ポレスター守谷ステーションフロント

[匿名さん]

守谷駅徒歩1分のあたりまえ。

公式HP：
http://www.polestar-m.jp/property_list/203/

物件データ：
所在地：茨城県守谷市守谷字新町裏甲2211-1他(従前地番)ほか
価格：2540万円-4640万円
間取：2LDK-4LDK
面積：67.42平米-96.31平
施工：(株)土屋組
売主：(株)マリモ

【管理担当です。重複スレッドより物件データを転載いたしました。】

[85: 土地勘無しさん]

マンション価格＝建物価格70％+土地価格30％+売主利益
建物価格＝材料+設計費+加工労務費
土地価格＝実需+投機マネー

とすれば･･･

■　建物価格

材料である鉄・セメント・原油などは暴落した。中国のＧＤＰは伸び続けていて来年日本を抜くので鉄・セメント・原油はまた価格が上がってきている。これ以上下がらないだろう。
設計費は姉歯事件で国が規制して安く作らないようにしたのでこれ以上下がらない。
ゼネコンの仕事は民主党になって減ってるからマンションの加工労務費はこれ以上下がらない。

■　土地価格

守谷の土地の値段は2004年が底で2005年-2007年に急騰したが
2008年-2009年は微減した。
リーマンショックでも微減だったのは
投機マネーが入っていなかったからだろう。
千葉・埼玉のＴＸ沿線競合に足を引っ張られて微減したにすぎないと考える。
今後も千葉・埼玉のＴＸ沿線競合に足を引っ張られれば守谷の土地の値段は下がりうるだろう。
ただし、下がる時はブランズ守谷のように駅から遠い土地のほうが
ポレスター守谷のように駅から近い土地よりも早く大きく下がるだろう。
今、投機マネーは守谷の不動産にほとんどない状態だろう。
また、今後守谷に投機マネーが入ってくるとも考えにくい。
外資の投資機関はすでに息を吹き返してるが去年のミニバブルのときと同じく
上がるとしても都内の不動産のみだろう。

■　売主利益

ポレスター守谷とブランズ守谷の売主の財務諸表の粗利率は下記通り：
マリモ　14％。
東急不動産　20％、東急電鉄　23％、中央商事　不明。
マリモの方が安く売っている。

最後に、建物がしっかり作られており
駅から近いから便利だという定性面も考慮すると
ブランズ守谷よりはポレスター守谷の方が割安だと思われる。


＞　知らねぇよ。
たしかにNo.83の発言は論点「ポレスター守谷ステーションフロント」を外しています。
江戸っ子表現で知らないと言い切るのは素晴らしいと思います。

＞　No.83
マリモは外資や財閥系と違って低い金利での大きな資金調達が難しいので
新築マンションを作れないのでこういう作戦に出てるのでしょう。
ただし、破産した会社の物件数は限られてますので
このビジネスモデルは長続きしないでしょう。
また、簿価でいかに安く買って販売力でいかに高く売るかのゲームですが
マリモは安く買う能力はあっても高く売る能力は他社に比べて相対的に低いようので
かりにこのビジネスモデルが長続きしたとしても他社に対して相対的な優位性はないでから
やはり会社を支えるような収益を生む事業に成長して長続きすることはないでしょう。

[86: 匿名さん]

わざわざ守谷でマンションを選択するのはどうかと思いますが
駅前ならまだ許容できます。
ブランズはアウト。

[87: 匿名さん]

せっかく閑静な住宅地が多い守谷なのにわざわざ騒々しい駅前に身を置く方がどうかと思いますが。

それにここはよくわからないデベの割に高すぎ。

[88: 契約済みさん]

ブランズはアウト？そういう方もいるでしょう。徒歩７分でさえ許容出来なければ（笑）
駅前はアウト？そういう方もいるでしょう。TX、常総線、踏切うるさい、が許容出来なければ（笑）
どこどこはアウト？という表現は要りません。其々の物件を否定するような方は間違いなく購入を検
討はされていない方でしょう。

[89: 匿名さん]

ここもブランズも一長一短はあるさ。自分が気に入った点を優先して決めるだけでしょ。欠点を言われても気になりませぇーん。
デベは知らないが私はここが気に入りました。現物を見てから決めようかと思います。

[90: 売却経験者さん]

守谷クラスの駅なら駅に近い不動産を買ったほうが間違いが少ない
つくばは例外なのさ
中古だとデベはあまり関係ないから

[91: 入居予定さん]

久しぶりに現地行ってきたです。 もう外観はほとんど完成していてあと内装みたい。
最新の部屋別価格表を見せてもらったら、全戸数80に対し残りはあと20戸程度だった。
あんがい売れてるな～。 ブラフの可能性も否定できんが…。

ＢとＣタイプはあと１戸とかだったんで、狙ってる人は早く見たほうがいいと思われ。
駅側（立体駐車場側）のＡタイプは、まだ半分くらい残ってるね。
いまギャラリーは駅の反対側にあるけど、近日には現地の建物内の３階に開設するそうな。
　

[92: 入居予定さん]

91です。

近隣住民待望？の「アワーズ」も見てきたが、… あれはいけない。 潰れるんじゃないかと心配になった。

土曜の昼だというのに人気が全然ないし、ポレスター側はもちろんメインの道路側からみても気づかない
ほど奥まったところにあるので、運営者はもっとアピールや誘致をいろいろと考えて欲しいですね。
アワーズがなくなったら買い物はロックシティまで行かないといけなくなるので、頑張ってくれ～。

ちなみにロックシティも見てきましたが、いつもながら歩き疲れる（笑）。
ミスタードーナツで昼飯を食べました。　あそこに「無印良品」が12月オープンだそうです。
　

[93: 周辺住民さん]

アワーズもりやは本当にガッカリしてます
私は駅前は買い物に不便ですので、ひがし野まで行っています

[94: 匿名さん]

アワーズもりや、企画は三菱地所、運営はＴＸの子会社。
立派なメンバーなのに宣伝も地味だし目立たないですよね。
やる気なさそうな。
力関係で何かあるのでしょうか。
一生懸命やってる薬局さんが可哀想です。

[95: 匿名]

改装前にあったの八百屋。
安くてよかったんだけどなあ。

またオープンしてくれないかな。

[96: 購入検討中さん]

駅前なんとかならないですかね
駅ってその市の顔じゃないですか
もっときちんと開発すればよかったのになあ

[97: 匿名さん]

駅前の区画整理地を守谷市民優先販売なんて売り方したりもしてましたから、
そんなムラ社会的な考え方をしている街じゃ先は望めませんよ。
あの駅前の寺ももう少しどうにかならないものか・・・

街のイメージアップを計るにも、大規模開発をするきっかけにするのも
せっかくの良い機会だったのですから、もう少し柔軟に開発してもらいたいですね。

つくばと違って、TXにのっかってイチからの開発をしている守谷ですから
これから守谷はどうなっていってくれるのでしょうね。
楽しみでもあり、不安でもありです。

[98: 匿名さん]

駅＋SCが常にセットって、**の一つ覚えじゃないんだから。
各駅それぞれに個性があって良いんだよ。

都市部だったら車必要ない人も多いから駅近にSCっていうのもわかるけど、
茨城は車社会だから、駅とSCを一緒にしちゃうと将来的に車混雑がハンパじゃない気がする。
今でも、ロックシティの交通量が駅前にあったらと思うとちょっと大変でしょ。

ちなみに守谷はTXにのっかってイチから開発している訳ではないですよ。

[99: 物件比較中さん]

守谷の場合無個性すぎ

[100: 匿名さん]

＞99
各住宅エリアは歩道もよく整備されていて街並みも綺麗ですよ。落ち着いていて非常に暮らしやすいです。
あなたの言う個性って何ですか？

[101: 匿名さん]

駅前の話じゃね？

[102: 購入検討中さん]

モデルルーム行きました。
ここの遮音性能すごく良い。
駅前だけど室内は電車通っても踏切がなっても静かでした。
http://www.polestar-m.jp/property_list/203/equipment/quality.html

>97, 98, 99
すごくよく分かります。
駅前もっと本気で開発してほしいです。個性豊かに。
コンセプトを持って特徴を作って
柔軟に考えて作っていってほしいとよく思います。
決して安易に駅+SC+ホテルなどではなく。
商業地なら神田、表参道、などなど好きな人が多い場所は特徴がある。
住宅地なら瀬田、麻布、などなどやはり人気がある場所は特徴がある。
今後もこういう場所は特徴と共に存在し続けるのだろうと思う。
守谷も計画して特徴を作り個性豊かに発展していってほしいと思っています。
ばらばらにそれぞれの人が勝手に作って松戸みたいに
グチャグチャになってしまわないか･･･不安です。

[103: 匿名さん]

しばらく書き込み無いですね
売れてないのでしょうか？完売御礼は出てないようですが…
モデルルームもあまり人が居ないように見えますが…

[104: 匿名さん]

ポレスターってマリモのマンション？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47354/49

[105: 匿名さん]

ど−した？？
売れていますか？

[106: 匿名さん]

この前廊下などの共有部分全部電気点いてましたよ

[107: 入居予定さん]

もうすぐですね。
入居するみなさんよろしくお願いします。

[108: 物件比較中さん]

ブランドでいうと、

ライオンズ＞東急＞＞・・・・＞＞ポレスタ

[109: 匿名さん]

↑大京が上位って…。2,30年前の話ですか？ww
田舎者バレバレなので都内ではあまり豪語しないようにね。

[110: 物件比較中さん]

>>108
いくら大京が大きいとはいえ、財閥系や電鉄系の方がブランド力はあると思います。

[111: 匿名さん]

マンションギャラリ−が現地から離れていますが見に行くのは徒歩？

[112: 周辺住民さん]

駅前なので、利便性が非常に高いマンションだと思います。転勤等のためやむなく売却せざる得ない場合でも、駅まですぐ近くなので、売るのに困ることもないと思います。
ただ、土地が狭いため、タワーパーキングとなっている点が気になるところです。
車を出すのに時間がかかるという問題以上に、老朽化した時にかなりの改修金額がかかるのではないでしょうか？
買ってしばらくは気にする必要のない老朽化問題ですが、２０年経過する頃から真剣に考えざる得なくなります。ちなみに一般的にエレベータは３０年過ぎた頃に交換になります。
長期修繕積立金がそれ相応に高くならざるえないと思いますが、それでも、通常のメンテナンス（１０年毎の外壁の塗り替え等）やだんだん増えてくる不具合の修理だけでも相当掛かりますので、積立金は不足することが多いです。
長期積み立て修繕費の値上げ等は、住民の間での合意を取るのはなかなか大変です。特に古くなって、住民がだんだん入れ替わるようになってからは。（マンション管理組合の役員としての経験から）

私は、マンションの老朽化問題に直面し、結局、新築一戸建てに買い替えをしたのですが、その経験から、遠い将来のリスクを、検討される若い世代の方々は認識しているのかなあと、近くを通るたびに心配してしまいます。皆さん、一生に1度の買い物のつもりで購入されると思いますので。
リスクがあるゆえに、住民がしっかりと協力できる体制や雰囲気作りが、他のマンション以上に重要なだと思います。

[113: 匿名さん]

それは大変ですね もう少し歩けば平置き駐車場の大規模マンションがありますし、そちらの方が安心ですね。

[114: ご近所さん]

マンションギャラリ−もあんまり人が来てないように感じますが売れているのでしょうか？

[115: 匿名さん]

静まりかえってますね

[116: 匿名さん]

102さんが書いてるが松戸のようにぐちゃぐちゃでもイイから駅前に色んな施設が出来て欲しい。
でもどうしても気になるんだよな
あのディーゼルの電車が

[117: 匿名さん]

来週行ってみようと思うんですが…
電車が通るのも確認した方がいいですか？

[118: 匿名さん]

ココってまだ販売してるんですか？

ネットでは完売御礼ってなってる部屋もあったから
もう殆ど無いのかと思ってました

[119: 匿名]

今日マンションの前通ったら、何組か外で説明受けてました。
更に営業さんが4・5人立っていました。
最後の追い込みって感じですかね。

[120: 匿名さん]

来週から建物内のモデルルームがオープンするみたいですね
そしたら見に行こうかな

[121: 匿名さん]

住所名が変わるんですね
中央は、いいですね
でも…

[122: 匿名さん]

今日からの建物内モデルルーム見学された方いますか？
どうでしたか？

[123: 匿名さん]

良かったですよ

[124: 物件比較中さん]

ブランズにくらべると平米単価高いけど、それだけの値打ちがあるってことなんでしょうか？

[125: 匿名さん]

ブランズは見学に行ったことがありませんので、比較できませんが・・・。
価値観はそれぞれでしょうが、私は立地重視です。
賃貸でも良いと思っていましたが、ちょっとポレスターを見に行ってみました。
内装や設備が安っぽいかなと想像していましたが（すみません）、へ～結構いいんじゃない？というのが正直な感想です。

[126: 匿名]

ブランズは設備安っぽいですよね
ガラストップでも何でもないガスコンロとか安い一体型のトイレとか…
メンテナンスも自由に出来ないから決め手にかけます。
立体駐車場が気になるけど、今週末見に行ってみようかなぁ〜

[127: 匿名さん]

ポレスターのモデルルーム拝見しましたが内装は確かに良かったです
いまどき直床なのはちょっと気になりましたが・・・
ブランズとの価格差が有り過ぎなので割高感は感じるかも

[128: 匿名さん]

いよいよ共有部廊下の電気がつきはじめましたね。
入居はいつからなのでしょうか。

[129: 匿名さん]

↑共用部廊下の電気が付いているのは当たり前でしょ（笑）
付いてない方が逆にこわいわ。

[130: 匿名さん]

知ったかすんなや。
きのうからついとるわ。

[131: 匿名さん]

まぁまぁそんなに熱くならずに。
どうでもいいよ。付いてて当たり前の共用部廊下の明かりなんて。

[132: 匿名さん]

今夜はどうかな？

水曜日だからな…

点いてるかな？

[133: サラリーマンさん]

守谷って茨城県の地価平均価格では圧倒的にTopなんだな。

茨城県　（単位：円/m2）
市　　　平均価格
龍ケ崎市　32,200
常総市　33,700
取手市　60,800
牛久市　50,900
守谷市　92,400
坂東市　28,500
つくばみらい市　43,000
水戸市　58,100
日立市　46,600
土浦市　38,400
古河市　43,600
つくば市　61,800
ひたちなか市　41,700
筑西市　27,400

参考文献はこちら↓
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2010/index.html
第5表　東京圏の市区の住宅地の平均価格等
第14表　人口10万以上の市の住宅地の平均価格等


ブランズかポレスターならポレスターだろ。
設備が良い、エキチカ、

ポレスター値段高いって言うけど
入居始まる明日から
ポレスターとブランズの空いてる部屋それぞれの登記簿をとりよせれば
権利部に記載されてる設定された（根）抵当権の金額≒原価だから
高いか安いか比較可能。
誰か時間ある人お願いします。

[134: 匿名さん]

>守谷って茨城県の地価平均価格では圧倒的にTopなんだな。

市としての平均だから、これは当たり前ですね。