デュオヒルズつくば学園都市

[金太郎]

ミックスガーデンに続く、フージャースの
つくば市並木物件第二弾。全234戸。

ミックスガーデンと比べた際の特徴としては、
・並木小学校校区
・高速バス、ローカルバスのバス停が近い。
・スーパー等が近い。

http://www.tsukuba234.jp/index.html

もうずいぶん出来上がっていますね。


※タイトルを「フージャース　つくば市並木の第二弾」から「デュオヒルズつくば学園都市」に変更させていただきました。

[582: 入居者]

581さんのような、投稿は何の為にするんでしょうか？

[583: 匿名]

やはりこれから買う方への注意喚起でしょうか？
気にする人は買わなきゃいいし、気にしない人は買えばいいんだし。
ほっておけばいいと思いますが。

[584: 匿名さん]

大きな正念場でしょうね。乗り越えられんのか？

[585: 匿名さん]

事業の現状、今後の展開等について
当社は、事業の現状、今後の展開等について、株式会社東京証券取引所に対し、同社有価証券上場規程第311条第1項第4号及び同第601条第1項第4号aに定める書面を下記のとおり提出いたしましたので、お知らせいたします。
本書面の提出により、同第311条第1項第4号及び同第601条第1項第4号aに定める期間は9ヶ月となります。これにより、平成21年10月31日までのいずれかの月において、月間平均時価総額及び月末時価総額が12億円以上となった場合は同指定替え基準に該当しないこととなり、平成21年11月30日までのいずれかの月において、月間平均時価総額及び月末時価総額が6億円以上となった場合は同上場廃止基準に該当しないこととなります。
当社では、下記に記載いたしました各施策を推進することにより、業績の回復及び株式市場からの信頼の向上を図り、今後とも東京証券取引所市場第一部における上場を維持するよう努めてまいる所存であります。
なお、株式会社東京証券取引所より、平成21年1月より同年12月末までの間、上場株券に係る時価総額基準が一部変更して適用される旨の公表がなされております。
記
１．事業の現状について
当社グループは、「お客様のニーズに合った最高品質の住宅・サービスを提供し続けることで、日本の住まいを豊かにする」という経営の基本理念に基づき、埼玉県及び千葉県を中心とした首都圏エリアにおいて新築マンションの企画・分譲事業等を展開してまいりました。
マンション分譲業界においては、サブプライムローン問題に端を発した金融市場の混乱、不動産市況の急速な悪化、日本経済全体の景気後退等の影響により、物件の販売スピードが鈍化し、完売までに時間を要する状況となっております。
また当社においては、同一地域において数棟のマンション分譲を行うドミナント戦略を展開していたこともあり、当社物件の競合を回避する目的で、一部物件について販売開始スケジュールを延期いたしました。
このような状況から、マンション分譲プロジェクト資金等の一部について、金融機関及び建設会社と合意の上、物件の販売スケジュールに合わせて返済期日を延期しており、当該状況をもって、平成21年3月期第2四半期報告書及び同第3四半期報告書において、継続企業の前提に関する注記を記載しております。
当社グループは、当該状況を解消すべく、平成21年3月期において、以下のとおり取り組んでまいりました。

[586: うちも入居予定者№564]

565さんへ

コメントを見る前に営業の人にドアの外し方を見せてもらったのですが、

ドアノブも簡単に外せるのは知りませんでした。教えて頂きありがとうございました！

ついでながら…

ドアを持ち上げたまま横にずらすと簡単に外れるんですね。

[587: 匿名さん]

マンションでドミナント戦略って…。

[588: 入居待ちさん]

ドアのはずし方教えてくれる、営業さんがいるんですねえ・・・・。
感じいいですよね、ここの営業さんは、他をどうの言うつもりはないですけど　笑

がんばってください。応援しています。

[589: 入居予定さん]

リビング・ダイニングのカーテンを選ぶポイントを教えて下さる方いらっしゃいますか？

[590: 匿名さん]

家具との調和。

[591: 入居済み住民さん]

ドミナント戦略ですか・・・。
あまり意識していなかったけど、これは効果高そうですね。

マンションは大きな買い物だから、聞いたことの無い企業から買うのって躊躇ってしまうものです。
ライオンズや三菱、三井みたいな歴史のある大手企業なら安心感をかもし出せるけど、新興だと圧倒的に不利になるのは否めない。

新興のディベロッパーが名前を売り出すにはＴＶＣＭをばんばん出すという手もあるが、広告費用がかさむ。

同一地域にたくさんマンションを作れば、少なくともその地域ではマイナーな存在ではなくなり、買う側の抵抗感も抑えられるというわけですね。うまいこと考えたなー。僕もまんまとやられました。（汗）

この会社は営業所を無駄に豪華にしないので、経費の使い方にはこれまで好感を持ってたんですが、売り方にもこんな工夫をしていたんですね。

でも実行するのはとても難しいと思います。その地域の顕在／潜在需要を慎重に判断しないといけないし、複数のマンションを絶妙なタイムラグで売り出していくための戦略性も必要。土地を早めに仕入れて寝かすことになりがちなので、手元資金にも余裕を持っていないといけないなど、なかなか高度な売り方だと思います。

景気が落ち込むと、自社の物件同士が競合して非常に厳しい状況になるというデメリットがあり、いまはまさにそれにはまっているわけですね。

[592: サラリーマンさん]

マンションでやってるのは面白いね
ドミナント戦略はブランド戦略の効果もあるのかもしれないけど
建築資材や人材などの費用削減が主じゃないの？

[593: 入居済み住民さん]

うーん、どうなんでしょう？

これまでつくばには３棟立てましたが、１棟目の建設会社は鹿島、２・３棟目は安藤。
２＆３はまとめて契約にして、コストを下げていることは十分にありそう。

でも、建設会社から見ると、つくばの２棟をまとめて契約してもらうのと、つくばとたとえば柏で２棟をまとめて契約してもらうのとで、状況はあまり変わらないような気もしますので、よくわかりません。

建築資材調達のコスト削減はおそらく建設会社マターなのではないでしょうか？
競合しないよう竣工にはタイムラグを設けてたので、資材の一括調達はやっていないと予想します。

人材というのは、ようは営業担当者の有効活用ですが、３棟でそれぞれ別の営業所を作りましたし（１棟目＆３棟目は場所は同じだが建物は別）、私の知っている範囲では別の人が営業していたように思います。

591にも書きましたが、つくばでの３棟を売り出すのに、この会社はすべて自社購入土地にプレハブ営業所を建ててます。よって営業活動にかかる費用はかなり抑えていると思います。研究学園前の三菱物件のようなゴージャスな営業所に比べると、相当安いはず。
（もともとグレードが異なるマンションなので、比較対象にしないほうがいいかもしれませんが）

と、いろいろ書きましたが、私は別に不動産業界にいるわけではなく、購入前にいろんな物件をみて回っているうちにそれぞれの会社のやり方に興味を持っただけです。

[594: 匿名さん]

たいへんだ！

●主要株主の異動に関するお知らせ
平成21年3月25日付で当社の主要株主に異動がありましたので、下記のとおりお知らせいたします。

１．異動が生じた経緯
当社の主要株主であります廣岡哲也（当社代表取締役）は、金融機関からの借入を行うにあたり、保有する当社株式を当該金融機関に対して担保提供しておりましたが、当該金融機関により担保権が実行され、当社株式が売却されるに至りました。
平成21年3月30日付で、廣岡哲也より3月25日を基準日とした変更報告書が関東財務局に提出され、当社の主要株主の異動を確認いたしました。
２．主要株主でなくなる者の概要
(１）氏名　　廣岡哲也
(２)住所　　東京都文京区

[595: 匿名さん]

フージャース、最終赤字１３７億円（業績ダイジェスト）(2009/4/21)
　
不動産会社のフージャースコーポレーションは二十日、二〇〇九年三月期の連結最終損益が百三十七億円の赤字（前の期は三十二億円の黒字）になった模様だと発表した。従来予想は三十二億円の赤字。不動産市況の悪化が続き、マンション開発用地などで在庫の評価損が一段と膨らんだ。

[596: 匿名さん]

景気が暗いのだから、せめてマンションコミュニティだけは、明るく前向きな情報交換がしたいです。
病は気持ちから･･･と言いますが、せめて明るい話題でお話しませんか？

[597: 匿名さん]

596さんと同感。
コミュニケーションが取れるようなサイトにしたいですね！

[598: 匿名さん]

リスクに対する議論は、検討している方には、十分重要な情報だと思いますが？

入居済みの方は、住民板を立ち上げて、そちらで話されては、いかがでしょうか？

[599: 検討者]

昨日、現地を見学させて頂きました。引越しをされているご家族がいました。
教えてほしいのですが、あのエレベーターはダブルベットとか入るのでしょうか？
気になりました。３台並んでるエレベーターは待ち時間が少ないようですね。

[600: 入居済み住民さん]

普通、ベッドは分解して運ぶのではないでしょうか？
少なくともうちはそうしました。

３台エレベータ、確かに今は待ち時間少ないですが、今後、住人が増えてくればわかりません。
（増えて欲しい・・・。）

[601: 匿名さん]

アウトレットになる可能性があるマンションって事で。

[602: 匿名さん]

アウトレットにしなくても、つくば市内にある他と比べたら、
お買い得なマンションだよ。

[603: 匿名さん]

アウトレットで瑕疵担保責任問えなくなったらもっと安くなるよ。

[604: 検討者]

599です。
600番さんありがとうございます。
たぶん、もうすぐ仲間入りできると思います。(笑)

[605: 入居者]

604さんへ！
とても住みやすいし、皆さん礼儀正しい人がおおいので、気に入ってもらえると思います。
お待ちしてます。

[606: 入居予定さん]

ここは駅から遠いけど、つくば市勤務なら問題無し。
住環境は、恵まれている。（学校、病院、スーパー近し）
５／２８にイオン土浦が出来るので、楽しみです。

[607: 匿名さん]

>>600

一箇所に3台なので、エレベーターホールに遠い場所は、ちょっと不便ですね。

[608: 匿名さん]

606さんの近いは車で何分までなのかな？

[609: 入居済み住民さん]

ここは並木ショッピングセンターまで徒歩５分でいけるので大変便利だと思います。
（敷地端から。部屋からだとプラス３分）
遊歩道をベビーカー押しながら歩いていけるので、うちの奥さんに大変好評です。

ショッピングセンターには、スーパー（マスダ）、郵便局、並木保育園／幼稚園、病院（診療所）、薬局、クリーニング、銀行と揃いすぎているぐらい揃っています。

並木小学校も徒歩５分。
並木中学校には徒歩１０分。いずれも至近です。

日常生活は相当便利ですよ。強いてあげればコンビニが近くに無いことぐらい。
でも、このマンションに住むのはほとんが家族（子供あり）でしょうから、コンビニが無いことはそんなにデメリットにはならないと思います。

つくば駅まで公共交通機関で行くにははさすがに遠いです。
バスに乗っている時間は１０分ほどですが、便があまり多くないこと、多少遅れたりすることを考えると、ＴＸのつくば発時間の最低３０分前には家を出ないといけません。
毎日東京まで通勤するにはあまりおすすめできないかと。

たまに出張で東京へ出るぐらいならぜんぜん問題ありません。
行きはＴＸ、帰りは東京駅八重洲発の高速バスでゆっくり座って、目の前のバス停まで帰ってこれます。
終バスは東京発２４：３０。これは便利。

[610: 匿名さん]

>>609

高速バス、夜遅いのは2000円くらいとられますね。

[611: 元並木住民]

>>610
でも、つくば駅からタクシーに乗ることを考えると、
ミッドナイトつくば号は十分安いですね。

[612: 匿名さん]

入居者の方に聞きたいのですが、
売れ残りマンションの管理費は、誰が負担するのでしょうか？
とりあえず、今は、デベが負担していると思いますが、今後どうなのでしょうか？
重要説明とかで、デベは「6ヶ月以降払いません」とか、ありませんか？

[613: 匿名さん]

ここのスレは、入居者が「売れ残りマンション」で、
管理費や修繕積み立てを背負うかもしれないからと、
無理矢理良い情報書いてるようにしか、見えないですね。
入居者は、住民スレ立てて、そちらでお願いします。

[614: 匿名さん]

>>611

つくば駅周辺なら、都内勤務もできそうですが、
根性なしの自分には、並木からは厳しかったです。

[615: 匿名さん]

住民板を作成しました。

住民の方同士で、情報交換しましょう。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47128/

[616: 匿名さん]

あと2ヶ月くらいで、ここも未入居中古物件ですね。
さらなる値下げに期待したいです。

[617: 匿名さん]

確か、去年の七夕に完成？
もう1年も経ってしまうんですね。

[618: 入居済み住民さん]

> 無理矢理良い情報書いてるようにしか、見えないですね。

うーん、そう見えるかなぁ？
心から、良いところだと思っているんだけど。

＞ ここのスレは、入居者が「売れ残りマンション」で、
＞ 管理費や修繕積み立てを背負うかもしれないからと、

それは否定しません。はい。

> 入居者は、住民スレ立てて、そちらでお願いします。

住んでいる人の意見を聞きたいと思っている購入検討者の方もいると思うんですけどね。
多少バイアスがかかっていることを前提に、参考にしてもらえれば。
（住んだことの無いデベ営業マンの話よりは信頼できるはず。）

せっかく住民スレ立ててもらったので、内輪話はそっちでするようにします。

[619: 匿名さん]

このマンションを選ぶ理由は、もはや価格だけと言っても過言ではない。

[620: 匿名さん]

価格だけ。プラス並木好き。

[621: 匿名さん]

駅から遠いことと、東大通りから近いこと以外は、
良い物件だと思います。

[622: 契約者]

GWはたくさん、売れますように、、、、
契約しちゃうと、早めの完売を祈る契約者です、、、、(笑)

実家から親が来るので、お部屋を見せて頂きます。
戸建しかしらない親ですから、びっくりするだろうな、、、

[623: 匿名さん]

あと2ヶ月まてば、値段交渉が格段に成功しやすい。
例えば、今付いてる価格の半値くらいまでは、ありえる。
すでに良い間取りは残ってないし。
仮に、今の価格だと、完売までにあと数年かかると思われる。

[624: 匿名さん]

売れているのに、半値にする必要無いのでは。

[625: 匿名さん]

不動産売買が最も盛んな3月ですら、完売できなかったんですが・・・
ここからは、全然売れないですよ。

[626: 入居済み住民さん]

いまいったい何戸ぐらい売れたんでしょうね？

郵便受けを見ると、約１／３は売れていました。（名前が入っていた。）
名前を出していない人、まだ入居していない人を計算に入れても・・・たぶん１／２には行かないだろうな。

まだまだ先は長そうです。

[627: 匿名さん]

マンションギャラリーの掲示を見る限り残り１／４という（適当ですが）感じでしたよ。入居しているかどうかは別ですけど・・・。

[628: 匿名さん]

今残っている間取りでこの立地でこの価格のマンションを買うメリットが見いだせない。
間取りと立地は変えようがないので、当然値段を下げなければならなくなるのは目に見えている。

[629: 匿名さん]

メリット…並木SC、並木中等教育学校、バス停、並木祭り(夏)

[630: 物件比較中さん]

↑並木ＳＣってそんなにいいの？
学区はよこう分かりません。
竹園・吾妻が有名なのは、私でも知ってますが・・・
バス停？これは？
夏祭りも知りません。有名なんですかね？
すみません。無知で。。

[631: 匿名さん]

並木ＳＣは改装してからかなりよくなりました。
スーパーは竹園ＳＣのものと同系列ですが、内容は並木の方がずっと上です。

学区に関しては、かつては「竹園東中学区、並木中学区、手代木学区」は学園御三家で、ハイレベルな競争をしていました。（竹園がトップでしたが）その後、吾妻中や谷田部東中ができ、さらにどの地区も公務員以外の家庭が増加し、かつての雰囲気とはどこも違ってきています。吾妻や竹園地区は、「学区のレベルが高く、かつ駅から徒歩圏」という理由で人気が上がり、ブランド化しました。このブランド化により、不動産屋が土地の値段を吊り上げ、かなり儲けています。これから数年で学区編成が行われますが、学区が動くことで住民の反発が出てくるのは避けられないでしょう。吾妻、竹園の学区か否かで、数メートルしか離れていない土地の坪単価が2倍、3倍となるからです。

並木地区は最終的には住宅街として落ち着くのでしょうが、個人的にはこのマンションの高さはちょっと違和感があります。住宅街に調和する高さ、せめて6階や7階くらいにとどめておいてほしかったです。（もう遅いですが）ただ、お買い得ではありますね。竹園の同じ会社のマンションが駅前のマンションに近い値段なのを考えると、ずっと良心的な値段だと思います。