ミオカステーロつくば竹園

[匿名さん]

・TXつくば駅より徒歩8分に総戸数259戸
・つくば市初のオール電化マンション
HP　http://www.298no1.com/

情報交換よろしくお願いします。

[61: 匿名さん]

管理費・修繕積立金は管理会社社員の給与におおかた化けます。また山田さんは物件戸数が
多いので1ヶ月の管理費・修繕積立金額の入金額は多額で1年間の入金額は数億円単位です。
管理費・修繕積立金は投資信託・株などの投資商品に一時的に運用資金として回されます。
運用に成功すれば問題ないのですが運用に失敗すれば、かつての生命保険会社と同じ運命を
おそらく辿る可能性ありますネ。
いざマンションを修繕するとしても各個人の実費負担増は免れません。
こんご、マンション分譲棟数が減少します。現社員の給与支払い原資として上記の運用によ
る利益が還元される可能性は十分ありますネ。管理会社がかつての生命保険会社と同じ道を
たどらないよう願ってます。

[62: 匿名さん]

そらぁ、このまっ平ららなつくば市で地下室に住戸ありなんてマンション作れば
いやでも目立つでしょうよ。

[63: 匿名さん]

にほんの建築基準法の適用がない地域で分譲するしかもうイメージアップはできないでしょう。

[64: 匿名さん]

山田さんの現在までの分譲戸数2万戸？　1戸あたり平均２万円の管理修繕積立金であれば
簡単にけいさんして月4億円？年間48億円の管理修繕費が○Ｃへ入金されるワケですね？

[65: 元祖つくば住人]

今日モデルへいきましたが、オール電化つくばではなかなかありません。
女房はけっこう前向きです。　抽選先着なのか第1期販売から数回に販売
時期わかれますがじぶん達の希望の住戸倍率たかそう。
そのへんの取り計らいはどうなんでしょう。

[66: 匿名さん]

オール電化は一応、市内ではここが初めてなんじゃないですか？
自分も実演会みたいなのを楽しんで見てきましたよ。

どんなに優先ぽい時期に申し込んでも人気住戸は結局抽選になりやすいみたいですよ。
早期で締め切った7000万円台のいちばん高い部屋ですら10倍近かったっつう話です。
「微妙に人気かも」程度のところだと、
営業同士でなんか調整つけるみたいなことは言ってましたけど..

[67: 匿名さん]

抽選はローンがとおるかたをまず最優先していくみたいですね。
私なんか筑波大学勤務の国家公務員なんでけっこう優遇され
るみたいですが、希望部屋はかなり倍率たかく難しいみたいですね。
第二希望もいれてますが、第一希望がだめならどうしよおうか
再検討するつもりです。人気のある部屋ばかり集中してけっこうか
たよりあるみたいですね。

[68: 匿名さん]

上の方のレスにもありましたけれど、
早々に決まった中では特に、筑波大とか研究所勤務の人、結構多いとききましたよ。
健闘お祈りします。

[69: 匿名さん]

だけどつくば市の新築物件で7,000万円台たかいです。140平米以上あるんで
かなり間取りはゆったりしてますが、つくばでは7,000万円はたかい・・・
つくばで戸建7,000万円っていったらけっこうひろい土地付戸建買えます。
マンションか戸建かはたしてどちらが正解なんでしょうか？
つくばはマンション不毛の地でエキスプレスが開通後土地バブルがおこると
いってますが、急激な上昇がないので中古になった時にマンションだと評価減
になる可能性たかいです。

[70: 匿名さん]

駅近で便利なところとか、庭の手入れが要らないこととか(笑)そのへんの利便性を買ってるんじゃな
いですか？
ああいうところの部屋を買うようなレベルの人は、他にも家持ってたり、ましてや一生モノとして買
うわけじゃないと思いますよ。
あの付近の場所にはもう広い戸建て買えないからね。
とりあえず駅周りだけは既にバブルの域に入ってるんじゃない？
ここ買ったとしても、あと1回くらいは住み替えたいと思ってる。

[71: 匿名さん]

あと、親が山売ってポンと買ってくれたとかね。そういう人は田舎に多い。
結局いちばんローンでキュウキュウするのって3-4000万くらいまでの買い主でしょうな。

[72: 匿名さん]

「つくばエクスプレス」は木更津の「東京湾アクアライン」と
同じく最初のころだけ盛り上がり、その後下火になるなんて心
配あります。どうなんでしょう？4月1日に公示価格が発表され
ますが上昇はどの程度ですかね？一時期だけ上昇してその後下
落なんてことがあればやはり7,000万円台はたかい・・・・・
土地バブルでたかいのかそれとも建物の仕様その他の部分で
お金をかけてるからたかいのかそのあたりですね。
10年後売却した時4,000万円・5,000万円とかで売れないなん
て事になったらちょっと考えてしまいます。
売却時の含み損は購入時の価格の10％〜20％以内もしくはよくを
いえば同額か購入価格より上で売却したいのが本音。
エクスプレスは黒字路線になるんでしょうか？そのあたりが
キーポイントかなって思います。

[73: 匿名さん]

>69
市内には、一種低層住専(?)が異様に少ないので、広い庭付き一戸建てで、隣にマンションが建つ心配が無い
ような物件は、そもそもほとんど無いように思います。地元民向けを除いては・・・。
7000万円で買える葛城は、駅が不便だし、庭が広いとはいえないし。

[74: 匿名さん]

　南西角とかで坪150万超えってのは、23区内でも城東地区ちょっと駅近くだったら
もっと安いのがある価格なのですが、柏の葉の免振も流山？にしては別格の値段でしたから
TX効果で凄く上がっていますね。
　ここ地下室の1/3の容積率免除を利用して、14階分で400%を達成しているわけなので、
実際の容積率を、430% 程度に見ると、”原価”が　105万/坪であるためには、
建築費65万とか思っても、元の土地の入手価格が 160万/坪とかでなければいけないと
いうことになります。
　H17の路線価で13-14万/平米の場所なので、路線価3倍かなり超えとかで、土地入手を
行っていることになるかと考えるのですが、これは都内湾岸とかの激戦地の水準ですね。
このあたりのマンション相場水準と比較してどう思われますでしょうか？
ちょっと投機的な水準に達していて、TX沿線に次々と大型のマンション計画があることを
考えると、つくばが勤務先の人にしか薦められない水準にあると思うのですが。
実際に、東京方面への通勤用に購入するような人はどの程度いらっしゃるのでしょうか？

　つくばの友人が購入を考えているようで、相談に乗ってくれとか言われましたので、
来週末あたり見にいってみるつもりです。

[75: 匿名さん]

やけに拘っている方がいますが、7000万円の部屋って、地権者用の特別仕様？の部屋らしいから相場
として参考にならないですよ？

>74
購入価格に関しては、駅周辺のマンションとしては、突出して高いとは思いません。
それどころか、駅からずいぶん遠いところまでこのレベルの価格に追随してきたのには正直なところ
驚いてます。

ココに限らず、つくば駅周辺は東京への通勤用に買う物件じゃないですね。
それだったら少しでも東京に近い駅のTX沿線に購入した方が遥かにお買い得では？
快速が止まる駅でもまだまだ安いところは有るはず。
(街自体が未開発というのがネックというか、交換条件になるとは思いますが。)

このあたりは、つくばへの勤務や通学用途が魅力的だから注目されていると思うので。
この学区を手に入れたくて無理してでも購入するという方も大勢いらっしゃるのです。
他所とは比較しにくい、そういう特殊な場所でもあります。

[76: 匿名さん]

戸建ては駅直近にはたたないですからね。

TX駅5分以内指定での購入指定者というのは結構いたと聞いています。無論
三郷・八潮のほうが坪単価では安いに決まっていますが、もともと工業地域でしたから
特に教育などの環境面でこっちっていう東京方面通勤の人がいてもよいと思います。
時間はかかりますが始発駅のメリットは大きいはずです。　さすがに電車のっている
時間は長いので、駅直近を指定してくるそうです（地元不動産屋談）
　賃料収入狙いやら、転売狙いやらがいっぱいでた　OSIも 1/2の瞬間売りきり
に比較すると、3は結構苦戦しましたから。　ここの駅距離は、そういう人に
とってはぎりぎりもしくはやや遠すぎということになるのではないかと思います。
最近販売したエスペリア(確か15階です；碓井さん信者にとっては45m制限では
やってはいけない設定ですね）の坪単価とかと比較して、高すぎる設定となって
いるとも思いません。　完売は間違いないかとは思います。

[77: 匿名さん]

つくばの優秀な小中学生さんたちにも、
TXによって東京への有名私立へ（転居なしで）通学へのみちがひらけたわけなので
駅近物件はそれだけでも魅力だと、この年代の子を持つ同僚は言っていましたよ。
もともと市内に住んでいるが、そのためになるべく駅に近いところへ引っ越しても良いと。
筑波大学も、関東地区内での通いの受験生を増やせてメリット多いのでは？


ちなみに、7千万円というのは、15階の1部屋だけですね。
社長か芸能人でも住むのかと思ったのですが(笑)。
のこりの130平米越えは1階と3階にひとつづつで、間取りを見る限りでは二世帯仕様な感覚ですか。
これらの下層階でも5000万円台ですからすごいとは思いますが。
それらの特殊部屋を除けば、南棟は80-90台平米、東棟は70台-100ちょっと平米といったところです。
5000万円を越えるのは主に南西角の上層と、東南角の中層から上の間取りだけではないかと思います。
いずれにしても、同じ間取りでも上の方の階はだいぶ下層階と値段の差がありますね。

[78: 匿名さん]

デイズタウン内のスーパーに行ってきました。78円の醤油につられて（ｗ
前の道が大変な混雑でしたが、あの立体駐車場と道路環境…交差点近く…等
いったいどうなるんでしょう…？？

[79: 匿名さん]

都内へ通勤する方でTXを利用する人は柏の葉あたりが限界かなって思います。
それより先はかなり難しいですね。東京城東エリアなんて結構いまやすくなっ
てるんで東京への通勤者が茨城までいくとは考えにくい。
　やはりつくば方面購入者のほとんどが茨城県内勤務者でしょう？

[80: 匿名さん]

モデルいきましたがけっこう人でごったがいしていて
やはりつくばで分譲マンンションは珍しいのでしょう？
私ものぞいてみましたが、りっぱな仕様ですよね！
本当にこんな贅沢な仕様なのかなって目を疑いますが
価格が５千万円台で駅近いのはいいですが、やはり
ちょっと高いって気がします。戸建でつくば市郊外ですと
新築で庭付き2,000万円台で買えます。

[81: 匿名さん]

>78
このへんは昔から大型スーパーだったから、土日はいつもそんな感じなのですよ。
あの交差点のせいで、南東角の部屋はあまり魅力を感じませんでした。
スーパーの繁盛は有り難いですが、購入前にこの喧噪を調査＆覚悟すべきでしょう。
これからホテルやビルも建つというし、今後何年かは更に賑やかになりそうですね！

>79
県内、というか市内通勤者が多いそうです。
東京への電車の本数を考えると、守谷あたりもいいかなと思ったのですが。

[82: 匿名さん]

つくばの人は通勤用・家族用と車2台所持している方けっこう多いので
マンションですと車庫代かかりますのでそのへんがどうかなーって思います。
入居者に対して1台分だけなので他に車庫かりないといけないので大変
です。分譲マンション買う方は車通勤から電車通勤へ切り替えるとい
うことになりますけね？

[83: 足立住民]

つくばEX本数少ないですね。今日インターネットで調べて家族でいくつかモデルを見に行きましたが
やはりつくば遠い。いくら便がよくなっても田舎ですねつくばは・・・・・・・

[84: 匿名さん]

いや、そもそもこのへんは線路沿いに会社なんてないですよ(笑)
このあたり（共稼ぎは別として）とりあえず、買い物用に車は要らない環境だけどね。
128パーセント供給だから、運がいい人も出てくるでしょう。
ハズれたら周辺駐車場は早いモノ勝ちかな。

[85: 匿名さん]

>>79 そうだと思いますね。東京方面への通勤を考えてここってのは考えにくいでしょうね。

[86: 匿名さん]

つくば市郊外はほんと田舎・・・今後EX沿線の駅で徒歩15分圏外は発展の可能性薄いかな？

[87: 匿名さん]

つくばに限っていえば、徒歩15分程度なら便乗して「TX駅近」と宣伝の新築マンションが最近いくつか
あるよ。
値段まで駅前とさほど変わりないレベルでつけてくるので、ホントに売れてるんだろうか気になる。

その他のTX沿線(県内)は未開発なところが多いから、そもそも徒歩15分圏外は人が住んでないよ(笑)。
5分でも怪しい。

[88: 匿名さん]

ミオは１４階ですか。
それとも半地下を入れると１５階ですか。

[89: 匿名さん]

価格表見る限りでは、半地下(といってもそんなにもぐってないみたいだけど)1階と呼んでいるようですよ。
15階建てです。

[90: 匿名さん]

容積率の算入除外が目的だからそんなには掘る必要はないね。

[91: 匿名さん]

庭に出るのに何段かの段を上がるって感じの図面だったかな。

[92: 匿名さん]

その何段分かで 15/14倍の床面積が確保可能になるので、考えように
よったらお得なのかもしれません。　値段がその分下がっていれば...ですが。

[93: 匿名さん]

初期段階の売れ行きを見ると、案外そこそこの人気のようですよ。
値段はふつうに下層階なりの付け方だったように思いますが。
あえて1階を狙って買う人はいるんじゃないかと思います。

[94: 匿名さん]

排水の問題が普通にクリアできているかどうか?　10年一回級の大雨で
水没ってのは避けたいかなぁやっぱり

[95: 匿名さん]

正面入り口に滝作るくらいだから大丈夫じゃないか？
と、何の根拠もなく言ってみる。

[96: 元検討者]

その中庭への階段が滝のようになって、半地下の部屋へ水が流れこむことへの対策が不十分な気がしました。

それよりもあの歩道スレスレの鉄筋は、竣工時の相当な圧迫感を予期させます。あそこまでして、部屋を広めに取りたいでしょうか。角のＭタイプ（5000万円台）はリッチな部屋のはずですが、あそこまでセットバックがないと設計業者の品格が疑われます。
私自身、真剣に検討してきましたし、もう少し余裕を持ったつくりであれば買いたかったのに、本当に残念でした。無理な容積率の問題も含めて、今後は山田建設さんにはぜひ考え直して頂きたいです。

[97: 匿名さん]

ミオカスは値段が高すぎ。大体１５％くらい安くしてもらわんと
候補に入らない。

[98: 匿名さん]

Mタイプは、あの位置にあるからこそ諦めがついたよ逆に(笑)。
間取り図的には一番気に入りましたけどね〜。
実際のところ、あの値段(5千万〜)でもあっという間に売れてしまったプランみたいですが。

[99: 匿名さん]

イタリアンテイストには頭がクラクラしてしまった。
追加工事で普通のデザインのものに変更は可能だろうか。

[100: 匿名さん]

オプション変更づくしですっごいお金掛ければ出来るかも。

[101: 匿名さん]

つくば市竹園は地価は
狭山入間鶴ヶ島坂戸上尾蓮田久喜春日部取手鎌ヶ谷八千代の首都３０〜４０㌔圏の住宅地最高価格を上回っていました
しかも竹園が前年から5千円アップしているのに対し
上に挙げたエリアでは下げ幅が縮小したとはいえ、いまだにマイナス成長です。
ちなみに３０〜４０㌔圏以北には宇都宮水戸前橋を含めて竹園を上回る価格はありませんでした。北関東エリアではデータ上でもかなり浮いた存在になってきています。

[102: 匿名さん]

都内の方なんかが安上がりな田舎暮らしを夢見てつくばに家を求めに行ったはいいが
価格を見て幻滅ってパターンはかなり多いですね
ただ駅からちょっと離れればそういう田舎暮らしは可能です
東光台なんて竹園の3分の１の価格だし
つくばに住むならパークアンドライドっていうのも一つの手ですよね
万博駅とかめちゃくちゃ駐車場が安い　1日最大３００円とか当たり前ですから。

[103: 匿名さん]

竹園は学区がいいからなあ。
都市としての機能以外に、学区（竹園や吾妻）が宣伝文句になるのって筑波くらいじゃないの？
こういう点は首都近郊圏でも敵わないでしょ。

[104: 匿名さん]

学校の教育レベルを期待しているんだったら公立は別に教えるレベルが高いわけでも
なんでもないよ。　竹園だの吾妻だのは、もと公務員宿舎が一杯あったところで、
研究所だとつくば大だのの勤務の親がいるだけ。　平均的なレベルでは、
23区特に都心・城南・城西地区とはまだまだ比較にはなりません。　自分が博士号の
一つくらいもっていないようだったら、そこに引越してきたからといって、子供が
賢くなるというのは期待しないほうがよいと思いますよ。　　

[105: 匿名さん]

はいはい、その話(学校じゃなくて親のDNAのせいで子供の質が上っつう話)
は何度も出てるからわかってるってw

[106: 匿名さん]

まぁ学区の話をしても無駄ということですね。　納得。

[107: 匿名さん]

>平均的なレベルでは、
>23区特に都心・城南・城西地区とはまだまだ比較にはなりません。

そんなことはないんじゃない
竹園西小はＩＱ日本一の小学校だって聞いた事があるよ
まあそういうデータはあんまり表に出ないみたいだけどね。
つくばの親御さんには東大卒どころかノーベル賞クラスの人までいるから
子供が優秀になっても仕方ないけど
まあ公立の先生に期待するというよりは優秀な子供達に囲まれて
自分とこの子供もうまくいけば何か触発されたり良い影響があるかもしれないと
期待してるんでしょ。

[108: 匿名さん]

公立の割には相当優秀だってことじゃない？
家でも親が勉強しているような家庭に育っているような環境の子が多いし。
IQ高いご学友に囲まれて、
せめて触発されて欲しいという親の気持ちはわかる気はするわ..
このマンションは、地元の、宿舎脱出組の購入も多いらしいね。
管理関係のまとめ役は頭脳優秀な人にやってもらいたいもんだ。

[109: 匿名さん]

>>107 ”公立の”小学校としては多分事実でしょうね。

[110: 匿名さん]

あの中央部の滝って景観は格好イイんだろうけど
周辺住戸にとっては騒音どうなんだろうね?
購入後にうるさいから水止めろって話が出そう。