万博記念公園駅前 プロパストのガレリアヴェール

[マンコミュファンさん]

TX万博記念公園徒歩２分
総戸数410戸の大規模物件
プロパストの自称デザインマンション
「ガレリア ヴェール」

http://www.pjtx2.com/

[スムログ 関連記事]
ガレリアヴェール　～三井ゆりのおうちＴＶ～　
https://www.sumu-log.com/archives/1669

[321: 金太郎]

プロパストの発表によれば、先行分譲で30戸、
１期１次で30戸の申し込みがあったとのこと。
（計60戸と理解していますが・・）

ずいぶんたたかれていますが、今の市況から
すると、それなりに売れているのではないでしょうか。
「契約済み」ではなく、「申し込み」と表示されている
のはちょっと気になりますが。

http://www.properst.co.jp/2007/pdf/0807070838596693.pdf

[322: マンション投資家さん]

勝ち組に入りたかったらこれからの物件に投資するは投資の常道ですね。
つくば市の中でさえ、さびれるまちと発展する地区は明確で格差は広がる
TX沿線の区画整理地くらいしか将来期待出来る地区はつくばには無いかな

投資するなら将来性のある駅近のマンションにかぎる

[323: 匿名]

駅から近い→価格が高い→元を取るのに時間がかかる。
そうではないのですか？
投資目的ではないけどここが良いのでは？

[324: 匿名さん]

外観、みてきました。
想像していたほど派手ではなく、まあこんなのも有りかなとは思いました。
「とても」明るい煉瓦色といった感じです。
最近のマンションがありきたりだと思う人には逆にいいのかもしれません。

それよりも気になるのは、
ケリー・チャンが手がけたというあの絵です。
あの絵がエントランス？にあるのはどうも。
エントランスじゃなくて他の場所にあるのもどうかとは思いますが。

モデルルームに行ってその絵の存在を知ったのですが、
この絵がなかったらいいのに・・・と正直思いました。

[325: 匿名さん]

>>317さん
地権者さんなのですね。なるほど地権者は開発が遅れて(最終的に発展しなくて)も困らないと。

この掲示板を見ている方の多くはマンション購入を検討しているわけで、区画整理事業の実際など解からず、でしょう。そして、購入しようとしているマンション周辺が発展しないことを望んでいる人は少ないでしょうね。そういった面では地権者とマンション検討者は利害関係が一致しないんですね。

ところで、(街の発展を望んでいない)地権者が、マンション掲示板を巡回する意図は？

[326: 317]

地元の人間が発展を望まないわけはない。
新住民がおこがましいぞ。
愛郷無限です。

[327: 317]

空いている駅前の土地は地権者8人でもっているのですが！
貴方以上に発展をのぞんでいるのですが！
切実ですが

[328: 購入検討中さん]

私は区画整理事業の実際などよくわかりませんが、要はこのあたりに
土地を持っている人は、地目が田畑山林から宅地になった際に買い手、
借り手がたくさんいて欲しいという理解でよろしいのですよね。
問題は開発速度というよりはそもそも万博記念公園駅自体が街として
発展するのか、ということでしょう。Ｔｘのなかでも地味な地域ですし
そうした意味ではマンション入居者も地権者も願いは一緒といえるでしょう。

[329: 契約済みさん]

>３２６
「新住民」……、などと分け隔てるから、発展しないんだよ。何様だ！

[330: 匿名さん]

>317のような地権者がいる物件は買いたくありませんね。
他で検討します。

[331: 317]

発展とは？
どんなことかな？

[332: 金太郎]

頼むから発展場は作らないでくれ。

[333: 317]

物件を語る場合立地してる土地を語るは必然です。
だからこそ土地の性格を正しく理解してないもの>>313がいい加減なことをいうからたしなめただけです。上から目線でなく、知っているものとして！
↑らのカキコは大人げないかな（悲）

[334: 物件比較中さん]

土地の性格？バブル当て込んだ乱開発ってことでOK?

「発展するか」ではなく「保留地が売れるか」を地権者は問題にしているんでしょ。
だから、場外馬券場だか車券場だかなんて話がでてくるんだよね。

地権者として新しい街の形成を望むなら、移り住む人のことを大所高所から考えればとうていそんなことはできないはず。

あ、そうか！
だから「上から目線ではなく」なのですね！
大変失礼いたしました。駅前の販売をお祈りしております。

[335: 317]

あなたは何も分かってない。
これにて打ち止めぇ〜！

[336: 317]

新線沿線開発は県や国の計画です。民間のデベさんでは出来ない規模です。
つくば市はそもそもナショナルプロジェクトである研究学園都市計画事業があって街造りが行われた、行われているところです。地権者は土地を提供し協力したわけです。
乱開発は区画整理区域外の話ですね。それは市の責任が大きいです。
場外車検場は出来ないので・・安心ですね。

[337: 匿名さん]

>>317さん
この物件然り、この万博記念公園駅周辺にこれから1万人を超える「区画整理事業の実際」を知らない「新住民」が居住することになるのですよ。
そしてそれらの新住民によって、この街が支えられるのです。
そういうことも発想できないのでしょうか。

>地権者は土地を提供し協力したわけです。
新住民がこの土地に居を構えたら、そうやって恩を着せられるのですかね。


No.327 では自身で「発展」と発言していながら
No.328 さんの「発展」というに対して
No.331 で
>発展とは？
>どんなことかな？
とは。
はて？前後の書き込みを見ても口調が大きく違いますし、もしや複数の人格で書き込みされてるんでしょうか。。。

あ！新手の煽りか。

[338: 契約済みさん]

しばらく見なかったらこのふたり？まだやり合ってたのか。そろそろ話題変えません？今週末は乗馬クラブ体験がありますが参加されますか？あとカフェラウンジ体験っていつでもできるのかなあ？HPに出てますよね？

[339: 契約済み111]

以前６／２９のＩＨクッキングヒーター実演会の際になかやまコーヒーと焼きたてパンの試食がおこなわれていました。

管理者説明会や重要事項説明会などで使用された商談室の隣の部屋を開放しオーブンとコーヒーメーカーをおいてやっていましたがリビングセットまではおいてませんでした。
「カフェラウンジ体験会」ということですが「ラウンジ」まで再現するのはむずかしいかな・・・？
それとも、モデルルームか待合室からリビングセットをもってきて本格的にやるのかな・・・？

[340: 匿名]

考えてはいます。両親と現地を見に行きました。同居も視野に入れているので、父親に「援助してやるから、他を考えろ」と言われ、ややショック！自分たちに買えるのは、駅近いここしかないと思っていたから。

[341: 契約済みさん]

340さんのお父上様はなぜ反対なのですか？

[342: 物件比較中さん]

>>340
若い人むきの物件だから、親世代の人には受け入れがたい人も多いと思います。
デザイナーズマンションは好き嫌いが分かれますよね。

[343: 匿名]

340です。
戸建にしたほうが絶対いいそうです。
管理費・修繕費・車代金の無駄とか、土地が残るとかです。
戸建も外壁工事はかかると思いますが、どうでしょうか？

戸建は高額なんで見てなかったけど。

[344: 物件比較中さん]

戸建てでも修繕費用はかかるんだけどね。
手直しをするつもりがないなら、修繕費用はゼロだけどさ。

[345: 匿名]

年寄りにはわからないよね(笑)

若者集まれ！ヤングマンション！って感じ・・。

[346: 匿名]

絶対戸建てがいいなら現地にまで行くかな？なにか他にも理由がありそうですね。
マンションギャラリーには行ったのかなぁ。

[347: 匿名さん]

僕が親でも同じこというな。
折角お父様が出してくれるとおっしゃるのであれば、マンション価格＋１〜２０００万で
戸建を考えるのもいい選択かもしれません。
いづれにせよ、答えは、１０年、２０年後にどうなっているかですね。
戸建ならお金は土地にかけましょう。

[348: 匿名]

戸建でおすすめの場所ってありますか？

[349: 周辺住民さん]

万博記念公園前は成長余地が大きいのでおすすめですよ！

[350: 大家さん]

>>348
茨城県南では強いて言うとつくば駅周辺
なれど一般人には手の届かない価格
他駅付近も土地値上りの可能性は高し
それ以外の場所だと上がるかどうかはギャンブル
地方では十年以上地価下落が続いている現状を鑑みれば自ずと判る

[351: 入居予定さん]

日曜日にモデルルームへ久しぶりに行ってみたらビックリ！
人がいっぱいでした。
カフェラウンジ体験のせいかなと思ったのですが、
そちらには人はいなかった。。。。
かわりに商談ブースとでもいうのでしょうか、各テーブルほぼうまっていましたし、
あのお花がついているお部屋の販売状況のボードの前で
どの部屋に要望書を出すかで悩んでいるような人もいました。
皆さんなかやまコーヒーを飲みながら贅沢に商談してるみたいでしたよ。
要望書のボード、今回はピンクのお花なんですね。思った以上についていてこれまた
驚きました。ここの書き込みを読んでいると否定的な意見が多い中、こんなに注目されているのかと
少し嬉しく思いました。

[352: 匿名]

みなさんどんな商談をなさっていたのでしょう。まさか戸建はどこがいいのだろうか？
などではないでしょうね(笑)私らが行ったときには、もういませんでしたけど・・・。

[353: いつか買いたいさん]

352さんの人間性は？単なる冷やかしか、他の物件購入者？
平日、私がモデルルームに行ったときは２０分足らずでしたが、３組見学にきてましたね。
ピンクのバラの花も結構あり、思ったより売れてんだと感心致しましたよ！

[354: 匿名さん]

批判的意見で盛り上がるスレの物件は実はこっそり売れている良物件である法則。

[355: 不動産購入勉強中さん]

こっそりストップ安してる会社だったりして．．

[356: 匿名]

つくばの方々は買っているのでしょうか？
やはり、都内通勤、子供の予定無しなどの方が多いのでしょうか？
どんな方々が本当に買っているのか、気になります。
若者ばかりだと、気が引けます。

[357: 契約済みさん]

うちは共働きでふたりとも車通勤なのでＴＸはたまにしか使いません。子供はまだです。同時期に契約された方には年配のご夫婦もいましたよ。静かな場所ですから年配の方もそこそこいるのではないでしょうか。ここは駐車場が機械式ではないので車通勤者も便利だと思います。もちろん駅前ですから都内通勤も便利。いろんな方が集まりそうですね。

[358: 匿名]

年配の方々が線路横のマンションを買う気にならないと思いますが、いろんな方々が集まりそうですね。完成はやくしないかな・・・。実物をみたいですね。このマンションは特に・・・。

[359: 匿名]

ゼファーが倒産したニュースをみました。ここは大丈夫でしょうか？
詳しい方教えてください。

[360: マンション投資家さん]

プロパストは、マンションの完成在庫が無いし、資産活性化案件も大方早期に販売しているので、大丈夫じゃないかな。つぶれてるデベは、特徴の無いマンションを作ってる会社だね。ここは他のデベと比べて業績もいいしね。もっと株価上がんないかな・・・

[361: 通りすがりのもの]

プロパストは5月決算なので、そろそろ2007年度の決算発表があると思います。

2007年中間決算の情報からは、資本金4億円，利益余剰金15億円に対して有利子負債が116億円もありますから、決して安全と言える状態ではないと思います。

東雲レジデンシャルタワー計画もいま一つのようですし...。

銀行の貸し渋りがが強まると資金繰りがかなり厳しくなることは間違いありません。

購入を検討される方は売主の経営状況を慎重に判断されることをお勧めします。
(有利子負債だけで判断すると、ゼファーよりプロパストの方が数字上の経営状況は悪いです。)
資産流動化のためのSSP特定目的会社も持っているようですので、経営の実態がよく見えない会社でもあります。

あくまで個人的な意見ですが、今のデベロッパー淘汰の波が収まるまで新興デベロッパーの物件は購入の決断をしない方が賢明です。売主が倒産すると瑕疵担保などの点でシャレにならないことになりますから...。

購入するかしないかは、あくまで個人の見識に従って判断して下さい。
不動産の売買契約は、個人と売主の間で成立するものです。

[362: 金太郎]

>>361
> プロパストは5月決算なので、そろそろ2007年度の決算発表があると思います。

平成20年5月期決算のことですか？
もしそれでしたら7/10に公表済みと思います。

私は決算書を読みこなす力はないので、
内容に関してはコメントできませんが・・・。

[363: 通りすがりのもの]

金太郎さん

プロストのホームページを確認したところ確かに7/10に発表済みでした。
間違ったお話をしてしまってすみません。

ホームページにある決算説明資料を眺めましたが、貸借対照表などが資産と負債の部が部分的にしか載ってなかったりしてかなり判りずらいものですね。

決算資料から私が読み取った情報は5点です。

(1) 不動産開発事業の営業利益率は6%しかないこと。(＝値引き幅は上限で物件価格の6%)
(2) 借金をしなくてはキャッシュフローは赤字であること。(＝借金でもちこたている)
(3) 2009年度は不動産開発事業で今年の4倍の売り上げを達成しようと考えている。(＝たぶん無理)
(4) 売主による直販に力をいれていこうとしている。(＝販売手数料の削減が目的か？)
(5) ガレリアヴェールの契約済み戸数は60戸，引き渡し予定数は294戸(物件総戸数は410戸)。

今年の事業計画にもかなり無理を感じます。今年も600億円程度の借入を金融機関からできないと資金繰りに窮するかもしれません。(あくまで個人的な意見ですが、会社の命運は金融機関が握っていると思います。)

[364: マンコミュファンさん]

銀行に生殺与脱の力を持たれた企業は哀れ！
ブロパストは果たして…

私は生き残ると！
そのエビデンスは何か？

[365: 匿名]

企業間の土地転売で利益をあげているのではないでしょうか？転売できない土地はしょうがないので売るしかない。そんなイメージですがどうでしょうか？

[366: 契約済みさん]

久しぶりにモデルルーム見てきました。新たに張り替えられた白い床はイマイチだったかなー。どうせならもっと真っ白のほうがオシャレな感じでこのマンションに合うかなと思いました。うちはブラウンですが。

お花も増えましたねー！これまでの契約者はつくばの方が多かったそうですが、今回は県外の方が多くいらっしゃっているそうです。遠くの方も注目しているのだなあとあらためて思いました。

スーパーが近くにできるという情報もありますし、もー早く引っ越したいです！

[367: 契約済みさん]

浴室の色をブラウンにされた方いますでしょうか？先日夕方暗い時間帯に見学したらすごく暗く感じました。やはり暗い壁にダウンライトだとかなり暗い。ダウンライトを普通の照明に替えることはできるのでしょうか。もしくは何か浴室を明るく照らす方法ないでしょうか。

[368: 契約済み111]

私も浴室はブラウンです。
うちの場合にはブラウンでダウンライトなところがホテルみたいで気に入りました。
そのためオプションでバスホタルもつけています。
あまり参考にならないと思いますが、好みの問題だと思います。

[369: 匿名]

最近のイベントに参加された方々はいませんか？
いかがでしたか？

行きたいけど行きにくいそんな感じなんです・・・。

[370: 契約済みさん]

367です。契約済み111さまありがとうございます。そうなんですよ、ホテルみたいで気に入ったのはうちも一緒です。お風呂に入るときはいいのですが、掃除するとき暗いと汚れが見えないのでなんとかならないかなと思いまして質問しました。やはりダウンライトとは別の照明を工事しないとダメですかね。