パークハウスつくば研究学園 Part4

[匿名さん]

日々粛々と変化を続けている研究学園駅周辺エリアのランドマーク。
真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。

・過去スレと住民板は関連付けリンクから。

[157: 匿名さん]

すいません。よくみたら角のほうに価格載せてありました。
地所さんなかなかスマートですな。やはりさくらレジデンスの価格は別格ですね。どの部屋かはわからないけど。

[158: 匿名さん（済）]

ここが高い高いって言う人が多いけど、吾妻のサーパス（あそこは立地最高）も
広い部屋は４千万超だった。初期のレーベンハイムは絶好調だったけど、いま振
り返ってもここよりずっと高かったと感じる。ミオカステーロもここと比較して
安いということは全然なかった。経済で“景気”ってうまく言ったものだと思う。
結局雰囲気だよね。１年ちょっとでとなりのサーパスくらいの戸数はさばいたわ
けで、この景気の中のペースとしては悪くないと考えてます。

既契約者は入居後に一緒にマンションを管理していくお仲間の選択を地所さんに
任せている面があるわけで、値引きが存在するのが嫌だという人もそりゃいるか
もしれないけど、どちらかというと「安かったら買ってやる」みたいな人でなく
「絶対にここに住みたい」という人を“お客さん”にしてほしいと願っている既
契約者が多いのではないかしら。

[159: 匿名さん]

二百戸も売れているんですか！
じゃあ先行きは明るそうですね！

[160: 匿名さん]

駅南側の公園の向こう側（現在盛り土をしているところ）は何が出来るのでしょうか。
かなり広大な土地ですが、これから先視野に入る場所なので気になります。

[161: 匿名さん]

そう言われてみると確かに安いですね。納得です。

[162: 匿名さん]

>>160
>駅南側の公園の向こう側（現在盛り土をしているところ）は何が出来るのでしょうか。
「プリンター製造の理想科学工業は、つくば市葛城地区区画整理事業地内に研究・開発棟を建設するため、TX研究学園駅近くの用地を県から取得したと発表した」（茨城新聞）に該当する土地じゃなかったかな。詳しい人お願いします。そんなに視界の邪魔にはならないのではないかと想像する。

[163: 匿名さん]

＞１年ちょっとでとなりのサーパスくらいの戸数はさばいたわけで

最近急にたくさん売れたのですか？
確か１３０戸くらいしか売れていなかった気がしますが。

[164: 匿名さん]

170ですよ

[165: 匿名さん]

たしか年末で170くらいかな。

しかもけやきの100平米未満の部屋は７割方売れちゃってるね。3500万円前後から始まるこのあたりの3LDKを検討しているのなら、とりあえず入居開始前にＭＰに行くことをオススメします。

ホームページにもあるように100平米超基準だから割高に感じるよね。でも実は坪単価を計算すると、数年前のつくば駅周辺のマンションよりは安いんだな。

造りはかなりしっかりしてますよ。
おそらく茨城県内でもＴＸ沿線でも一番でしょう。

でも、マンション購入は総合的な判断ですから、高いと感じる場合は他を検討したほうがいいとも思います。

[166: 話題]

>162
理想科学工業です。少し前に土質調査らしきことをしていました。
所で先（々）週の「ガイアの夜明け」でサイバーダインが取り上げられていましたね。
イーアスのロボットミュージアムの内部にもカメラが入っていました。
HAL（介護ロボットスーツ）の技術には世界中から注目が集まっている、とのことで
これからが楽しみです。

[167: 匿名さん]

＞たしか年末で170くらいかな。

年末締め切りだった駐車場希望が１２７人しか提出されていなかったようなのでそれは無いかと…

[168: 匿名さん]

>>167
> 年末締め切りだった駐車場希望が１２７人しか提出されていなかったようなのでそれは無いかと…
購入者板の情報からだろうけどけどもっといます。私も希望してません、カーシェアリングもあるし。
昨年の日経のネガティブな記事でも160って数字を出してました。

[169: 匿名さん]

いずれにせよ、４００戸位は売れ残っている。
100平米未満の部屋の検討者は急いだ方がいいというのは怪しい。
もう少し待てば、同じ値段で100平米以上の部屋が買えるのでは。

[170: 匿名さん]

>164

1月なかばで3割って聞いたけれど。

[171: 匿名さん]

>>167
ＭＰで数えてきたんだけどおかしいなあ。
12月に目視で数えたけど、171でしたよ。
167さんは数えてみた？

>>169
安くなるかはデベじゃないのでわかりません。
1000万くらい安くしてくれるのが確実なら169さんのおっしゃる通りでは？信頼できる情報筋の根拠があればお教えください。

とりあえずＭＰに行ってみるといろいろわかりますよ。
憶測だけでない事実がわかります。

[172: 匿名さん]

＞ＭＰで数えてきたんだけどおかしいなあ。
大きい花と小さい花の合計を数えたのでは？
小さい花はまだ未契約ですよ。

[173: 匿名さん]

小さい花は10個くらいでしたからねぇ。
それを引いても160くらいだよね。

[174: 匿名さん]

数だけみたら七割売れ残っているわけだけど、実際に売り出した部屋はほとんど売れているわけですね。

[175: 匿名さん]

とにかく、入居がなって明らかになるさ。
ここはジャクザとかさんそうけんは来ないだろうなぁ
あのへんが買わないと埋まらないね！

[176: 匿名さん]

JAXAと産総研だけ別なのはなぜ？？？
物材機構は買ってるの？国総研は？
筑波大は？国環研は？農環研は？
根拠なさすぎだぁ(笑)

そして、今週のマンションズにも広告を載せていないのはなぜ？？？
（半年前は毎週載ってたような）

営業があまりいないのはなぜ？？？

何か戦略があるような気がす。

[177: 匿名さん]

あそこが
指標だからね
かれらはここ買わないね
なぜかな？

[178: 匿名さん]

ディオヒルズが近いから買いました！ってのがいたなぁ。

[179: 匿名さん]

つくばに住んで長いけど、
あそこが指標とは
はじめて聞いた。
なぜだろ？

[180: 匿名さん]

ここは物がいいので、固定資産税の評価が高そう。
その上、占有面積が広く、共用施設も充実しているのでなおさら気になります。
占有面積１００㎡（＋共用部だと１４０㎡位？）として固定資産税（＋都市計画税）が年いくらくらいになるか分かる方いますか？
５年の軽減措置期間でも３０万円位すると、管理費等以外に月３万円位はみておかないといけないですし、更に６年目以降だと月４万位は考えておかないといけない？
なんてことにならないですか？
それともそんなに高くなる心配はない？？

[181: 匿名さん]

月4万って年額48万の固定資産税ですか？
常識的にありえないと思いますが。

参考までに・・・
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121303.html

[182: 匿名さん]

3500万の部屋で当初は年24万月二万円くらいかな？なんとなく！
根拠無いけどね。

[183: 匿名さん]

販売価格では、眺望や日照の有利不利や、高層階と低層階では大きく差がでますが、固定資産税の評価はあまり変わらないようです。
なので、３５００万の部屋だから固定資産税が安い訳ではなく、専有面積が変わらなければ、さくらでもけやき弐番館低層階でもあまり変わらない？と予想しています。
マンションの場合、固定資産税は立派な仕様の建物や、共用持分を含めた専有面積の広い物件は高くなるようなので、こちらのマンションは相当高くなるのでは？と思いました。
どのくらい高いのか目安が知りたいのです。

[184: 匿名さん]

ここは、管理費や固定資産税などをふくめ月約５万円の経費をみておく必要あり。賃貸や官舎から出ることに踏ん切り着かない一因にこの経費負担がある。また住居手当ても分譲マンションの場合は受けられなくなる場合が多い。
つくばに永住考えてないなら賃貸や官舎でも間に合うかなと。
ただし、分譲マンションが２千万円をきれば賃貸より割安かも。

[185: 匿名さん]

官舎も２０年くらい前までなら光ってたのかもしれないけどね。
今は安いからといって我慢できる環境の部屋は少ないのではないかな。
衣（つくばでは教育？）・食・住は生活の基本だから、
住まいにはある程度の金をかけて当然だと思う。

[186: 匿名さん]

満足度、求める価値はひとそれぞれだけど、パークハウスはついの住家とするにたる物件ですね。
でなければ、買い替えを考えるわけですから、いまは教育環境を除いて妥協し、将来のついの住家を購入するために貯金に励むことになる。

[187: 契約済みさん]

一番広い115平米の間取りの場合、管理費は27000円ぐらい、修繕積立は9000円ぐらいです。
これに地上波のケーブルテレビ受信と緊急地震速報受信の合計が1000円ぐらい、
Bフレッツまで入れると4万を少し超えます。これが最大値でしょう。
100平米程度の間取りなら35000円ぐらいです。
固定資産税を毎月積み立てると考えるなら、月々5万円程度は確かに必要かもしれません。

[188: 187]

駐車場利用なら5000円ぐらい加算です。

[189: 匿名さん]

終の住家なら現役時代はよくても年金暮らしで5万はきついです。

[190: 匿名さん]

固定資産税は少しずつ安くなりますよ。

[191: 匿名さん]

>190さん

でも管理費もだんだんと上がっていきますよね。

[192: 匿名さん]

高級マンションほど経費がかかるのは致し方ないこと。その程度（月５万円）ははした金！と思える人達が入るから高級なの。年６０万円１０年で６００万円かぁ・・ウ〜ン！なんて考えてる人はご遠慮頂きたいってこと。ここは高級マンションなのですよぉ！

[193: 匿名さん]

都内の新築マンションならもっとかかるわ こんなもんだって

[194: 匿名さん]

管理費等＋駐車場＋月割り固定資産税で５万円の見積もりは甘いと思います。
ここの固定資産税（＋都市計画税）は都心の一般的なマンションよりも高いはずです。
マンションの固定資産税はほとんどが建物にかかります。
土地の値段はあまり影響を受けない計算です。
専有面積が９０㎡を超える位から固定資産税は極端に高くなります（共用部持分を加えた専有面積が１２０㎡を超え、減税がきかなくなる部分がでてくるため）
ここは建物の仕様もいいし、共用施設も充実しているので、ひょっとすると都心の億ションなみの固定資産税がかかるかも？

[195: 契約済み２]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[196: 契約済み２]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[197: 入居予定A]

固定資産税については、つくば市の税務主管課に聞けばおおよその事は分かると思うので
どうしても気になる人は、実際に問い合わせてもらうのが手っ取り早いですが、
この物件が、周辺のマンションに比べて極端に高くなるという事は無いと思います。

難しい話は割愛しますが、地所が概算で示してくれる固定資産税額を１年分にかけ直して
プラスαしておけば十分だと思います。

[198: 契約済み4さん]

不動産売買契約書の諸費用の項目に、「固定資産税都市計画税概算金分担金」
という項目があります。
売主が予想する固定資産税なので、的外れなことはないと思います。

私が購入した物件は、占有部だけで軽く90m2を超えております。
個人を特定されるのが嫌なので正確な表記は避けますが、分担金概算は20万弱です。
1年分でも、まあ20万強というところでしょうか。

固定資産税の計算方法は　評価額×1.4％×0.5(当初5年間減免措置)
以下のサイトによると課税標準額は概ね実勢価格の60％と見れば良いそうです。
　http://www.mansionadvisor.com/konyu_guide/b181_sikin.html

上記2点の仮定の基づいて私の分担金概算から実勢価格を逆算すると
購入価格+5％程度の数字になりました。

都心の億ション並の評価といわれるのは、ある意味悪い気はしませんが、(苦笑
いたって普通の固定資産税になると思われます・・・、つくば市がふっかけた評価をしなければ。

[199: 契約済み２]

少し勉強してみました。

建物評価額は、新築建物価格認定基準表を元に算出されると言う事なので茨城県の単価を調べた所鉄筋コンクリート造の単価は共同住宅で93,000円でした。

この単価に例えばけやきレジデンスの延べ面積を掛けて持ち分で計算して見ると・・・。
さくらとけやきは、別々の土地に立っているので取り敢えず街区でだしてみました。

減税分及び都市計画税(0.15%)を含めて建物部分は、
８５クラス　　約121,000円（約152,000円）
１００クラス　約170,000円（約206,000円）
１１５クラス　約215,000円（約255,000円）
でした。カッコ内は、減税が無くなった場合に建物経年補正率を掛けた値。

建物は、この標準＋α(豪華度？)と言う事でしょうか・・・数割り増し位かな？

新築建物価額認定基準表
http://houmukyoku.moj.go.jp/mito/frame.html
建物経年補正率基準表
http://houmukyoku.moj.go.jp/mito/frame.html

[200: 入居予定A]

No.190さんのご意見はあながち間違いではないと思います。
仮に今後地価が上昇したとしても、No.190さんおご意見と相殺されて
驚くほどの上昇は無いと思います。

ただ、私個人の意見としては、
固定資産税は致し方ないとしても、都市計画税は、つくば市ごときで課税しないで欲しい。
所詮は、茨城県の片田舎なんだからと思います。

[201: 契約済み２]

契約済み4さん

>不動産売買契約書の諸費用の項目に、「固定資産税都市計画税概算金分担金」
という項目があります。

そんな項目が、有ったこと自体忘れていました(^^;)

199でザックリ出した金額と同じ位ですから６年後も199位と言うことですね。
・・・月々１〜２万円位ですね。

[202: 契約済み２]

すみません・・・199の計算間違ってました。

　８５クラス　約112,000円(約135,000円)
１００クラス　約143,456円(約158,000円)
１１５クラス　約172,000円(約178,000円)

でした。延べ床面積に駐車場が、入っているかも知れませんが無視しました。

[203: 匿名さん]

＋α(豪華度？)はどれくらいになるのでしょうか。

ここは２重床２重天井のうえ、スラブが厚く、天井高もそこそこある。階高が高いのも評価されます。基礎、外壁のグレード高い、内装の仕上げもよいとなるともちろん評価はあがります。豪華なエレベーターホールも税金のことを考えると喜んでばかりはいられない？
細かいところだと、コンセント1個から加算されるようです。ちなみに床暖房もオプションでつけると何十万？評価はあがります（後付けすれば相当な節税ですね）。

ちなみに、今は違いますが平成１２年まではウォシュレットのトイレはそうでないトイレの２倍の評価だったそうです。ウォシュレットがある家は毎年２，０００円前後税金が高かったとか。
２０年だと×２０でなんと４万円！（経年補正は省いています）

評価はこんな感じで加算されていくようなので、ここは相当な評価になるのではと思うのです。

[204: 匿名さん]

197から読み直してください。結論は出ているでしょう。

[205: 匿名さん]

都市計画税はつくばの将来のために必要です。
税収がないと街作りもすすみません。
ただでさえ、つくばは、0.15%で安い方なんですから。
将来は周辺市並に０．３％になるでしょう。

[206: 入居予定A]

>ウォシュレットがある家は毎年２，０００円前後税金が高かったとか。
>２０年だと×２０でなんと４万円！（経年補正は省いています）

↑評価替えなんかもありますし、この計算はさすがに安易過ぎますよ。（笑）


評価は基本的に、『上・中・並』といった基準で行います。
『並』がスタンダードな訳ですが、明らかに高級だと判断できない場合は、基本的に『並』です。
具体的には、例えば壁紙を例にとれば、無地なら通常は『並』でしょう。
（この物件も無地ですからおそらく『並』でしょう）

柄物の壁紙だと壁紙の単価だけではなく、必然的に施工制度も高くなるため
（きちんと垂直を採らないと見栄えが悪いため）手間がかかり単価も上がりますから
『上』と評価される場合もあります。
しかし、『上』となったところで、壁紙なら平米3,000円程度ですから、
100平米当たりでも4,200円の増、といったところでしょうね。

この他にも、多くの評価基準はありますが、あくまで原則は『納税者有利』が原則です。
つまり、明らかに高級だと判断できなければ納税者が有利となる『並』です。

評価方法についても、全国ほぼ同じですから、
この物件だけが、法外な固定資産税を請求される訳でもありません。

まして、前レスで契約済み２さんや、契約済み４さんがおっしゃっておられるように、
売主でもおおよその税額は示してくれますから購入にあたっての概算予想も可能ですし
それでも心配なら市役所に聞いてみるのも良いでしょう。

確かに、物件の質が良い以上は、自ずと評価額は上がることは予測できます。
しかし、評価額が高いということは、この物件が高く評価されていることの裏返しですし、
固定資産税の額云々での物件選択より、住み心地や購入満足度云々の物件選択の方が
はるかに重要な判断基準となるのではないでしょうか。