ミオカステーロつくば竹園

[匿名さん]

・TXつくば駅より徒歩8分に総戸数259戸
・つくば市初のオール電化マンション
HP　http://www.298no1.com/

情報交換よろしくお願いします。

[341: 匿名さん]

今時のマンションでハイサッシでないとは。
それにサッシの敷居が床よりかなり高くなっ
ている。
（ベランダに出るのにまたがないといけない）
ＭＲで何となく圧迫感を感じた理由が判明。構造上の理由？（山田さん）

[342: 匿名さん]

ハイサッシはコストアップになるからですかね。
逆梁にしたり、広いペアガラスが必要になったり。

[343: 匿名さん]

[344: 匿名さん]

[345: 匿名さん]

[346: 匿名さん]

[347: 匿名さん]

[348: 匿名さん]

アド街天国は今日、つくば特集でした。
筑波山、温泉、店、研究者の多さ、
なかなか良い印象に仕上がっていました。
不動産はイメージで大きく値段が変わりますので、
良いイメージはとても大切と思います。
（世田谷区成城と隣の狛江市は、
道路一つ隔てただけで大きく値段が違います。
液からの距離とか、物理的な差はほとんど
ないのですが）

[349: 匿名さん]

＜348
＜（世田谷区成城と隣の狛江市は、
＜道路一つ隔てただけで大きく値段が違います。
＜液からの距離とか、物理的な差はほとんど
＜ないのですが）

東新井と竹園は、道路一つ隔てただけで
（値段は知らないけど）、印象が違います。
ケーキ屋さんも、カラオケボックス、屋台風居酒屋、
英会話教室も東新井ですね。（＾＾）
ミオカステーロつくば竹園は、東新井の方を向いて
立ってるので、どちらかというと東新井の雰囲気に
なっていくか、どうだろうか、とあれこれ思います。
夜間、カラオケボックスの看板はちょっと気になり
ます。

[350: 匿名さん]

ある晩、春日のデニーズから出てライトアップされたＨロケットを
正面に見ながら、西大通をそのまま横切り通過すると吾妻保育園の
ブロックに突き当たり、（そこを左にゆくとダイアパレスですが）
右に曲がると、いきなりそのカラオケボックスの看板が見えました。
つくばの道路形状は変で、というか面白いですね。
あの看板の前がミオカスだなぁと、春日や吾妻あたりをウロウロし
つつ感銘しました。

[351: 匿名さん]

カラオケボックスってこの前
建物の形はそのままで岩盤浴の施設になったんじゃなかった？
それともまだ他にある？

[352: 匿名さん]

「ドレミファクラブ学園店」→ウィークリー→岩盤浴

看板は「メルカド」ｈttp://www.core-i.co.jp/shop/mercado/index.html

[353: 匿名さん]

駐車場の鉄骨かなり高いですね
車の出し入れはめんどうではないですか？

[354: 匿名さん]

駐車場に関する意見・情報はこれまでにたくさん出ていますよ。
100番くらい前から読み直してみてはいかがですか？
車の出し入れは当然時間がかかるし、かなり面倒です。
ゴンドラ式であれエレベーター式であれ、入念なメンテナンスも必要です。
ここを買う人は当然こういう点も考慮するべきでしょう。
というか、考えないで買う人なんかいないですよね？

[355: 匿名さん]

いないいない(笑)。
出し入れラクラクとも思ってないし。

この掲示板内を(「eマンション内検索」で)「機械式(または　タワー式)　駐車場」で検索すると有益な専用スレッドが見つかります。
契約前はここ含めて、ネット上でずいぶん関連サイトを読み込んで覚悟を決めました。
メリット・デメリットいろいろですけど当然、この駐車場はこの物件の特徴(過去ログをみればわかるとおり、欠点ととらえる人もいるでしょう。逆に、そうとまで思わない人もいるし。だから買ったわけですが。)といってもいい点なので、勉強するべきだと思います。

[356: 匿名さん]

少なくとも、あの駐車場代の価格設定では、タワー駐車場の更新費用を積み立てる原資
にはなるはずがないので、１５年後には一時金を集めることになるんでしょうかね。

新築時のタワー建設費は、購入代金に含まれているわけで、駐車場を１台の人も、
２台当たった人も、もしかすると０台の人も、均等に（価格に比例して？？）
負担しているわけです。これは皆さん納得して購入代金を払うので、
問題ないと思います。

しかし、タワー建て替えとなると
駐車場代は電気代と点検費用にも足りるかどうかの価格設定なので、
建て替え費の積み立てが可能とは思えません。
もし、修繕積立金をタワーの更新費用に充てるとなると、
０台、１台、２台、で、少ない台数の人から
みると不公平感があります。

やむを得ず売却する人、それを
中古で購入して入居する人、その他いろいろ
いらっしゃると思います。

それに、入居者からいきなり多額の一時金を集めるという
ことになりかねないとなると、寿命が近づいたときに
買うのは、買う人にとっては大きなリスクになるので、
売るのが難しくなるかもしれないですよね。

また家族構成の変化等により、いままで２台必要
だった人が１台になったり、逆もあると思います。
このため、建て替え時の利用台数に
比例して建て替え時にの一時金を負担するのも、
（ピンポイントしか見ていないわけですから）

基本的には、駐車場代を高くして、一部を積み立てることにより
タワー建て替えに備えるのが、「時間軸も含めた利用量に応じた負担」
という意味で公平と思います。
名称としては、駐車場代に込みでもよいですし、
「駐車場修繕積立金」で別途でも良いと思いますが。


いかがでしょう。

[357: 匿名さん]

この掲示板にも「機械式駐車場ってどうですか？」というスレッドがありますね。
ただ、一口に「機械式」といっても３段重ねのものから１棟数十台の大規模なものまで
いろいろあるみたいなので、本気で購入を考える人はここで採用される機種を調べて
細かく検討してみた方がいいでしょうね。
気になるのは、山田建設が通常建てるのは総数30-50戸の小規模マンションがほとんどで、
こんな大規模な物件はほとんど手がけていないことですね。
タワー式駐車場を採用した物件は他に見当たらないし。
駐車場の将来は「入居者の皆さんにお任せ」という感じじゃないでしょうか？
マンションて、建物の修繕計画でもなかなか意見がまとまらないことがよくあります。
それが駐車場となると、人によって所有台数も違ったりするので
費用分担などを決めるのがさらに大変そう。

[358: 匿名さん]

25年程度の長期の修繕計画書
（というか、こちらが払っていく管理費の刻々と金額が増加！していく推移）
というのはもちろん購入前から山田側から（部屋タイプ別に）数通りかで提示出来る用意があって、またそれも3-5年ごとに見直されていくという話は、昨年末の時点で資料を頂いています。
前例がないから「入居者にお任せ」になるか、前例がないからこそ「徹底的に介入する（むしろ入居者側が適正値へのセーブを働きかける役）」か極端にどっちかかなあ。

[359: 匿名さん]

356さんのお考え、非常に納得できました。
具体的には管理側の持つビジョンと詰める必要はあるでしょうが、「支払っている駐車場料金に比例した」何らかの準備は要りそうな気がします。
ここは全住民が読む義務にないし、匿名であるし、ましてや書き込みをしているのは契約者の中でも僅かだとは思うので、すすめられる話には限界があるとは思うのですが、
356さんのような方には入居後も勉強させて頂きたいし、こういうことを積極的に提案して頂きたい。

[360: 匿名さん]

タワーパーキングの耐用年数に関しては、下記が参考になるかと思います。
http://www.iuk.co.jp/parking/qa/index.html
また、山田建設でタワーパーキングの物件は、竹園以外にもあるようです。
私も、結構、調べた上で決断しました。

[361: 匿名さん]

３６０の方にお聞きしたいのですが。
山田建設の物件で他にタワーパーキングがあるところとはどこのことでしょう？
いろいろ調べられたそうですが、その内容を少し教えていただけませんか？

[362: 匿名さん]

自分も契約前に、前例があることを調べました。
この辺りの土地では見慣れなくて、地元の方々的には拒否反応もあるかもしれませんが、
東京に住んでいたときは商業施設や集合住宅等でも使い慣れていたので
特に物件のデメリットに感じませんでした。
相応のメンテナンスを怠らず継続していれば、
心配してらっしゃるほどには未熟な施設形態ではありませんよ、と申し上げておきたいです。

[363: 360]

>361

既に販売完了の物件はなかなかWeb上に情報がありませんが、下記のように痕跡はあります。
販売員さんに伺えばもっと採用物件はあるかもしれません。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41188/

http://72.14.235.104/search?q=cache:LVgmYinMXDMJ:realestate.exive.co.j...

都内で、それなりにうまくいったから、きっと周辺に比べれば地価の高かったこの物件への現実的な駐車場対応策として採用したのではないかと推察しています。オール電化やカードキー（あと好みの別れる洗面台やガラスアルミ戸）など、ポリシーを持ってイイと判断したものは継続的に採用するのがこの会社の物件のような気がします。管理も自社だからこのような評価ができるのでしょう。

[364: 匿名さん]

[365: 匿名さん]

ちなみに管理会社はどちらでしょうか？

【不適切な内容が含まれていましたので一部を削除させて頂きました。管理人】

[366: 匿名さん]

ミオカスの管理と言えばもちろん『株式会社エム・シー・サービス』です。
設計・監理、施工、その後の管理まで、全部くまなく山田建設グループが一貫してお引き受けしておりますから安心です。
ウェブ上のランク付けはどうなってるか知りませんが、2005年版総合管理受託戸数ランキングでは堂々64位にランクされております。どうぞご安心ください！

[367: 匿名さん]

管理会社の評価が悪かったらそもそも最初から買わないでしょ？
住人の意見すりあわせも出来ない入居前から
変更を提案だなんて、事前の勉強不足を棚に上げた暴言ですね。

[368: 匿名さん]

ミオカス買う時点で、勉強不足です。

[369: 匿名さん]

３６８さん、うまい！
山田君、座布団３枚あげてください。

[370: 匿名さん]

＊＊＊

[371: 匿名さん]

363のタワーパーキング付き物件2つ（ＭＣセンター南と小岩）見ました。でも、どっちも駐車台数30台でしょ。正直ほとんど参考にならないと思う。ここは戸数も250戸、車は330台とかだし、条件が全然違うじゃない。

[372: 匿名さん]

なるほど。規模が大きいということは、戸数が多いのと同じで、メンテ負担が有利になるということですね。気がつきませんでした。

[373: 匿名さん]

メンテには力入れて欲しいから、
まあのちのち必要と言われれば駐車料金、倍くらいまでは払っても良いけどな。
ちゃんとした土台があっての計画なら、いずれそうなっても構わない気はする。
もともと聞いてた値段より契約時は2000円くらい安くなってて驚いたし。

[374: 匿名さん]

クソスレ進行中

[375: 匿名さん]

３５６です。
書きかけで間違えて投稿してしまい、文章がつながっていませんが、
ほぼご理解頂けたようで恐縮です。

小規模なところでなんとかなっているのであれば、
大規模なミオカスでは単価が安くなるでしょうから、
その点は有利ですね。全取り替えでも、外箱はそのまま
使えるでしょうから、新築よりはずいぶん安いと
思います。

[376: 匿名さん]

田舎なのに高杉。
購入するのは
「つくば勤務で、週１回電車で都内へ行く」
「つくば勤務で、妻が車運転できない」なんて人かな。
いずれにしろ本気で検討する人は少ないな。
良い物件だが、価格を見たとたん、さようならですな。

[377: 匿名さん]

（　´д）ヒソ（´д｀）ヒソ（д｀　）

[378: 匿名さん]

大規模なミオカスでは単価が安くなるでしょうから？？！
よくそんなデタラメを書けるね。
センター南は全３０戸に対してタワー式で３０台分の駐車スペースを用意。
小岩は５１戸に対してタワー式で３０台分の駐車スペースを用意、じゃなかった？
それに対して、つくば竹園は２５９戸に対してタワー式で３３２台分、
単純計算しても１戸当り1.28台分の負担だよ。
その上、１台分借りる人、２台分借りる人、その他が出てきて費用負担でひともめは必至。
おまけに、空きスペースがたくさん出てきたら、またひと悶着あるだろう。
「関係者の書き込み乙」と言いたいとこだけど、ばればれのヨイショは逆効果じゃないの？

[379: 匿名さん]

神奈川や東京で、自家用車を持つ贅沢と、茨城で自家用車を持つ必要をごちゃまぜに
したらいけないと思います。またとくにセンター周辺は月極駐車場不足が深刻です。

センター近くであっても実際のところ、つくばでの実生活には自動車が必要でしょう。

タワーがイヤだと平置きの月極を探して見つかってもおそらく高額でしょう。
自前のほどほどの値段と、平置きまで歩いて高い、のを両方検討してみようと思って
います。
すでに周辺の物件を調べた方おられますか。

営業の話では、当初、想定よりも多くの契約者が、駐車場を希望していることが判明
して、空き、の出る可能性が低くなった為に、駐車場運営に不安が無い、〜〜それで、
二千円の値下げに踏み切ったということです。

[380: 匿名さん]

タワーの待ち時間がイヤだ、多少歩いても高くても、平置きか自走立体に行きたい
という人がどれくらい居るでしょうか。
少ないかな、多いかな、始まってみないと判りませんね。
場合により、値上げは運営にさしさわる可能性もあります。

ただし二千円値下げしたのは、安すぎるのではないか、という印象があります。

３５６さんのおっしゃるように、
駐車場利用料から、メンテナンス、および修繕・建替え
の全ての費用を捻出すること
については、管理組合が発足次第、早々に検討する必要があるとわたしも考えます。

[381: 匿名さん]

駐車場が計算どおりに「十二分に有る」ということがマンションの
リセール価値を、維持するのは確かです。
駐車場を申し込まない人にも、メリットがある点も、駐車場利用料の検討の際には
忘れるべきではありません。

[382: 匿名さん]

遠い展望として。
年月をへて、居住者の家族構成が代わって
駐車場に空きが目立つようになったとしても、
駐車場を外部の、事業主や個人に、月極で貸し出す案が、
このマンションでは考えられます。

センターに近いこと、また
セキュリティーをさほど犠牲にしないままで外部の人の
出入りを許容する建ち方、も利点です。

機械式のデメリットはあろうとも、
多くの共働き家庭や、子育ての世代の家庭で、
つくばでは二台目が必要、と求められていて、
月極は不足しています。

駐車場から利益をあげようと、あれこれアテにする
のは無謀でしょうが。
管理組合を、充分に機能させることができたなら、
駐車場の件は、難しすぎることはないと思います。

健全な財政のために学び、時間を作って話し合い、
必要なら、もういくらかお金を出してもＯＫ・・・という
責任感のある健康で合理的な精神の持ち主たちが入居する
だろうことは、充分な価値と思います。

[383: 匿名さん]

先々月、ともだちが遊びに来て
「つくばの建物って一個一個が大きいのね」とビックリしてました。
ミオカステーロつくば竹園も、完成すれば，とても大きくなるので、
とくに南側には大きい建物は立たない区画なので、
ランドマークになりますね。

[384: 匿名さん]

カラオケボックスが工事に入って看板の灯りが消えましたね〜。
ところで、ライト・オンは、ユニークで立派な外装にしあげましたね。
えらいと思います。
ミオカステーロも立派だといわれるといいですね。

[385: 匿名さん]

382です。
〜〜とはいえ、やっぱり難しいかなあ。
実は、あまり時間がなくて、くわしくは勉強していません。
遠い展望として、そういう選択肢がありか、とお尋ねして
掲示板の皆さんのご意見を聞きたかったのです。

[386: 匿名さん]

完成が今から待ちどうしいですね。　（＾祝＾）

[387: 匿名さん]

こんなのは参考になりますか。

ｈttp://www.tsukubafudousan.com/page_pk.html

センター周辺の月極駐車場の物件は、少しでも離れたところより
ずっと高額です。
とはいえ、神奈川や東京とは比べ物になりませんが。

神奈川や東京で、周辺並か、並以下の駐車料金設定をして、
メンテナンスや修繕、建替えの費用を捻出するのが可能なことは
想像できます。

茨城でいて、周辺相場並の料金を徴収して、それで、メンテ修繕建替
のぜんぶを賄えるでしょうか、知っている方がおられたら教えて
下さい。
あるいは諦めて修繕建替は、管理組合で集めた管理費からの持ち出し
にするのでしょうか。

管理組合がはじまってから、管理会社に情報を求めて、相談する
のが良いかと思いますが、そのへんの収支をすでに販売会社営業から
聞いている人はいますか。

周辺相場からみて、空きが多くなったときに、外部に貸し出す
のは、可能なようにみえます。

[388: 匿名さん]

確かに立地はいいんだよね。最寄駅はつくばで隣は公園。
山田でなければ買うのに、惜しいな。

[389: 匿名さん]

確かにあの場所に駐車場があるということはこれからどんどん貴重になると思う。
駅前のパーキングなんて休日は常にいっぱいだし。
外部に貸し出すことは合理的だけど、慎重に住民の間で討議すべきでしょう。
きっと、よく思わない人は出てくると思う。
建物のセキュリティと別とはいえ、敷地内に外部の人が入るという、主に心情的な点で。

収支の件は、ふつうに問い合わせれば答えてくれるのでは。
詳細に案を練っていて頼もしいとは思うけど、管理側の将来計画（前例がないだけにあちらも慎重になっていると「仮定」して..）と合わせることも大事だと思うよ。
データ的な数字はここ（匿名掲示板）で書けることかちょっとわからんです。
備えることは大事だけど、くれぐれも現時点で先走り過ぎないようにしましょう。

[390: 匿名さん]

モツ焼き屋の臭いは窓を開けたりすると風向きによっては結構来そうです。
一定基準以上の臭いをだしていれば、
店の換気扇にスクラバーのようなものの設置を要求できるだろうか。