ガレリアヴェールＰａｒｔ2

[契約済み111]

引渡しまであと３ヶ月程度となりました。
既に契約されている方は引渡にむけて金銭消費貸借契約会や入居管理説明会に内覧会に
引越しと年明けよりイベントが目白押しです。
検討中のかたもこの物件の長所・短所等知りたいことは多いと思います。
どんな質問でも良いのでどんどん書き込んでいただきこの掲示板を盛り上げて行きま
しょう。

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25076/

物件データ：
所在地：茨城県つくば市島名字香取前2250-イ他49筆(底地地番)、茨城県つくば市島名・
福田坪地区B57街区1画地(保留地)
価格：2100万円台-4200万円台予定
間取：3LDK-4LDK
面積：70.04平米-120.05平米

[スムログ 関連記事]
ガレリアヴェール　～三井ゆりのおうちＴＶ～　
https://www.sumu-log.com/archives/1669

【管理担当です。公式HPのURLを修正しました。】

[335: 匿名さん]

つくば市学校等適正配置計画（案）が公表されて、意見募集が行われています。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/855/3409/004182.html

[336: 匿名さん]

レクセル

[337: 匿名さん]

ア〇ニ〇ムではないのですか。そうですか。良かったよかった。

[338: 周辺住民さん]

HPのお知らせの欄が
価格未定から、モデルルーム公開中に変わった！・・・

もしや・・・新価格・・・

[339: 匿名さん]

もうすでにプロパストから東京建物不動産販売に引き継ぎが終わって、いよいよ販売が再開されたということですか？ここのところ開店休業のようでしたから。大手の営業さん、はてさてどんなかんじかな？ 楽しみですね。

[340: 匿名さん]

NO.323さん

NO.303です。
うちにとっては、たった１０〜１５０万の値下げだったということです。
もちろん契約されているかたは、以前の価格で納得して購入されているのだから少々の値下げでも満足される方は多いのではないでしょうか。新価格が出て初めての週末、先週の土曜にとりあえずモデルルームへ行きました。
２，３組しかいなくて、うちのように期待していた人が結構いたんだと思いました。しかも、契約者と思われる中年の男女が、場所も弁えず営業マンを大声で怒鳴りつけ『お前じゃなくて責任者連れて来い』だのモデルルーム内のキッズルームで一人で遊んでいる子供に対しても『うるせ〜んだよ』と・・意外と品がない方も入るんだなとがっかりしました。
とはいえ、素敵なマンションだと今も思っています。

[341: 匿名さん]

いい歳してその態度はイタいですね。
若造ならいいってもんじゃないけど、ちょっとさみしい。

[342: 匿名さん]

以前、モデルルームを見学したので葉書が来ていました。
物件は、「価格の見直しに伴い、ご購入者様よりお部屋変更のご希望」とありますが、キャンセル住戸なのかもしれませんが。

2/6限定の会員優先価格（？）で以下の通り

T2gタイプ　207号室　2,940円（105.16m2）
Q1タイプ　 718号室　3,230円（100.00m2）
B2タイプ　 826号室　2,410円（75.37m2）

[343: 物件比較中さん]

たいして値下げしてないね。
スラブ厚が薄い、大衆仕様のマンションなんだから、もっとドーンと
安くしてほしい。

[344: 匿名さん]

転売マンションなんだから、土浦のマンションみたいに大幅値下げされるのかと思った。
これならアデニウムの方がお得だね。

[345: 契約済み111]

No.340 さんへ

「もちろん契約されているかたは、以前の価格で納得して購入されているのだから」ということは契約者ではないのですか？

２日に価格の連絡があったとのことですが・・・

契約者以外にも価格の連絡をおこなっているのでしょうか？

[346: 購入検討中さん]

んー、207号室は割と安くはなってるけど、
陸の孤島と化してしまいそうなこの地域にしては、
ちと高い・・・。
あと1,2年待つか。

[347: 匿名さん]

安さだけでマンション検討する奴は勝手に待ってろ。

[348: 物件比較中さん]

高い安いより、事情が変わって売却せざるを得なくなったときを考える必要はありますね。
そのときに、購入価格を大幅に下回る価格でしか売れない場合、
次に家を買うときの資金計画が立てられなくなったりしますからね。

[349: 匿名さん]

中古マンションの相場も下落の一途ですね…。
賃貸に出すならココは良さだけど。
将来売却を考えるなら立地の良い戸建ですかね？

[350: 匿名さん]

NO３４５さんへ

NO．３４０ですが、私は契約者ではありません。NO．３４２さんのような葉書が来る前の２月2日に、検討していた物件の価格が出たとお電話いただきました。

[351: 契約済み111]

ということは、我々契約者の価格連絡は１／２３の売主変更手続き時でしたが、実は２月過ぎから水面下で個別の営業活動が再開していたということですね。
それであれば、堂々と予告広告からはじめればよいのにこれまでの検討者を優先して営業人員の配置などの体制を整える前に個別の営業活動を再開しているようです。
おおやけにはしていませんが。
１／２３　契約者への売主変更手続きにより実質の活動を開始
２／１　　これまで来ていた方への個別の営業活動開始
２／（？）営業人員増員
２／（？）新聞折込・マンションズ掲載・ＨＰにて新価格を発表
ということでしょう。
一般的にマンションの新聞折込チラシは金曜日・マンションズ販売は火曜日ですから
早ければ２／１３あたりが本格的な営業活動再開にあたるかもしれません。
ただ、上記のことからガレリアヴェールの販売に関しては極力経費をかけずに行いたいということがみえみえですので、
引渡し日３／１９以降になるかまたは、これまでの検討者の反応を見ながらその時期を探っているのでしょう。
契約者同等の価格で販売するのであればきりのよい２／１で一斉に「新価格発表」と営業再開を行った方がインパクトはあるのに・・・・。
新価格を待っている方は結構いるかとおもいますが契約者以外はこのような方が殆どなのでしょうか？
この物件に惚れ込んで迷っているがもう一歩踏み出せないような方は１００万下がれば気に入った間取りや階数が選べる今のうちに購入に踏み切るのではないでしょうか？
前にも書きましたが、マンションは殆どの場合一生に一度の大きな買い物で今後のライフスタイルの中心となるものとおもいます。
ただ、安いだけで買うなら探せば他にも色々あるはずです。
素敵なマンションといっていただけたのは契約者としてもうれしいですがその「素敵」という要因より「価格」が優先されるわけですね。
「欲しい」が「買える」に変わるのには高すぎるのでしょうか？
それとも、そこまでこの物件に惚れ込んでいるわけではないのでしょうか？
プロパストさんには経営手法等否定的な意見が多いですがデザイン（特に内装）については高い評価が多いと思います。
そのプロパストのデザイナーズマンションで、売主の親会社が東京建物・購入後のアフターサービスも同じく東京建物という組み合わせはここだけです。
購入後の売主との関係はアフターサービスがメインなのでその辺は結構ポイント高いと思いますが。

[352: 匿名さん]

プロパストから東京建物不動産販売になったことのメリットは計り知れない。地所に匹敵する安心感を得たといっても過言ではない。東京建物は言わずと知れた旧安田財閥系の歴史ある会社です。

とはいっても、供給過剰のつくばにあって、値引きが常態化しているなか、410戸を完売するのはさらなる値引きをしていかないと難しいですね。ミレニオさんはお手上げ状態。アデニウムさんも（個別的にさらなる値下げに応じてでも）早く完売して他に戦力を注ぎ込みたいようです。

概して、入居始まって空き室が多いとデベさんもいつまでも強気ではいられません。値下げは必然です。

ガレリアがミレニオ状態にならないこと祈るばかりです。

[353: 匿名さん]

普通大幅値引きは引き渡しが始まった後でしょ。

[354: 匿名さん]

そうですね。

[355: 匿名さん]

2年以内に完売するのが目標だと営業マンが言ってました。

[356: 匿名さん]

355さん
今の価格帯ではまず無理じゃないですか？
需要と供給バランスが悪いような…

[357: 匿名さん]

去年の今頃は、誰も今の経済危機をよめなかった。こんなにもマンションが売れないことも。　　
これから先行きどうなるかは専門家でも難しい。言えることは、マンションはだぶついているので、値下げはまだまだ続くということ。市場の原理です。
ここはもっともっと下がるはずです。待てないのであれば個々に思い切った値引き交渉をしたらいい。必ず値引きはある!
早期の完売が業者と入居者双方にとって、最も大事な望むところであ〜る。

[358: 契約済み111]

Part2の掲示板を始めたものです。
物件についてのやり取りをしたかったのですが契約者専用掲示板があまり伸びていないことからもこちらは、契約者以外の方の書き込みが殆どでありかつその関心は「安くならないかな」に集中しているようです。

「この物件のこんなところが好きです。」とか、「こういうとことに不満があります」等をやりとりしたほうが楽しいと思いますが結局価格の話が中心になってしまいますね。
実際、つくばにかぎらず今年の3月頃の引き渡し物件はもともとの価格設定が高めであったことがこれまでの情報からもわかります。
原材料費・土地の高騰・申請に時間がかかるようになった等によるコストアップがあり、またサブプライム前のプチマンションバブルにのって多少割高の土地でも売れると仕入れてしまったことなどもこれまでの情報でわかります。

プチバブルのときは、購入者の購入意欲も高く即完マンションも出て「欲しいものはすぐ買わないと手に入らなくなってしまう」という流れがあり、「マンション価格はこれからも上がり続けるからいまのうちに」ということもありました。
事実プロパストをはじめ2年前位のマンション騰落率は軒並み２０％を越え買ったときよりも資産価値が上がる傾向にありました。

では本当いくらが適正であったのか？がポイントと思います。
２割３割の値引きを期待されている方もいらっしゃるかと思いますが、あまり他の物件を例に挙げるのはその検討者や契約者への気遣いもあるので本当は避けたいのですがあえて例に挙げるとジョイントコーポレーションさんが２００９年３月期予想で連結業績で

売り上げ１２９８億に対し、４０８億の赤字（前年は９１億の黒字）

となっています。記事には「マンションを値下げした昨秋以降に販売が回復しつつあるが採算割れの物件が多く利益の上振れは難しい」（２／１３日経）あります。
実際、アデニウムつくばの去年４月時点での販売価格は2,348万円〜3,598万円（新聞折込）でしたが、現在は1,498万円〜2,798万円です（HP物件概要）。それが効果があったようでで現在はほぼ完売に近い状態であると掲示板にはかかれています。

しかし今後も全ての物件でこのような投売りに近い販売が行われるでしょうか？
まあ、検討者の方々は当分は様子見されたほうが良いでしょう。
それでもいずれは適正価格に落ち着き安定するものと思います。

つまりマンションが欲しいという潜在的な消費者はいなくなってしまったわけではないのです。
「もう投売りの時期は終わったな」と気づくとこれ以上は下がらないからどうせだったらここで買うかというのがあと２〜３年以内に訪れることとおもいます。
それまで未入庫物件の管理費・修繕費を売主が負担することとなりますが、管理規約集から

月額管理費合計6,239,701
修繕積立金合計1,236,870　
計　　　　　　7,476,571　／410　18236円／戸の売主負担があります。（単純計算）

残りが240（410-170）として、月10戸ずつ　2年間で完売した場合にかかる負担は1戸あたり

２６万円程度でした。もちろん未契約分の駐車場費や固定資産税などもありますのでもう少しかかるかとおもいますが、３５００万の一割３５０万にはならないでしょう。

つまり売主はこのお金と値引き金額を総合的に判断し１０〜１５０万程度の値引きとしたと推測されます。

もし私が売主ならこの維持費分は捨てでも無理に投売りはせずまずは２年間様子を見ることにするでしょう。

参考までに、計算結果をアップします。

[359: 匿名さん]

土地価格の上昇は見込めないので、完成引き渡しが開始された日から建物の価値は下がり続けます。
つまり大幅値引きの大義名分が出来るまではたいした値引きは引き出せません。
他マンションと違い、ここは売主変更があり、新売主は今後の景気を見越した値段でプロパストから買い上げているので、もし今の表示価格で売れたら大商いです。

[360: 匿名さん]

鋭いですねぇ！
↑の指摘はその通りです！
もともと定価は３、４年まえより２、３割高いわけですから、定価の３割でも東京建物さんは損はない。とみるのが正しい。一棟買いってそんなもんなんだよね。
大幅値下げは現実となるから。
観てるといい！

[361: 契約済み111]

No.360 さんへ

「もともと定価は３、４年まえより２、３割高いわけですから」の根拠は？

ここの価格設定についてどの程度ご存知でしょうか？

Ａ棟のみに絞って販売した第一期一次販売がわかりやすいので例にあげます。
６／７の登録開始時の公表価格で２５８０万円〜４１３０万円でした。
（マンションズ2008.6.3号掲載）
また、たまたま６／２２にＭＲで撮影した際の分譲済み状況の画像がありましたので
一部、わかりやすいようテキストを挿入して画像をアップしましたので参考にしてください。

一番高い部屋がＶ１１０㎡の最上階で４１３０万円と考えられます。ただし、これは公表価格であり推測に過ぎません。
最終価格は売主と契約者のみ知りえる情報ですのであくまで参考です。

この価格は８ヶ月前の価格ですが、もしこの物件が３年前に２割安く販売されていたら
駅に最も近い南東角最上階１１０㎡の物件が３３００万円ということになります。
まあ、まわりに何も無いですが駅直結歩道橋でエレベータを降りてから２分で駅に行ける物件です。
当時のプロパストさんの評判は、２００６年に上場した株価が右肩上がり８万→２１万（ピーク）であったことからかなり人気が高かったと思います。申し込みが殺到し即完したでしょう。

具体的に、３〜４年まえに販売されていた物件の例を教えてください。

[362: 契約済み111]

画像の撮影日　２００８．０６．０２→２００８．０６．２２の間違いです

[363: 匿名さん]

プロパストが東京建物不動産販売にいくらで譲渡したか、は社内の極秘事項ですよね。知り得ればあーだこーだと議論にはならないのだけれど…。
一棟買の場合の値は定価の三割くらいときいてますが、それもケースバイケースなのでしょう。
ここについてはなんともわからないです。確かに憶測です。111さんの指摘はごもっともです。以後発言は控えましょう。
ただ値引き情報は検討者にとっては最も欲しい情報の一つですね。
ご理解の程よろしく願います。

[364: 匿名さん]

自分が買った時の値段が自分にとっては適正価格と覚悟して買うこと。
その後値下がりしても諦めること。
そして、安く買った人にはうまくやったねと大きな気持で対すること。
福沢諭吉も言ってます。他人と比較し優劣を感じて生きるのはおろかなりと。

いいじゃないですかその時の自分の決断で買ったのだから！

そう言い聞かせてます自分に。

[365: 購入検討中さん]

アデニウムと比べたら、値段が高いです。しかし、アデニウムの価格は、投げ売りだと
思います。
そう考えると、いつ東京建物不動産販売が、投げ売りするかにかかっています。
でも、東京建物不動産販売が、プロパストのような自転車操業をしていて、資金不足であるとは
思えません。
多少の値引きはあるかと思いますが、東京建物不動産販売が投げ売りする頃には、
不動産業界はお終いでしょうね。

[366: 匿名さん]

>不動産業界はお終いでしょうね

もうすでに終わりが来るやも知れぬご時世になっていますね！
ここの売り主さんが倒れたら
そういうことになるでしょう。

[367: 匿名さん]

>>365さん、「投げ売り」とはどの程度のディスカウントをいうのですか？
元々定価が高ければ相当値引きしても投げ売りとはいわないのでは？

[368: 匿名さん]

定価が基準になるのだから2割も3割も下げたら投げ売りですよ。

[369: 匿名さん]

今の時代、定価なんてあってないようなものだからね。定価ほどいい加減なものはない。目安にする程度でいい。

[370: 契約済みさん]

>No.358さん
>残りが240（410-170）として、

残念ながらそんなに売れてません
残り330戸です

[371: 契約済みさん]

>No.361さん

この画像を見る限り、やはり壁に貼ってあった分譲済み情報はうそですね

昨年の９月に始めてMRに行って最終的に契約するまでにまよった部屋が３つありますが、
この６月時点の画像ではその３部屋とも分譲済みになったます
私が行った時点ではそのうち１つだけ黄色い花でしたが、残り２つは次回分譲予定になってました

[372: 契約済みさん]

ここはみらい平のように完成後ゆっくり売る方針でいいと思う。

[373: 物件比較中さん]

そろそろ内覧会の時期だと思います。
内覧会同行を業者に依頼する方はいらっしゃいますか？

[374: 契約済み111]

No.370 さんへ
１７０という数字はプロパストが申し込みまで進めた数値です。
実際には東京建物不動産販売に引き継がれたときには８０となりその後ローン審査が通らず最終契約者は７７です。
この情報は何度かに分けてこれまで東京建物不動産販売さんの契約業務担当者より得られた情報ですのでかなり正確なものです。
私はあえてこれまで７７という数値は伏せておりましたが潜在的には１７０近く購入すると決めた方がいらっしゃるのは事実です。
ただそれはプロパストが第２期販売の申し込みとして進めていたものでそれがどういう手法で獲得した数値かはいまとなっては知る由がありません。
プロパストがこの物件から手を引いた時点で第二次販売が事実上延期になりそのときの申し込みは白紙になっています。
ただ、それらの９０の方は詳細は不明ですがこの物件の申し込みを決めているので、しかもそのときの価格で納得されているはずですから第二次販売開始の際に再度申し込みをされる方が多いと思います。
ただ、あくまで推測ですが一部のプロパストの営業が申し込み決定の際に大幅値引きをちらつかせながら行っていたとすると、「最低１割は下がると思った」のコメントは納得が行きます。
どなたか、その９０名に該当する方がいらしたら是非投稿ください。
ちなみに「ローン審査を通らなかったから」というのは常套手段のように思えますが東京建物不動産販売はローンを通った方しか契約しないので原則的にはそのような営業はしないと明言していました。

[375: 周辺住民さん]

こういう話が出るたびに思うのが、値段なり契約者数なりを知っている人って
なぜ隠すんですかね？
公にすると何か不都合でもあるんでしょうか。
希望的観測はやめて、77世帯しか契約していないという事実で話したほうが
現実的だと思うんですが。

[376: 匿名さん]

購入者の立場を考えたら、不利な情報をわざわざオープンにする必要が無いのでは。
価格や契約数について知りたければ、掲示板でなく、営業に聞いた方が良いと思います。

冷やかしではなく、本気で購入を検討しているのであればの話ですけど。。。

[377: 契約済み111]

おっしゃるとおりです。
書き込む方が本気で購入を検討している方のみであれはこんなことはしません。

一度に表示されるレスの数は通常１０個で、これまでの経験で殆どの場合開いたときに表示される内容に対して書き込みが続きます。
そのなかで、流れは重要でどの話題ですすめられるかをコントロールするためにはあるていど情報を絞って開示する必要があります。

新情報を一度に開示してしまうと、意図しない方向にすすんでしまい話したかった会話がつづかないことは容易に予測されます。

掲示板を開いた方が次に書き込むコメントとして
「たった７７しかうれてないんですか」とかの話題で１０個分くらい進んでしまうと本当に話し合いたかったことが出来なくなります。

事実、書き込みをする場合に初期表示外のコメントを書くのは流れからしてあまりよろしくありません。そのあたりをご理解ください。

[378: 375]

コメント個数は各々のアクセス頻度によると思いますが。。。
損得勘定も個人。。。

値段の高い安い、人数の多い少ない、
すべては人によって違うでしょう。

だからちゃんとしたデータを持ってるなら出して欲しいと思ったんですけどねぇ。

[379: 匿名さん]

営業に聞いたって手の内全ては出さないですよ。
その人に合わせた情報を小出しにするだけ
売れ残りの正解な数なんて私らには分かりませんよ

[380: 匿名さん]

その通り。正確な契約数を教えてくれる訳がない。しかし実際の契約数より少なく言うことはまずないだろうから、営業が教えてくれる数を最大値と考え、それ以下だと考えればいいでしょう。検討するならおおよその数がわかればいいのですしね。

この議論は無駄だと思います。もっと有意義な話題はないですか？373さんの内覧会の話題なんてどうでしょう？

[381: 匿名さん]

現在の契約数は少ないですが、下記のサイトで東京建物不動産販売は社運をかけて、売って行く姿勢がうかがえます。

http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20090216/5ii0jx/140120...

[382: 匿名さん]

>>378
ある情報を書かない人に対して非難するなんていうのは、
掲示板のマナーとしては最悪と思う。
おしえてちゃんよりひどいと思うよ。

[383: 契約済みさん]

No.374さん
370です
意図的に77という数字を公表していなかったのであれば
私が変なレスをしてしまったことでご迷惑をおかけした形になってしまい申し訳ありません
営業の方に正確な契約数を伺ったのでお伝えしようと思い、レスしたてしまいました…

私が原因ですが、この掲示板では正確な数がわかってしまいました
なんだかんだ言っても実際に契約されている方はその数字のままです
ただ、別に悲観的になる必要はないと思います
このご時世、今時点でそれだけ販売できていればいいほうではないでしょうか
研究学園のPHさんも割合で言うと同程度の販売数です
（私はPHさんと迷った末、こちらに決めました。最近までPHの営業さんともやりとりしていました）
守屋の某物件も大差ありません

周辺環境を考慮すればガレリアは物件そのものの魅力だけでここまで販売数を伸ばしているのだと思います。すごいと思います

374さんもその後のレスで申されてますが、元々170近く申し込みがあったそうです
先々週、金消会でMRに行ったときも販売時期未定にも関わらず、新規らしい方を2組見かけました

つまり潜在的に購入を検討されている方は多数いらっしゃりそうです
新たに販売も始まり、価格も変わりましたので1年以内にある程度の販売は進むのではないでしょうか

希望半分ですが、期待します。東建不販の皆様、頑張ってください

[384: 契約済みさん]

ところで少し古いですがNo.340さんのレスは本当でしょうか？
この方が行かれたと言う土日は金消会のあった日で1日通して２，３組しかいないとかありえないと思うんですが
私は金消会と共に別に用事があってほぼ1日モデルルーム内にいましたが・・
２、３組しかいない時間帯とかなかったように思いますし、そんな怒鳴ってる方も見ませんでしたが・・・