ミオカステーロつくば竹園

[匿名さん]

・TXつくば駅より徒歩8分に総戸数259戸
・つくば市初のオール電化マンション
HP　http://www.298no1.com/

情報交換よろしくお願いします。

[42: 匿名さん]

あ、1階を地下と数えるから13階建てくらいかな。それにしても高い。

[43: 匿名さん]

>>38, 39
地下部分は、どの程度によるかもしれませんが容積率算入を免れるためにやっている
パターンがありますよね。（東京とかでは実に多い）　これだと結構悪質。
一方、高さが45mを超えると、法規上では扱いが変わってくるのですが、
それを15階建てで普通に作ると階高が確保できなくなりますね。2重床/天井として
かつ天井高さを確保して、15階だてを45mに収めることは不可能ですので、
14階建てのほうが良心的と聞いたことがあります。　URとかが首都圏で建てているのには
14階建てが多くって、15階建てというのが少ないのにはそういう理由があるのだと
詳しい人から伺いました。
　そのどちらか（両方）の関連ではないでしょうか。

[44: 43]

ここ HPで見ると 容積率を、399.6%と、ぎりぎりまで使い切っているようである一方、
容積率対象外面積がかなり大きいので、地下扱いで容積率算入を免れているようですね。
この戸数を収容するには、地下に掘らないと建築基準法違反になるはずです。

[45: 匿名さん]

ということで、高さが地面から測って45mぎりぎりまで使っていれば良心的。
そうでなければ悪質とみます。　MR訪問する余裕がなかなかとれないのですが
情報交換できれば。　　ここ2重床・天井なのでしょうか？？　HPによると2.5Mで
かなりフラットな天井になっているようなので、ちゃんと2重化しているようなら、
45Mに15階は収容困難でしょうから。
ところでエスペリアって何階建てでしたっけ？

[46: 39]

>43,44
え、あんなのが容積率に入ってないのかぁ。そりゃあ、えげつないですね（と私は感じる）。
山田スレのごちゃごちゃは、このやり方が条例に引っかかる（複雑なので解釈の違いもありそう）自治体
もあるってことでしょうかね。なんとなく、全体像が見えてきた気がします。
　それだけに、現時点ではお買い得といえばお買い得なのでしょう。

[47: 建築士]

少しでも傾斜地があれば平均地盤面という考え方を使います。平均地盤面で地下で確認申請が通れば
容積率は0.3プラスになりますネ。　つくば市は平坦地が多いので過去の事例がない面、地下住戸確
認申請による許可が通りやすい面があるそうです。起伏の激しい横浜市などはなかなか地下確認申請
は通りにくいのが現在の状況です。

[48: 住友不動産販売]

マンションのメンテナンス費用高くつきますよ！5年10年先は本当に見えません。
不透明です。仮に山田建設が倒産なんて事態になったら恐らく管理会社が変更して、
当初の長期修繕計画が変更、大規模修繕費用の個人負担は大きくなる可能性ありますね。
今本当に生き残りをかけてマンションメーカーさんは必死になってます。マクロ的視野
で考えた方が安全かと思います。会社の財務状況が悪化すれば管理会社（MCサービス）
に収めているで修繕積立金・管理費が会社の運用資金にいつの間にか使われる可能性も
あります。マンション選びは5年10年後またはその後分譲主が存続しているかも検討する
際の重要なポイントになります。

[49: 匿名さん]

販売コスト削減の為モデルにいる販売員は恐らく殆どは派遣社員です。

[50: 匿名さん]

各特定行政庁によって相違します。

[51: 匿名さん]

>49残念、それはハズレ。推測でものを言わないほうがイイよ。
見てる人は見てるし、訴えられても知らんぞ。

[52: 匿名さん]

>>47 建築士さん
　やはり2階から上だけで容積率400%をスリーナイン達成とかな訳ですね。
都内や横浜のみならず、地方都市でまでこれやる会社が現れましたか。
そこまでやっている割には、そんなに安くなっているようには思えないのですが、
つくばはミニ土地バブルで、入札価格が跳ね上がっているせいでしょうか。

[53: 匿名さん]

横浜でさんざんやってきて、山田の得意技ではあるわけですね。　

[54: 匿名さん]

>>53 ここの山田建設の個別板参考。　
横浜あたりで散々悪さしてきて、こっちに引越してきたよう。

[55: 匿名さん]

はいはい、ここは個別の物件スレなんだからさ、
僻みっぽくてうざがられるからデベの悪口はあっちでやろうよ。

[56: 匿名さん]

「つくばエクスプレス」の本数は現段階で1時間4本ですが今後電車の本数は増えるのでしょうか？
都内にいる者がつくば市へ移り住む場合、その辺がとても気にかかります。

[57: 匿名さん]

54さんへ
山田は今後各地方中核都市での分譲を視野に入れてるとか？

[58: もとつくば市民]

55はなんか必死さを感じさせますが...
>>45　残念ながら、悪質なほうです。　最近までつくば市民でしたが、週末は
横浜に帰るという2重生活をしていました。 向こうでこの会社のつくった物件で
トラブル起こしていたのの近くに住んでいました。　googleあたりで、
地下室マンション　＋ 山田建設 + 横浜　あたりで検索すれば沢山事例がでてきますが、
まぁ相当酷い違法(とまでいって悪ければ脱法）行為を繰り返してきた会社です。
ここの会社板は、ちょっと荒れていますが、『火のないところに煙は立たない』です。
　ここの15階確保は、2階から上だけで容積率の399%超いっていますから、単に
床面積を稼ぐためだけに地下階を設けているんですよ。　
　大体、売主と、施工が同じ物件ってのだけはお奨めしかねます。 発注元と、
発注先が同じなんですよ。　チェック機能はきくはずもありません。
この会社に関してだけは会社名指定でやめておけといえると考えます。
　住不がでてきていますが、契約とるまでです。実際に入居時にトラブルが
起こった場合に担当するのは住不ではないことに留意してください。

[59: 匿名さん]

資本主義社会なんだからようはどの会社もうって利益が出て社員の懐が潤えばいいわけです。

[60: 匿名さん]

あああ、ここも変なのが湧いちゃった。
別な場所で情報集めようっと。

[61: 匿名さん]

管理費・修繕積立金は管理会社社員の給与におおかた化けます。また山田さんは物件戸数が
多いので1ヶ月の管理費・修繕積立金額の入金額は多額で1年間の入金額は数億円単位です。
管理費・修繕積立金は投資信託・株などの投資商品に一時的に運用資金として回されます。
運用に成功すれば問題ないのですが運用に失敗すれば、かつての生命保険会社と同じ運命を
おそらく辿る可能性ありますネ。
いざマンションを修繕するとしても各個人の実費負担増は免れません。
こんご、マンション分譲棟数が減少します。現社員の給与支払い原資として上記の運用によ
る利益が還元される可能性は十分ありますネ。管理会社がかつての生命保険会社と同じ道を
たどらないよう願ってます。