変動金利は怖くない？？ その46

[匿名さん]

こちらは変動金利は怖くない？？のその46です。

テンプレはレス１にあります。

[551: 匿名さん]

長期金利もまた下がるだろ。金融緩和すりゃぁね。長期物中心に買うだろうから。しかし、金融戦争いつまでやるのかね。誰も返す気ないのにね。第三次世界大戦もあながち本当に思えるよ。

[552: 申込予定さん]

>550さん

ありがとう。もちろん金利の選択は
自己責任。10年固定1.05％、その後
1.7％引きをとれそうなんで、更に
迷ってます。10年物国債の動きをもう
ちょっとみて、どちらか選択します。

[553: 匿名さん]

FRBがFOMCで米景気の減速を認め、QE3の実行をより具体的に示したので、おそらく来月が再来月あたりにアメリカが金融緩和を実行するだろう。

ここで記憶に新しいのは第二弾QE2の時に円が最高値を更新し、白川総裁がアメリカから慌てて帰国、臨時会合まで開いて急遽金融緩和を発表。

これが2010年8月の出来事。その後長期金利が1%を割り、9月にはフラットが最低金利を更新。この時のフラットは今年6月に抜かれるまで最低金利の記録だったんだよね。

今回は2年前の状況と結構似てる気がする。FRBが9月にQE3発動、日銀も呼応して量的緩和の拡大、長期金利のさらなる低下なんて事が起これば今年の10月頃がフラット、10年固定共に史上最低金利更新が有るかもね。

もっとも現在フラットでの実行者は1割くらいしかいないらしいからさすがにもうフラットSの権利を持ってる人はほとんどいないんじゃないかな。終了してからすでに1年だからね。

でも民間10年固定が1%切って来れば団信と手数料でプラス0.4％程度割高で10年後に確実に1%上がるフラットよりも民間10年固定のほうが有利な気がする。もっともそうなって来ると中途半端な10年固定より変動ってなるんだけど。

結局長期金利が下がれば下がるほどそれは低金利の長期化の可能性が高くなるって事だからやっぱ変動で差額繰り上げがいいかな。もちろん旧Sか1%切った10年固定も十分魅力的だから悪くないとは思うけど。

[554: 申込予定さん]

ここでいう『変動を選ぶえらいひと』に入ろうとするなら、自己資金は何％からでしょうか。また、年収に占める返済比率は何％以下からでしょうか？

自己資金　　　　　　　　　返済比率　　　　　　　　　　
Aランク　50％以上　　　　　 5％以下　
Bランク　40％以上　　　　　10％以下　
Cランク　30％以上　　　　　20％以下
Dランク　20％以上　　　　　30％以下
Eランク　10％以上　　　　　40％以下

[555: 匿名さん]

>>552
あなたは全期間優遇みたいだから、とりあえず変動でスタートして、
我慢できなくなったら固定に変える選択肢もある。

例えば今月実行だったら、月末まで様子を見て固定にする方が少し得。
更なる金融緩和も十分考えられるし。

[556: 匿名さん]

>>554
一概に言えない。

昇給、配偶者の能力、遺産、教育にかけるコスト、など考慮すべき対象が多すぎる。

フラットで借りて何年くらいで返せる見込みか？の方が問いとしては優れていると思う。

[557: 申込予定さん]

なるほど。ではフラットで借りて何年ぐらいで返せるならば、『変動を選べるえらい人』になれるのでしょうか？
現在のフラットは20年が1.56％、35年で1.84％ですね。手数料はどちらも借入金額の１％です。団信の代わりに同額の生命保険に入ります。
今はフラット20sで8000万の借り入れ。1-5年が0.86％、6-10年が1.26％、11-20年が1.84％で、総返済額は9000千万です。
生命保険はネット系で、死亡保障8000万、当初10年が毎月9000円弱なので、10年で約100万です。

[558: 匿名さん]

>>557

あなたの場合、なんだっていいよ。なんでそんな小さい事で悩んでるの？

だいたい、フラット20Sで8000万借入れなら月々の返済額は40万弱。
おそらく年収は2000万くらい。貯蓄も億単位で有るんじゃないの？
金利変動なんてあなたにとって誤差の範囲。

[559: 申込予定さん]

ありがとうございます。貯蓄はオプションや造作家具でゼロなんです。だから生命保険に入りました。
貯蓄があれば現金で買ってますが、物件分はすべてローンです。ですので変動かフラット固定で迷っています。

出来れば>>556さんにお答え頂きたい。

[560: 匿名]

フラット全体で見ると年収が低い人をを中心に
返済比率は高いけど、旧Sを取得してるような
物件で、年収700万から900万とかの私を含め地
方の一般的なサラリーマンの家庭だったら、
私の周辺では返済率は15%前後がほとんど。
つまり大体年収の4.5倍から5倍くらい。

6倍以上とか借りてる人は私の回りにはいないけど、
普通の家庭だったら変動で借りないと初っぱなから
支払いがちょっとキツイかも。

559さんの足元にも及ばない話で参考には
ならないだろうけど。

[561: 匿名]

560です。
私の場合は幼稚園のママ友とか同級生が続々と
家を建てたりマンション買ったりしたんだけど、
贈与とかあって借入額が結構少ない人は変動選択で、
比較的長期前提の人はほとんど旧フラットSを
選んでましたね。

今は旧Sがないから事情は変わってるんでしょう
けど、またそういう優遇措置が発表されたら
長期金利が安いからフラットに殺到するのかも。

[562: 匿名さん]

>>560

なんか現実離れしている感じですね。
例えば旧Sでも優遇終了後の返済額を考慮すると返済比率15%で年収700万の場合、2600万くらいの借り入れしか出来ません。
年収700万てことは月給に換算すると60万ほど。月給60万の人がフラットSで15%以下の借り入れの場合月々7万円台。10年後でも8万円台。
このくらいの返済額ならば変動＋繰り上げで早期完済を目指したほうが効率的だと思います。Sでもフラットにするメリットがあまりないような気がします。まあ、所得に対してローン返済額が微々たるものなのでフラットで借りてあとは放ったらかしにできるってことがメリットですかね。

ちなみに返済比率15%以下のフラット借入者の比率は全体の６～８％と超少数派です。

[563: 匿名さん]

>6倍以上とか借りてる人は私の回りにはいないけど、
>普通の家庭だったら変動で借りないと初っぱなから
>支払いがちょっとキツイかも。

意味がわかりませんね。そもそも年収の何倍かは年収の額によってきついかどうかは違ってきます。
年収2000万の人が6倍借りたとしてもさほどキツくありませんが、年収400万の人が6倍借りたらかなりキツくなります。

そもそも銀行は変動でも金利3%から4%で審査しますし、低年収の人ほど返済比率が低くなければ借りられません。
年収が低く、返済比率が高めで審査が通る場合もありますが、それは属性がいい場合のみです。属性がいいというのは
勤続年数や会社の規模、将来性などです。

実際リーマン以降、所得は大きく下がっているようですが、民間の破綻率は機構に比べてはるかに低いです。

[564: 匿名]

562さん
560です。すいません優遇終了後じゃなくて
優遇計算ですから3.000万弱のイメージです。

どちらが得か損かとかそういう目線もありますが、
どちらかと言えば目線は少し違うところにあります。

基本的に支払い額は決まっていた方が家計運営に
はいいに決まってますが、昔は固定が高かったので
コストパフォーマンスが悪いと感じていました。

旧フラットSと言うのは、今までは安全性の高い
野菜がデパートで高く買うしかなかったのが、
同じ物がスーパーで外国産のと近い価格で安く
買えるようになった感覚でしょうか。

変動で繰上返済も有効でしょうけど、
確実に繰上返済できるかどうかはわかりません。
人生色んなことが起こりますから。

フラット全体では結構借りてる人が多いんですね。
でも地方だと物件が安いのでそんなに借りてる人が
私の周りに少ないのかもしれません。

特にマンションだと管理費とか駐車場代があるので
ローンで返済率20%を越えてる子育て世代は
あんまりいなそうですけどね。

[565: 匿名]

563さん
意味がわかりにくくてすいません。
言うまでもなく平均的一般家庭の話です。
でも年収2000万で6倍って住宅ローンって一億以上
ありましたっけ？

属性が良いと変動でも返済率高めでも通るんですね。
でも最近半導体や電気メーカーのリストラが紙面
を賑わせてますが、予定通りにいくかはわからない
ので借入額は少ないにこしたことないですね。

[566: 匿名さん]

年収2000万で1億2千万の借入は、普通にキツイぞ。おいらの周りの奴らは、大体9000万くらいには借入を抑えてるけどな。1億借りたら、ちょっとやり過ぎ感が出るよな。

[567: 匿名さん]

>560です。すいません優遇終了後じゃなくて

普通返済比率を考える場合、優遇終了後をもとにするでしょ？
優遇期間のほうが圧倒的に短いんだから。
優遇期間をもとに無理な借入してたら優遇が終わったとたんに破綻するよ。

変動だって金利3%での返済比率をもとに借入額を決めるよ？

いずれにしても年収700万で3000万借入でもかなり余裕があると思うけど。
それと地方の安い物件って少子化が進む将来が不安じゃない？資産価値的に。

>旧フラットSと言うのは、今までは安全性の高い

それはたまたまいろいろな偶然が重なって今借りられる人が低い金利で借りられたって結果論でしかないよね？
今フラットSで借りられる人は少なくとも去年の9月以前の申し込みなのだから、例えば今年４月実行の人は長期金利１％
超えていたし、もし、それ以降、欧州問題が終息に向かって世界景気が上昇に転じていたら今頃株価は12000円とか
つけていたかもしれないし、そうなればフラットは3%付近になってたかもしれない。
ようするに安全性の高い野菜はたまたま運良く安く買えただけで逆に想定していた値段より高く買わなければならなかった
かもしれなかった。結局安全で安い野菜は自らが選んでは買えないんだよ。
金利1%以下を安くて安全な野菜と仮定するとフラットSが有効だった約4年間でたった2ヶ月しかない。安くて安全な野菜を
買えるのは奇跡に近い。

>年収2000万で1億2千万の借入は、普通にキツイぞ

月給170万
1億2千万借入で月々40万の返済として手元に120万も残るのにキツいの？

[568: 匿名さん]

住宅ローンで１億以上借りるとか、
年収２０００万の人が手元に２０００万そのまま入ってくると思ってたりとか
脳みそがお花畑になってる人がいますね。

[569: 申込予定さん]

>553さん

そうなんですよね。全期間優遇をとって
最初の10年固定が1.05％なら、確かに
変動の0.775％と比較すると高いが、
そこまで差がつかない。そして10年は
金利の心配は少ない。10年後、政策
金利が上がってなければ、優遇は
あるわけだから問題無いし。政策金利が
万一上がってても、繰上多少進んでるから
大丈夫かなと。(ハイパーインフレとか
極論は無しね)これが10年固定、1.8％
なら迷わず変動なんだが。

>555さん
ありがとう。その通りですね。10年物国債
の推移を毎月25日ぐらいに見て、次の月の
指標にしてるんですが、実行が来月になりそ
うで。一旦変動にして、少し経ってから10
年固定へ移行すると、1.05％ではなく、1.3％
(7月の同じなら)なんですよね。最初だけの特権。

もうちょい悩みます。

[570: 匿名さん]

>>568

税引き後でも手取りは月収100万はあるよ。
それと、ここで言いたいのは1億借りるか借りないかではなく、借入額が年収の何倍以上が危険という判断は年収額によって開きが有るのであまり意味が無いと言うこと。返済比率にも同じ事が言えるし、もっと言うと個人の環境でも違う。