パークホームズ横浜矢向センターフォレストってどうですか？

[ママさん]

ニモ押しですけど、なに「にも」って・・・

所在地：神奈川県横浜市鶴見区矢向一丁目1523番1（地番）
交通：南武線 「尻手」駅 徒歩11分
東海道本線 「川崎」駅 バス6分 「汐田総合病院前」バス停から 徒歩4分
京浜東北線 「川崎」駅 バス6分 「汐田総合病院前」バス停から 徒歩4分
南武線 「川崎」駅 バス6分 「汐田総合病院前」バス停から 徒歩4分
間取：3LDK
面積：68.85平米～72.91平米
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：長谷工アーベスト


施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[175: 購入検討中さん]

モデルルーム行って来ました。価格が安い為か見学の方大勢いましたね～。
ちなみに1期45戸はほとんどの住戸に要望書はいってました。1期以降販売の部屋にも相当数の要望書入ってるようです。
徒歩でＪＲの駅、バスとチャリでラゾーナ、小・中学校とスーパーも近い。
周辺の病院事情ってどうなのかな～？

[176: 匿名さん]

バスは東口のほうが充実してるんだよねえ～
本数多くて道路も広いしさ。

まあ、三井で安けりゃ交通不便でも飛びつく人多いだろうね。
尻手駅は使いづらいよ。浜川崎線利用者はいいだろうけど。
バスはそこそこ本数あっても、雨の日とかひどいよ。二国近辺で詰まる。

[177: 購入検討中さん]

三井で安いから飛びつくのでしょうね。
結露君とか、たかだかリフォームに管理組合の特別決議とか、検討層が無知識な層なことがよくわかる。
ちょうどバスを使いたい雨の日と週末に、ひどいと川崎駅から末吉橋まで渋滞が続きます。
自転車でラゾーナとか言ってる人は、陸橋を自転車で渡る気でしょうか。
車を運転していると、陸橋の自転車はとても怖い。自分の子供には絶対に通らせたくないです。

[178: 入居予定さん]

>No.177

じゃあ、何で検討しているの？別に買ってもらわなくてもいいんだよ。
　な～んて。

[179: 匿名さん]

矢向１丁目…。
工場地帯だし、地元民でも避けたい場所ですな。
夜もコワい場所ですよ〜。
娘さんがいたら…再検討したほうがイイかも。

まぁ、三井と言っても、所詮長谷工が施工の物件ですし、販社も長谷工。
間違いなく苦戦しますね〜。

[180: 匿名さん]

>179さん

おっしゃる通り。
今日は、いくつか物件見て、食事して遅い帰宅になったけど、
２１時半くらいに車で改めて陸橋や汐田総合病院のあたりをまわって見たけど、
とにかく暗い。何かあっても逃げ込むような明るさもない。
日中は中学校も見えてそれほど思わなかったけど。
大人でも、毎晩あのへん歩いて、帰宅するのはちょっとって感じ。
それと、本当に尻手まで徒歩１１分なのかって思った（今日は車のため、歩いていないので）
不動産は三井や何だとブランドで買うもんじゃないと、つくづく感じた。
やはり、まずは、立地。

[181: 匿名]

だったら、ラグゼコートがおすすめです。
我が家も色々悩んで、立地・学区の評判等も考えてラグゼコートにしました。

[182: 匿名さん]

あ、ラグゼに入居予定のものですが
立地や駅からのアクセスで考えたらまぁまぁ、お勧めですね。

[183: 物件比較中さん]

自転車で川崎に行こうとすると陸橋を迂回する必要がありますね。

[184: 検討中の奥さま]

そんなもん陸橋を気合で越えれば余裕よ

[185: 匿名さん]

ま、三井の名を冠した長谷工マンションということで。ニモ。

[186: 検討中の奥さま]

三井で安くて飛びついて･･･何が悪いのかわからない。
無名で高くて飛びついてるならまだしも。

ようは何を重視して買うか、でしょ？

ラグゼの隣に立つパークホームズをみて、ラグゼの仕様を恥ずかしく感じる人もいるのですよ。

[187: 不動産購入勉強中さん]

矢向パークホームズは現行法令不適格の既存不適格で、比較は難しいでしょ。


尻手のパークホームズとラグゼの比較してみました。
やはり価格差があるので、ラグゼの方が圧倒的に良さそうですね。

建物は、ほとんど同じですね。（長谷工の20m規制パッケージ）
直床＋二重天井。天井高はラグゼ2.4～2.5m、ニモは2.4m。

駅までのアクセスは、ニモは尻手駅まで850m（陸橋有）、ラグゼは矢向駅まで350m（平坦）です。
ニモ完敗。

川崎駅までは、ニモ1.8km、ラグゼ2.1km。陸橋を考慮するとラグゼ有利？

室内設備は、若干ニモ有利？　オール電化とガスは好み。
駐車場は、ニモは機械式、ラグゼは自走式。ニモは将来の修繕に大きな不安あり。

買物利便性は、ニモは陸橋を越えた駅の近くのまるき（650m）、サミット（700m）。
ラグゼは矢向駅近くの食品館あおば（300m）、ローゼン(600m)、サミット（700m）と矢向駅と塚越の商店街。
ニモ完敗。

立地は、ニモは工業地域の真ん中。周囲に工場あり。大型自動車の往来あり。
ラグゼは準工業地域に囲まれた工業地域で、北面が工業地域だがキャノンの研究所なので、
周囲に騒音など心配なし、閑静。
ニモ完敗。

[188: 購入検討中さん]

売主の三井不動産レジデンシャルも、ラグゼコートの売主の東レ建設も三井グループなのですね

[189: 匿名さん]

186

三井で安くて飛びついて何も悪くないですよ。

[190: 匿名さん]

意味不明なラグゼ押しがいるようだが、
ラグゼより坪単価30万は安いので、まじめに比較してもしょうがないぞ。
ここは立地が悪い分、価格を抑えてきてる点で評価できる。
スーモに載ってる西向き1Fながらも70.53㎡で2790万は相当な安さだしな。
立地が不便だが、車通勤のガテン系ならOKだろ。

[191: 匿名さん]

ガテンが買えちゃう三井かー

なんか残念。

[192: 物件比較中さん]

三井の安心がこの価格で買えるのはよいです。
立地は良いとは言えないけれど、そんなに悪いわけではないと思います。

[193: 匿名さん]

はい、大変魅力的な価格です。予算の関係で南向きは諦めてましたがここなら南向き検討できます。もうすぐ1期ですが、抽選になるんでしょうか？！かなり迷ってて！！

[194: 物件比較中さん]

やっぱ南向きいいですよね。
うーん、これは迷いますよね。

[195: 検討中の奥さま]

機械式駐車場はやはり将来の維持に問題が発生するのでしょうか？

[196: 匿名さん]

三井の安心といっても
三井が夜間の暗さや陸橋の自動車の走行から
歩行者や自転車を守ってくれる策を講じてくれるわけでなし
クロスガーデンも想像より地味で、魅力薄だった

[197: 匿名]

｢三井に住んでます｣は
この地域では全く意味なし！

[198: 物件比較中さん]

三井に住んでいます。
CMには引き込まれますね。
ここも雰囲気よくなるのかなぁ？

[199: 物件比較中さん]

機械式駐車場じゃない物件は少ないですよね。私も気になりますが・・・。

[200: 匿名さん]

このあたり周辺のマンションは機械式駐車場ばっかりでした。妥協するしかないですが...、維持費は気になりますね。余分な共用施設はないので今のところ管理費&修繕積立安めですよね。

[201: 匿名さん]

近隣でも大規模マンションだと、
自走式駐車場が多いですよ。
オールパークス、ファインフロント、アクアグランデ、ラグゼ、、
機械式は維持コストも高いし、
何より車出すまでに時間がかかるため、
雨の日とか最悪です。

[202: 匿名さん]

駐車場に限れば

オールパークスは一部機械式（少数）だけど、自走式がメインで全世帯分確保で、料金も安い
ファインフロントは自走式だけど、周辺の民間駐車場並の料金と高く、台数も少なめ
ラグゼは、自走式だけど、入居者全世帯分はなく、料金もどちらかというと高い
となると、自走式で全世帯分の台数スペースが確保され、価格も安いのはアクアグランデ

[203: 購入検討中さん]

アクアグランデは管理費に駐車場代を乗せてるから、管理費が高いです。
それを考慮しても、ここのパークホームズの管理費＋駐車場代は、自走式の物件より高いです。

[205: 購入検討中さん]

アクアグランデは500戸で1Gbpsを共有しているようですね。
P2Pを常時する人が何人かいると、全家庭がネットを使えなくなりそうです。

[206: 匿名さん]

ここって、来年秋入居ですよね
新政権次第だけど、今のままじゃ、一番優遇税制的に残念なんだよね
もし、省エネや環境対策の優遇税制が拡充しても
今更、物件の仕様がかわるわけでないし。

子供の小学校入学前にと思っていたけど、
消費税増税直前まで、検討を引き延ばそうかな。
その頃になれば、もっと、税制も見えてくるだろうし。

[207: 匿名さん]

２０１さん
機会式駐車場のメンテナンスは多い所で年に6回位やっているそうですね。機械式駐車場の
維持管理費の目安はエレベーター式、循環式だと年に１台10万円、多段式だと１台7万円位
だそうです。自走式だと年に1万円位の様なのでかなりの差がありますね。これは１台の
値段ですから何十台にもなると結構な金額になってしまいますよね。

[208: 匿名さん]

機械式駐車場の維持費ってそんなにかかるんですね...。
でも駐車場事情は妥協できます。

[209: 匿名さん]

今時、管理費・駐車場使用料の安さを売りにしてる物件止めとけ。

入居後、即値上げ・・・

[210: 匿名さん]

ここのパークホームズ、この価格で床暖房・ディスポーザー・ペアガラス・カーシェアリング付きなのは安い。
回りの営業がネガりたくなるのもわかるわ。

手付捨ててでも三井に乗り換え考えてる契約者多いんだろね、きっと。

[211: 匿名さん]

機械式駐車場は法定耐用年数15年程度で、20年もすれば絶対に入替が必要になります。
2段式だと安くても2台300万はしますから、211台だと3億はかかるでしょう。
15年経たずとも故障すれば数十万単位で修理費用はかかりますし、
利用見込より利用者が少なければ、利用されていなくても保守費はかかります。
かといって撤去するにも、解体費＋処分費＋地下ピットの穴埋めに80万はかかります。

分譲後10年以上経過する機械式駐車場を設置するマンションには、
やはり何らかの維持に関する問題を抱えるところが多いようです。
機械式駐車場の物件を選ばない選択は、将来のリスク軽減になります。

[212: 購入検討中さん]

確かに、本音を言えば機械式駐車場は避けたいところですね。
中庭があるのはうれしいけれど、敷地に余裕があるのなら
なぜ自走式駐車場にしなかったのでしょう･･･

他物件に比べて、設備、費用面で魅力を感じているので
検討している者の愚痴でした。

[213: 匿名さん]

立地がイマイチな以上、設備を充実するしかないよね

何も、マンション・建売供給過剰な矢向で、
残り物みたいな、矢向のハズレ（鶴見川に近いほど地盤も悪いのに）の立地に
建てなくてもいいと思うのだが。

ここに限らずだが
土地があったら、需要おかまいなしにマンション建てるってのもなんだろうね。

[214: 匿名さん]

モデルルーム見て、先走って決める前に、
日没後、それこそ中学生が塾から帰るような２０時頃とか
仕事帰りと思って２１時頃、徒歩ないし自転車で、マンション予定地に
行ってみたら。今の時期なんて、寒い分、よけい暗さが圧倒されるから。

設備より立地、生活のしやすさなら、ラグゼのほうが遥かにマシかなと
思ったけどね。

[215: 匿名さん]

ラグゼより、ザパークハウス川崎矢向のほうがいいかな
でも、もう完売マジかみたいだし
こことは予算的に違うか

[216: 匿名さん]

パークハウスは先月MR訪問したらまだ契約率2/3でしたから、完売はほど遠いと思いますよ

[217: 匿名さん]

>210
居るわけねーだろｗｗ

[218: 購入検討中さん]

駐車場の維持コストを考えると、近隣の他物件との価格的優位性はないかもしれませんね

[219: 匿名さん]

＞機械式駐車場は法定耐用年数15年程度で、20年もすれば絶対に入替が必要になります。

税法上の耐用年数が15年だからって言って20年で“絶対”入替必要にはなりませんよ。
通常は各設備の交換・補修を適切に行えば20年で全体を入替何て有り得ません。

1台あたりのメンテ代を年間7～10万円程度なので、駐車場使用料月額8000円～の設定で有れば一般的。
デベによっては、管理費・修繕積立金を安く見せる為、駐車場使用料上乗せしたり（もちろん逆もあり）するので、まっ駐車場使用料だけでは判断できんけどね。
また、自走式立体駐車場だと上屋のメンテ代は当然かかる。

なんで、将来のリスク考えるのであれば、駐車場使用料・管理費・修繕積立金まで含め比較した方が良いよ。

[220: 匿名さん]

機械式８０００円なんて考えらられない

オールパークスもアクアも、機械式なら５００円から１５００円程度
自走式は３０００円から高くても６０００円台（アクアは４０００円台）

だからといって、管理修繕費がべらぼうかというとそれほどでもない

結局、土地がないから機械式にせざるを得ないこことかが
いろいろ近隣の他の物件の駐車場事情を勝手に解釈してる感じがする

[221: 匿名さん]

ちなみに、ここって、駐輪場は一世帯あたり2台分は最低でも
確保されているのかな？
先日、モデルルームいった時に、そのへんのことまで聞かんかったわ

[222: 匿名]

駐輪場は、上下段あわせて、１世帯あたり2台は確保できます。

駐車場は、211台分が、全て契約されれば、
一段目１４０００円、４段目８０００円の目安。

ただし、211台全てが契約されず、たとえば、150台くらいしか入居者が駐車場を必要とせず、
稼働率が低ければ、駐車場代の料金が上がる場合もあるみたいは話をMRでは聞いた。
入居世帯の３分の２が、月額８０００円以上の駐車場を利用するかは、
（昔なら考えられるかど）最近は自動車保有率が下がっているのでどうでしょう。

それと、自転車は西口から出入りしないといけないので、
メインエントランスからは少し離れる。
自動車は北口から出入り。

[223: 匿名さん]

>219
そんなことはない。20年程度で入れ替えるのが一般的。長くても25年。
大規模改修（主要部品交換など）が必要になるので、そのあたりの年数で割に合わなくなるから。
あと、故障時の修理代も考慮されていますか？機械式は頻繁に故障します。
ざっくりと、メンテ代だけで6,000円/月、修繕費の積立5,000円、リプレースの積立6,000円で、
この計算では月17,000円は要する。

ちゃんと勉強しましょうね。
機械式を設置しているマンションでは必ず問題が発生するので、
インターネットで調べればいろいろ見ることができます。

土地活用上の制約の解決以外に、機械式には何一つ利点がありません。

[224: 匿名]

金利１％で５００万を３５年借りたら、
月額返済が約１４０００円

駐車場代相当
やはり、車を保有するのって、でかい出費ですね

[225: 賃貸住まいさん]

近辺の機械式駐車場物件
ザ・パークハウス川崎矢向 13000～18000円
プレシス矢向 11000～20000円
パークハウス横浜矢向 8000～14000円
クレストレジデンス新川崎 1000～7000円

パークハウスとプレシスは比較的まともな費用設定。（これでも将来不足すると思う）
ゴクレの売りっぱなし無責任は論外、パークホームズが将来積立不足になるのは明らかでしょうねえ。

[226: 匿名]

住宅ローン減税の上限額や駐車場代、立地などなど
やはり、このへんの大型物件では、ラグゼに分がありますな

[227: 匿名]

ラグゼもいいんですが、内装や設備を削ぎおとし過ぎてて、
ちょっと残念かな。
隣のパークホームズがも少し築浅だったら中古でも良かったんですけど。外観も素敵だし。

[228: 匿名さん]

奥さん目線なら、収納など設備が充実していたほうがいいのでしょうけど、
毎日の通勤を考えると（これは男女ともにだろうけど）
少しでも通勤が楽な立地がいいよね

[229: 賃貸住まいさん]

＞ただし、211台全てが契約されず、たとえば、150台くらいしか入居者が駐車場を必要とせず、
＞稼働率が低ければ、駐車場代の料金が上がる場合もあるみたいは話をMRでは聞いた。

んな、ばかな
このマンションは駐車場の稼働率が６０％で試算されて計画がもとよりできています。
つまりは、もとより130台くらい使われたら、収支は変わらず、もっと使われれば、修繕積立金は
安くなる計算です。ここが三井とほかの会社の違いだと資料を見せて説明を受けましたよ。

＞この計算では月17,000円は要する。
こんなはずねえじゃん。そしたら世の中の機械式の駐車場はないぞ

ラグゼがいいなら、早く買えばいいじゃない。っていうか、はやく買ってくれよ。
建てこみ感いっぱいのマンション買って、満足してくれ。完成しても売れ残っている奴だから
値引きもしてくれると思うよ。

＞将来のリスク考えるのであれば、駐車場使用料・管理費・修繕積立金まで含め比較した方が良いよ
あとは、駐車場の空きをどれくらいみているかだよ。修繕計画の内容に間違いがないか、素人はそれすらも
わからないけど、空き率は一目でわかる。

[230: 匿名]

>>229さん

稼働率が低ければ、駐車場代の料金が上がる場合もあるみたいは話は
MRの方に質問した結果、返ってきた回答です。

[231: 匿名さん]

>229
うけるｗ
機械式の維持費が安かったら、2万なんて設定するところはねえよｗｗｗ

[232: 匿名さん]

結論、機械式駐車場の所は買わない方が良いということ。

[233: 匿名さん]

機械式駐車場だから選択肢の一つに入らないのもアリだし、でも人それぞれなので、機械式駐車場を妥協するのもアリ。

[234: 匿名さん]

営業の言うことを鵜呑みにされてる方々がいますね
この価格帯で駐車場が18000円だと、ターゲットの年収層の年収500万円台には敬遠されてしまうので、
あえて将来に無理のある使用料を設定してるのだと思います
マンション管理士のブログなどを読めば、この使用料では維持できないことが分かります
デベが○○だから大丈夫とか考えるのはあまりにも安易です

[235: 働く女子さん]

二子玉川のマンションでは、駐車場０円ってのがあって、完売しとりますがな。
0円のマンションなんて世の中にいっぱいありまっせ。
ネットで駐車場0円で引いてみなされ。
ここはどっかのマンションみたいに、プールやゲストルームなんかがないので
安いのは当然でしょう。347戸もあればふつうでも管理費は安いはず
管理費も修繕積立金の構成としては、いいんじゃない

[236: 匿名]

>235だから自由主義経済には０円のサービスなんてありえない。唯一有り得るのは完全自走式でゲートもない場合だがそうなると誰でも置けちゃうね。

維持費は必ずどこかに乗っているんだよ。

[237: 匿名さん]

1期3次になってるけど、いつのまに1期2次があったの？
即日完売をうたってないから、1期1次45戸は泣かず飛ばずだったのかな

[238: 匿名さん]

０円に釣られるおめでたい人がいますね

[239: 匿名さん]

DMと価格表が届きました。
埋まってる住戸が45戸でした。もう3次なのですか？2次はいつだったのでしょうか。

[240: 物件比較中さん]

45戸完売したんですね。
思ったより人気があるみたいですね。

[241: 匿名さん]

尻手の商店街は使える感じですか？どのくらいの規模なんでしょうか？

[242: 匿名さん]

1期1次が45戸って・・・要望書が45戸しかなかったということですよね
今は高値掴みさせられる可能性が高いので、竣工までは期間が長いですから当分は様子見が懸命ですね。

[243: 契約済みさん]

45戸以上の要望があったので、1期2次、3次…と展開しているそうです。
価格もこれ以上下がることはないかと。
ウォールドアの部屋が人気のようでした。
検討しているなら、お早めに。

[244: 購入検討中さん]

↑営業の言うことを鵜呑みにしすぎ
ふつうは要望書が出ている分は、客が気変わりする前に契約させる
まあ、軟調なのだろうね

[245: 匿名さん]

南むきのD棟、西向きのC棟、値段がけっこう違うので悩んでます。他の物件ともまだ悩んでますが...。でもやっぱりここが価格安いです。何ででしょうか。

[247: 匿名さん]

場所（立地）が悪いの一言につきるでしょう
マンション価格は、何よりまず立地が反映する

[248: 匿名さん]

立地...そうですね。だけどこの辺の分譲はどこも立地は似たり寄ったりじゃないかなぁ。線路近かったり、川近かったり、ここは工場と隣接してたり。ただ尻手住民からすると静かで住みやすいし、小学校中学校評判悪くないし、川崎まで出れば東京まですぐなので、悪くないですよ。

[249: 匿名さん]

MR行きました。
安い部屋ばかり売れている印象でした。
高い部屋は苦戦しそうですね。

[250: 物件比較中さん]

エレベーターはいくつあるかご存知ですか？

[252: 匿名]

オプション関係を検討される方、仕様をＭＲで確認してください。
結構、購入後に設計ミスで変更されている話を耳にしますので。

[253: 契約済みさん]

エレベーターは3基でした

[254: 匿名さん]

送電線は駐車場にちょっとかぶってるだけでしたよ。

[255: 購入検討中さん]

それを送電線の真下という。

高圧線と白血病や癌との因果関係ははっきりとは否定されていないのですよね。
国によっては、高圧線から一定距離以内の、指定施設の建築制限もあります。

[256: 物件比較中さん]

全く悪口書き放題だな。すでに販売開始から一ヶ月で60件売れてますから、まずまずではないかな。同業者も客取られ悔しいだろうが、逆恨みだな。こんなことしてもおまえらのマンションは売れない

[257: 匿名]

矢向は高圧線の真下や鉄塔に囲まれた戸建てだってたくさんあるのに
駐車場の上にちょっと被るくらいで鬼の首を取ったみたいに騒ぐとは
ここが売れちゃ困るのかね
三井でこの安さだから心配しなくてもすぐに売れるよ

[258: 匿名さん]

ここが売れようが売れまいが困らない。

[259: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

駅から遠いのはマンションにとって致命的

[260: 物件比較中さん]

モデルルームは相当良かった。
三井不動産レジデンシャルの女性の営業の人だったが丁できれいな人でした。
知識も豊富で質問にてきぱきと答えてくれた。営業もレベルが高い。
それに比べると×××コートの営業は不快極まりない質問に
こたえるまえに、それは買うことにとって重要ですかと質問を質問で返され、時間の営業かかる方でした。他の会社も似たり寄ったりな回答でしたから、すごく良かった。長谷工さんだけでなく三井の人も営業されてました。

[261: 購入検討中さん]

何が言いたいかよくわからないけど、とりあえずラグゼを叩きたいのですね
わかります

[262: 匿名さん]

260
そんなに良かったなら買ってくださいな。

[263: 引越前さん]

260
あなた日本語下手ね。

[265: 匿名さん]

坂ありで、あの距離なんてキツイですね。

[266: 申込予定さん]

早くも百件が契約らしい。相当な売れ行きだ。
便所の落書きにまどわされないように

[267: 検討中の奥さま]

10分程度の距離で駅から遠いという書き込みを見る度に、
情けなく思うのは自分だけかしら？
歩くこと、自転車に乗ること、毎日の運動と思えばいいのに。

[268: 周辺住民さん]

同じくこんな距離を歩けないと言うのが理解できません。
マンション買う前にもう少し運動して体力つけないとローンも返せないのでは？

[269: 匿名さん]

歩けるけど、嫌だ。

[270: 匿名さん]

100戸も契約されてないですよ。
まだ60戸しか分譲されてませんから。

そんな嘘を書かないと人が来ない？

[271: 匿名さん]

嘘はダメですよ。
次回の販売はいつぐらいかな。

[272: 申込予定さん]

しらないの？
さらに販売進んでます。

[273: ビギナーさん]

先週行ったら商談席は満員、受付の席で待つ人がいました。
外を出たら他のマンションの営業の人が二社チラシを渡されました。
営業の人が言ってましたが、周りのマンション売れてないから、掲示板も嘘の書き込み多いです。
私達がいる間にも申し込みが四件入りました。
D棟は70個有りますが、真ん中辺りは全部売れてます。

[274: 買い換え検討中]

ネガティブな書き込みはそういうこと。