パークハウスつくば研究学園 Part4

[匿名さん]

日々粛々と変化を続けている研究学園駅周辺エリアのランドマーク。
真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。

・過去スレと住民板は関連付けリンクから。

[141: 匿名さん]

割安感は金額の高低ではないのはあたりまえ。いくら引いてもその人にとって価値がないものは買わない。定価でも割安感を持ったから買う。買う人の価値感が定価より上回ったら定価でも割安です。
分譲マンションが全体でダンピングし価値が下落しているなか、定価のままでは実質、値上げになります。

生鮮食品とくに刺身や寿司は、夜になってある時間が来ると、値下げして完売を目指します。下げないと売れないからです。たとえは良くないですが、分譲マンションではその値下げするときが竣工のときです。竣工前に完売出来れば値引きはしないでしょう。
ここは完売できなかったからやむなしです。

[142: 匿名さん]

地所物件で今までローン破綻した人や管理費を払えなくなった人はいないとの噂を聞きました。それだけ地所さんは購入者の層をしっかり見極めて販売してきたのでしょう。最近のマンション広告に良く出ている「ローンの組めない人、定職の無い人、ブラックリストに載ってる人もご相談下さい」みたいな事は間違ってもここでは無いでしょうし、そうなる事によってどんな人が入居してくるかわからないリスクも無いでしょう。価格がそんなに下がらない分そんな安心感も一緒に買うように思います。

[143: 匿名さん]

>>140

不人気住戸って何番館のどの辺りでどう言うデメリットがあるのですか？人によってデメリットは、多少違うと思うので教えてください。単純に通路の目線とかＴＸの目線なのでしょうか？じゃあないなら、デメリットと思われている部分が自分とズレていたらラッキーなんて思いました。実際、どの辺りを買われたのですか？

[144: 匿名さん]

売れ残っても弁当などすべて廃棄処分する店もありますよね。
特にコンビニ、あと、外食店も夜遅くにネタが残ったからと言って値下げはしません。
寿司屋で「今日は大トロが残っちゃったから、１貫100円でいいよ！」っていう店は、
信用もないでしょう。
（常連さんにサービスとして、ならあり得ますが。
一見の客にこんなことしてる店はそれなりの店でしょう。）

三菱がどちらの店なのかは我々には知る由もありませんが、
そこは実際に買う気でＭＰに行かないとわからないでしょうね。

[145: 未来の研究学園住民]

143さん


譲歩できる条件は住戸ごとに違うでしょうし、またその腹積りも地所さんしか分かりません。

ただ、私が受けた印象としては他の物件と同じく一般的な価値観だと思います。

日照、眺望、プライバシー、間取り、広さなどであると感じました。

皆さんご指摘の通り叩き売りするデベさんでは決してないと思います。

しかし「話が通じないデベさん」でもないと思います。

彼らも自分達の商品を非常に大事に思っているので、あからさまな交渉は嫌われます。

具体的な伝え方は人それぞれだと思いますが、本当に気に入っている事、自分の生活設計には住まいにここまでしか出せないという事（現実的なプランでないとNG）が伝われば、堅かった扉が開いたのを私は見聞きしています。

頑張って下さい。心から応援しています。

[146: 匿名さん]

パークハウスではありませんが、マンションを値引きで買ったことがあります。

値引きで購入する場合は、契約書上は正規の金額を記入したものを作成して、売買代金変更合意書を締結します。この書面の中には、売主に迷惑がかかった場合には、正規の金額で購入し、発生した問題を買主の責任で解決するといった内容の記載があります。

従って、一般的には個別に実施した値引き情報は殆ど手に入れることができません。

ちゃんとした新築マンションから値引きを引き出すためには、値引いたら必ず買うことを相手に理解してもらうことです。席に座っただけでポンと値引きの話を切り出すケースは、初期の価格設定がおかしいマンションです。

今も昔も値引きをしないマンションはありません。但し、値引きを引き出せるタイミングはありますので、必ずしも欲しい部屋で値引きを引き出せる保障はどこにもありません。

[147: 購入検討中さん]

パークハウスじゃない一般論を聞いても参考にならないのですが。

どっちにしても、他人の値下げの自慢話を聞いても意外と不毛なことが多い。
必ずしも自分の買いたい物件が、聞いた話のように値下げしてくれるとは限らないから、値下げ額がそこまで達しなければ損した気がするだけ。

そもそも値下げ自体が本当の話かどうかわからないし、話半分くらいに聞いて営業さんと話をしてみないとね。

イーアスにインフォメーションセンターを作ったし、まだ引渡しも始まっていないし、２割も割り引く必要性があるのかな？
引いてくれればうれしいけど、引いてくれなければうちには売る気がないのかなとか、余計なことを考えそう。

[148: 匿名さん]

どれくらい売れたかは、入居が始まってみれば明らかになりますよ。すべてはそれからのことでいいのかなと、今となっては考えてます。暗い部屋が多くて…なんてことになれば値下げの話も現実として考えらるでしょうし。
果たしてどうなるか…。

[149: 匿名さん]

実際は値下げはしていないですよ。棟内モデルルームを順次値下げする戦術みたいです。棟内モデルルームすら、まだ表立って値下げしていないですね。

[150: 匿名さん]

まだその時期ではないですが、もうすでに定価は広告でも記載されてません。これまで契約されたかたは皆さん定価で契約されたと思います。リーマンショックの秋以後ですから世界経済が暗転したのは。落ち込んでからは定価は強調されてません。
個別交渉で値引きはされていくものと思います。早期に契約された方々は値引きなぞ口に出せる時期ではなかったろうし…。

いくら値引きさせたかは、たぶん、当事者以外だれもわからないと思います。口外するようなことは自らの資産価値を下げることになりますので。

[151: 匿名さん]

いま見てみましたが、広告には価格載ってますよ。従来通りの価格が。
私も、棟内モデルルームなら場合によっては値下げして売るという話は聞きましたね。

[152: 匿名さん]

>落ち込んでからは定価は強調されてません。

はなから定価は強調されていませんでしたし・・・。デュオヒルズ竹園だって定価を強調なんてしてませんでしたよね。そもそも絶対額の高いマンションは価格を強調したりはしませんよ。価格優先者への販売は眼中にありませんから。
自分のライフスタイルを顧みず、価格のみ最優先で購入するなら他の物件の方が魅力的でしょう。
多少価格が下がったからといって購入すると、この物件は管理費その他が高額ですから、どのみち苦しくなるのは我が身です。
この物件は、価格を含めたこの物件の価値にご納得の方が購入すればそれで良いという物件じゃないですか。

ただし、今後契約の方は早期契約者と違って自由にオプション選べませんから、その補填として＜インテリア商品１００万円プレゼント＞は妥当だと思いますね。
さらに値引きを優先させたい人には棟内モデルルームの値引きを狙う程度でしょう。それ以上に値引きを優先させたいならそんな人には他の物件の方が魅力的なハズです。

[153: 匿名さん]

マンション不況と聞きますが、意外と値下げマンションは手頃感から売れているらしいです。隣、さらに隣の駅近マンションはかなりの値下げをして売り切りしそうです。近辺のPHのライバルになりそうなマンションの目ぼしい部屋が売れてしまうと、新たなMSが造られそうもないのでPHには新築のMSでのコンペジターはなくなるのです。

つまり、まだ入居もしていない、つくば市役所も出来ていない、他の近隣デベのように会社の回転資金が急ぎで入用でもない段階で100万分のプレゼント(これは三菱地所全体の対応)以外に値下げする必要はまったくないのでは?いま、イーアスのMPには営業さんが1-2人しか常駐していないようです。竹園のMPからイーアスに営業部隊が移って、その状態です。まだまだ本格的な販売はしていないのです。そもそもここは、まだ積極的に広告を出していなかったのでは?それに周りの値下げMSが一段落しないと価格を載せるのは逆効果でしょう。

この近辺で住戸を買う予定の人は、売り切れ前に値下げMSを購入するか、100万キャンペーンがなくなる前にPHの棟内モデルルームを購入するか、ここはジッと我慢して価格は高くて駅から遠くなるが大和ハウスさんの戸建を購入するか、その選択になるでしょう。TXのつくば以南守谷以北に当面、これ以上目ぼしいMSは建ちませんよ。

[154: 匿名さん]

資金繰りが厳しくて、どうにかしてお金を集める必要のある会社と違って、体力のある三菱地所がそんなに急いで安売りをする必要も無いような気がしますね。
安売りによってギリギリの資金計画の人達を引き入れて、滞納などになったらかえって自分の首を絞めることになるかもしれません。
又全国展開のパークハウスの１つで値崩れが起きたら全体のパークハウスの信用にも響くことでしょう。やはりモデルルーム住戸を若干安くして売るのがいいところでは？

この不況下、新しいマンション作りは停滞しているので、投売りが終わった段階でマンションの不足が起こって来るのは確実でしょう。需要はあるはずなのですから、ゆっくり様子見もありかなとも思います。

[155: 匿名さん]

マンションの供給不足は考えられないですね。

また、完売しないマンションの値が下がっていくのは普通ですが、
あくまで一般論ですので、このＰＨがどうなるかは売り手次第ですね。

ただ、やはり茨城にしては正直割高だとは思いますので、どうしても欲しい住戸があるなら
ともかく、待ってみる方がいいでしょうね。
今は。

[156: 匿名さん]

先日の新聞折り込み広告には価格は載せてなかった。ということは今は本気で売る気はないのかなと思ってしまった。
いずれにせよ、地所さんは体力十分ですから、何の心配もいらないですが、果たしてつくばに、これだけの高額（と私には思われる）物件を買える人たちが何人いるのか！？と思ってしまうのですが。何せ550戸ですからね。
完成後１年経てば新古物件になり、定価で売るのは益々難しくなるのでは？

[157: 匿名さん]

すいません。よくみたら角のほうに価格載せてありました。
地所さんなかなかスマートですな。やはりさくらレジデンスの価格は別格ですね。どの部屋かはわからないけど。

[158: 匿名さん（済）]

ここが高い高いって言う人が多いけど、吾妻のサーパス（あそこは立地最高）も
広い部屋は４千万超だった。初期のレーベンハイムは絶好調だったけど、いま振
り返ってもここよりずっと高かったと感じる。ミオカステーロもここと比較して
安いということは全然なかった。経済で“景気”ってうまく言ったものだと思う。
結局雰囲気だよね。１年ちょっとでとなりのサーパスくらいの戸数はさばいたわ
けで、この景気の中のペースとしては悪くないと考えてます。

既契約者は入居後に一緒にマンションを管理していくお仲間の選択を地所さんに
任せている面があるわけで、値引きが存在するのが嫌だという人もそりゃいるか
もしれないけど、どちらかというと「安かったら買ってやる」みたいな人でなく
「絶対にここに住みたい」という人を“お客さん”にしてほしいと願っている既
契約者が多いのではないかしら。

[159: 匿名さん]

二百戸も売れているんですか！
じゃあ先行きは明るそうですね！

[160: 匿名さん]

駅南側の公園の向こう側（現在盛り土をしているところ）は何が出来るのでしょうか。
かなり広大な土地ですが、これから先視野に入る場所なので気になります。

[161: 匿名さん]

そう言われてみると確かに安いですね。納得です。

[162: 匿名さん]

>>160
>駅南側の公園の向こう側（現在盛り土をしているところ）は何が出来るのでしょうか。
「プリンター製造の理想科学工業は、つくば市葛城地区区画整理事業地内に研究・開発棟を建設するため、TX研究学園駅近くの用地を県から取得したと発表した」（茨城新聞）に該当する土地じゃなかったかな。詳しい人お願いします。そんなに視界の邪魔にはならないのではないかと想像する。

[163: 匿名さん]

＞１年ちょっとでとなりのサーパスくらいの戸数はさばいたわけで

最近急にたくさん売れたのですか？
確か１３０戸くらいしか売れていなかった気がしますが。

[164: 匿名さん]

170ですよ

[165: 匿名さん]

たしか年末で170くらいかな。

しかもけやきの100平米未満の部屋は７割方売れちゃってるね。3500万円前後から始まるこのあたりの3LDKを検討しているのなら、とりあえず入居開始前にＭＰに行くことをオススメします。

ホームページにもあるように100平米超基準だから割高に感じるよね。でも実は坪単価を計算すると、数年前のつくば駅周辺のマンションよりは安いんだな。

造りはかなりしっかりしてますよ。
おそらく茨城県内でもＴＸ沿線でも一番でしょう。

でも、マンション購入は総合的な判断ですから、高いと感じる場合は他を検討したほうがいいとも思います。

[166: 話題]

>162
理想科学工業です。少し前に土質調査らしきことをしていました。
所で先（々）週の「ガイアの夜明け」でサイバーダインが取り上げられていましたね。
イーアスのロボットミュージアムの内部にもカメラが入っていました。
HAL（介護ロボットスーツ）の技術には世界中から注目が集まっている、とのことで
これからが楽しみです。

[167: 匿名さん]

＞たしか年末で170くらいかな。

年末締め切りだった駐車場希望が１２７人しか提出されていなかったようなのでそれは無いかと…

[168: 匿名さん]

>>167
> 年末締め切りだった駐車場希望が１２７人しか提出されていなかったようなのでそれは無いかと…
購入者板の情報からだろうけどけどもっといます。私も希望してません、カーシェアリングもあるし。
昨年の日経のネガティブな記事でも160って数字を出してました。

[169: 匿名さん]

いずれにせよ、４００戸位は売れ残っている。
100平米未満の部屋の検討者は急いだ方がいいというのは怪しい。
もう少し待てば、同じ値段で100平米以上の部屋が買えるのでは。

[170: 匿名さん]

>164

1月なかばで3割って聞いたけれど。

[171: 匿名さん]

>>167
ＭＰで数えてきたんだけどおかしいなあ。
12月に目視で数えたけど、171でしたよ。
167さんは数えてみた？

>>169
安くなるかはデベじゃないのでわかりません。
1000万くらい安くしてくれるのが確実なら169さんのおっしゃる通りでは？信頼できる情報筋の根拠があればお教えください。

とりあえずＭＰに行ってみるといろいろわかりますよ。
憶測だけでない事実がわかります。

[172: 匿名さん]

＞ＭＰで数えてきたんだけどおかしいなあ。
大きい花と小さい花の合計を数えたのでは？
小さい花はまだ未契約ですよ。

[173: 匿名さん]

小さい花は10個くらいでしたからねぇ。
それを引いても160くらいだよね。

[174: 匿名さん]

数だけみたら七割売れ残っているわけだけど、実際に売り出した部屋はほとんど売れているわけですね。

[175: 匿名さん]

とにかく、入居がなって明らかになるさ。
ここはジャクザとかさんそうけんは来ないだろうなぁ
あのへんが買わないと埋まらないね！

[176: 匿名さん]

JAXAと産総研だけ別なのはなぜ？？？
物材機構は買ってるの？国総研は？
筑波大は？国環研は？農環研は？
根拠なさすぎだぁ(笑)

そして、今週のマンションズにも広告を載せていないのはなぜ？？？
（半年前は毎週載ってたような）

営業があまりいないのはなぜ？？？

何か戦略があるような気がす。

[177: 匿名さん]

あそこが
指標だからね
かれらはここ買わないね
なぜかな？

[178: 匿名さん]

ディオヒルズが近いから買いました！ってのがいたなぁ。

[179: 匿名さん]

つくばに住んで長いけど、
あそこが指標とは
はじめて聞いた。
なぜだろ？

[180: 匿名さん]

ここは物がいいので、固定資産税の評価が高そう。
その上、占有面積が広く、共用施設も充実しているのでなおさら気になります。
占有面積１００㎡（＋共用部だと１４０㎡位？）として固定資産税（＋都市計画税）が年いくらくらいになるか分かる方いますか？
５年の軽減措置期間でも３０万円位すると、管理費等以外に月３万円位はみておかないといけないですし、更に６年目以降だと月４万位は考えておかないといけない？
なんてことにならないですか？
それともそんなに高くなる心配はない？？

[181: 匿名さん]

月4万って年額48万の固定資産税ですか？
常識的にありえないと思いますが。

参考までに・・・
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121303.html

[182: 匿名さん]

3500万の部屋で当初は年24万月二万円くらいかな？なんとなく！
根拠無いけどね。

[183: 匿名さん]

販売価格では、眺望や日照の有利不利や、高層階と低層階では大きく差がでますが、固定資産税の評価はあまり変わらないようです。
なので、３５００万の部屋だから固定資産税が安い訳ではなく、専有面積が変わらなければ、さくらでもけやき弐番館低層階でもあまり変わらない？と予想しています。
マンションの場合、固定資産税は立派な仕様の建物や、共用持分を含めた専有面積の広い物件は高くなるようなので、こちらのマンションは相当高くなるのでは？と思いました。
どのくらい高いのか目安が知りたいのです。

[184: 匿名さん]

ここは、管理費や固定資産税などをふくめ月約５万円の経費をみておく必要あり。賃貸や官舎から出ることに踏ん切り着かない一因にこの経費負担がある。また住居手当ても分譲マンションの場合は受けられなくなる場合が多い。
つくばに永住考えてないなら賃貸や官舎でも間に合うかなと。
ただし、分譲マンションが２千万円をきれば賃貸より割安かも。

[185: 匿名さん]

官舎も２０年くらい前までなら光ってたのかもしれないけどね。
今は安いからといって我慢できる環境の部屋は少ないのではないかな。
衣（つくばでは教育？）・食・住は生活の基本だから、
住まいにはある程度の金をかけて当然だと思う。

[186: 匿名さん]

満足度、求める価値はひとそれぞれだけど、パークハウスはついの住家とするにたる物件ですね。
でなければ、買い替えを考えるわけですから、いまは教育環境を除いて妥協し、将来のついの住家を購入するために貯金に励むことになる。

[187: 契約済みさん]

一番広い115平米の間取りの場合、管理費は27000円ぐらい、修繕積立は9000円ぐらいです。
これに地上波のケーブルテレビ受信と緊急地震速報受信の合計が1000円ぐらい、
Bフレッツまで入れると4万を少し超えます。これが最大値でしょう。
100平米程度の間取りなら35000円ぐらいです。
固定資産税を毎月積み立てると考えるなら、月々5万円程度は確かに必要かもしれません。

[188: 187]

駐車場利用なら5000円ぐらい加算です。

[189: 匿名さん]

終の住家なら現役時代はよくても年金暮らしで5万はきついです。

[190: 匿名さん]

固定資産税は少しずつ安くなりますよ。

[191: 匿名さん]

>190さん

でも管理費もだんだんと上がっていきますよね。

[192: 匿名さん]

高級マンションほど経費がかかるのは致し方ないこと。その程度（月５万円）ははした金！と思える人達が入るから高級なの。年６０万円１０年で６００万円かぁ・・ウ〜ン！なんて考えてる人はご遠慮頂きたいってこと。ここは高級マンションなのですよぉ！

[193: 匿名さん]

都内の新築マンションならもっとかかるわ こんなもんだって

[194: 匿名さん]

管理費等＋駐車場＋月割り固定資産税で５万円の見積もりは甘いと思います。
ここの固定資産税（＋都市計画税）は都心の一般的なマンションよりも高いはずです。
マンションの固定資産税はほとんどが建物にかかります。
土地の値段はあまり影響を受けない計算です。
専有面積が９０㎡を超える位から固定資産税は極端に高くなります（共用部持分を加えた専有面積が１２０㎡を超え、減税がきかなくなる部分がでてくるため）
ここは建物の仕様もいいし、共用施設も充実しているので、ひょっとすると都心の億ションなみの固定資産税がかかるかも？

[195: 契約済み２]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[196: 契約済み２]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[197: 入居予定A]

固定資産税については、つくば市の税務主管課に聞けばおおよその事は分かると思うので
どうしても気になる人は、実際に問い合わせてもらうのが手っ取り早いですが、
この物件が、周辺のマンションに比べて極端に高くなるという事は無いと思います。

難しい話は割愛しますが、地所が概算で示してくれる固定資産税額を１年分にかけ直して
プラスαしておけば十分だと思います。

[198: 契約済み4さん]

不動産売買契約書の諸費用の項目に、「固定資産税都市計画税概算金分担金」
という項目があります。
売主が予想する固定資産税なので、的外れなことはないと思います。

私が購入した物件は、占有部だけで軽く90m2を超えております。
個人を特定されるのが嫌なので正確な表記は避けますが、分担金概算は20万弱です。
1年分でも、まあ20万強というところでしょうか。

固定資産税の計算方法は　評価額×1.4％×0.5(当初5年間減免措置)
以下のサイトによると課税標準額は概ね実勢価格の60％と見れば良いそうです。
　http://www.mansionadvisor.com/konyu_guide/b181_sikin.html

上記2点の仮定の基づいて私の分担金概算から実勢価格を逆算すると
購入価格+5％程度の数字になりました。

都心の億ション並の評価といわれるのは、ある意味悪い気はしませんが、(苦笑
いたって普通の固定資産税になると思われます・・・、つくば市がふっかけた評価をしなければ。

[199: 契約済み２]

少し勉強してみました。

建物評価額は、新築建物価格認定基準表を元に算出されると言う事なので茨城県の単価を調べた所鉄筋コンクリート造の単価は共同住宅で93,000円でした。

この単価に例えばけやきレジデンスの延べ面積を掛けて持ち分で計算して見ると・・・。
さくらとけやきは、別々の土地に立っているので取り敢えず街区でだしてみました。

減税分及び都市計画税(0.15%)を含めて建物部分は、
８５クラス　　約121,000円（約152,000円）
１００クラス　約170,000円（約206,000円）
１１５クラス　約215,000円（約255,000円）
でした。カッコ内は、減税が無くなった場合に建物経年補正率を掛けた値。

建物は、この標準＋α(豪華度？)と言う事でしょうか・・・数割り増し位かな？

新築建物価額認定基準表
http://houmukyoku.moj.go.jp/mito/frame.html
建物経年補正率基準表
http://houmukyoku.moj.go.jp/mito/frame.html

[200: 入居予定A]

No.190さんのご意見はあながち間違いではないと思います。
仮に今後地価が上昇したとしても、No.190さんおご意見と相殺されて
驚くほどの上昇は無いと思います。

ただ、私個人の意見としては、
固定資産税は致し方ないとしても、都市計画税は、つくば市ごときで課税しないで欲しい。
所詮は、茨城県の片田舎なんだからと思います。

[201: 契約済み２]

契約済み4さん

>不動産売買契約書の諸費用の項目に、「固定資産税都市計画税概算金分担金」
という項目があります。

そんな項目が、有ったこと自体忘れていました(^^;)

199でザックリ出した金額と同じ位ですから６年後も199位と言うことですね。
・・・月々１〜２万円位ですね。

[202: 契約済み２]

すみません・・・199の計算間違ってました。

　８５クラス　約112,000円(約135,000円)
１００クラス　約143,456円(約158,000円)
１１５クラス　約172,000円(約178,000円)

でした。延べ床面積に駐車場が、入っているかも知れませんが無視しました。

[203: 匿名さん]

＋α(豪華度？)はどれくらいになるのでしょうか。

ここは２重床２重天井のうえ、スラブが厚く、天井高もそこそこある。階高が高いのも評価されます。基礎、外壁のグレード高い、内装の仕上げもよいとなるともちろん評価はあがります。豪華なエレベーターホールも税金のことを考えると喜んでばかりはいられない？
細かいところだと、コンセント1個から加算されるようです。ちなみに床暖房もオプションでつけると何十万？評価はあがります（後付けすれば相当な節税ですね）。

ちなみに、今は違いますが平成１２年まではウォシュレットのトイレはそうでないトイレの２倍の評価だったそうです。ウォシュレットがある家は毎年２，０００円前後税金が高かったとか。
２０年だと×２０でなんと４万円！（経年補正は省いています）

評価はこんな感じで加算されていくようなので、ここは相当な評価になるのではと思うのです。

[204: 匿名さん]

197から読み直してください。結論は出ているでしょう。

[205: 匿名さん]

都市計画税はつくばの将来のために必要です。
税収がないと街作りもすすみません。
ただでさえ、つくばは、0.15%で安い方なんですから。
将来は周辺市並に０．３％になるでしょう。

[206: 入居予定A]

>ウォシュレットがある家は毎年２，０００円前後税金が高かったとか。
>２０年だと×２０でなんと４万円！（経年補正は省いています）

↑評価替えなんかもありますし、この計算はさすがに安易過ぎますよ。（笑）


評価は基本的に、『上・中・並』といった基準で行います。
『並』がスタンダードな訳ですが、明らかに高級だと判断できない場合は、基本的に『並』です。
具体的には、例えば壁紙を例にとれば、無地なら通常は『並』でしょう。
（この物件も無地ですからおそらく『並』でしょう）

柄物の壁紙だと壁紙の単価だけではなく、必然的に施工制度も高くなるため
（きちんと垂直を採らないと見栄えが悪いため）手間がかかり単価も上がりますから
『上』と評価される場合もあります。
しかし、『上』となったところで、壁紙なら平米3,000円程度ですから、
100平米当たりでも4,200円の増、といったところでしょうね。

この他にも、多くの評価基準はありますが、あくまで原則は『納税者有利』が原則です。
つまり、明らかに高級だと判断できなければ納税者が有利となる『並』です。

評価方法についても、全国ほぼ同じですから、
この物件だけが、法外な固定資産税を請求される訳でもありません。

まして、前レスで契約済み２さんや、契約済み４さんがおっしゃっておられるように、
売主でもおおよその税額は示してくれますから購入にあたっての概算予想も可能ですし
それでも心配なら市役所に聞いてみるのも良いでしょう。

確かに、物件の質が良い以上は、自ずと評価額は上がることは予測できます。
しかし、評価額が高いということは、この物件が高く評価されていることの裏返しですし、
固定資産税の額云々での物件選択より、住み心地や購入満足度云々の物件選択の方が
はるかに重要な判断基準となるのではないでしょうか。

[207: 入居予定A]

>No.205 by 匿名さん

そもそもつくば市は、平成18年度まで都市計画税は課税していません。
税率が１．５％なのは、近隣に比べて低いから良いとか良心的だという理由ではなくて、
単に19年度から課税し始めたための経過措置でしょう。
『税金を取りやすいところからとっておく』という安易な判断でしょうね。

将来３％になるなら、それは益々『現在は経過措置、税金は取れるところから』って事でしょうね。

つくば市は、対住民に対する職員数が多いのだから、都市計画税を課税して納税者に負担を強いる前に
人件費の削減に努める等、自助努力をする方が先でしょうね。

[208: 匿名さん]

確かに管理費なんかは最初から分かるので諦めもつくが、税金は納付書が手元に届いてビックリなケースが多いだろうからいわゆる高級マンションを買うときは不安になるね。

[209: 匿名さん]

ここは普通の税金だし、契約するときに目安も分かっているから大丈夫ですね。
固定資産税そのものをうっかり忘れていたらビックリするでしょうけど。

[210: 購入検討中さん]

モデルルーム使用住戸販売２タイプが、値下げされて販売広告出てますね。
この調子で販売価格はどんどん下がっていきそう。
月々の管理費等ももっと下がってほしいですね。

[211: 匿名さん]

おーついに3000万切りましたか。これはお買い得ですな。

[212: 匿名さん]

過去の掲示板を読むと「ここは特別」とか、「会員期に契約した」という言葉が目立ちますので、
残りの４００戸も全体的に値下げしていただかないと、住んでから、いつ買ったとかの話題が出て【近所付き合い】も大変そうですよね。

それに【購入者用】で契約済２さんなどもおっしゃっていますが、営業さんも来客や契約者の“人”を見るらしいので、安くなった住居の購入では、それなりの対応をとられると想像するとちょっとイーアスにあっても入りづらいし言いづらいですよね。

[214: 匿名さん]

確かに７割も売れてない深刻さがわからないのは痛いてすね。
３年間値下げ無しって言い張るよん様の認識はいかに？

[215: 匿名さん]

値下げしても売れないマンションと違ってここは下げれば売れるでしょうから、深刻な問題は起こらないでしょう。
残り数十戸くらいになってから大幅値引きで購入するのがお得なんでしょうけど、できれば好みの間取りを選びたいので難しいところです。
しかも、残り数十戸になるのは数年先の可能性が高いので、そこまで待てるかという問題もあります。
みらい平のマンションも最初は全然売れずどうなるかと思いましたが、数年経った今はそこそこ埋まってきているようですし、駅前ランドマーク物件強しですね。

[216: 契約済み4さん]

> ３年間値下げ無しって言い張るよん様の認識はいかに？

これはもしやワシのことですかな？
ワシは値下げを否定したことはないけど。(一応Part2,3で検索確認済)

夜中まで活動ご苦労様なことで・・・って削除依頼されてますか。

[217: 匿名さん]

値下げ値下げってバーゲンのオバハンみたいに騒いでいるけどモデルルーム以外は下げてないだろ?そんなにないなら君らに買えるマンションじゃないって。維持にも結構かかるから。

[218: 匿名さん]

駅前のランドマークって、そんなことはありません。
普通のマンションですよ。
正直、高級マンションではないのに、何か違和感あります。
住んでいる（契約している）人だって普通の方々です。

[219: 匿名さん]

>>218
このレス自体3週間遅れですよ　削除されたNo.01〜No.05とかぶってます
もっと有意義な情報お願いします

[220: 匿名さん]

いつみてもここはピリピリしていますね。
いろんな意見があって然り。
ところで、壱番館の価格は発表されましたか？価格によってはモデルルームにも行きたいのですが、資金からかけ離れていたら来場予約するのも面倒なので。
それとも電話したら教えてくれるのでしょうか？

[221: 契約済み4さん]

No.220 by 匿名さん

遅レスですが、昨年8月ぐらいの話題によると
ざっくり弐番館の300万増し？ぐらいだったようです。(Part2の764です。)
105Aなら、壱番館にも弐番館にもありますから、比較しやすいと思います。

ただ、当時から現状は変わっていると思うので、
やはり営業さんに最新の情報をお尋ねになるのが、もっとも確実でしょう。

写真は北側エントランス、一応壱番館です。

[222: 入居予定A]

Part2のNo.764で壱番館の価格をレスした者です。

当時は確かに３００万円増しと言われていましたが、
最新の情報（未確認ですが）によると、部屋によってはそこまで増しになっていないようです。
詳細は、インフォメーションハウスで確認してください。

ちなみに、壱番館最西側の１５〜１６階以上は、隣りのサーパスに遮られないので
６０００万円台だったと思います。

[223: 匿名さん]

うわったけ！

[224: 購入検討中さん]

現在公開されている棟内モデルルームは何番館で何階でしょうか？

[225: 入居予定A]

>No.223 by 匿名さん

壱番館最西側の高層階は、隣りにはサーパスがあり、その向こうは駅ロータリーですから
当分の間は視界が遮られることもありません。
しかも部屋が広いですから自ずと価格が高くなることも以前から想定出来たでしょう。

No.223 by 匿名さんのようにそれを「うわったけ！」と感じる方は最初から購入対象としないでしょうし
それらをご納得されたかたが購入するでしょうからそれで良いのではないでしょうか。
実際に壱番館最西側の高層階は、売り出されるのを待っていた方もいらっしゃったようですし。


>No.224 by 購入検討中さん

棟内モデルルーム自体は、さくらレジデンス２階のいずれかの住戸だったと思いますが、
内覧会中は未契約の住戸であれば希望の住戸を見せてもらえたようです。
現在は内覧会も終了してしまったので、さくらレジデンス２階以外の住戸については
どのような配慮がされているかは分かりませんので、もし見たい住戸がある場合は
インフォメーションハウスへご確認願います。

[226: 220です。]

いろいろ情報ありがとうございました。
やっぱり高いですね。低層階でも四千万円台からというところでしょうか。もう少し頑張ればちょっと離れた戸建ても買えるかな。
駅前の便利さをとるか、ちょっと離れていても徒歩圏内の戸建てにするか、もう少し狭くても都内寄りにするか。
悩みは尽きません。

[227: 匿名さん]

研究学園からの徒歩圏で４千万台の建て売りあったよね。土地は小さかったけど。

完売したのかな？

[228: 220]

まだあるでしょう。それにイーアスの西側のエリアも気になるし。
ああ、グリーンジャンボ当たらないかな。
そうしたらさくらレジデンスを賃貸に出しつつ、駅そばの戸建てで子育てする。やがて子供が独立したら戸建て売って、さくらレジデンスで桜をみながら温かいリビングでのんびり過ごしたいわ。
すいません。現実逃避してしまいました。
やっぱり現実味のあるのはけやきの低層階だな。この仕様をみてしまうと他のマンションに目がいかなくなっちゃいますよね。

[229: 入居予定A]

No.226 by 220です。さん

>やっぱり高いですね。低層階でも四千万円台からというところでしょうか。

けやきの低層階なら、１００平米未満で宜しければ
２，９８０万円（けやき弐番館２Ｆモデルルーム使用住戸）からありますね。

その他の住戸でも低層階なら３、０００万円前半でもいくつか有ると思います。
よろしければぜひ。

久しぶりに工作員（笑）

[230: 匿名さん]

ライブラリーについての質問です
HPではライブラリー全体の灯りが暗いようですが
子供の勉強や大人のPC使用は可能なのでしょうか?
子供が一人で入る際の年齢制限はありますか？
通常使用していない場合は鍵がかかっているのですか?
使用する場合は受付に申し出るのでしょうか？
ちょっと疑問に思ったのでご存じの方にお聞きしたいと思いました
同様カフェ使用についてもよろしくお願いいたします

[231: 入居予定A]

>No.230 by 匿名さん

ライブラリーのみならず、カフェやキッズスペース等についても、
他のマンションのようにそれぞれの部屋に区切られている訳ではなく、
一つの大きな空間（共用スペース）に散らばって存在しているので、入場制限等はないです。
壱番館のメインエントランスを入ると、すぐそれらが存在する一つの空間です。

そのため、ライブラリーとは言っても、図書室や学習室とは違い、広い共用スペースの中にあります。
ライブラリーの机が置いてある脇の通路は壱番館と弐番館へ行き来するための通路となっています。
ですから、そこで子供が受験勉強をしたり集中的に学習をするスペースという雰囲気ではないと思います。
強いてあげれば、喫茶店のテーブルで勉強をするイメージに近いかもしれません。

詳しくは、物件HPのランドスケープ＆共用スペース内、けやきレジデンス部分をご覧ください。
そうするとイメージが掴みやすいと思います。

ちなみに私は、他のマンションと違って、それぞれの部屋に区切られていないところが
非常に気に入っております。

[232: 匿名さん]

入居予定Aさん御説明有難うございました

>詳しくは、物件HPのランドスケープ＆共用スペース内、けやきレジデンス部分をご覧ください。
そうするとイメージが掴みやすいと思います。

なるほど～扉はないのですね～よいですね～開放的なのですね～
これならちょっと立ち寄る事も出来ますね

[233: 契約済み4さん]

ライブラリースペースはこんな感じですね。
これは内覧会の時に撮影した写真です。
画像の後ろ側が、弐番館、参番館への通路になっています。

[234: 契約済み4さん]

上の写真から真後ろに向くと、弐番館エレベーターです。
右の通路を通ると、弐番館1Fコリドーと参番館への通路です。

[235: 入居予定さん]

そうですね。
扉で仕切ってしまうとどうしても閉鎖的になって、
場合によっては溜まり場とか、治安上よろしくない事態も招きかねないので、
解放にしている点はいいと思います。

あそこのタイルの質感とか、必要最低限の灯りの雰囲気が気に入っています。

[236: 物件比較中さん]

個人の感想ですのでみな感じ方が違うと思いますが

１．エントランスなどはさすがに立派。解放感があっていい。
２．値段は部屋が広いとはいえ3500~4000万と他の物件より1000万以上高い。
３．駅からは近いが部屋からだと駅まで結構かかりそう。
４．部屋の内装、設備は思ったりほかのつくば市内の物件とかわらない。食洗器や床暖が標準ではない。
５．南側の２番館は前にマンションがあって値段が高いのに見晴らしがよくない。
６．東側は見晴らしもよく、部屋も８０ｍ２台なので３０００万前半であってよかった。
７．東京、千葉方面に電車通勤する人たちの取り込みは守谷のマンションの値引きで苦戦しそう。

2000万と3000万のローンでは金利2.5%(30年）2800万と4200万、400万金利が増えます。
年収の15~20％を家賃と考えると管理費、修繕積立金などを入れると厳しいですね。

お金があれば買いたい物件ですが、75~80m2で十分かつ家にあまりお金をかけたくない自分にとっては合わない物件だった。
購入を決めた方はきっといい環境のマンションで住民環境もいいと思うのでうらやましいです。

[237: 匿名さん]

検討中ですがよく他の住民板の掲示板で騒音の話題が出ていると思いますが
住居内での楽器の演奏（バイオリン・ピアノ・ギター・フルート）などは
このマンションでは可能でしょうか？
やはり防音室にリフォームすべきでしょうか？
契約済の方で楽器を弾かれる方はいらっしゃいますか？

[238: 入居予定さん]

>>237さん

管理規約集の全体使用細則の第１条（専有部分及び専用使用部分の使用）の（１２）
「ピアノその他の楽器の演奏可能時間帯については、午前１０時から午後８時の間だとすること。また、演奏可能時間帯であっても、連続して１時間を超える長時間演奏は行わないこと。（略）なお、これらの音に起因してトラブルが発生した場合、理事長は理事会の決議を経て原因者に対し防音設備の設置を求める等、規約第７７条第１項にもとづき必要な措置を講じるものとし、原因者はこれに従うこと。」とあります。

現在住んでいるマンションのお隣がピアノを弾かれるお宅で、廊下を歩くと音がよく聞こえるのですが、自室にいると意外と聞こえません。窓を閉めて（二重サッシですし）常識的な演奏をされる限り、おそらく大丈夫だと想像します。ただ、本格的に演奏される方なら、防音室を設置したほうがいいんじゃないでしょうか？妻が音大卒（ピアノ）という友人は、転居のたびに防音室も設けてました。例にあがっている楽器の中で、特にピアノについてはハンマーで叩くしくみのせいか、上下の部屋には響く気がします。官舎に住んでいたころ、お隣も階下もピアノを弾くお宅で、建物の性能が比べ物にならないかもしれませんが、かなり響きました。

[239: 匿名さん]

>>No.238 by 入居予定さん　
No.237 です
ありがとうございます

[240: 匿名さん]

>>237さん

遅くなりましたが、こちらも参考になさってはいかがでしょうか。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45760/