ポレスター守谷ステーションフロント

[匿名さん]

守谷駅徒歩1分のあたりまえ。

公式HP：
http://www.polestar-m.jp/property_list/203/

物件データ：
所在地：茨城県守谷市守谷字新町裏甲2211-1他(従前地番)ほか
価格：2540万円-4640万円
間取：2LDK-4LDK
面積：67.42平米-96.31平
施工：(株)土屋組
売主：(株)マリモ

【管理担当です。重複スレッドより物件データを転載いたしました。】

[85: 土地勘無しさん]

マンション価格＝建物価格70％+土地価格30％+売主利益
建物価格＝材料+設計費+加工労務費
土地価格＝実需+投機マネー

とすれば･･･

■　建物価格

材料である鉄・セメント・原油などは暴落した。中国のＧＤＰは伸び続けていて来年日本を抜くので鉄・セメント・原油はまた価格が上がってきている。これ以上下がらないだろう。
設計費は姉歯事件で国が規制して安く作らないようにしたのでこれ以上下がらない。
ゼネコンの仕事は民主党になって減ってるからマンションの加工労務費はこれ以上下がらない。

■　土地価格

守谷の土地の値段は2004年が底で2005年-2007年に急騰したが
2008年-2009年は微減した。
リーマンショックでも微減だったのは
投機マネーが入っていなかったからだろう。
千葉・埼玉のＴＸ沿線競合に足を引っ張られて微減したにすぎないと考える。
今後も千葉・埼玉のＴＸ沿線競合に足を引っ張られれば守谷の土地の値段は下がりうるだろう。
ただし、下がる時はブランズ守谷のように駅から遠い土地のほうが
ポレスター守谷のように駅から近い土地よりも早く大きく下がるだろう。
今、投機マネーは守谷の不動産にほとんどない状態だろう。
また、今後守谷に投機マネーが入ってくるとも考えにくい。
外資の投資機関はすでに息を吹き返してるが去年のミニバブルのときと同じく
上がるとしても都内の不動産のみだろう。

■　売主利益

ポレスター守谷とブランズ守谷の売主の財務諸表の粗利率は下記通り：
マリモ　14％。
東急不動産　20％、東急電鉄　23％、中央商事　不明。
マリモの方が安く売っている。

最後に、建物がしっかり作られており
駅から近いから便利だという定性面も考慮すると
ブランズ守谷よりはポレスター守谷の方が割安だと思われる。


＞　知らねぇよ。
たしかにNo.83の発言は論点「ポレスター守谷ステーションフロント」を外しています。
江戸っ子表現で知らないと言い切るのは素晴らしいと思います。

＞　No.83
マリモは外資や財閥系と違って低い金利での大きな資金調達が難しいので
新築マンションを作れないのでこういう作戦に出てるのでしょう。
ただし、破産した会社の物件数は限られてますので
このビジネスモデルは長続きしないでしょう。
また、簿価でいかに安く買って販売力でいかに高く売るかのゲームですが
マリモは安く買う能力はあっても高く売る能力は他社に比べて相対的に低いようので
かりにこのビジネスモデルが長続きしたとしても他社に対して相対的な優位性はないでから
やはり会社を支えるような収益を生む事業に成長して長続きすることはないでしょう。

[86: 匿名さん]

わざわざ守谷でマンションを選択するのはどうかと思いますが
駅前ならまだ許容できます。
ブランズはアウト。

[87: 匿名さん]

せっかく閑静な住宅地が多い守谷なのにわざわざ騒々しい駅前に身を置く方がどうかと思いますが。

それにここはよくわからないデベの割に高すぎ。

[88: 契約済みさん]

ブランズはアウト？そういう方もいるでしょう。徒歩７分でさえ許容出来なければ（笑）
駅前はアウト？そういう方もいるでしょう。TX、常総線、踏切うるさい、が許容出来なければ（笑）
どこどこはアウト？という表現は要りません。其々の物件を否定するような方は間違いなく購入を検
討はされていない方でしょう。

[89: 匿名さん]

ここもブランズも一長一短はあるさ。自分が気に入った点を優先して決めるだけでしょ。欠点を言われても気になりませぇーん。
デベは知らないが私はここが気に入りました。現物を見てから決めようかと思います。

[90: 売却経験者さん]

守谷クラスの駅なら駅に近い不動産を買ったほうが間違いが少ない
つくばは例外なのさ
中古だとデベはあまり関係ないから

[91: 入居予定さん]

久しぶりに現地行ってきたです。 もう外観はほとんど完成していてあと内装みたい。
最新の部屋別価格表を見せてもらったら、全戸数80に対し残りはあと20戸程度だった。
あんがい売れてるな～。 ブラフの可能性も否定できんが…。

ＢとＣタイプはあと１戸とかだったんで、狙ってる人は早く見たほうがいいと思われ。
駅側（立体駐車場側）のＡタイプは、まだ半分くらい残ってるね。
いまギャラリーは駅の反対側にあるけど、近日には現地の建物内の３階に開設するそうな。
　

[92: 入居予定さん]

91です。

近隣住民待望？の「アワーズ」も見てきたが、… あれはいけない。 潰れるんじゃないかと心配になった。

土曜の昼だというのに人気が全然ないし、ポレスター側はもちろんメインの道路側からみても気づかない
ほど奥まったところにあるので、運営者はもっとアピールや誘致をいろいろと考えて欲しいですね。
アワーズがなくなったら買い物はロックシティまで行かないといけなくなるので、頑張ってくれ～。

ちなみにロックシティも見てきましたが、いつもながら歩き疲れる（笑）。
ミスタードーナツで昼飯を食べました。　あそこに「無印良品」が12月オープンだそうです。
　

[93: 周辺住民さん]

アワーズもりやは本当にガッカリしてます
私は駅前は買い物に不便ですので、ひがし野まで行っています

[94: 匿名さん]

アワーズもりや、企画は三菱地所、運営はＴＸの子会社。
立派なメンバーなのに宣伝も地味だし目立たないですよね。
やる気なさそうな。
力関係で何かあるのでしょうか。
一生懸命やってる薬局さんが可哀想です。

[95: 匿名]

改装前にあったの八百屋。
安くてよかったんだけどなあ。

またオープンしてくれないかな。

[96: 購入検討中さん]

駅前なんとかならないですかね
駅ってその市の顔じゃないですか
もっときちんと開発すればよかったのになあ

[97: 匿名さん]

駅前の区画整理地を守谷市民優先販売なんて売り方したりもしてましたから、
そんなムラ社会的な考え方をしている街じゃ先は望めませんよ。
あの駅前の寺ももう少しどうにかならないものか・・・

街のイメージアップを計るにも、大規模開発をするきっかけにするのも
せっかくの良い機会だったのですから、もう少し柔軟に開発してもらいたいですね。

つくばと違って、TXにのっかってイチからの開発をしている守谷ですから
これから守谷はどうなっていってくれるのでしょうね。
楽しみでもあり、不安でもありです。

[98: 匿名さん]

駅＋SCが常にセットって、**の一つ覚えじゃないんだから。
各駅それぞれに個性があって良いんだよ。

都市部だったら車必要ない人も多いから駅近にSCっていうのもわかるけど、
茨城は車社会だから、駅とSCを一緒にしちゃうと将来的に車混雑がハンパじゃない気がする。
今でも、ロックシティの交通量が駅前にあったらと思うとちょっと大変でしょ。

ちなみに守谷はTXにのっかってイチから開発している訳ではないですよ。

[99: 物件比較中さん]

守谷の場合無個性すぎ

[100: 匿名さん]

＞99
各住宅エリアは歩道もよく整備されていて街並みも綺麗ですよ。落ち着いていて非常に暮らしやすいです。
あなたの言う個性って何ですか？

[101: 匿名さん]

駅前の話じゃね？

[102: 購入検討中さん]

モデルルーム行きました。
ここの遮音性能すごく良い。
駅前だけど室内は電車通っても踏切がなっても静かでした。
http://www.polestar-m.jp/property_list/203/equipment/quality.html

>97, 98, 99
すごくよく分かります。
駅前もっと本気で開発してほしいです。個性豊かに。
コンセプトを持って特徴を作って
柔軟に考えて作っていってほしいとよく思います。
決して安易に駅+SC+ホテルなどではなく。
商業地なら神田、表参道、などなど好きな人が多い場所は特徴がある。
住宅地なら瀬田、麻布、などなどやはり人気がある場所は特徴がある。
今後もこういう場所は特徴と共に存在し続けるのだろうと思う。
守谷も計画して特徴を作り個性豊かに発展していってほしいと思っています。
ばらばらにそれぞれの人が勝手に作って松戸みたいに
グチャグチャになってしまわないか･･･不安です。

[103: 匿名さん]

しばらく書き込み無いですね
売れてないのでしょうか？完売御礼は出てないようですが…
モデルルームもあまり人が居ないように見えますが…

[104: 匿名さん]

ポレスターってマリモのマンション？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47354/49