万博記念公園駅前 プロパストのガレリアヴェール

[マンコミュファンさん]

TX万博記念公園徒歩２分
総戸数410戸の大規模物件
プロパストの自称デザインマンション
「ガレリア ヴェール」

http://www.pjtx2.com/

[スムログ 関連記事]
ガレリアヴェール　～三井ゆりのおうちＴＶ～　
https://www.sumu-log.com/archives/1669

[529: はじめて]

だからここは閉鎖的でかきづらいね

[530: 契約済みさん]

>528
ここはマイナス要因を検討者のためと思って開示してもそれはここの社員の方に荒らし
と言われるのです。もっと、謙虚に受け止めていくのがデベロッパーとしての社員の
モラルだと思いますけどここは若い方ばかりで自分の考えを押し付けることだけみたいです。
ちなみに私は契約者です。

[531: ご近所さん]

荒らしの目的は「荒らす」こと。反応したら負けです。

[532: 匿名]

531 ご近所さん

ここ数日に荒らしはありますか？具体例を教えてくれませんか？それぞれ意見がはいっているので荒らしではない気がするのですがいかがでしょう。パークハウスでは前に周辺住民等の苦情意見を荒らしと決めつけ削除したり排除しようとしたり論争になっていましたよ。
迷惑な人もいる。でも美辞麗句ばかりになったら、ここ必要性ありますかね？

[533: マンコミュファンさん]

>>529
>だからここは閉鎖的でかきづらいね
そうですか？その割には、頼みもしないのに、リーマンがどうとか、どこぞやのデベが破綻したとか、書き込んでくれる親切な書き込みがたくさんありますね（笑）

[534: 契約済み111]

No.526 by 通りがかりさんへ

ちょっと紛らわしいことをしてしまいました。
わかりづらかったですね。すみませんでした。

No.525 by パークハウス購入者　からフォローの書き込みをいただいて、そのままにしておいては失礼と思いお礼を書きたく、ガレリアの掲示板に書くと一対一のやり取りが続いてしまうためパークハウスの掲示板に書いたのです。
その返答をガレリアの掲示板にいただいたためちょっとわかりづらくなってしまいました。

No.524 by 匿名　さんへ
エコキュートの交換コストの件盲点でした。
早速調べてみると、

初期費用とランニングコストを　エコキュート（電気）エコジョーズ（ガス）で比較したサイトがあり
初期費用は 4人家族向 で

エコキュート（電気）30〜70万円
エコジョーズ（ガス）20〜40万円 　

とエコキュートの方が高いがガスのばあいでも20〜40万円かかるそうです。

つぎにランニングコストですが

エコキュート（電気）単価/MJ 1.75円(深夜)
エコジョーズ（ガス）単価/MJ 3.47円 　

とエコキュートの方が安くなっています。

年間のランニングコストは

エコキュート（電気）40,000円
エコジョーズ（ガス）68,500円

どちらも寿命が１５年の場合で計算するｔ

エコキュート（電気）40,000円×15年＋初期費用30〜70万円 ＝90〜130万／15年　6〜8.7万／年

エコジョーズ（ガス）68,500円×15年＋初期費用20〜40万円 ＝123〜143万／15年　8.2〜9.5万／年

と計算上はエコキュート（電気）の方が得なようです。

単純にはいえませんが、エコキュート（電気）を選ばなかったとしてもそのかわりにエコジョーズを選ぶ可能性は高いのでランニングコストから考えるとエコキュート（電気）にぶがあるようです。

ちなみに参考にしたサイトのアドレスは

http://automoney.sakura.ne.jp/lohas/350/ent600.html#danb_hika

今後15年間で、エコキュートなどの設備価格の上昇と電気・ガスなどの光熱費の上昇を考えた場合光熱費の上昇率のほうが高いことは現在の原油高をみても想像がつきます。
ココは割り切って、毎年5万ずつエコキュート積み立てをするのが良いかと。
他にも個人で修繕する必要があるものはリストアップが必要ですね。
ただ、共有施設は修繕費からまかなうので一戸建てよりは計算がしやすいと思います。

No.520 by 匿名さんへ

駐車場の塗り替え費用ですが、管理規約集の長期修繕積み立て計画案にそれらしきものがあります。

工事項目　鉄部塗装　で自走式駐車場は単体では記載がないのですが、他のコストを引いていくと
2770万円／12年毎　で計画されているようです。

次に修繕積み立て金ですが、
70㎡のＡタイプで　4520円／月　
100㎡のＬタイプで　6440円／月
120㎡のＺタイプで　7740円／月　です。（管理規約集より）

ちなみに月額の全戸修繕費合計は2,548,690円、駐車場の鉄部塗装の占める割合は
2770万円／2,548,690円×12ヶ月×12年＝約７．５％です。
Ｌタイプの方でしたら483円／月となります。

また、　リュクススラブ≦マンション管理組合　と考えたほうがよく
ガレリアヴェール購入者は必ず入るようになっています。

ガレリアヴェールのような大規模物件ではより管理組合や管理会社が重要になると思います。
（戸数が多くお金がたくさん集まるのでいろんなことが出来る。何をやるかをあらかじめ用意してておいてもらえます。）
リュクスクラブはマンション住民のコミュニティの場を提供するためのソフトウエアでガレリアヴェールではこれをうまく活用することを考えたほうがよいでしょう。
（かっこいい外国人さんのデモをみるとちょっとこっぱずかしいところもありますがあくまでイメージということで）

[535: 購入検討中さん]

真剣にガレリアの購入を真剣に考えていますが、アメリカの証券大手のリーマンブラザースの破たん・メリルリンチの買収で日本の不動産（プロパストさん）も影響を受けるのではないでしょうか？？
万が一プロパストさんの経営が厳しくなった時の管理費・修繕積立金・アフターケアーがどうなるのかを知りたいです。

[536: 匿名]

No.534 by 契約済み111さん

No.520です。こんにちは。参考になります。ありがとうございました。修繕積立金ですが、改めて概要を読ましていただきました。棟修繕積立金4,520円〜7,740円(月額)、管理費11,100円〜19,000円(月額)と修繕積立金に対して管理費は供用設備が充実しているだけにちょっと高いのかな？てな感想です。ワインセラーやフットサル、テニスコート、ヨガスタジオの修繕に掛かるお金は管理費なんですかね。
私は駐車場もテニスコートもワインもヨガもフットサルもを使わないから損かなぁ。使用者負担だとややこしくなってしまうのかな。

[537: 地元不動産業者さん]

やっとTXの増便が発表されましたね。朝のラッシュ時は二便追加。昼は一便です。これで少しは便利になるかな。http://www.mir.co.jp/

[538: 販売関係者さん]

販売戸数→住友不動産販売20戸台で新価格提案するも却下され撤退。

本体の営業も20戸超位は販売している模様。

50戸前後が、現在の契約数でしょう。

さすがに、この売れ行きだと入居した後のことを考えると厳しいかも
しれません。

よくよく検討してお決めになる事をお薦めいたします。

[539: マンコミュファンさん]

↑は嫌味な奴。
どこのデベだかどこの物件契約者だか知らんが人間性が疑われますね。
ここは夏以降かなり契約が成って4割程売れたと聞いてます。
もちろん、契約者さんをいちいち確認したわけではないので定かではないですが。

ライバル同志は切磋琢磨でいきたいものですね。
おとしめるやり方はいかがなものかな538さん。
マンコミュファンとして不快になったよ！
ロムっていようと思ったけど…（怒）

[540: 契約済み111]

No.538 by 販売関係者さんへ

住友不動産販売20戸台とありますが、私は会員期販売契約者で４／１９の契約の際に配布された資料では３０戸の契約が確認できました。

次に、６／２３にモデルルームにいった際に第一期一次30戸完売御礼となっておりこれで３０戸。

さらに、第一期二次の販売予定戸数が５０戸で８／２のホームページで残り７戸とされていたので４３戸。

８／２の時点で３０＋３０＋４３＝１０３戸契約されている計算になります。

５０戸前後の根拠を教えてください。

ちなみにどこの販売関係者さんでしょうか？

[541: 匿名]

ホームページでは、９月に入ってから先着順が３０戸出てましたから、まだ６０戸以上８０戸以下だと思います。
先着順の場合、契約に到らなくても、購入の意思があれば一時的に販売対象から外す必要があるでしょうから、残り戸数は増減を繰り返すように思います。

入居時までには２／３くらいは売れて欲しいところです。

[542: 匿名]

契約者、デベに住友不動産撤退の理由と契約戸数を聞いてみてくださいよ。

[543: ご近所さん]

事実でない書き込みなら削除対象になります。
粛々と依頼しておけばよいでしょう。

[544: 匿名]

同じ駅近い物件だろうな、大変ですね。

[545: 匿名さん]

削除は調べてみてからでいいだろう？削除は簡単だけど書き込みはもどらないぞ。

[546: 匿名さん]

住友不動産販売の人から聞いた話では...。

プロパストから販売手数料削減を申し入れられ、ビジネスとして折り合いが付かなかったために撤退したとのことです。

[547: ご近所さん]

なるほどね。うれていれば手数料なんてカットするわけないものね。
たぶん売れてない（３０戸〜５０戸？）出所は最初の販売さんってこともあるかもしれないね。
ただ言えることは４割っていうのは信じている人はいないし、それはかなりの詐欺では・・・。
営業力もないのに４割ってのはプロパストの営業さん言い過ぎですよ！
つくばに住んでる住民ならそんなことはありえないことぐらいみんな知ってますよ。
近隣の競合さんを疑うのも止めたほうがいいですよ。もしかしたら未来たいらの販売印かもしれませんしそうでないかもしれないし売れないことを他の会社のせいにするのは最低なことですよ。

[548: 匿名さん]

本当の数字は知りませんが、広告の販売数、残り数は正しくない場合もあります。ほとんど正しくないといった方が、正しいぐらいです。モデルルームにいくとわかります。残りXXといいつつ、いって見るとよりどりみどり。さらに商談中もあやしかったりします。ためしにどうしてもこの部屋が欲しいと花がついているところや商談中に興味を示してみてください。

[549: 契約済み111]

No.541 by 匿名さんがおっしゃるとおり
まだ６０戸以上８０戸以下というのはなるほど筋が通ってますね。
７個限定としたのは販売期間を過ぎても完売しなかったので物件を絞り込んだと考えれば納得が行きます。（記憶があいまいですが残り７個でなく７個限定だったかも）
ただし、３０戸〜５０戸というのは第一期一次３０戸完売御礼とホームページ・モデルルームにデカデカと発表していましたので事実とすればNo.547 by ご近所さんのおしゃるとおり詐欺といわれてしまいますが・・・・。昨今騒がれている数々の偽装（最近では事故米）の根っこにあるのは「他もやっているからうちも」というような考えが原因のひとつと思われますが不動産業界での契約数偽装が横行しているとすれば、ボードのお花の数を目安に検討したり自分の契約したマンションの売れ行きを見たりしていることが空しくなってしまい残念です。プロパストさんはそうでないと信じたいです。

No.546 by 匿名さんの
販売手数料削減を申し入れられ・・・の話も説得力があります。
私にはプロパストさんが自社売りしていたほかの物件が完売したためガレリアもプロパスト自社売りにすることになったとの回答でした。プロパストさんはもともと自社売りの会社なので・・・・。たぶん殆どの人がこの回答かと。ただし、プレスリリースでは住友不動産販売が販売代理行を終了した６月３０日に完売したのは美浜のヴェントマーレですが総戸数４４戸の物件です。４４戸を販売していた人員で４１０戸を販売するというのはいささか無理があるのでは。
参考までにプレスリリースについては
http://profile.yahoo.co.jp/press_release/?s=3236&detail=10

[550: 契約済みＹ]

８月中旬に営業さんに聞いた時は、120戸売れたと言ってました。しかし販売数を偽装するのがこの業界の常識だというなら、誰にも売れた戸数はわからないですね。60〜80だろうとか、4割だろうとか、議論しても無駄なようでなんかむなしいです。

[551: 匿名]

イーアスつくば、つくば市役所ができて、研究学園駅が開発されてきたら自然と隣駅も売れてくるでしょ？研究学園駅は計画人口が多くないから、マンションはたくさん建てられないし。それまでプロパストが投げ売りしたり、傾いたりしなければ、売り切りできると思うけどな。来年2月までに完売はしないかな。再来年2月完売っ!!プロパスト気合い入れろっ!!

[552: 匿名さん]

プロパストが運営するラクスマリーナでは、ホワイトアイリスという霞ヶ浦の遊覧船を運行している。本物件でも、リュクスクラブの特典となっている。
ラクスマリーナのホームページによれば、6/16付けで「現在、団体貸切のご利用が殺到しているため、一般遊覧を運行できない事態が生じ、お客様には大変ご迷惑をおかけしています。今後一般遊覧をご利用のお客様は、お時間により運行を見合わす場合があることをあらかじめご了承いただきたく、お願い申し上げます」となっている。

おお、人気あるのだな、と思った。一般遊覧に乗りたいときには、貸切の予約が入っていない時間帯に行かなくてはならないので、電話をしてみると、意外な答えが返ってきた。平日は一般遊覧が運行できない場合がほとんどだが、土日は大体大丈夫、だそうだ。意外にも、平日のほうが貸しきりは多いらしい。京成マリーナの頃は、大体乗れたのに・・、プロパストの子会社になって、貸切の人気沸騰なんだろうか。

ところが、実際に現地に行ってみると、驚きの事実が。
元の乗り場付近は物件建設中で、乗り場も移動したのはいいのですが。。。

以下続く。

[553: 匿名]

ガレリアに住んでいる人なんて、めったに遊覧船なんて乗らないでしょ。だけど、管理費から月々、遊覧船会社にお金が流れるのかな？遊覧船会社がデベの子会社なら騙されているようでイヤだな。

[554: 匿名]

管理費はプロパストに預ける金ではないから、遊覧船会社に流れるわけないと思うが。

[555: 匿名]

管理費じゃなくて、リュクスクラブの費用の一部ってことだろ？自社マンションの住民からあがる費用を子会社に還流するのかってこと？

[556: 契約済みＹ]

昨日現地を見てきましたが、もう最上階まできてますね。これで全貌が明らかになり、その大きさに見とれてしまいました。

一階の庭付き住戸の一部がほぼ出来上がっており、なんでここだけと思ったらどうやら棟内モデルルームのようです。完成したら契約者も見せて貰えますかね？

[557: 匿名]

モデルルーム値引きか。ー10％＋家具かな。

[558: 匿名]

552さんの続きがはやく見たよ〜期待させる内容に◎

[559: 匿名さん]

552の続き

暑くもなく、寒くもなく、風はおだやか、空気は澄み、視界も良い休日に、ラクスマリーナのチケット売り場を訪れた。
ポスターに大きく書かれた、「帆曳き船」も見られる日である。きっと観光の目玉なのであろう。
こんな日に遊覧船に乗らなければ、いつ乗るのだ、というような日である。

売り場のある建物の外には次の便の出港時刻が表示されている。幸い、貸し切りの予約は
入っていないようだ。

建物に入る。
チケット売り場でお金を出そうとすると、予想外の言葉が売り場の人の口から。
「お客さんが5人未満だと、運休になります」とのこと。我々の他に客はいない。
「出港時刻まで少し時間がありますから、他のお客さんが来たら運行できるかもしれません」

お金を財布に戻し、待機。

「誰も来ませんね。運休です。その代わり・・・」
ホワイトアイリスではなく、モーターボートなら5人未満でも運行するとのこと。しかし遊覧船30分に対し、モーターボートは20分、しかも値段は5割増。スピード感が好きな人には良いが、揺れるし水しぶきもあびるし、我々は断念。以前は１人でも運行していたそうだ。

燃料高騰の時代、客が少なければ運休するのはやむを得ないと思うが、HPでのあの告知（団体貸切殺到）はないだろうと思う。平日は運行できない場合が多いという説明も、現場に行ってようやく納得がいった。

正直に「客が少なければ運休」とHPに書いてあれば、友人などと一緒に行くことも可能だし、モーターボートになる可能性があることがわかっていれば、濡れてもよい持ち物や服装で出かけるであろう。
こういった不適切かつ不親切な告知は、親会社の体質というものをうかがい知る上で参考になると思います。

ガレリアヴェールのリュクスクラブ、安く利用する権利があっても、その権利を行使できなければ、どうなるでしょう。

[560: 契約済み111]

http://www.lacusmarina.com/

ラクスマリーナ→レンタル→多目的クルーザーTriMａreFT85　の中の料金表では
基本料金１時間当たり１５０００円となっています。
５名までで以降１名増すごとに２０００円追加となっています。

そのままとると、１５０００円払えばたとえ１名でも運行するようにとれます。
（リュクスクラブ会員は２０％なので３０００円）
なんか変ですね？
私は既に契約してしまったし、多分クルージングは「機会があればやってもいいな」程度でマンション選択の要素ではなかったのであまり関係ないのですが現在検討している方はこの辺のことはよく質問しておいたほうが良いと思います。

現地ですが№556さんのおっしゃるとおりだいぶ出来上がってきています。
早くネットが取れて全貌がみれるのが待ちどおしいところです。
現在はしたから４階分までがみえていますが色としてはとちらかというとつや消しでだいぶおちついた感じに思えます。掲示板の書き込みだと「ピンクのマンションはどうも・・・」というのが多かったのですが。

また、ホームページを見ると１０／２　２期　プレオープンと　なっておりました。
２期ではどの間取りが販売されるのか楽しみです。（既に契約しているので関係ないのですがなぜか関心があります。）

[561: 匿名]

駅前だから決めました。パークはにぎやかすぎて、これから治安が悪くなると思います。
つくばならここです。東京に遊びに行くにも便利だしね。

ネガディブな意見は無視したほうが良いですよ。
管理費とか修繕費の値上がりなどは計画表を見せてもらえば不安はなくなるかも。

[562: 匿名]

561さん
おめでとうございます。資産価値としてはいかがお考えでしたか？万博公園駅近でも構造、設備も半端な気がするのですが。それにデベ経営も不安です。決め手を教えてください。

[563: 近所をよく知る人]

>561 by 匿名さん

>つくばならここです。東京に遊びに行くにも便利だしね。

比較するならパークハウスじゃなくてみらい平ではないかと。パークハウスとでは、比較にならない気がします。

駅近も東京近もここより、みらい平の方が有利なのですがどうしてみらい平にしなかったの？
つくばに通勤するにしても対したさはないのにどうしてここなの？
パークハウスと同じ免震だし目の前に大きなスーパーは有るし？

値段もみらい平の方が、安いと思うし直床とか安く上げましたみたいな仕様ではないのにどうしてこちらを選んだのですか？

>管理費とか修繕費の値上がりなどは計画表を見せてもらえば不安はなくなるかも。

パークハウスでは、契約した人が修繕費の値上がり具合を公表してくれていますがここはどの程度のペースで上がるのですか？あちらは、５年ごとに１．７倍ペースですがこちらはどの程度？また、そのペースで足りそうなのでしょうか？

[564: 匿名]

みらい平はダサダサ。検討外。

[565: 匿名さん]

>>563さん
東京通勤ならばみらい平の方が圧倒的に便利ですが、
つくば通勤なら万博記念公園の方が便利でしょう。

[566: 匿名]

万博記念公園とみらい平の違いって??発展性のないダサダサでは同じだろ??

[567: 匿名]

周辺環境は似たり寄ったりだがマンション自体のダサダサ感が違う。見比べるとわかるよ。

[568: 匿名さん]

>>567
みらい平と万博記念公園の周辺環境が似たり寄ったり？ はぁ？？？　
万博の駅周辺にはスーパーすら無いんでしょ？
つくばに通勤なら万博の方が近くて良いかもしれないけど。

[569: 匿名]

私は万博の方がいいです。研究学園にも近いし、生活しやすいと思う。グランステージとか今度できるＳＣとか、その他お隣の駅周辺にも近いし、今後さらに発展しそうです。駅前にかすみがあるけど高いしね。守谷まで行かないと辛そう。みらい平（旧谷和原村）では通勤のみではメリット高いと思います。でも、朝の混み方は半端じゃないよね。職場につくまでに疲れきってしまいそう。仕事が終わり、駅前に自宅があるのは嬉しいことですが、私の主観ではみらい平は見た目が悪く、なんか、、、という感じがしてしまいます。見た目は比較の対象外かもしれませんが。以上主観的な意見です。ちなみに私はデベでも契約者でもありません。

[570: 匿名]

スーパーなんて住人が増えればすぐ出来る。そういう意味ではみらい平も万博も大差無いよ。みらい平マンションがダサダサと感じるのはここと比べた主観ですのであくまで参考までに。

[571: 購入経験者さん]

>>569

見た目で言ったら、あの色遣いの方がダサダサかなー、主観的には。

>駅前にかすみがあるけど高いしね。守谷まで行かないと辛そう。

駅前に何も買い物するところがないので、つらそう。

>みらい平（旧谷和原村）では通勤のみではメリット高いと思います。でも、朝の混み方は半端じゃないよね。職場につくまでに疲れきってしまいそう。

万博公園の方が東京から遠いので、もっと大変だと思いますが。

[572: 匿名]

ここは都内通勤者向けでないね。つくば車通勤者向け。つくば駅、研究学園駅は価格が高いので程よい価格、距離のここがベスト。駐車場も自走式130%で車通勤者向き。車持ちなのでスーパーが近くなくても問題ではない。それでもたまに都内に遊びに行きたいので駅前がいい。こんな人が買うのでは？

[573: Ｋ]

みらい平の高層階をかいました。田圃が広がりとてものどか。

都会から移り住む者にはこの田舎っぽさが魅力です。

金額的には万博でも学園のマンションでも買えるけれどここが気に入りました。

[574: マンコミュファンさん]

↑恋は盲目
よくわかります
愛とは
理解と献身です
ここを愛してください
さすれば救われ安楽がまってます
Love＆ピースが生きる道ですぞ

[575: 匿名さん]

プロパストって、会社大丈夫なんですか？
今うちの近くのプロパスト所有の土地が更地のままうりにでてます。元々はマンション用地って書いてあったのに。

[576: 匿名はん]

>>575
マンションも建てずに土地売却ですか。それは気になりますね。
場所はどこですか？

[577: 匿名さん]

http://eir.eol.co.jp/EIR/View.aspx?template=ir_material&sid=1618&a...

負債は巨額。キャッシュフローは悪い。

http://quote.yahoo.co.jp/q?s=3236&d=t
自己資本比率14.6%

参考までに
シーズクリエイト(株)
は自己資本比率22.9%


もう売れるものは売って現金をかき集めている状況ではないか。

30切ったら黄色信号、20切ったら赤信号かもよ？

[578: 匿名さん]

さっきの売り出しの用地は、渋谷周辺の住宅街です。正確な場所は控えます。場所は一等地です。だいふ高く買ったのでしょう。今となっては不良資産になってしまったのでしょう。業界全体の話ですが、マンション販売が不調→資金回収の為マンション用地を売却→大手、財閥系が叩いて仕入れ出来る→新興デベは商品がなくなる→倒産ラッシュになる この時期は大手しか買ってはいけないかもしれません。