ミオカステーロつくば竹園

[匿名さん]

・TXつくば駅より徒歩8分に総戸数259戸
・つくば市初のオール電化マンション
HP　http://www.298no1.com/

情報交換よろしくお願いします。

[61: 匿名さん]

管理費・修繕積立金は管理会社社員の給与におおかた化けます。また山田さんは物件戸数が
多いので1ヶ月の管理費・修繕積立金額の入金額は多額で1年間の入金額は数億円単位です。
管理費・修繕積立金は投資信託・株などの投資商品に一時的に運用資金として回されます。
運用に成功すれば問題ないのですが運用に失敗すれば、かつての生命保険会社と同じ運命を
おそらく辿る可能性ありますネ。
いざマンションを修繕するとしても各個人の実費負担増は免れません。
こんご、マンション分譲棟数が減少します。現社員の給与支払い原資として上記の運用によ
る利益が還元される可能性は十分ありますネ。管理会社がかつての生命保険会社と同じ道を
たどらないよう願ってます。

[62: 匿名さん]

そらぁ、このまっ平ららなつくば市で地下室に住戸ありなんてマンション作れば
いやでも目立つでしょうよ。

[63: 匿名さん]

にほんの建築基準法の適用がない地域で分譲するしかもうイメージアップはできないでしょう。

[64: 匿名さん]

山田さんの現在までの分譲戸数2万戸？　1戸あたり平均２万円の管理修繕積立金であれば
簡単にけいさんして月4億円？年間48億円の管理修繕費が○Ｃへ入金されるワケですね？

[65: 元祖つくば住人]

今日モデルへいきましたが、オール電化つくばではなかなかありません。
女房はけっこう前向きです。　抽選先着なのか第1期販売から数回に販売
時期わかれますがじぶん達の希望の住戸倍率たかそう。
そのへんの取り計らいはどうなんでしょう。

[66: 匿名さん]

オール電化は一応、市内ではここが初めてなんじゃないですか？
自分も実演会みたいなのを楽しんで見てきましたよ。

どんなに優先ぽい時期に申し込んでも人気住戸は結局抽選になりやすいみたいですよ。
早期で締め切った7000万円台のいちばん高い部屋ですら10倍近かったっつう話です。
「微妙に人気かも」程度のところだと、
営業同士でなんか調整つけるみたいなことは言ってましたけど..

[67: 匿名さん]

抽選はローンがとおるかたをまず最優先していくみたいですね。
私なんか筑波大学勤務の国家公務員なんでけっこう優遇され
るみたいですが、希望部屋はかなり倍率たかく難しいみたいですね。
第二希望もいれてますが、第一希望がだめならどうしよおうか
再検討するつもりです。人気のある部屋ばかり集中してけっこうか
たよりあるみたいですね。

[68: 匿名さん]

上の方のレスにもありましたけれど、
早々に決まった中では特に、筑波大とか研究所勤務の人、結構多いとききましたよ。
健闘お祈りします。

[69: 匿名さん]

だけどつくば市の新築物件で7,000万円台たかいです。140平米以上あるんで
かなり間取りはゆったりしてますが、つくばでは7,000万円はたかい・・・
つくばで戸建7,000万円っていったらけっこうひろい土地付戸建買えます。
マンションか戸建かはたしてどちらが正解なんでしょうか？
つくばはマンション不毛の地でエキスプレスが開通後土地バブルがおこると
いってますが、急激な上昇がないので中古になった時にマンションだと評価減
になる可能性たかいです。

[70: 匿名さん]

駅近で便利なところとか、庭の手入れが要らないこととか(笑)そのへんの利便性を買ってるんじゃな
いですか？
ああいうところの部屋を買うようなレベルの人は、他にも家持ってたり、ましてや一生モノとして買
うわけじゃないと思いますよ。
あの付近の場所にはもう広い戸建て買えないからね。
とりあえず駅周りだけは既にバブルの域に入ってるんじゃない？
ここ買ったとしても、あと1回くらいは住み替えたいと思ってる。

[71: 匿名さん]

あと、親が山売ってポンと買ってくれたとかね。そういう人は田舎に多い。
結局いちばんローンでキュウキュウするのって3-4000万くらいまでの買い主でしょうな。

[72: 匿名さん]

「つくばエクスプレス」は木更津の「東京湾アクアライン」と
同じく最初のころだけ盛り上がり、その後下火になるなんて心
配あります。どうなんでしょう？4月1日に公示価格が発表され
ますが上昇はどの程度ですかね？一時期だけ上昇してその後下
落なんてことがあればやはり7,000万円台はたかい・・・・・
土地バブルでたかいのかそれとも建物の仕様その他の部分で
お金をかけてるからたかいのかそのあたりですね。
10年後売却した時4,000万円・5,000万円とかで売れないなん
て事になったらちょっと考えてしまいます。
売却時の含み損は購入時の価格の10％〜20％以内もしくはよくを
いえば同額か購入価格より上で売却したいのが本音。
エクスプレスは黒字路線になるんでしょうか？そのあたりが
キーポイントかなって思います。

[73: 匿名さん]

>69
市内には、一種低層住専(?)が異様に少ないので、広い庭付き一戸建てで、隣にマンションが建つ心配が無い
ような物件は、そもそもほとんど無いように思います。地元民向けを除いては・・・。
7000万円で買える葛城は、駅が不便だし、庭が広いとはいえないし。

[74: 匿名さん]

　南西角とかで坪150万超えってのは、23区内でも城東地区ちょっと駅近くだったら
もっと安いのがある価格なのですが、柏の葉の免振も流山？にしては別格の値段でしたから
TX効果で凄く上がっていますね。
　ここ地下室の1/3の容積率免除を利用して、14階分で400%を達成しているわけなので、
実際の容積率を、430% 程度に見ると、”原価”が　105万/坪であるためには、
建築費65万とか思っても、元の土地の入手価格が 160万/坪とかでなければいけないと
いうことになります。
　H17の路線価で13-14万/平米の場所なので、路線価3倍かなり超えとかで、土地入手を
行っていることになるかと考えるのですが、これは都内湾岸とかの激戦地の水準ですね。
このあたりのマンション相場水準と比較してどう思われますでしょうか？
ちょっと投機的な水準に達していて、TX沿線に次々と大型のマンション計画があることを
考えると、つくばが勤務先の人にしか薦められない水準にあると思うのですが。
実際に、東京方面への通勤用に購入するような人はどの程度いらっしゃるのでしょうか？

　つくばの友人が購入を考えているようで、相談に乗ってくれとか言われましたので、
来週末あたり見にいってみるつもりです。

[75: 匿名さん]

やけに拘っている方がいますが、7000万円の部屋って、地権者用の特別仕様？の部屋らしいから相場
として参考にならないですよ？

>74
購入価格に関しては、駅周辺のマンションとしては、突出して高いとは思いません。
それどころか、駅からずいぶん遠いところまでこのレベルの価格に追随してきたのには正直なところ
驚いてます。

ココに限らず、つくば駅周辺は東京への通勤用に買う物件じゃないですね。
それだったら少しでも東京に近い駅のTX沿線に購入した方が遥かにお買い得では？
快速が止まる駅でもまだまだ安いところは有るはず。
(街自体が未開発というのがネックというか、交換条件になるとは思いますが。)

このあたりは、つくばへの勤務や通学用途が魅力的だから注目されていると思うので。
この学区を手に入れたくて無理してでも購入するという方も大勢いらっしゃるのです。
他所とは比較しにくい、そういう特殊な場所でもあります。

[76: 匿名さん]

戸建ては駅直近にはたたないですからね。

TX駅5分以内指定での購入指定者というのは結構いたと聞いています。無論
三郷・八潮のほうが坪単価では安いに決まっていますが、もともと工業地域でしたから
特に教育などの環境面でこっちっていう東京方面通勤の人がいてもよいと思います。
時間はかかりますが始発駅のメリットは大きいはずです。　さすがに電車のっている
時間は長いので、駅直近を指定してくるそうです（地元不動産屋談）
　賃料収入狙いやら、転売狙いやらがいっぱいでた　OSIも 1/2の瞬間売りきり
に比較すると、3は結構苦戦しましたから。　ここの駅距離は、そういう人に
とってはぎりぎりもしくはやや遠すぎということになるのではないかと思います。
最近販売したエスペリア(確か15階です；碓井さん信者にとっては45m制限では
やってはいけない設定ですね）の坪単価とかと比較して、高すぎる設定となって
いるとも思いません。　完売は間違いないかとは思います。

[77: 匿名さん]

つくばの優秀な小中学生さんたちにも、
TXによって東京への有名私立へ（転居なしで）通学へのみちがひらけたわけなので
駅近物件はそれだけでも魅力だと、この年代の子を持つ同僚は言っていましたよ。
もともと市内に住んでいるが、そのためになるべく駅に近いところへ引っ越しても良いと。
筑波大学も、関東地区内での通いの受験生を増やせてメリット多いのでは？


ちなみに、7千万円というのは、15階の1部屋だけですね。
社長か芸能人でも住むのかと思ったのですが(笑)。
のこりの130平米越えは1階と3階にひとつづつで、間取りを見る限りでは二世帯仕様な感覚ですか。
これらの下層階でも5000万円台ですからすごいとは思いますが。
それらの特殊部屋を除けば、南棟は80-90台平米、東棟は70台-100ちょっと平米といったところです。
5000万円を越えるのは主に南西角の上層と、東南角の中層から上の間取りだけではないかと思います。
いずれにしても、同じ間取りでも上の方の階はだいぶ下層階と値段の差がありますね。

[78: 匿名さん]

デイズタウン内のスーパーに行ってきました。78円の醤油につられて（ｗ
前の道が大変な混雑でしたが、あの立体駐車場と道路環境…交差点近く…等
いったいどうなるんでしょう…？？

[79: 匿名さん]

都内へ通勤する方でTXを利用する人は柏の葉あたりが限界かなって思います。
それより先はかなり難しいですね。東京城東エリアなんて結構いまやすくなっ
てるんで東京への通勤者が茨城までいくとは考えにくい。
　やはりつくば方面購入者のほとんどが茨城県内勤務者でしょう？

[80: 匿名さん]

モデルいきましたがけっこう人でごったがいしていて
やはりつくばで分譲マンンションは珍しいのでしょう？
私ものぞいてみましたが、りっぱな仕様ですよね！
本当にこんな贅沢な仕様なのかなって目を疑いますが
価格が５千万円台で駅近いのはいいですが、やはり
ちょっと高いって気がします。戸建でつくば市郊外ですと
新築で庭付き2,000万円台で買えます。