デュオヒルズつくば学園都市

[金太郎]

ミックスガーデンに続く、フージャースの
つくば市並木物件第二弾。全234戸。

ミックスガーデンと比べた際の特徴としては、
・並木小学校校区
・高速バス、ローカルバスのバス停が近い。
・スーパー等が近い。

http://www.tsukuba234.jp/index.html

もうずいぶん出来上がっていますね。


※タイトルを「フージャース　つくば市並木の第二弾」から「デュオヒルズつくば学園都市」に変更させていただきました。

[622: 契約者]

GWはたくさん、売れますように、、、、
契約しちゃうと、早めの完売を祈る契約者です、、、、(笑)

実家から親が来るので、お部屋を見せて頂きます。
戸建しかしらない親ですから、びっくりするだろうな、、、

[623: 匿名さん]

あと2ヶ月まてば、値段交渉が格段に成功しやすい。
例えば、今付いてる価格の半値くらいまでは、ありえる。
すでに良い間取りは残ってないし。
仮に、今の価格だと、完売までにあと数年かかると思われる。

[624: 匿名さん]

売れているのに、半値にする必要無いのでは。

[625: 匿名さん]

不動産売買が最も盛んな3月ですら、完売できなかったんですが・・・
ここからは、全然売れないですよ。

[626: 入居済み住民さん]

いまいったい何戸ぐらい売れたんでしょうね？

郵便受けを見ると、約１／３は売れていました。（名前が入っていた。）
名前を出していない人、まだ入居していない人を計算に入れても・・・たぶん１／２には行かないだろうな。

まだまだ先は長そうです。

[627: 匿名さん]

マンションギャラリーの掲示を見る限り残り１／４という（適当ですが）感じでしたよ。入居しているかどうかは別ですけど・・・。

[628: 匿名さん]

今残っている間取りでこの立地でこの価格のマンションを買うメリットが見いだせない。
間取りと立地は変えようがないので、当然値段を下げなければならなくなるのは目に見えている。

[629: 匿名さん]

メリット…並木SC、並木中等教育学校、バス停、並木祭り(夏)

[630: 物件比較中さん]

↑並木ＳＣってそんなにいいの？
学区はよこう分かりません。
竹園・吾妻が有名なのは、私でも知ってますが・・・
バス停？これは？
夏祭りも知りません。有名なんですかね？
すみません。無知で。。

[631: 匿名さん]

並木ＳＣは改装してからかなりよくなりました。
スーパーは竹園ＳＣのものと同系列ですが、内容は並木の方がずっと上です。

学区に関しては、かつては「竹園東中学区、並木中学区、手代木学区」は学園御三家で、ハイレベルな競争をしていました。（竹園がトップでしたが）その後、吾妻中や谷田部東中ができ、さらにどの地区も公務員以外の家庭が増加し、かつての雰囲気とはどこも違ってきています。吾妻や竹園地区は、「学区のレベルが高く、かつ駅から徒歩圏」という理由で人気が上がり、ブランド化しました。このブランド化により、不動産屋が土地の値段を吊り上げ、かなり儲けています。これから数年で学区編成が行われますが、学区が動くことで住民の反発が出てくるのは避けられないでしょう。吾妻、竹園の学区か否かで、数メートルしか離れていない土地の坪単価が2倍、3倍となるからです。

並木地区は最終的には住宅街として落ち着くのでしょうが、個人的にはこのマンションの高さはちょっと違和感があります。住宅街に調和する高さ、せめて6階や7階くらいにとどめておいてほしかったです。（もう遅いですが）ただ、お買い得ではありますね。竹園の同じ会社のマンションが駅前のマンションに近い値段なのを考えると、ずっと良心的な値段だと思います。

[632: 匿名はん]

メリットにメリットを感じないと他はすべてデメリット

６３１さん、
不動産にお詳しいようですが、「吾妻、竹園の学区か否かで、数メートルしか離れていない土地の坪単価が2倍、3倍となるからです。」とはどの辺りの情報でしょうか？私の知る限り市街化地域ではそこまで格差があるところは見たこと有りません。そんなに安いところがあれば買いたいです。
並木で買うなら戸建、マンションなら二ノ宮、千現の方が魅力な気がします。

[633: 匿名さん]

631ですが、不動産には詳しくはありません。
差が出る地域の代表例としては、花室地区でしょうか。
特別に竹園の学区とされている地域が部分的にあります。土地の坪単価は45万くらいだと記憶しています。竹園学区以外の花室の坪単価は、ずっと安くなります。駅からの距離ももちろん関係ありますが、ブランド化している学区という理由で高くなっている、というのも確実にあります。
素人の意見なので、間違っている点があったら教えてください。

[634: 地元住民さん]

竹東に通学可能な花室って、区画整理地区の話でしょうか？

区画整理地区と市街化調整区域では地価が大きく違って当然です。
学区の影響なんて、そこまで大きくないですよ。

[635: 匿名さん]

間違いなくもっと値下げしないとならない状況なので、急いで買う必要はないですよ。
この場所が気に入っているなら安いに越した事はないでしょ？

[636: 入居済み住民さん]

627さん

残り約１／４って、それ確かですか？
もし本当なら、このご時世でかなり健闘していると思いますね。（値引き効果かな？）

住民としてはありがたい情報です。

[637: 匿名さん]

売れ残っているのは残り１／４以下でしょうね。
確かに郵便受けの名前は半分以下しか入っていませんから
不安になるのも無理はないかと思います。

[638: 入居者]

通路の電気が先日から、飛び飛び消えてます。もしかしてフージャス電気代も支払うのがきつくなったのでしょえか…理由分かる人居ますか？

[639: 入居済み住民さん]

以前は、夜中の１時を過ぎたら、電気代節約のために飛び飛びにしていたんですけどね。
今はもっと早い時間から飛び飛びですね。何ででしょう？

共用部分の電気代は管理費から出しているので、フージャースとは直接関係ないはずですが。

[640: 入居者]

共用部分の電気できすが、今の入居者だけの、管理費では無理のように気がしますので、フージャ‐スも負担してるのかと？
いずれにせよ、入居者に何らかの説明（掲示板など）があってもよいのでは！昨日、今日と何かの工事をしてるようですが、説明、注意等ないのはどうかと…

[641: 匿名さん]

未販売分の管理費は売主負担が普通では？電気代も節約したいほどの状況だと推測できるが。

[642: マンション住民さん]

未売部屋の分の管理費はたしかにフーが負担してます。
が、その値段は全部屋共通の基準で決められてます。

もし、電気代ケチって安くなるなら、一般居住者の管理費負担も同時に安くならないとおかしい。

共用部分の維持費用を節約すること自体は、積立金に回せる額が多くなるので、住民としては歓迎です。

[643: マンション住民さん]

あ、それから、昨日今日の修繕作業ですが、6ヶ月目の点検です。
お知らせがありましたよ。

[644: 匿名さん]

管理費が、どの様に支出されているのか確認した方が良いと思う。共用部分のエネルギー費まで含むのかそれとも駐車場代とかの収入を宛る事に成って居るのか。

普通に考えたら駐車場代を余らせるような計画をするとは思えないので当初の目標に届いて無くてその手の収入が足りないんでは？

[645: 入居者]

共用部分の外灯ですが、タイマーの設定ミスらしいです。

[646: 匿名さん]

>>645
そんなことだろうと思いました（笑）

[647: 入居済み住民さん]

管理費に関する話題で盛り上がるなら、ここよりも住民板の方がいいと思います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47128/

ここしばらく、ローカルすぎるネタですよね。

[648: 匿名さん]

外灯、駐車場と皆さんの話題・・・
300戸数を超えるとやはり修繕費維持費は高くなるのでしょうか？
初期費用はとても魅力的ですが、ランニングコストが気になるところです。

[649: 周辺住民さん]

>>648
この物件は300戸もないので、大丈夫です。

[650: マンション住民さん]

修繕維持費は、戸数が多い方が、1戸あたりの負担が小さくなるはず。
外壁塗り替えにしても、下水管メンテにしても、大規模な工事の方が、業者から相見積もりとって競争させて費用を節約する余地がある。

特殊工事になる超高層タワーマンションとかは高くなるだろう。

[651: 匿名さん]

>>650

>>修繕維持費は、戸数が多い方が、1戸あたりの負担が小さくなるはず。

そうとも、限らないです。
この物件のように、共用施設があると、その分を住民全員で維持していかないと、いけませんので。
子育てが終わった世帯に、キッズパラダイスとか、いらないですから。
あと、管理費と修繕積み立ての合計が、2万円以上であり、物件の価格と比べて、かなり高く感じます。
特に管理費が1.5万円で、修繕積み立てが5千円くらいって、どうなんでしょう？
機械式駐車場などは、かなり費用がかかるようですが・・・

[652: マンション住民さん]

確かに、管理費はそこそこ高いと思います。(逆に修繕積立金は少なすぎ？)

キッズパラダイスやキッチンスタジオ、ゲストルームなんかは、作る時にはお金がかかりますが、維持費はそれほどではないと思う。
毎日人が動く部分(HLS)が維持費のメインですよ。やはり。

掃除担当のかたが一日中、共用部分を掃除して回ってますよね。
おかげで綺麗な環境が維持できるんですが、お金はかかりますやはり。
先ほどの共用3部屋の維持費も主に掃除費だと思われます。

あとは機械式駐車場とエレベーターのメンテナンス費用もそれなりにかかっているはず。
詳しく知りたければ、理事会に問い合わせれば教えてくれると思います。

手っ取り早く管理費下げるのは、掃除の回数減らしたり自分たちで掃除したりするのが一番早いですけどね。
その分汚くなって資産価値下がるだろうし・・・善し悪しですね。

[653: 匿名さん]

管理費にネット代も含まれているので、高くないと思います。

[654: 匿名さん]

ネット代って、マンションタイプだと1500円くらいなんですが・・

[655: 匿名さん]

月15000円くらいの管理費で高いと思う人は、共用施設が少ない物件をオススメします。

[656: 匿名さん]

>>655

管理費は、管理会社と交渉できる余地があるので、払えない人は、ここ以外の物件を勧めるのは、
いかがなものでしょうか？

下記のHPからも茨城にしては、管理費が高いと感じるのは、普通です。

http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/123402.html

[657: 655]

>>656
まず、ここの管理費には純粋な管理費以外に、CATVやインターネットが含まれているから、15000円といっても、実質的には13000円以下であることをご存知ですか？
次に、あなたが比べている管理費は75平米換算の値ですが、ここの専有面積の平均を知っていて比較しているのでしょうか？
さらに、前にも書かれているように、平均的な物件より共用設備が充実していますから、平均より高くなって当たり前です。

管理費が高いと思うのは、中身を見ていないからですね。

[658: 匿名さん]

社員の書き込み、多いな。

管理費削減、修繕積み立て増加する方が、住民にとっては良いのでは？

[659: 匿名さん]

そりゃそうだ。
いらない公共施設が充実してても、しょうがない。
修繕積み立ては、将来の「修繕」に必ず必要だし、これが安い所は後からドカンと来るので怖い。一方の管理費は「費用対効果」で最低限で充分なサービスが受けられる所が基本。
毎月必ずかかる「固定費」なんですから気にして当たり前。
普通の検討者はね。

[660: マンション住民さん]

別のマンションに住んでいる者ですが、参考になるかと思い書き込みます。

私は、入居当初、管理費のほとんどすべてを管理会社が持っていってしまっているかのような感じがして、
「管理費って高いなぁ。」と思っていました。
ところが、その収支報告書を見て自分の考えが足りなかったことに気付きました。

管理費というのは管理会社に支払われるお金以上に、電気代や水道料金、
エレベーター・機械式駐車場・宅配ボックス保守点検費、警備会社監視システム費、自治会費、
植栽の維持費、その他諸々が入っています。
それは理屈では分かっていましたが、具体的な数字を見るまでは、はっきりとイメージがつかめていませんでした。

電気代や水道料金などは金額に変動がありますし、
植栽が枯れてしまって植え替えに多額な費用がかかることがあるかも知れないので、
年度によっては予想以上に支出が膨らんでしまう年もある思います。
だからと言って、足りなくなったから追加で集めるわけには行きませんから、
余裕をもって管理費というのを決めているのだと思いました。

ゆとりをもって予算がたてられているので、私の住んでいるマンションでは今のところ管理費は結構あまり、
余った管理費の多くは、翌年修繕積立金に繰りいれられています。

ここの物件もおそらくそのように計画されているのではないかと思います。
入居者側はしっかり理解し、管理費が適正に使われているか見つめることが大切だと思います。

[661: 購入経験者さん]

>>656
>管理費は、管理会社と交渉できる余地があるので、払えない人は、ここ以外の物件を勧めるのは、
いかがなものでしょうか？

物件を買ってから管理会社と交渉して、管理費が下がらなかったらどうするの？
物件を買う時の管理費を見て買うしかないでしょ。

>>659
共用施設がいらないなら、ここの物件でなくて最低限の共用施設のマンションを選んでください。

[662: 匿名さん]

659さんに同感です。
私は共用施設が充実してるので買いました。

[663: 匿名さん]

共有施設を考えても管理費が高すぎます。
完売すると月300万以上の管理費が集まりますが、この規模で年間3600万円の管理費は有り得ません。

[664: 購入経験者さん]

>>663
No.657を読んでないでしょ。
しかも、ここの物件の管理費はインターネット代・TES利用料・CATV利用料・町会費を含んでいます。

それに、高いと言っている管理費は戸数も同程度の「ルネ・インタープレイス」と変わりませんし、
大して共用施設もなく巡回管理である「ライオンズつくばフォート」は85平米で月20150円です。

有り得ないとまで主張するなら根拠を示してほしいですね。

[665: 匿名さん]

ここは、ほんとに社員がうざいね

[666: 匿名さん]

うざいのは665あんた。消えろ。

[667: マンション住民さん]

230戸もあるのにエレベータ3機、平置き駐車場の割合多い。
その割には管理費高いと言えるかもしれん。

多少高く取られても、維持費を節約してその分修繕積立金に回してもらえるなら、住民的にはok。
理事会の決算報告をちゃんと見ておくことが大事。

[668: 匿名さん]

余った管理費を修繕積み立てにまわすって、重説にありました？

[669: 匿名さん]

管理費は余りませんよ。
管理会社も商売ですから利益を出さなきゃならないので。

[670: 匿名さん]

管理会社が、がっぽり儲けてるんですか？

[671: マンション住民さん]

管理費=管理会社委託費+共用部電気水道代+エレベータ駐車場メンテ代+etc...
全部管理会社に持っていかれるわけではない。
それぞれいくら使うかは、理事会が(住民が)決めるべきこと。
余ったお金の用途も住民が決めるべきこと。
こうやって、住民レベルの高いマンションと低いマンションとの間に差ができて行く。