プレシス上野リュクスってどうですか？

[ＯＬさん]

プレシス上野リュクスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都台東区上野7丁目65-1他（地番）
交通：山手線 「上野」駅 徒歩2分 （入谷口）
東北本線 「上野」駅 徒歩2分 （入谷口）
東京メトロ銀座線 「上野」駅 徒歩6分 （9番口）
東京メトロ日比谷線 「上野」駅 徒歩6分 （9番口）
常磐線 「上野」駅 徒歩2分 （入谷口）
東北新幹線 「上野」駅 徒歩2分 （入谷口）
京浜東北線 「鶯谷」駅 徒歩10分 （南口）
東京メトロ日比谷線 「入谷」駅 徒歩9分 （2番口）
間取：2LDK
面積：52.90平米～55.01平米
売主：一建設
販売代理：プロパスト


施工会社：未定
管理会社：伏見管理サービス株式会社

[51: 匿名さん]

正確には向かって南西に建ちますから、午前中はまだ日当たりがあるのでは。

[52: 匿名さん]

販売会社の方も当然、ここのコミュニティを見ていますよね？
実際に手付金の返金はされているのでしょうか？
とても気になります。

[53: 匿名]

本契約前なら全額返金されてしかるべきでしょう。
虚偽の説明があったわけだし。
その虚偽説明を証明するのは難しいでしょうが、
真摯な会社であれば、自ら虚偽を認め全額返金するでしょう。

[54: 不動産業者さん]

プロパストは２０１０年に民事再生手続きをした倒産会社ですが、不思議なことに
上場は維持されています。こんなケースは初めてみました。
ただ、財務内容は極めて悪いです。自己資本比率が５％程度しかなく、しかも
当座比率は１００％を大幅に下回っています。要は資金繰りが苦しく、いつ破綻
するかわからない会社ということになります。
しかし、一建設もこんな評判の悪い会社をよく販売代理店として起用しましたね。
まあ一建設が払う代理店手数料もメチャメチャ安いはずです。ここも問題ですね。
販売会社が信頼できないとなると、施工会社や管理会社も信頼できなくなります。
結局私は購入をあきらめました。のちのち後悔したくありませんので。
南側には１３階建のマンションができますが、１２、１３階はともかく
ほとんど日照は確保できませんよ。しかも狭い道路を挟んで目の前に建ちますから
相当な圧迫感があるはずです。因みに１３階のＡタイプで確か４６９０万だったと思います。
まあ、場所が良いからと、割り切れる人が購入するんでしょうね。
４７００万はらうんだったら入谷に行きますよ。

[55: 匿名さん]

入谷なんて絶対行かないよね・・・。イメージ悪いでしょ。
散々書かれてるけど、販売会社なんてどこも一緒だと思います。
もっと良く分からない会社も一杯あるし、まだましな方だと思いますよ。
物件の話しで盛り上がった方が良いでしょ。

[56: 匿名さん]

まあ販売代理は売り主や施工会社ほど重要ではない。確かにね。

でも対応が不安なのは困るな。

[57: 匿名]

目の前にできる13階建てが話題になってますが、
そんなこと言い出したら、この物件の北隣にあるコスモ上野パークサイドシティの南側の住人は悲惨です。
プレシス上野リュクスができることで、これまで開けていた前方が完全に塞がれてしまうわけだから。

都心物件を選ぶ限り、眺望や日当たりが犠牲になるのは仕方ないことですね。
こちらは、まだ道路を挟んでいるだけマシではないでしょうか。

今は大丈夫でも、ある日突然目の前が塞がれるリスクは商業地の場合どこでもあります。
事前に分かっただけでもまだ良かったのでは。

そもそも、昼間はいないDINKS向け物件でしょうから、最初から日当たりや眺望を割り切れる人が検討すべき物件ですね。

[58: 匿名さん]

>57
ここの営業さんも大変ですね！
営業ってバレバレですよ(笑)

[59: 匿名さん]

プレシスはここに限らずどこも営業だらけです（笑）

[60: 匿名さん]

＞都心物件を選ぶ限り、眺望や日当たりが犠牲になるのは仕方ないことですね。

んなことはない。
そもそもここは都心物件じゃないし。

まあでも57を読むと、ここがいかに酷い居住環境であるかがわかって有益なコメントではある。

[61: 匿名]

散々に言われてますが、この物件のいいとこってないのでしょうか？交通の利便性だけ？？

[63: 匿名さん]

＞４０番台は業者確定

そう断言するからには根拠があるんだろうね。
提示してくれ。

[64: 物件比較中さん]

上野周辺を検討してます。

見学するか迷ってましてコミュニティを見ました。
ここのレスをずーっと見ると、貶されていているようにも感じるのですが…。

何が本当で、何が嘘か実際に行ってみないと分からないように感じます。

このメールを打つと、業者だとか言われるかもしれませんが買う人が行って、
気に入って、買うものがマンションと考えます。

[65: ご近所さん]

「プレシス上野駅前」ぃい感じー☆☆

買った方がいいかも！！
推しマンションです！！


いっぱい買っちゃおうかな。

[66: 匿名]

57です。
私はただの検討者ですが、営業と思われたようですね。

64さんのおっしゃる通り、一方的なネガが続いていたので、客観的に思った感想を書いただけです。

もちろん他の方の意見は参考にはなりますが、
あまり惑わされず自らの目で判断したいですね。

[67: 購入経験者さん]

プロパストの物件って、意外に良いですよ。

依然に住んでましたが、デザイナーズマンションで一世を風靡しましたし、
今でもセンスを感じます。

時が経過しても担当の営業の方とは仲が良いですし、プロパストって販売代理
の会社でなく、デベロッパーですし、営業の方の温かみ感じます。

なんて、褒めちゃいました。

[68: 買い換え検討中]

上野周辺で購入検討中です。

いろいろ見ましたが私は都内マンションを選ぶ際、利便性、駅距離を重視します。
まだ独身なのでマンションは将来売るにも、貸すのを考えても駅が近いのが大前提です。
２ＬＤＫだったら結婚しても全然問題ないので。

築年の古いマンションの買い替えがあるので、ローンが通るかが不安ですが今の現状を知るためにも銀行のローン審査やってもらおうと思います。

[69: 匿名さん]

プロパストは確かにデベロッパーでしたね！
昔は！
今は自社で物件が出来ないので販売代理でやっていますよね。
破綻したのに会社が存続している事は凄いですが、財務内容はどうなのでしょうか？

[70: 匿名さん]

物件がどうとかでは無く今回の掲示板に書かれている様に手付金の返金がなされていないと言うのは本当でしょうか？
もし、それが本当であればプロパストと言う会社の姿勢が問われると思います。

私は以前購入を考えていた物件で申込みをしましたが、契約前に営業マンのウソが発覚し購入申込みをキャンセルしましたが、振込手数料も販売会社負担で全額返金して頂きました。
ここの掲示板を見る限り、明らかに営業さんが書いたと思われる物が多数ありますが、そんな事を書き込むよりも手付金の件等をしっかりと書き込んだ方がいいのではないでしょうか？

今は、ネットの時代です。
良い事も、悪い事も広まるのは一瞬ですよ！

[71: 匿名]

首都高の都心環状線を撤去する構想が出ていますが、そうなれば昭和通りの１号線も撤去されるでしょう。
昭和通りの交通量は相変わらずでしょうが、もし首都高がなくなれば道は明るくなり雰囲気もだいぶ変わるでしょうね。

[72: 匿名さん]

67さん
同感です。モリモトと並んで独特のセンスが魅力ですね。
以前プロパスト物件（十条）を検討してましたが転勤話で見送りました。
DMで上野を知り、今度見学しようと思いコミュニティを見ました。

ただ批判するだけのレスにはがっかりしてます。
今時、景気の良い会社ってそうそうないんじゃないかと思います。
天下のソニーだってリストラの時代ですよ。
人の会社を批評するより自分の会社の心配したほうが良いと思います。

[73: 契約済みさん]

以前のスレ見てると、周辺マンション業者と一部の方等から言われ放題ですね。

私は先日当該物件を契約しましたが、全て自分で確認しいいと思って契約しています。

昨日無料カラーセレクトとかの件で、モデルルームへ伺った際に、一部スレ内容についてざっくばらんに聞いてみました。

申込をキャンセルした場合の手付金返金は振込手数料をキャンセル希望者に負担してもらい、あとは全額返金しているとの事でした。

[74: 匿名]

これで執拗なプロパスト叩きも落ち着くかな。

[75: 物件比較中さん]

てかてか、振込手数料っていくら位なんですかね？

素朴な質問ですが…

[76: 匿名さん]

でも今はプロパストが売主でやってる物件はないでしょ。

昔話は意味がない。しかもそれが破綻したって話なんだから。

[77: 匿名さん]

>66

60だけど、、アナタが検討者だとしたら57は相当の暴論だね（理由はあ60に書いてある）。
この物件を擁護するためにそのような暴論を持ち出したとしかみえない。

[78: 匿名さん]

なんだか異様に盛り上がってますね。

良くも悪くも注目物件！？

[79: 契約済みさん]

75さん

振込手数料は返金の際の銀行口座にもよるらしいのですが、ネット振込みで200～300円位って言ってました。
個人的に調べてはいませんが、あしからず。

[80: 匿名さん]

それくらいならプロパスト持ちでもいいのではと思いがちだけど、
あえてキャンセル者負担にするのは自らには非がないという矜持かな。

[81: 匿名さん]

振込手数料、まあ自分が営業なら個人的に返すくらいの心の広さはあります。

そういう問題じゃないんですかね。

[82: 匿名さん]

公園、駅前、リュクスのプレシス上野三兄弟は、
いずれも苦戦しているようですね。

[83: 匿名さん]

安さが売りのプレシスといえども、山手線ビッグターミナル駅徒歩圏となると安く土地を買えるわけもなく、すごく安くはできない。
といったところでしょう。

郊外に特化したほうがいいかもね、このデベは。

[84: 匿名さん]

この上野リュクスは倒産企業の土地を競売で安く仕入れられたようなので
相場よりは確実に安いと思いますが、当初の思惑ほどには売れていないようですね。

[85: 匿名さん]

＞競売で安く仕入れられた

他のデベが手を出さなかったってことか。。。

[86: 匿名さん]

85さんのような考え方もあるかもしれませんね。
競売物件は手続きが面倒だったりして敬遠することもありますからね。
土地購入のノウハウもその企業の腕の見せ所かもしれません。

もちろん、マンションに向いていない土地で他のデベが手を出さないという考え方も否定しません。

[87: 匿名]

たしかに分譲には向いてない土地かもしれませんね。
ただ、これだけターミナル駅の駅近だと普通、借地権物件になるところ、
所有できるというのは資産的に意味があるかもしれません。

[88: 匿名さん]

池袋の駅近環境劣悪タワマンのスレでもそうだが、駅近というだけで資産価値が高いかのような書き込みはなんだかねえ・・・

ビッグターミナル駅近は住むには向いていない。だから売るときもそれなりの価格にしかならないよ。
何よりも売れ行きが物語ってる。

[89: 匿名さん]

たしかに環境は良くないけど、文化の森の上野公園が近いというのは利点かな。
公園内にできたスタバなんかはポイント高し。

[90: 物件比較中さん]

上野をよく知っていて楽しみ方が既にわかっていると選びやすいマンションかも。

>>89
そのスタバは場所的に多分ハマります。

上野ほど歩いて散策して楽しい街は東京でもそうそうないと自分は思ってるんで、
ここの上階なら考えたいところ。
その日に歩いたルートを上から眺めるなんて贅沢かも。

[91: 匿名]

>>90
上から眺めるのなら、池之端の住友タワーでないと。

[92: 匿名]

今は上野を通過する青森新幹線のはやぶさも、来春からは停車するらしい。
再来年には北海道新幹線、北陸新幹線の金沢開業が待っていて、上野駅が改めて見直されそうなことから、
この物件が化ける可能性もなくはないな。

[93: 匿名さん]

青森新幹線なんて存在しないし、かつては上野駅始発だった東北新幹線が東京駅始発になり、ついには上野駅に停車しないもの（はやぶさだけではない）まで出現してきたというのが経緯。
上野駅の地盤沈下は止められない流れなのは明らか。

[94: 匿名さん]

JR東日本が10月30日に発表した、「グループ経営構想Ⅴ」

大規模ターミナル駅：駅をひとつの「街」と捉え、駅及び駅を基点としたエリア全体の価値向上の実現（東京駅、新宿駅、渋谷駅、品川駅、横浜駅、千葉駅、仙台駅）

残念ながら上野駅は入っていない。

[95: 匿名]

入谷口に下りエスカレーターが設置されるようだけど、
それからしても、近い将来の上野駅の大規模な建て直しとかはない。
JR東日本は上野駅を見捨てた模様。

[96: 匿名さん]

東京メトロが本社のある上野の積極開発に入る模様。
JR東日本のやる気がない分、メトロが頑張るかもしれません。

[97: 匿名さん]

ソースは？

メトロがどんな開発をするというのか？

[98: 匿名さん]

検索したのですが
ソース見つからなかったです…

上野は上野の魅力というか面白さはあると思います
交通面は贅沢をいいすぎだとは思いますが
東海道新幹線が始発になればいいのにとは思います

[99: 匿名さん]

さすがに東海道新幹線が始発になることはないでしょうが、
スカイライナーで世界とつながっている立地をもっとうまく活用できないものかなと思います。

この物件は海外出張の多い人とかにはいいかもしれないですね。

[100: 匿名さん]

バリバリの商社マンとかですかね、ターゲットは。

でも自分が商社マンだったら、同じく京成上野駅徒歩9分のシティタワー上野池之端にするかな。

[101: 匿名]

たしかに商社マンなら一建設ではなく、住友だろうな〜。

[102: ご近所さん]

メトロの今年度の事業計画の中に不動産事業として言及されてるね。
メトロにとっても上野は思い入れの強い土地なので、今後街づくりに関与してくるかも。

[103: 匿名さん]

これですか。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

（２）不動産事業
ア 新たな経営資源として、鉄道事業とのシナジー効果を期待できる不動産を取
得し、事業規模の拡大に取り組む。
イ 下谷一丁目用地等の保有資産について、賃料条件や立地環境を踏まえた最適
な業態を選定し、開発を行う。
ウ 渋谷ヒカリエ（オフィスエリア）について、平成24年4月に開業する。
エ 渋谷マークシティ、メトログリーン東陽町等の既存物件について、収益力向
上のため、サービスレベルの維持・向上等を図る。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

下谷一丁目というのはここに近いのかな。
保有地を環境に合わせ有効利用するというだけですね。貸しビルでもできるんじゃないかな。

[104: ご近所さん]

東上野４丁目でもメトロの開発が進行中ですよ。
何ができるかはまだ公表されてませんが。

[105: 物件比較中さん]

私はCタイプを選んでいるくらいなので、そもそも特に陽当たりが気になったりもしません。
安いですし交通も買い物も便利良いですし、悪いところが見当たらないです。
10年住んで半額くらいで売れたら良いなと思ってます。

[106: 匿名さん]

10年物の周辺物件を見てもせいぜい3割ほどしか下げて売り出していない。
上野徒歩2分築10年52平米1650万、最高価格の半値でも2300万なんて物件はまず無い。
成約価格が重要だけど10年で半額は楽勝でしょ。賃貸に回しても良さそう。

[107: 匿名]

上野駅前が完売したから、こちらの販売にも勢いがでてくるかもしれませんね。

[108: 匿名さん]

この辺りは本当にメトロが力を入れてきそうですよね。
マンションができるのか、
ショッピングモール的なものがきるのか
まだそれは判らないですけれど。
街が暮らしやすくなるといいですね。

[109: 購入検討中さん]

>108

今でも便利だけど更に良くなるということですか。

上野ほぼ駅前のマンションですからその将来性の恩恵は大きそうですよね。

心配なのは盛り上がりすぎてマンション周辺がいつも騒がしくなることぐらいかな。

マンションと外の環境的な区別だけは維持し続けて欲しいなと思います。

[110: 匿名]

竣工したプレシス上野駅前のほうも仕上がりは綺麗だし、ここも期待できるかな。

[111: 匿名さん]

一階のテナントは決まったのかな。それによって随分雰囲気が変わるだろうけど。
飲食不可だから物販だろうけど、まさか今さらバイク屋もないだろうし。

[112: 匿名さん]

テナントは飲食店がダメですか。
遅い時間まで営業しているカフェなども良いなと考えましたが、
物販になるんですね。。。
あるいはクリニックや美容院という可能性もありですかね？

[113: ご近所さん]

テナントはドラッグストアが有力でしょうね。周辺にないので。

昭和通りに面した部屋は多少車の音が気になるでしょうが、
南向きの部屋ならば、終電後は人通りが皆無なので夜は驚くほど静かですよ。

[114: 匿名さん]

言われてみればこの辺りって
ドラッグストアがないですね。
家の1階にあるとかなり便利だと思います。
生活必需品を扱っていますしね。

[115: 匿名さん]

ドラッグストアだとしたら、夜遅くまで営業してくれるお店がいいです。
何せ、帰宅時間が遅いもので・・・
最近のドラッグストアは食料品も扱っているので便利ですよね。
スーパーまで行かなくても米や水、パンなどが買えて重宝してます。

[116: 物件比較中さん]

実際に訪問しました、あと空きは５部屋位との事でした、残りは４千万円以上物件との事でしたが立地と価格を比較するとすぐに埋まりそうですね♪

[117: 匿名さん]

質問です。

この物件は住宅ローン減税の登記簿面積の面で対象になるのでしょうか？？それとも対象外でしょうか？？

もう残りの部屋は数件しかないとの事でしたが、期限のある即決ではないので対象でないなら購入を考え直します・・・

誰かわかる方いましたら教えてください。

[118: 匿名さん]

たしか住宅ローン減税対象は50㎡以上の物件ではなかったでしたっけ
たしかな情報でなくてすみません。

[119: 匿名さん]

ドラグストアで決定ですか？テナントに入るのは？？

飲み物あたりは安く買えますし日用品もそれなりに揃えてもらえるとコンビニより重宝するかもしれないですね。

薬剤師さんがいてくれることも心強い限りです。

駅近ですから外部の方も利用されるのでしょうし、その需要に応じて商品は充実しそうですよね。

[120: 匿名]

目の前の賃貸マンション建設、なかなか始まらない。計画中止になったのかな。

[121: 匿名さん]

登記上の専有面積は壁芯ではないので少し小さくなりますからね。
52.9㎡の部屋は微妙ですよね。

[122: 契約済みさん]

住宅ローン減税対象ですよ。

[123: 比較中]

リュクスは割引しないですか?

[124: 匿名さん]

値引きしてますよ。もちろん現地での会話の中でですが。

[125: 比較中]

Aタイプはまだ残ってますか?

[126: 匿名さん]

詳しいことは分かりませんが、最新のチラシにはAタイプははじかれてBタイプとCタイプしか載っていません。
また最終売り出しと書いてあります。４１００万円台からの１１Fと１２Fでの紹介がありました。
本当に他の階層やAタイプがすべて売れてしまったのかは、実際に確認したわけではないので分かりません。

[127: 匿名さん]

公式ホームページの物件概要では、4/2更新の時点でまだ残っているようですが
チラシの方がリアルタイムに近いですよね。
予定では、4/16にまた情報が更新されるようなので残戸が確認できるかもしれません。
ところで、新生活応援キャンペーンは現金ではなく、50万円分のオプションプレゼントでしょうか？

[128: 匿名]

残り５戸ですか。
投資用にも使える立地ですが思ったより販売苦戦してますね。

[129: 匿名さん]

基本的にはオプションと思われます、しかし124さん同様の回答になりますが、現地での話し合いで決まると思います。

[130: 匿名さん]

南側の空き地、とっくに建設開始予定日が過ぎてますが何も手がつけられていません。
建設工事車両の駐車の関係で、こちらの建設終了後に建設開始なのかな。

建設中止も有り得たりして。

[131: 匿名さん]

ここは、この規模と価格にしては専有部の設備仕様が高めでいいですね。
私は希望条件の適合性からここは検討から外してしまいましたが、条件がマッチする人には
結構お得のような気がします。

[132: 匿名]

１階のテナントは決まったのかな？

[133: 匿名さん]

正面の空き地のマンション建設は物価上昇の煽りを受けて計画が頓挫したらしいという話を聞かされましたね。
真偽は知りませんが、ずっと空き地というのもありえないと思うので、いつかは何かが建つのでしょう。
それは織り込んだ上で購入しないと駄目でしょうね。

[134: 匿名]

南側の賃貸マンションは建設中止の可能性ですか！
低層のドラッグストアやコンビニなどができた場合、
あんなに駅近で南の日照が確保できる優良物件になりますね。

[135: 匿名さん]

完成５か月前ですが担当に確認したところ、どうやら完売した様です。
みなさんがおっしゃる通り、駅近でお得なプレシス価格の物件だったようですね。
まあ面積が狭いCタイプでも、住宅ローン減税の対象というのは確かにお得だったかも・・・

[136: 匿名]

完売ですか！
広告をほとんどしてない割には早かったですね。
危惧された向かいの13階も計画見直しのようですし、
こちらを見つけて購入された方はラッキーでしたね！

[137: 匿名さん]

早々に完売してしまったのですか？
公式ホームページではまだ5戸残っている表記があり、
新生活準備金50万円プレゼントキャンペーンも継続されているようです。。。
好みの間取りがあり、ゴールデンウィーク中に観に行く予定でしたが残念です。

[138: ご近所さん]

向かいの１３階建ては５月７日より着工するとのことです。

[139: 匿名さん]

内廊下と床暖房設備も整っているので、坪単価を考えてもプレシス上野駅前よりもいい物件だったのかも知れませんね。
駅前が出来てさらに、後出しで５か月前に埋まった訳ですからね。
向かいの１３階建てが施工するのは残念なニュースですが、ここを買う方はあまり気にしていないのでは。
一番得をしたのは、Cタイプか資産目的の低層階購入者ではないでしょうか。

[140: 匿名]

まだ販売してますね。

完売情報はガセです。

[141: 匿名さん]

完売情報はガセではなかったようですね（笑）
仮契約や審査を理由に時間をかけていただけで、完売情報を公に出さないのは一般的な売り手の手口です。
１週間前から公式ホームページはなくなっていますよ。
この状況でまだ空き部屋はあるのでしょうか？？

[142: 匿名さん]

やっと完売したんですね。ついこないだチラシ入ってたんでまだかなと思ってましたが。
まぁ結構値引きはしてたので、将来貸すことも含めてとりあえず住むなら良い物件だと思います。

[143: 匿名さん]

4/28時点で完売してなかったんなら、140さんの言うとおりその時点では「完売情報はガセ」だろうに。
１ヶ月近くたってから何言ってんだか。

[144: 契約済みさん]

3月に契約した者ですが皆様はいつ頃鍵の受け渡しをされるのでしょうか？
私は転勤の都合で10月なのですが、早い方で9月の何日に何処でもらうのでしょうか？

ご存知の方教えてください。

[145: 匿名さん]

ここ狭いね　独身用かな？

[146: 匿名さん]

>145
何この人。完売の物件に。