ブランズシティ守谷はどうでしょう

[購入検討中さん]

つくばエクスプレス守谷駅徒歩５分に誕生するタワーマンション。

座って行ける始発の守谷から、秋葉原まで快速で３２分。
コンセプトは「都市と自然を同時にハッピーに暮らす」
何かと話題が多い大型物件の評価はいかがでしょうか。

公式ホームページ　http://www.moriya550.com/

住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01B01002...

[621: ご近所さん]

>>620 この辺が震源の地震は多いけれど、過去最大で震度5で
すよね。震度7以上の免震や制震構造が必要とされるような地
震がおきる可能性はどの程度あるのですか？　

かなり心配されている様子ですから、お宅は、地震で倒れな
いように、免震構造か制震構造なんでしょ？どちらですか？

[622: ビギナーさん]

週刊ダイアモンド(2007.11.17)にウェブ炎上の記事がありました。
売主様の不買スレッドが同業他社に比べてズバ抜けて多いとのことでした。
記事中には実数の記載もありました。
マンションギャラリーの方から受ける印象とのギャップが大きい
ものでしたので、正直驚いています。

[623: 匿名さん]

620も622もオオタカさんでしょ？　ご苦労さんです。

[624: 購入検討中さん]

週刊アエラ（ＡＥＲＡ）１１月２６日号に「値崩れしないマンション」特集が載ってました。
〜分譲会社で決まる　値崩れしないマンション〜
●初公開「新築換算価格」でみる会社別上昇率ランキング
１位伊藤忠都市開発　２位ゴールドクレスト　３位東急不動産
４位丸紅　　　　５位三菱地所　　　　　６位コスモイニシア
７位三井不動産　８位有楽土地　　　　　９位住友不動産
１０位モリモト　１１位野村不動産・・・３８位大京

ベストスリーの顔ぶれはサプライズです。
三井不動産が７位とは意外な感じでした。参考としてください。

http://www.aera-net.jp/

[625: 匿名さん]

新築換算価格は成約中古価格を築年補正し、06年時点の新築価格に換算した価格です。
財閥系のような高級マンションを建てるデベロッパーよりも、ゴールドクレストや東急不動産が上位になっているのは意外ですが、算定基準の大本が成約中古価格であることに注意する必要があります。
高級マンションは定住志向が強く、中古で売りに出す例が少ないと考えられます。事業の失敗や破産などやむにやまれぬ理由で手放す例もあるでしょうが、その場合は、叩き売りになってしまいますので、中古成約価格は市場価格より低くなってしまいます。これがランキングで財閥系が下位になった事情として考えられます。
逆に言えばゴールドクレストや東急不動産は手放す人が多いことが推測されます。上位にランクインすることは、それなりの値段で売れたことを意味しますが、そもそも売りに出す人が多いという事実を吟味する必要があります。即ち新築換算価格のランキング上位であることは住み心地のよいマンションであることを意味しません。

[626: 入居済みさん]

>620

耐震性を気にするなら、一戸建てでしょう。
住宅性能評価でマンションの耐震等級は一般的に１（３段階の１番下）で以下の基準。

・震度６強〜７（阪神大震災クラス）で倒壊しない。
・震度５強で損傷しない。

当然阪神大震災や関東大震災クラスの地震が近くで発生すれば、倒壊はしなくても損傷します。この「倒壊しない」というのが曲者で、「いくら変形しても倒れなければＯＫ」とすることもできて、新しい構造設計方法の問題点として、以前話題にもなりました。現在は、どうなっているか専門家でないのでわかりません。

何れにしても一戸建ては、耐震等級３が（１の１．５倍の耐震性）多いのに対して、マンションは耐震性が低いです。
耐震等級２のものも最近は見かけることも多くなりましたが、梁が大きく圧迫感が感じられることが多いです。
免震構造は、そのようなデメリットがなく耐震性をあげることができるので良いですね。しかし、着工しているマンションの構造をこれから変更するのは無理です。またみらい平の物件は免震構造ですが、耐震等級は１です。免震構造分　構造をケチっているものと思われます。

[627: 不動産購入勉強中さん]

> またみらい平の物件は免震構造ですが、耐震等級は１です。免震構造分　構造をケチっているものと思われます。

免震、制震は耐震等級に含まれているのですか？免震や制震は地震の揺れそのものを減衰させるので、建物自体の耐震強度を示す耐震等級基本的に別のものという認識だったのですが。
もし、別のものなら実際に免震で揺れを減衰しても震度７なんて大地震が来たら（実際の震度は８か９？）、耐震等級３の建物でも大丈夫じゃない気がするのですが…。その辺どうなんでしょう。

[628: ご近所さん]

>>624
アトラクターズ・ラボ提供のデータですね。
>>625さんのご指摘のように留意する必要があります。
アトラクターズ・ラボ曰く
どちらかというと、本来は相場を知る指標です。

同じアトラクターズ・ラボのデータで
「売主別中古マンション騰落率ランキング」だと
１．プロバンスト
２．住友不動産
・
・
となっています。
詳細は
https://www.＊＊＊＊/index.phpでご確認ください。

すれ違い、失礼

[629: ビギナーさん]

「新築換算価格」って何のことだか、難しかったです。
>>625さんの解説でわかりました。
ありがとうございました。
そもそも手放す人が多くないと、上位に来ないんですね。
定住志向のある人は、本当に参考程度の指標ということなのですね！

[630: 匿名さん]

ここは販売開始が１１月下旬から、１月下旬以降に延びましたね。
マンション変調のさなか、前に進むも、後ろに退くも、困難な状況でしょうか。

[631: 金太郎]

>>629さんは、>>625さんの解説で
よくわかったとのことですが、
私にはどうもよくわかりません。

「財閥系高級マンション」というのは、
マンション市場のごく一部と思います。
これらが、どちらかといえば定住型であろう
ことも、理解できます。

それ以外の、大多数のマンションは、
ステップアップのために住み替える人も
一定数いるであろうこともわかります。

しかし、それは大多数のマンションに共通して
いえることで、当該ランキング上位に入っている

> 逆に言えばゴールドクレストや東急不動産は手放す人が多いことが推測されます。

というように、ランキング上位のデベにのみ、言及されうる
べきものではないように思います。

一方、仮に「手放す人が多い」という前提に立ったとしても、
不動産価格は市場原理で決まりますから、
「手放す人が多い」にもかかわらず、「成約価格が高い」
ということは、買い手が多い（つまり中古市場で人気が高い）
ということになります。
そして、売買が多いといことはとりもなおさず、
不動産を売りたいときには極めて重要な、
「流動性が高い」ということになると思います。

つまり、ステップアップで買い換えるための
環境が良いということに他なりません。

家族の成長や収入の上昇に応じて住み替えるのが
当たり前の時代、これをもって、
「住み心地のよいマンションであることを
意味しません。」となるのは、どうしてなのでしょう？

[632: 不動産購入勉強中さん]

>631さん

同意見です。思ったことをきっちり書いて貰った感じですっきりです。

心配なのはこのマンションを貶めるだけ貶めている行為が
結果地域の価値まで下げていることと感じるンですが。
マンションが売れなくても無くなる訳じゃないと思いますが
どうなんでしょう。売れなかったら解体とかなるんですかね？

630さんが書かれている延期は本当なんですか？
安くなることには大賛成なのでそうなるとやはり検討再開かな。

都心から相当離れるんだからそれなりの価格になることを期待しますが。

[633: 匿名さん]

>>625 >631
マンションにとって流動性が高いことは住人の出入りが激しいということで、それ自体、マンションに居住する人の立場から見ればマイナスに評価すべき要素です。住民以外の別の視点に立つならば異なった評価も成り立つことは否定してません。例えば不動産仲介業者ならば売主が損しようと買主にとって高い買い物になろうと売買契約が成立しさえすれば仲介手数料が入るため、売り上げになります。従って不動産仲介業者にとっては流動性が高いことは歓迎できます。
さて、日本では築年数が中古物件の価格を決める上で重要な要素となることは厳然たる事実です。築浅物件ほど高く売れる傾向があります。中古市場で人気が高いのも築浅物件です。新築価格と比べれば下がりますが、新築換算価格では築年補正をするため、影響は少ないです。一方、中古価格査定で築年数を比例的に評価すれば問題ないのですが、築年数が古ければ下落幅が大きくなるのが現実です。
このような現実の下で築浅時に売却する人が多い物件と、10年20年以上居住後に手放す人が多い物件があった場合、新築換算価格では前者の方が高く評価されることが予想されます。これが東急不動産やゴールドクレストが上位にある理由と考えられます。そして築浅時に手放す人が多いマンションは、マンションが居住する上で問題があることを示していると考えます。ステップアップするということは現状に不満があるからで、ステップアップする人とは見方を変えれば問題物件から逃げ出した人を意味します。
しかも引越しや買い替えのコストを考えれば、ステップアップよりも最初から定住できる物件を購入した方が経済的です。勿論、不動産業者の視点から見れば反対ですが、消費者が無駄金を費消して日本経済の景気回復という下らないことに極僅かでも貢献する必要はありません。以上から東急不動産やゴールドクレストが上位にあるのは、それらの物件が高品質であることを意味しないと判断します。

[634: 物件比較中さん]

新築換算価格で上位にランキングされたのは、マンション市況が底値圏だった９９年から０４年までの５〜６年の期間に、これら新興デべが供給面で実績をあげ、その後不動産価格が上昇した結果、新築に引き直すと価値が上がったとためと考えられる。
ほんの一例をあげると、伊藤忠のフェイバリッチタワー品川、東急の大森プロストシティ、ゴールドクレストのクレストフォルム東京アヴァンセなどが代表だろう。

まあ底値ときに多く販売したものが、いまの好パフォーマンスにつながった。しかし、今後もそうなるとの保証はもちろんない。
むしろ上位企業は安く売るというより、利益優先会社に豹変したことはご存知の通り。

[635: 金太郎]

>>633
「さて、日本では築年数が中古物件の価格を決める上で
重要な要素となることは厳然たる事実です。築浅物件ほど高く売れる傾向があります。」
とありますが、これは当たり前というか、議論の前提となることで、
そのために築年補正をするわけです。
「中古価格査定で築年数を比例的に評価」という意味がよく
わかりませんが、会計で言う、定率法と定額法における、定額法
のようなものをイメージすればよいのでしょうか？

あと、ゴールドクレストはいわゆる新興デベロッパーですが、
（つまり古い物件がそもそも存在しない）
東急は古くからある会社で、同じ論理で説明しようとするのは
かなり無理があるように感じられます。

東急は昔からマンションを売っていますから、古い物件
も数多くあります。そこに住んだ人がみな不満で、
次々に手放しているのであれば、古い物件の
売買実績も多数なければおかしい。
築浅のみが取引されているわけではないはずですので、
>>633さんの理論はおかしいように思います。

余談ですが、都会と地方で、古くなった物件の
価値はかなり違います。
地方では土地の価値は低いので、古くなると
底なしに下がって行きます。上モノは、最終的には
取り壊し費用分、マイナスです。
都心部では、土地の価値が価格の下支えとなるので、
状況が大きく変わります。
守谷は都心に近いですので、比較的楽観できますが、
結果は30年経たないと誰にもわかりません。

[636: 金太郎]

>>633

「ステップアップよりも最初から定住できる物件を
購入した方が経済的です」とありますが、
30代なら3000万の物件がやっとでも、
50代なら１億の物件に手が届く人はかなり増えます。
逆に、30代から１億の物件に手が届く人は
ごくわずかでしょう。最初から、というのは、
多額の遺産があるとか、起業家でもない限り、
難しいです。

茨城で、地元の企業に勤め、子供は地元の学校、
両親も近くに住んでいるという環境の人には、あまり
住み替えは必要ないかもしれません。不動産の絶対額も、
都心に比べればかなりリーズナブルです。

しかし、都心で働く人たちにとっては、
転勤や配転、子供が私立中学などに合格、子供が成長、
収入の増加、などの状況に応じて広さや立地を考えて
家を買い換えていくのは、少なくとも私の周辺では
ごく当たり前のことです。

「例えば不動産仲介業者ならば売主が損しようと買主にとって
高い買い物になろうと売買契約が成立しさえすれば仲介手数料
が入るため、売り上げになります。従って不動産仲介業者にとっ
ては流動性が高いことは歓迎できます。」

不動産屋を儲けさせたくない一心で、
家庭の状況に合わなくなっても同じ家に
住み続けたい人は、その人の価値観であると思いますので、
もちろん私はそういった価値観を否定するつもりはありません。

ラーメン屋でラーメンを食べれば店が
儲かってけしからんと思う人は、家で
食べればよい。それでもスーパーでラーメンを
買えばスーパーも製麺会社も儲かりますが。
自分で小麦畑を持てばよいかも。

[637: 金太郎]

>>634
「むしろ上位企業は安く売るというより、利益優先会社に豹変したことはご存知の通り。 」

昔から、不動産会社は利益優先です。今に始まったことでは
ありません。不動産会社に限らないかもしれませんが。

田園都市線沿線開発では、T社は長年に渡り
利益を上げ続けているのでは？

[638: 東急沿線住民]

確かに、金太郎さんの言う通りですね。
「一戸建て地域のど真ん中に建設される超高層マンション」が近隣住民に悪影響を与えないのであれば、自分達が開発した田園都市線沿線の住宅地に率先して建てるべきですよね。
事業主並びに購入を検討している輩は、茨城県民を軽視しているのですかね？

[639: 周辺住民さん]

軽視なら、軽くても視ているだけマシです。

購入を検討される人はどうかわかりませんが、
事業主からは視ることすらされていない、
即ち「無視」されているように思います。

特に周辺住民は、(私も含めて)ほぼ購入者には
ならない＝東急の金づるにならない人たち
でしょうから、なおさらなんでしょうね。

購入を検討されている方で、もし事業主と
同じように軽視(無視)しているような人は、
購入後は軽視(無視)される側の立場＝茨城県民に
なるということを考えたほうがいいでしょうね。

それと、購入後は、購入済み＝これ以上は東急の
金づるにならない＝周辺住民と同じ立場になると
いうこと、つまり、現在東急が周辺住民に対して
取っている対応と同じ対応を受ける可能性がある
ということも考えた方がいいんじゃないでしょうか。
(管理費とかで少しは東急にお金が渡るんでしょうが。)

あくまで可能性の話ですけどね。

[640: 買い換え検討中]

購入後は無視というより、基本的に契約後は無視になる。

お客をチヤホヤするのはモデルルーム訪問から、意思決定、売買契約までのほんの短い期間です。
そのあとは引渡しまでの２年間、手続きをたんたんと事務的に進める。
物件引渡し後は、最低限のアフターサービス義務を果たすのみ。もはやお客というより、面倒なお荷物のような扱いに変質します。

かつて、ここではない他のデベ担当者が「売ってしまえば、あとは関係ねえ」とつぶやいてたのを覚えてます。
不動産業界のホンネはみな同様でしょう。