パークハウスつくば研究学園 Part5

[匿名さん]

前スレ＝パート４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25070/

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

[283: 購入検討中さん]

２０％以上の値引きを目指すぞ。これだけ残っていれば
いけると踏んでる。
がんばるぞ。

[284: 匿名]

もう値崩れしてるんすか？

[285: 匿名さん]

283頑張れ！
幸運を祈る。

[286: 匿名さん]

どうしても
このマンションが欲しいんだね。
わかった、わかった。

[287: 研究学園住民]

私も270さんのようにトータルで考えて購入を止めた一人です。

諸費用で毎月約5万円かかるので、｢家賃５万円で駅前マンションに住む権利を、3500〜4500万円で買う｣のはメリットが少ないと判断したからです。

しかも、当初の管理計画ですと修繕積立金は30年後には約４倍に増えます。

私は諦めましたが、真剣に検討される方は将来のビジョンもしっかり検討してくださいね。

ただ、今考えてもエリア最良級のマンションだと思っています。

商談していた頃はとても華やかな気分になれました。

リアルエステートサービスさんに感謝しています。

検討者さんは｢三菱地所の値引きについて｣という別スレがマンコミュ内にあるので、少しでも負担が少なく購入出来るよう見てみて下さい。

[288: 匿名さん]

>287

３０年後から４倍のままズーーーーーーっといくと勘違いしてませんか？

３１年後には、一回りして最初に戻るんだけど。３０年で１回りの計画だから。

[289: 住民さん]

売れなけりゃ割り引きするのは当然だと割り切っているので、私はこだわっていませんが、こだわる人は多いので、本気でここに住むつもりがあるなら、割引のことは忘れてください。
クルマを買うのと同じで、みんなが同じように割り引きされない可能性が高いので、割り引きがあればラッキーぐらいのつもりで考えた方が、精神衛生上良いと思います。
トヨタ車を買うのと同じで、簡単には良い条件を引き出せないと思いますので、十分に予算を確保して交渉して下さい。
ご健闘をお祈りします。

[290: 購入検討中さん]

＞＞トヨタ車を買うのと同じで、簡単には良い条件を引き出せないと思いますので

あくまでも個人的な意見ですよね？というか、そう願いたい願望として読ませて頂きました。

車とマンションとの大きな違いは、車に基本的に受注生産、マンションは作り置き。
両者は大きく違います。車の場合は生産調整ができますが、マンションの場合売れそうも無いからといって、
工事途中で規模を小さくする事は出来ませんよね。

車の場合、受注生産ですので、売れなくても損害はありません。しかし、建売やマンションの場合は
作り置きですので、売れなければ建物を販売したお金が入ってこないだけでなく、売れるまでの維持費
が大きく掛ってきます。更に、法律によって強制的に１年以上経過すると中古物件にってしまう。
つまり法的に価値が強制的に下げられてしまうという時限的な制約もあります。

つまり、車は売れなくても実質的な損害はありませんが、マンションは売れないことにより、多大な負担が
企業の業績を圧迫するということです。

＞＞簡単には良い条件を引き出せないと思いますので

ではなくて、よい条件を出さざるえない状況に陥る可能性は大きいです。が正しい見方ではないでしょうか。

[291: 購入検討中さん]

＞＞車に基本的に受注生産、マンションは作り置き。

「車は基本的に受注生産」の間違いでした。

[292: 匿名さん]

>諸費用で毎月約5万円かかるので…

５万もかかるのか(>_<)

[293: 住民さん]

管理費が二万強、修繕積み立てが七千円、駐車場が五千円ぐらいですが、あと何を足しているのでしょう？

[294: 匿名さん]

二万強って曖昧だけど、どうやら四万近くになるのですね。年間約五十万・・・三十年で千五百万(ベンツSクラス買える)・・・割引に期待するしかないですね。

しかし皆さんお金持ちですね。

[295: 匿名さん]

買ったら最後、手放せなくなる恐れ有りですね。

売りに出しても、三万近い管理費では、誰も買ってくれないよ。

しかし、管理費高過ぎです。

[296: 匿名さん]

これだけ売れてないと、修繕計画変更なんて事にはなりませんよね？契約書はどんな記載になってるんだろう。

[297: ご近所さん]

急激に灯り点いた部屋の数が増えてきましたね。
いい部屋はあっと言う間になくなっちゃうかも。（経験から・・）

[298: 匿名さん]

それは大変だ！急いで買わないと！で、その物件はどこのパークハウスですか？

[299: 匿名さん]

経験か・・・百年に一度の大不況で、この先どうなって行くか誰も判らず二の足を踏んでいる状況も含めての経験ですか？

中古物件になる前に、必死に物件を売ろうとしている営業マンのような話ですが、297さんは営業マンの方ですか？

[300: 匿名]

ローンを多額に借りれたとしても、更に管理費や修繕費用駐車場代ネット代を負担すれば、2000万借りて、支払いは月に15万以上にはなります。
後、固定資産税が毎年20万前後必要となります。
それが、例えば、30年ローンであれば、30年間続きます。
固定資産税は今の段階での話しですので、研究学園が今後発展すれば、どんどん高くなります。
ローンが終了しても、固定資産税、管理費、修繕費用は所有権が変わらなければ一生でなく、代々発生します。
このような見えない費用部分を、ちゃんと考えて、購入すれば、延滞者もなく、結果的にマンションが荒れないので、購入価格の減額に惑わされずに是非その辺も検討していただきたいですね。

[301: 匿名さん]

＞固定資産税は今の段階での話しですので、研究学園が今後発展すれば、どんどん高くなります。

マンションの場合、土地の評価の影響は小さいですよ。
戸建てはもろに影響受けるでしょうが…

[302: 匿名]

いや、当初何年かは安いはずですよ。後マンションの場合共有部分も各戸に固定資産税がかかります。

[303: 購入検討中さん]

正確には、一年近く前に購入を検討した者です。
ローン返済計画、管理費等を含めた月々＆ボーナス時の支払い計画を検討してもらいました。

わたしの勤め先は、比較的安泰な会社だと思っていましたので、
金銭的な不安もなく、前向きに購入を検討していました。

・・・しかし現在、勤め先は不安定な状況になってしまいました。
世の中の不況の波を　もろに受けています・・・。
特に私の今年のボーナスは、悲惨な状況です。会社が上向きになるのは、いつの日やら・・・。

もし、マンションを契約・購入していたら、どうなっていることやら。
ローン返済等のことを考えると、ぞっとしてしまいます。
憧れのパークも、少し遠のいてしまいました。

パークの売れ行きが伸びませんが、
マンションの問題よりも、私のような経済的事情により、
二の足を踏んでいる方々も多いかと思います。

[304: 匿名さん]

バブルの頃の常識は今では非常識。

サブプライム崩壊前の常識・・・今では非常識。

サブプライム以前の経験は何の参考にもならない。

三菱地所に限らず不動産関係は、同じ様なやり方では今後は難しくなるでしょうね。

[305: 研究学園住民]

諸費用が月額約５万円というのは、駐車場２台含めて約４万８千円という意味です。

詳しい内訳は特定されてしまうので控えます。

300さんの御意見、私は多分にうなずくところがありました。

[306: 購入検討中さん]

>296

>これだけ売れてないと、修繕計画変更なんて事にはなりませんよね？

売れてないのと修繕計画の変更が、どうして結びつくのですか？

ここと隣の駅の物件なんかだと管理費が同じ面積で7千円位違いますが、これってビビル程の
違いなんですか？

修繕積立金は、大して違わないから全部足しても大した差に見えないんですが。それと、よそ
は車２台借りても２万円位で済むのでしょうか？

買えなかった人どうなんでしょう。参考意見をお願いします。

[307: 都内在住]

都内在住ですが、諸経費は月１４万円ほどかかります。
固定資産税+管理費+修繕費積立金+駐車場です。
広さは１００平米です。
月額５万円というのは、首都圏郊外としては
平均ではないでしょうか？

もし、管理費が高いと考えるなら、管理会社を変えればよいし
（うちのマンションも、各社見積もりを取って変えました。）
修繕費積立金も、安いと逆に不安になります。

ですから、諸経費は少ないからよいわけではありません。
駐車場を無料あるいは安いというマンションもありますが、
結局は、どっかで住民が負担しているわけです。

[308: 匿名さん]

便利さを享受しようとすればそれに見合う出費は必要。
市場原理は公平であるが冷徹でもある。

[309: サラリーマンさん]

ただし適正な価格だったらね

[310: 購入検討中さん]

で、適正な価格の「適正」って何をもって適正と判断するの？
少なくとも自分の財布で買えることじゃないですよね。

投資や転売を考える人は、「安心」「安全」「作りの良さ」と言った数値化できないことは
評価対象では無いと思うんだけど、これからはそう言う部分も取り入れることを考えるべき
なのかな。

だとしたら、ここはどうなの？

[311: サラリーマンさん]

>>310

大切なことが書き洩れてるから足しただけ
その他の投稿を私はしてないから彼らと同じだと思わないでね

パークハウスの価格はさくらは疑問だけど三番館は適正だと思いますよ
三番館の価格で高いと思うような客は三菱側が選別すればいい話

客は企業を選択できるが企業も客を選別する時代

客だからと頭が悪いままでは時代に置いていかれる
茨城は遅れてるのかな？

売れていないのは事実だけど
財閥系が茨城に進出してきたのは
つくばの客層をみてのこと
勘違いした発言が多いけどね

[312: 匿名さん]

都内の話しが出ていましたが、研究学園で都内の話しは、全く無意味。
都内で新しく土地を持つことは、不可能に近いことなので、簡単に良い立地が手に入るのであれば、 14万払ってもそれに見合う生活が都内ではできる。
街の企業ビル数はあまりにも少なく、有名大学も筑波大学しかなく、育った子供たちは都内へ通う街。あくまでも人の流れを考えたら、この立地でこの管理費が妥当かということです。

[313: 匿名]

いよいよ柏の葉147街区プロジェクトが始動しましたね〜。室内の雰囲気や立地は三井さんの方が上だね。あそこで、三菱さんの値段なら、買いですね！

[314: デベにお勤めさん]

都内在住の方が月１４万の諸経費という話がありましたが、駐車場の経費のウェイトが、つくばとは比較にならないので、単純に比較する事はナンセンスです。

修繕計画変更はありえますよ。修繕費だけではなく、全てに関して軽微では有ると思うのですが、
販売計画自体が大きく計画から変わってきている以上、変わる可能性は否定できません。
306さんは書面で確約されましたか？トラブルを避けるためにも、一度確認されて書面で確約をもらう
ようにした方が良いですよ。

[315: 匿名さん]

>>312

>>307によると14万円の内訳は"固定資産税+管理費+修繕費積立金+駐車場"である。
そのうち、コントロールできるのは"管理費+修繕費積立金+駐車場"である。
また、立地に関係するのは"固定資産税+駐車場"である。
したがって、立地に関連して費用が妥当かどうかを述べるのであれば"駐車場"のみになる。
（ちなみに307は立地に関連する"固定資産税+駐車場"を考慮して"首都圏郊外としては平均"と評価しているのではないか）

外れるが、研究学園のパークハウスは"平均"以上（上の下クラスのマンション）である。

次に、コントロールできる費用の中で残りの"管理費"と"修繕費積立金"についてであるが
パークハウスはそもそも施設を自前で抱える仕様である。これらは言うまでもなく管理や修繕の対象になる。

管理や修繕は管理組合結成後に業者や計画の見直しにより変更が可能であるが、以上のような前提を踏まえてから検討するべきである。
つまり、仕様はどうか、コントロールできるのか、を踏まえる必要があるということである。

市民は皆所得が同じ訳ではない。
そして商品もすべてが庶民向けではないことを理解する必要がある。


補足
妥当であるか、適正であるか、といった問題を考えるにあたり、含まれる機能と価格をごっちゃにする人がいる。
パークハウスを例にすれば、仕様から多くの機能を有しているのであるから、多くの機能を有している物件として
価格が妥当かどうかを考える必要がある。
多くの機能を含める必要があったのか、といった問題をごっちゃにする必要はない。今から考えても遅いのだから。
無論、事業者としては、地域や客層に対して、商品が妥当だったか、適正だったか、は議論するべきである。

[316: 匿名]

>>313
研究学園選ぶ類は柏の葉のコンクリートジャングルに住みたいとは思わないだろうね

[317: 匿名さん]

316さんの意見に賛成すれば、研究学園では、戸建てが有利という結果になりそう。

[318: 研究学園住民]

307さんの前提は固定資産税を入れて月14万円ですよね？

私が言った月4.8万円の中には固定資産税は入っていません。

残念ながら買えなかったので正確な額は分かりませんが、それを言うのであれば諸費用は我が家の場合｢月4.8万円＋固定資産税÷12ヶ月｣という事になりますね。

[319: 匿名さん]

パークハウスはコンクリートで出来てるんじゃないの？
それに、駅近のマンションを選ぶ人は、通勤の便を優先する人が多いだろうから、思いっきりかぶるのでは？

[320: 匿名さん]

>>300さんの意見は納得ですね。
一戸当たりの土地の面積も広いだろうから数年後には土地に対する固定資産税もかなり上がると思う。
確か今は保留地だったもんね！

装備やサービスを考えたら駐車場二台借りて月５万以下なら安い様な気もするけど、資金がギリギリな人は今後の収入に自信がないと怖くて買えないよね。
つくば市の中ではセレブマンションなんだよね。

現金で買える財力があればすぐ買っちゃうんだけど！

[322: 住人５５]

No262さん
ありがとうございました。
返事が遅くなり申し訳ございません。

[323: 入居済み住民さん]

いいマンションだけどつくばでは微妙な価格設定なんだよね
近くで戸建てが買えるもんね

[324: 匿名]

三菱の営業マンが「すがるような声で・・」　　笑
嘘ですよね。
売れていて、私たちが、検討しているお部屋がなくなりそうなど言っていましたよ。
嘘ではないと思うのですが・・・・・

[325: 購入検討者]

ある住人さんは売れていると言うし、匿名さんは営業さんがすがる様な電話をしてくるって言うし・・・どっちが正しいんでしょうか？買い時に迷います。

[326: 匿名さん]

324さん、部屋がなくなりそうだと言う事は、まだ無くなってはないと言う事ですよね？私は営業職ですが、お客に買ってもらう為にはなくなりそうだと言いますよ。
なくなったと言うなら本当に売れてると言えますが、なくなりそうと言う事は、まだあるという裏返しです。

[328: 匿名さん]

茨城のマンション需要はブランズやガレリアの客層にしかなかったということか

[329: 匿名さん]

>>328さん

プライドのないデベのネガティブキャンペーンですよ

[330: 入居済み住民さん]

>320

>一戸当たりの土地の面積も広いだろうから数年後には土地に対する固定資産税もかなり上がると思う。

あまりいい加減なことは、書かない方が良いですよ。

１戸辺りの土地なんて標準的な100㎡クラスで26.3㎡しかない。固定資産税と都市計画税を合わせて初
年度１８万円位。土地の価値が、倍になったからってこれが３０万に成ったりしないから。保留地だか
ら安いみたいに書いてあるけどそれも嘘。保留地だから減免されているわけでもない。

それと、建物の占める割合が大きいのを知っているくせに嘘書いちゃだめだよ。嘘だから「かなり上が
ると思う」なんて逃げを打っているのだよね。でも、本当は知らないのかな(笑)

その建物の分も６年目から倍になるけどその頃には経年減点補正率も６７％位になっているので単純に
は倍にならない。

こう言うのはここに限った問題じゃないから。でも、ここだけの問題の様に語るんだよね。

[331: 入居済み住民さん]

>329

パークハウスとブランズ、ガレリアを比較したら坪単価で一番高いパークハウスが売れにくいのは
当然。プライドなんて関係ないよ。

７０万円台や９０万円台と１１０万円台で勝負しているんだからね。しかも、面積も広い。一番高
い割には頑張ってるんじゃないの。

それと撤退とか感じるのは、あなただけだから。

茨城での第１歩が、撤退とかなったらそれこそブランドに傷が付いちゃうよ。信用って言うのは金
じゃ変えないものだからその辺の資金繰りに困ったら投げちゃうような会社と一緒に論じられるク
ラスの会社ではないよ。