パークハウスつくば研究学園 Part4

[匿名さん]

日々粛々と変化を続けている研究学園駅周辺エリアのランドマーク。
真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。

・過去スレと住民板は関連付けリンクから。

[177: 匿名さん]

あそこが
指標だからね
かれらはここ買わないね
なぜかな？

[178: 匿名さん]

ディオヒルズが近いから買いました！ってのがいたなぁ。

[179: 匿名さん]

つくばに住んで長いけど、
あそこが指標とは
はじめて聞いた。
なぜだろ？

[180: 匿名さん]

ここは物がいいので、固定資産税の評価が高そう。
その上、占有面積が広く、共用施設も充実しているのでなおさら気になります。
占有面積１００㎡（＋共用部だと１４０㎡位？）として固定資産税（＋都市計画税）が年いくらくらいになるか分かる方いますか？
５年の軽減措置期間でも３０万円位すると、管理費等以外に月３万円位はみておかないといけないですし、更に６年目以降だと月４万位は考えておかないといけない？
なんてことにならないですか？
それともそんなに高くなる心配はない？？

[181: 匿名さん]

月4万って年額48万の固定資産税ですか？
常識的にありえないと思いますが。

参考までに・・・
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121303.html

[182: 匿名さん]

3500万の部屋で当初は年24万月二万円くらいかな？なんとなく！
根拠無いけどね。

[183: 匿名さん]

販売価格では、眺望や日照の有利不利や、高層階と低層階では大きく差がでますが、固定資産税の評価はあまり変わらないようです。
なので、３５００万の部屋だから固定資産税が安い訳ではなく、専有面積が変わらなければ、さくらでもけやき弐番館低層階でもあまり変わらない？と予想しています。
マンションの場合、固定資産税は立派な仕様の建物や、共用持分を含めた専有面積の広い物件は高くなるようなので、こちらのマンションは相当高くなるのでは？と思いました。
どのくらい高いのか目安が知りたいのです。

[184: 匿名さん]

ここは、管理費や固定資産税などをふくめ月約５万円の経費をみておく必要あり。賃貸や官舎から出ることに踏ん切り着かない一因にこの経費負担がある。また住居手当ても分譲マンションの場合は受けられなくなる場合が多い。
つくばに永住考えてないなら賃貸や官舎でも間に合うかなと。
ただし、分譲マンションが２千万円をきれば賃貸より割安かも。

[185: 匿名さん]

官舎も２０年くらい前までなら光ってたのかもしれないけどね。
今は安いからといって我慢できる環境の部屋は少ないのではないかな。
衣（つくばでは教育？）・食・住は生活の基本だから、
住まいにはある程度の金をかけて当然だと思う。

[186: 匿名さん]

満足度、求める価値はひとそれぞれだけど、パークハウスはついの住家とするにたる物件ですね。
でなければ、買い替えを考えるわけですから、いまは教育環境を除いて妥協し、将来のついの住家を購入するために貯金に励むことになる。

[187: 契約済みさん]

一番広い115平米の間取りの場合、管理費は27000円ぐらい、修繕積立は9000円ぐらいです。
これに地上波のケーブルテレビ受信と緊急地震速報受信の合計が1000円ぐらい、
Bフレッツまで入れると4万を少し超えます。これが最大値でしょう。
100平米程度の間取りなら35000円ぐらいです。
固定資産税を毎月積み立てると考えるなら、月々5万円程度は確かに必要かもしれません。

[188: 187]

駐車場利用なら5000円ぐらい加算です。

[189: 匿名さん]

終の住家なら現役時代はよくても年金暮らしで5万はきついです。

[190: 匿名さん]

固定資産税は少しずつ安くなりますよ。

[191: 匿名さん]

>190さん

でも管理費もだんだんと上がっていきますよね。

[192: 匿名さん]

高級マンションほど経費がかかるのは致し方ないこと。その程度（月５万円）ははした金！と思える人達が入るから高級なの。年６０万円１０年で６００万円かぁ・・ウ〜ン！なんて考えてる人はご遠慮頂きたいってこと。ここは高級マンションなのですよぉ！

[193: 匿名さん]

都内の新築マンションならもっとかかるわ こんなもんだって

[194: 匿名さん]

管理費等＋駐車場＋月割り固定資産税で５万円の見積もりは甘いと思います。
ここの固定資産税（＋都市計画税）は都心の一般的なマンションよりも高いはずです。
マンションの固定資産税はほとんどが建物にかかります。
土地の値段はあまり影響を受けない計算です。
専有面積が９０㎡を超える位から固定資産税は極端に高くなります（共用部持分を加えた専有面積が１２０㎡を超え、減税がきかなくなる部分がでてくるため）
ここは建物の仕様もいいし、共用施設も充実しているので、ひょっとすると都心の億ションなみの固定資産税がかかるかも？

[195: 契約済み２]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[196: 契約済み２]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[197: 入居予定A]

固定資産税については、つくば市の税務主管課に聞けばおおよその事は分かると思うので
どうしても気になる人は、実際に問い合わせてもらうのが手っ取り早いですが、
この物件が、周辺のマンションに比べて極端に高くなるという事は無いと思います。

難しい話は割愛しますが、地所が概算で示してくれる固定資産税額を１年分にかけ直して
プラスαしておけば十分だと思います。

[198: 契約済み4さん]

不動産売買契約書の諸費用の項目に、「固定資産税都市計画税概算金分担金」
という項目があります。
売主が予想する固定資産税なので、的外れなことはないと思います。

私が購入した物件は、占有部だけで軽く90m2を超えております。
個人を特定されるのが嫌なので正確な表記は避けますが、分担金概算は20万弱です。
1年分でも、まあ20万強というところでしょうか。

固定資産税の計算方法は　評価額×1.4％×0.5(当初5年間減免措置)
以下のサイトによると課税標準額は概ね実勢価格の60％と見れば良いそうです。
　http://www.mansionadvisor.com/konyu_guide/b181_sikin.html

上記2点の仮定の基づいて私の分担金概算から実勢価格を逆算すると
購入価格+5％程度の数字になりました。

都心の億ション並の評価といわれるのは、ある意味悪い気はしませんが、(苦笑
いたって普通の固定資産税になると思われます・・・、つくば市がふっかけた評価をしなければ。

[199: 契約済み２]

少し勉強してみました。

建物評価額は、新築建物価格認定基準表を元に算出されると言う事なので茨城県の単価を調べた所鉄筋コンクリート造の単価は共同住宅で93,000円でした。

この単価に例えばけやきレジデンスの延べ面積を掛けて持ち分で計算して見ると・・・。
さくらとけやきは、別々の土地に立っているので取り敢えず街区でだしてみました。

減税分及び都市計画税(0.15%)を含めて建物部分は、
８５クラス　　約121,000円（約152,000円）
１００クラス　約170,000円（約206,000円）
１１５クラス　約215,000円（約255,000円）
でした。カッコ内は、減税が無くなった場合に建物経年補正率を掛けた値。

建物は、この標準＋α(豪華度？)と言う事でしょうか・・・数割り増し位かな？

新築建物価額認定基準表
http://houmukyoku.moj.go.jp/mito/frame.html
建物経年補正率基準表
http://houmukyoku.moj.go.jp/mito/frame.html

[200: 入居予定A]

No.190さんのご意見はあながち間違いではないと思います。
仮に今後地価が上昇したとしても、No.190さんおご意見と相殺されて
驚くほどの上昇は無いと思います。

ただ、私個人の意見としては、
固定資産税は致し方ないとしても、都市計画税は、つくば市ごときで課税しないで欲しい。
所詮は、茨城県の片田舎なんだからと思います。

[201: 契約済み２]

契約済み4さん

>不動産売買契約書の諸費用の項目に、「固定資産税都市計画税概算金分担金」
という項目があります。

そんな項目が、有ったこと自体忘れていました(^^;)

199でザックリ出した金額と同じ位ですから６年後も199位と言うことですね。
・・・月々１〜２万円位ですね。

[202: 契約済み２]

すみません・・・199の計算間違ってました。

　８５クラス　約112,000円(約135,000円)
１００クラス　約143,456円(約158,000円)
１１５クラス　約172,000円(約178,000円)

でした。延べ床面積に駐車場が、入っているかも知れませんが無視しました。

[203: 匿名さん]

＋α(豪華度？)はどれくらいになるのでしょうか。

ここは２重床２重天井のうえ、スラブが厚く、天井高もそこそこある。階高が高いのも評価されます。基礎、外壁のグレード高い、内装の仕上げもよいとなるともちろん評価はあがります。豪華なエレベーターホールも税金のことを考えると喜んでばかりはいられない？
細かいところだと、コンセント1個から加算されるようです。ちなみに床暖房もオプションでつけると何十万？評価はあがります（後付けすれば相当な節税ですね）。

ちなみに、今は違いますが平成１２年まではウォシュレットのトイレはそうでないトイレの２倍の評価だったそうです。ウォシュレットがある家は毎年２，０００円前後税金が高かったとか。
２０年だと×２０でなんと４万円！（経年補正は省いています）

評価はこんな感じで加算されていくようなので、ここは相当な評価になるのではと思うのです。

[204: 匿名さん]

197から読み直してください。結論は出ているでしょう。

[205: 匿名さん]

都市計画税はつくばの将来のために必要です。
税収がないと街作りもすすみません。
ただでさえ、つくばは、0.15%で安い方なんですから。
将来は周辺市並に０．３％になるでしょう。

[206: 入居予定A]

>ウォシュレットがある家は毎年２，０００円前後税金が高かったとか。
>２０年だと×２０でなんと４万円！（経年補正は省いています）

↑評価替えなんかもありますし、この計算はさすがに安易過ぎますよ。（笑）


評価は基本的に、『上・中・並』といった基準で行います。
『並』がスタンダードな訳ですが、明らかに高級だと判断できない場合は、基本的に『並』です。
具体的には、例えば壁紙を例にとれば、無地なら通常は『並』でしょう。
（この物件も無地ですからおそらく『並』でしょう）

柄物の壁紙だと壁紙の単価だけではなく、必然的に施工制度も高くなるため
（きちんと垂直を採らないと見栄えが悪いため）手間がかかり単価も上がりますから
『上』と評価される場合もあります。
しかし、『上』となったところで、壁紙なら平米3,000円程度ですから、
100平米当たりでも4,200円の増、といったところでしょうね。

この他にも、多くの評価基準はありますが、あくまで原則は『納税者有利』が原則です。
つまり、明らかに高級だと判断できなければ納税者が有利となる『並』です。

評価方法についても、全国ほぼ同じですから、
この物件だけが、法外な固定資産税を請求される訳でもありません。

まして、前レスで契約済み２さんや、契約済み４さんがおっしゃっておられるように、
売主でもおおよその税額は示してくれますから購入にあたっての概算予想も可能ですし
それでも心配なら市役所に聞いてみるのも良いでしょう。

確かに、物件の質が良い以上は、自ずと評価額は上がることは予測できます。
しかし、評価額が高いということは、この物件が高く評価されていることの裏返しですし、
固定資産税の額云々での物件選択より、住み心地や購入満足度云々の物件選択の方が
はるかに重要な判断基準となるのではないでしょうか。

[207: 入居予定A]

>No.205 by 匿名さん

そもそもつくば市は、平成18年度まで都市計画税は課税していません。
税率が１．５％なのは、近隣に比べて低いから良いとか良心的だという理由ではなくて、
単に19年度から課税し始めたための経過措置でしょう。
『税金を取りやすいところからとっておく』という安易な判断でしょうね。

将来３％になるなら、それは益々『現在は経過措置、税金は取れるところから』って事でしょうね。

つくば市は、対住民に対する職員数が多いのだから、都市計画税を課税して納税者に負担を強いる前に
人件費の削減に努める等、自助努力をする方が先でしょうね。

[208: 匿名さん]

確かに管理費なんかは最初から分かるので諦めもつくが、税金は納付書が手元に届いてビックリなケースが多いだろうからいわゆる高級マンションを買うときは不安になるね。

[209: 匿名さん]

ここは普通の税金だし、契約するときに目安も分かっているから大丈夫ですね。
固定資産税そのものをうっかり忘れていたらビックリするでしょうけど。

[210: 購入検討中さん]

モデルルーム使用住戸販売２タイプが、値下げされて販売広告出てますね。
この調子で販売価格はどんどん下がっていきそう。
月々の管理費等ももっと下がってほしいですね。

[211: 匿名さん]

おーついに3000万切りましたか。これはお買い得ですな。

[212: 匿名さん]

過去の掲示板を読むと「ここは特別」とか、「会員期に契約した」という言葉が目立ちますので、
残りの４００戸も全体的に値下げしていただかないと、住んでから、いつ買ったとかの話題が出て【近所付き合い】も大変そうですよね。

それに【購入者用】で契約済２さんなどもおっしゃっていますが、営業さんも来客や契約者の“人”を見るらしいので、安くなった住居の購入では、それなりの対応をとられると想像するとちょっとイーアスにあっても入りづらいし言いづらいですよね。

[214: 匿名さん]

確かに７割も売れてない深刻さがわからないのは痛いてすね。
３年間値下げ無しって言い張るよん様の認識はいかに？

[215: 匿名さん]

値下げしても売れないマンションと違ってここは下げれば売れるでしょうから、深刻な問題は起こらないでしょう。
残り数十戸くらいになってから大幅値引きで購入するのがお得なんでしょうけど、できれば好みの間取りを選びたいので難しいところです。
しかも、残り数十戸になるのは数年先の可能性が高いので、そこまで待てるかという問題もあります。
みらい平のマンションも最初は全然売れずどうなるかと思いましたが、数年経った今はそこそこ埋まってきているようですし、駅前ランドマーク物件強しですね。

[216: 契約済み4さん]

> ３年間値下げ無しって言い張るよん様の認識はいかに？

これはもしやワシのことですかな？
ワシは値下げを否定したことはないけど。(一応Part2,3で検索確認済)

夜中まで活動ご苦労様なことで・・・って削除依頼されてますか。

[217: 匿名さん]

値下げ値下げってバーゲンのオバハンみたいに騒いでいるけどモデルルーム以外は下げてないだろ?そんなにないなら君らに買えるマンションじゃないって。維持にも結構かかるから。

[218: 匿名さん]

駅前のランドマークって、そんなことはありません。
普通のマンションですよ。
正直、高級マンションではないのに、何か違和感あります。
住んでいる（契約している）人だって普通の方々です。

[219: 匿名さん]

>>218
このレス自体3週間遅れですよ　削除されたNo.01〜No.05とかぶってます
もっと有意義な情報お願いします

[220: 匿名さん]

いつみてもここはピリピリしていますね。
いろんな意見があって然り。
ところで、壱番館の価格は発表されましたか？価格によってはモデルルームにも行きたいのですが、資金からかけ離れていたら来場予約するのも面倒なので。
それとも電話したら教えてくれるのでしょうか？

[221: 契約済み4さん]

No.220 by 匿名さん

遅レスですが、昨年8月ぐらいの話題によると
ざっくり弐番館の300万増し？ぐらいだったようです。(Part2の764です。)
105Aなら、壱番館にも弐番館にもありますから、比較しやすいと思います。

ただ、当時から現状は変わっていると思うので、
やはり営業さんに最新の情報をお尋ねになるのが、もっとも確実でしょう。

写真は北側エントランス、一応壱番館です。

[222: 入居予定A]

Part2のNo.764で壱番館の価格をレスした者です。

当時は確かに３００万円増しと言われていましたが、
最新の情報（未確認ですが）によると、部屋によってはそこまで増しになっていないようです。
詳細は、インフォメーションハウスで確認してください。

ちなみに、壱番館最西側の１５〜１６階以上は、隣りのサーパスに遮られないので
６０００万円台だったと思います。

[223: 匿名さん]

うわったけ！

[224: 購入検討中さん]

現在公開されている棟内モデルルームは何番館で何階でしょうか？

[225: 入居予定A]

>No.223 by 匿名さん

壱番館最西側の高層階は、隣りにはサーパスがあり、その向こうは駅ロータリーですから
当分の間は視界が遮られることもありません。
しかも部屋が広いですから自ずと価格が高くなることも以前から想定出来たでしょう。

No.223 by 匿名さんのようにそれを「うわったけ！」と感じる方は最初から購入対象としないでしょうし
それらをご納得されたかたが購入するでしょうからそれで良いのではないでしょうか。
実際に壱番館最西側の高層階は、売り出されるのを待っていた方もいらっしゃったようですし。


>No.224 by 購入検討中さん

棟内モデルルーム自体は、さくらレジデンス２階のいずれかの住戸だったと思いますが、
内覧会中は未契約の住戸であれば希望の住戸を見せてもらえたようです。
現在は内覧会も終了してしまったので、さくらレジデンス２階以外の住戸については
どのような配慮がされているかは分かりませんので、もし見たい住戸がある場合は
インフォメーションハウスへご確認願います。

[226: 220です。]

いろいろ情報ありがとうございました。
やっぱり高いですね。低層階でも四千万円台からというところでしょうか。もう少し頑張ればちょっと離れた戸建ても買えるかな。
駅前の便利さをとるか、ちょっと離れていても徒歩圏内の戸建てにするか、もう少し狭くても都内寄りにするか。
悩みは尽きません。