると、竹園の方が安心ですね。（でも、竹園の官舎もなくなったら...って考えると
恐ろしい）

皆さんは、部屋の向きはどちら側を希望しましたか？
駅の中心部が見える南西の方がいいのか、我が子の学校が見える方が良いのか、
まだまだ悩みます。

[269: 匿名さん]

公道また私有地の樹木は交通の障害・日照権など公共の利益に反するもの、もしくは環境権の著しい侵害などがなければその撤去は難しいと思いますが。
中低層階の方は確かにマンション前面の木々が気になることでしょう。でもその現状を踏まえた上での了解でないと、今後それが解決しないとき不満が生じてきませんか。
勿論問題を解決するための努力は必要ですし交渉で解決する事もあるでしょう。

　吾妻についてですが現在地価下落はそこをついてきていますし、今年3月に研究学園都市計画高度地区の条例が施行されています。吾妻は第3種地区で何階まで建築可なのかは知りませんが6，7階までの場合もあるかと。もし民間デベが購入してマンションを建てるとなると、階数が低いだけに利益回収のためかなりの高額になる可能性もあるのでは。

[270: 物件比較中さん]

この地区に住めたらいいとは思うのですが、正直言うと、
マンションを買うこと自体にまだ抵抗があります。

将来、このマンションを売るとなったときに、どのくらいの価値に
なっているでしょうか。駅から距離があっても、学区が良いからと
急な値下がりの心配はしなくても大丈夫でしょうか。

ここで戸建てを買えることがもちろん理想なのですが、予算的に
絶対に無理。悩みます。
実家がマンションだと、マンションを買いたがる、とよく聞きますが、やっぱり
実家が東京でマンション、という方が多いのでしょうか？

[271: マンション投資家さん]

4千万のマンションを買うのであれば10年後に２千万ぐらいで処分できるつもりで
買ってください。もし運がよければそこまでは下がらないと思いますが、覚悟としては
その程度でいいかと。土浦駅周辺のように住み辛くないので不動産価値はそんなに
落ちないとは思いますが10年単位でみるとつくば市内でも地価が変動しています。
ただ戸建は絶対無理という状況でしたら、10年単位で引越しも難しいでしょうから、20年
かもっと住むという気持ちで購入されたほうがいいと思います。実際中心地に住むと、
利便性からも、なかなか他の地域に引っ越せないですよ。
心配であればUR賃貸とかがお勧めです。5年、10年すれば新築が中古マンションでお安く手に
入ります。

[272: 購入検討中さん]

確かに、一度便利な場所で暮らしてしまうと、周辺地区に暮らすのが嫌になるでしょうね。
一度でも吾妻の官舎に暮らしたら、他はどこも不便と感じそう。
そういう意味では、並木や松代の官舎暮らしの方が、多少の不便さを経験して、
どこでも住めるのでしょうか。
竹園は、超便利、というわけではないけれど、都会の喧騒から離れながらも便利なので、
ここも離れがたいですね。

[273: マンコミュファンさん]

>>270

不動産価格は需要と供給で決まります。
マクロに見れば、基本的に、少子化は確実に進行しています。
10〜15年後に一次取得する年齢層となる年代の
人口は既に出生済みですから、ある程度の予想がつきます。

あとは物件ごとの特性。竹園東が「よい」といわれるのは、
学校が施す教育が特別によいわけではなく、住民の地域性に
依拠するものです。つまり、官舎が次々廃止されるなどすれば、
普通の小学校になってしまう可能性も大です。
そうすれば、この物件のプレミアムのひとつは、大幅に
弱くなる可能性があります。

[274: マンコミュファンさん]

続き
しかし、周辺が月数千円の地域にエレベーター式駐車場の「塔」を併設する
ような無茶な設計ではないので、そういった物件に比べたら
値落ちは少ないのではないかと思います。

[275: 契約済みさん]

>271
4000万円が10年後に2000万円になるとすると、1ヶ月あたり16.7万円ということになりますね。
これに管理費その他諸々が2万円とすると、19万円弱です。
ミオカスが20万円前後で賃貸に出されているそうですから、まあ妥当なところかな。

賃貸派の人でも、中途半端な家賃を払って賃貸仕様のマンションに住むよりは、賃貸＋αを
払って快適にクラスか、私は後者です。

※10年後に2000万円で売れるを信じるかどうかは at your own risk で(^^)

[276: 契約済みさん]

来月のエポカルの相談会、予約された方はいらっしゃいますか？
興味はあるのですが行くとつい高い買い物をしそうで、迷ってます。

>209さん
オプションプラン自体の記述に間違いがあったということですがどんなことだったのですか？
深く考えずに契約書を出してしまったので今頃あせってます。

[277: マンコミュファンさん]

三井ビルの西側の駐車場、ボーリングしていた。
何か建つのかもしれません。

[278: ご近所さん]

最初にお断りしておきますが、学区ネタです。

研究学園が開発されると葛城小がパンクします。そのため、つくば市は春日に小中学校用地を確保しました。しかし、将来の住民動向がつかめないため、着工は凍結しています。

http://www.ibaraki-np.co.jp/series_end/02/page04.htm

いずれにしても、葛城小、手代木南中、吾妻小、吾妻中の学区見直しに合わせてつくば市（学園地区）全体の線引きの見直しがされるだろうと思います。デュオヒルズに関していえば、竹園西小がすでにパンク状態にある中、ミオカスの２棟目が竹園２丁目に建ちますので、竹園東中もかなりまずい状態にありそうです。竹園東小自体も２年生はPTA室を転換して４クラス体制になりましたが、もう教室に余裕はありません。

というわけで、現在は越境を認められている花室地区も越境を認められなくなるのではと思っています。本来の学区である九重小学校は一学年30名程度と、まだ収容に余裕がありそうですし。

だから何だと言われると、何もないのですが...

[279: 購入検討中さん]

>275
　１０年後に半値まで下落する可能性は非常に低いです。
　まぁ、４０００万が３０００万程度にはなるかもしれませんが。

[280: 匿名さん]

>278
吾妻竹園地区がそれだけ混んでいて、つくば市はまだ春日以外動いていないんでしょうかね。
こちらのほうが切迫しているような気がしますが。

[281: マンコミュファンさん]

オフハウス向かいにもマンション建設らしい。
あそこは竹西ですけど。

[282: 購入検討中さん]

そうそう！
あのでっかいお家を壊して、マンションらしいね。

ＤＨを契約された方、
やはり竹園東小校区の方が多いのですか？
竹西小では、まだ聞きません。

[283: 購入検討中さん]

4000万が10年後に3000万で売れる、という話が上にありましたが、
ここは学区目的で買う方が多いから、子供が大きくなったら一斉に
引越しするのでは？と予想します。（一生マンションで暮らす、という
考えの方はそんなに多くはないと聞くので）

そうすると、1部屋だけ空くなら価格も高めに設定できるものを、何部屋も
開いたら、買い手がなかなかつかず、また早く買ってほしくて価格を下げる
ような事態になり、かなり安くなってしまわないでしょうか。
ここだけでなく、ほとんど同じ年数のマンションが周辺に大量にあるため、
10年後に中古のマンションを買おうとしている人には有利な状況になっている、
と予想されます。

私は子供が家を出たら戸建てを買おうと思っているので、ちょっと慎重です。
皆さんは、将来、売りに出すつもりはありますか？

[284: 契約済みさん]

>>283 さん
なるほど、今のマンション建築ブームが5年後、10年後の中古市場に影響するという視点はあまりありませんでした。ありがとうございます。

ウチは夫婦二人になったときには大きな住居は不要と考えています。戸建てかマンションか迷いましたが、住み替えの時に下手な場所の戸建てでは、買い手も借り手もつかないだろうということで、立地のよいデュオヒルズを契約しました。

つくばの場合、立地が良いというのは単に駅に近いというだけでなく、駐車スペースや学区などの要素も大きいと思います。蛇足ですが、将来「くいだおれ」がなくなった時、水商売関係のお店はどこにいくでしょうか？Excel、Joy Packやナンパ通りを知っている世代としては、いろんなことを考えました。

我が家の結論としては、将来も資産価値が維持される（高く貸せる）可能性が高い物件として、デュオヒルズを選びました。あとは、ちゃんと良いものを造ってくれるように祈っています。

[285: 購入検討中さん]

284さん
私も、子供が独立したら、コンパクトな住宅で良いと思います。
親が年老いて、庭付きの住宅での庭の手入れが、大変でした。
あれた庭の家は見ていて悲しくなります。

２人になっても住めるように考えています。
そんなに何回も買い換えられるモンですか？
うちは考えられません。

１０年後くらいにつくばに中古市場が充実すると私も考えています。
だから、管理をきちんとして、資産価値を保つ必要があると思うのです。
竹園の地域としての価値は変わらないと思います。

[286: マンション投資家さん]

みんな考えることは同じですね。でもよく考えてください。10年以内に残債をクリアし、さらに
新規購入分の頭金を用意できますか？よほどよい条件でない限り住宅ローンの掛け持ちは出来ず、
売却、しかも売り急ぐため足元を見られる。買い替え優遇処置で税金の軽減はあるとはいえ、
それまで払った利子、ローンは損失。10年後には研究学園駅近辺、もしくはつくば駅と研究学園駅
間の土地・物件は安定していますが、それ以外の地区はどうなるか分かりませんね。
こちらは10年後を楽しみに貯金しておきます。
それより私の心配は3年固定の低金利で、今お買い得ですよという甘い誘いを真に受けて購入する
人です。数年後に固定資産税の軽減処置が切れ、さらにそのころの固定金利や変動金利を想像
すると、月々の支払いがぐっと上がります。たえられるかなぁ〜？

[287: 契約済みさん]

284です。
>>285-286さん、申し訳ありません。説明不足でした。ウチの場合、まだ子供が小さくて住み替えまで20年前後あると考えていますので、上のようなことを書かせていただきました。20年くらいすると私はリタイア間近ですから、デュオヒルズを賃貸に出して、私はつくば市内にこだわらずに海外も含めて質のよい賃貸物件を探して住もうと考えています。

>>286
３年固定なんて怖くて借りれません (^^;) また、切り詰めての繰り上げ返済も考えていません。繰り上げ返済のワナに掛からないようにしなければ... 身勝手なのですが、ローン条件が確定するまでは「金利あがらないで派」、来年以降は「ハイパーインフレ期待派」です。インフレにならない限り、莫大な国と地方の借金は返せないだろうと信じています。これも繰り上げ返済をしないであろう理由の一つです。